不動産投資とは?仕組みや始め方などを徹底解説

「不動産投資とは、どのような仕組みなのか知りたい」

「不動産投資を始めたいけれど、何をすればいいのか」

不動産投資に興味があるものの、知識不足で不安に感じている方も多いのではないでしょうか。

不動産投資に着手する際は、不動産投資の種類や運用のポイントなど把握しておくべきことが多数あります。

不動産投資についてあらかじめ学ぶことが、スムーズな不動産運用に繋がるのです。

不動産投資について詳しく解説しますので、参考にしてみてください。

本記事では、不動産投資の種類やメリット・デメリット、不動産投資の始め方などについて詳しく解説します。

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不動産投資とは

不動産投資とは、不動産を購入して入居者を確保することで、収益を得る仕組みです。

入居者が定着すれば、安定した不労所得を得られます。

空室リスクの低い不動産を見極められれば大きな収益を得られることから、副業としても注目されています。

 主な不動産投資の種類

不動産投資と一口に言っても様々な種類があります。

投資の種類により、将来の運用が大きく異なります。

不動産投資の種類について把握し、自分に合う投資方法を見つけましょう。

区分投資

区分投資は、不動産を一部屋単位で運営します。

一棟投資よりも購入金額を抑えられるので、少ない自己資金で始められます。

また、運営規模が小さいので管理に負担がかかりにくいというメリットがあります。

一方、購入単位が少ないので空室リスクが高く、最悪の場合無収入になります。

無収入状態でもローン返済に対応しなければならないので、空室リスクに備えることが大切です。

なお、複数のオーナーが管理するので、個人の裁量で運営方針を決めにくく戸惑うケースもあります。

区分投資のメリット・デメリットを把握した上で投資しましょう。

区分投資の代表例であるワンルームマンションの不動産投資のリスクについては、下記記事で詳しくまとめています。

一棟投資

一棟投資は、不動産を丸ごと購入します。

一棟投資は運営規模が大きいので、空室リスクを抑えられますし、高い家賃収入を得られる可能性があります。

自ら管理者となるので、運営方針を自由に決められるのもメリットです。

一方、一棟投資では投資金額が高額になるので、初期費用を十分確保する必要があります。

規模が大きい場合、管理に負担を感じるケースもあります。

一棟投資は、軌道に乗れば高い収益を得られるものの、投資金額の負担が大きくなることを把握しておきましょう。

一棟投資の代表例であるアパート経営の基本の流れについては、下記記事で詳しくまとめています。

戸建て投資

戸建て投資は、一戸建ての不動産を購入し、運用します。

戸建て投資は長期的に運用しやすいので、将来に渡り収益を得たい方におすすめです。

利用者はファミリー世代が多く、比較的長期間の契約になりやすいです。

格安物件を見つければ、高い利回りを実現できる可能性もあります。

一方、戸建て投資は物件選びにより収益が左右されやすく、初心者の方は目利きが難しいと悩みがちです。

また、建物のみならず庭など周辺環境の管理も必要になります。

戸建て投資は、物件選び・管理方針などが重要になることを把握しておきましょう。

戸建投資で成功する方法を知りたい人は、下記記事も見逃さないようにしてください。

不動産クラウドファンディング

不動産クラウドファンディングは、事業者が投資家から資金を調達し、不動産を運用する仕組みです。

投資家は収益と出資金などの要素に応じ、配当を得ることができます。

不動産クラウドファンディングは少額から始められ、管理・運用の負担はかかりません。

利回りが高い案件も複数ありますし、万一損失が出た場合、投資家にできるだけ負担がかからないよう優先劣後出資を採用しているサービス会社もあります。

一方、不動産クラウドファンディングは元本割れする可能性があります。

税制上の優遇措置がないのもデメリットの1つです。

不動産クラウドファンディングは少額で手軽に投資したい方におすすめです。

不動産クラウドファンディングのおすすめだけでなく選び方なども知りたい方は、下記記事がおすすめです。

小口化不動産

小口化不動産は、不動産を小口に分割し、複数人で出資し運営する仕組みです。

不動産を購入するよりも1人当たりの負担が小さいので、高額物件であっても所有権を得やすいというメリットがあります。

運営は管理会社が行うので、個人で管理する必要はありません。

また、自己資金に余裕がある場合は複数の不動産に投資できるので、リスク分散になります。

一方、小口化不動産の案件数は少なめなので、希望の物件が見つからない可能性があります。

なお、金融機関の融資を受けられないので、投資するには自己資金が必要です。

小口化不動産の特徴である1万円など少額でできる不動産投資にチャレンジしたい人は、下記記事を読み進めましょう。

REIT

REITは、不動産投資信託と言われ、投資法人が資金調達して不動産を運用します。

投資家は少額から投資できますし、管理の手間はかかりません。

特別な知識は必要なく、インターネットを通して手軽に着手できるのが魅力です。

また、証券化されており、売却などの扱いがしやすいというメリットがあります。

一方、REITは物件の状態や金利などの影響で、元本割れするリスクがあります。

なお、運営会社が倒産した場合は、大きな損失となりやすいです。

このように、不動産投資の種類によってメリット・デメリットがありますので、それぞれの特徴を把握しておくことが大切です。

不動産投資の種類については、下記記事でさらに詳しく解説しています。

不動産投資で収益を得る仕組み

不動産投資で収益を得る仕組みは、主に「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」があります。

不動産投資の運用においては、収益を得る仕組みを把握しておくことが大切です。

詳しく見ていきましょう。

インカムゲイン

不動産投資におけるインカムゲインとは、不動産を所有した状態で収益を得ることであり、主に家賃収入を指します。

また、不動産投資のインカムゲインは以下が挙げられます。

  • 家賃収入
  • 共益費
  • 礼金
  • 更新料

ほとんどが家賃収入ではありますが、その他の収益もあります。

礼金も返還の必要がないため、収益になります。

キャピタルゲイン

不動産投資におけるキャピタルゲインは、不動産を売却する際に得られる収益です。

不動産の購入価格よりも売却価格が高い場合、黒字になります。

たとえば、不動産を2,000万円で購入し、3,000万円で売却すると、1,000万円のキャピタルゲインを得られます。

不動産を格安で購入すると、大きなキャピタルゲインを得られる可能性があります。

不動産売却時に大手・中小いずれの不動産会社を選ぶべきかは、それぞれのメリットとデメリットを考慮して判断することをおすすめします。

不動産売却はどこがいいのかについては、下記記事で詳しく解説しています。

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不動産投資のメリット

不動産投資には、「大きな収益を得られる」「節税効果がある」など様々なメリットがあります。

不動産投資の着手に迷っている方は、メリットについてチェックしてみましょう。

安定収入が得られる

不動産投資では安定収入を得られます。

入居者を確保していれば、大幅に家賃が変動することはほとんどないのです。

「とくに負担に感じることなく定期的に家賃収入を得られている」というオーナーは多いです。

ただし、不動産投資での主な収益は家賃収入なので、空室になると安定収入は得られません。

不動産投資では、空室リスクの低い物件を選ぶことが大切です。

節税効果がある

不動産投資には、節税効果があります。

不動産投資にはコストがかかりますが、経費として認められるものも多く、節税になるのです。

たとえば、以下のようなものが経費として認められます・

  • ローンの金利
  • 保険料
  • 管理会社への管理委託料
  • 管理費
  • 減価償却費
  • 修繕費…など

ただし、不動産購入価格に関しては一括して経費として計上するのではなく、毎年減価償却します。

不動産投資の節税について仕組みを詳しく知りたい方は、下記記事を見逃さないようにしましょう。

私的年金として利用できる

不動産投資をすると、私的年金として利用できるケースがあります。

不動産運用では管理などが必要になるものの、日々の労働なしで収益を得られるためです。

「運営は管理会社に任せているのでほとんど手間がかからない」「入居者を継続して確保できている」などの成功例もあります。

なお、ローン返済が完了したら、不動産が資産になります。

生命保険代わりとして利用できる

不動産投資は、生命保険代わりとして利用できます。

不動産投資では、自己資金だけではなくローンを利用するケースが多いですが、「団体信用生命保険」に加入するのが一般的です。

万一、契約者が死亡した場合は、保険金からローンが支払われます。

なお、契約者が死亡しても家賃収入を得られるので、生命保険と同様のはたらきになるのです。

家族にとって、契約者の死亡後に家賃収入が入ることは将来の安心に繋がります。

 不動産投資のデメリット

不動産投資には様々なメリットがありますが、デメリットもあります。

不動産投資は必ずしもうまくいくとは限らず、場合によっては大きな損失になるリスクもあるのです。

あらかじめデメリットを把握しておくことで、あらかじめ対策できる要素もあります。

詳しくみていきましょう。

赤字のリスクがある

不動産投資には、赤字のリスクがあります。

というのも、不動産投資の主な収入である家賃収入が安定しないケースがあるのです。

「周辺環境が変わり家賃が下がった」「老朽化に伴い入居者が入りにくくなった」などと悩む例があります。

不動産運営においては、必ずしも入居者を確保できるとは限りません。

なお、不動産は経年劣化により価値が下がり、家賃を下げざるを得なくなるのです。

また、売却を検討する場合、希望金額に達さず、赤字になるケースもあります。

不動産運用がうまくいかない場合、赤字になる可能性があることを考慮しておきましょう。

運用にコストがかかる

不動産投資後は、運用コストがかかります。

というのも、不動産を良好な状態に保つには、適宜修繕・メンテナンスが必要になるのです。

予想以上に、修繕・メンテナンス費用がかかり、負担になる可能性があります。

「修繕費を確保できずに家賃が下がった」など、運用がうまくいかないケースは少なくありません。

たとえば、外壁、床、エアコンなどの修繕が必要になることがあります。

運用コストがかかることを考慮した上で、収支計画を立てておきましょう。

金利上昇のリスクがある

不動産投資には、金利上昇のリスクが伴います。

というのも、通常、不動産投資をする際はローンを組みます。

ローンがある場合、返済額が金利の影響を受けるので、予想外に出費が大きくなるケースがあるのです。

とくに、ローン残高が多い場合は金利上昇の影響が大きくなります。

金利の影響を受けにくくするには、借入期間を短縮するのも手段ですが、月々の負担は大きくなります。

ローンを組んで不動産運営を行う場合は、金利上昇の影響を考慮しておきましょう。

資産形成に時間がかかる

不動産投資は、資産形成に時間がかかります。

というのも、不動産の売買はスムーズに進まないことも多く、時間がかかるのです。

不動産を購入する場合、「物件探しに予想以上に時間がかかった」「ローンの審査になかなか通過できなかった」などと、難渋するケースがあります。

また、不動産を売却する際は、「査定がスムーズに進まなかった」「買い手が見つからなかった」などのトラブルもあります。

なお、不動産を現金化するにも時間がかかります。

不動産投資では売買に時間がかかり、流動性が低いことを念頭においておきましょう。

天災の影響を受ける可能性がある

不動産投資では、天災の影響を受ける可能性があります。

というのも、地震や水害などの被害は、日本全国どこでも起こり得ます。

「建物が倒壊し、運営できない状態になった」「水害により大きな損失が発生した」などのトラブルが生じる可能性はゼロではありません。

天災への対策が不十分な場合、非常に損失が大きくなります。

不動産投資を始める前に不動産投資のリスクや回避方法を知っておきたい人は、下記記事であらかじめ学んでおきましょう。

不動産投資の始め方

不動産投資を始める際は、スムーズに着手できるよう流れを把握しておくのがおすすめです。

不動産投資の始め方について解説しますので、参考にしてみてください。

サポートを受ける不動産投資会社を決める

不動産投資をする際は、利用する不動産投資会社を決めます。

不動産会社によって、所有物件や管理体制などが異なるので、慎重に選ぶことが大切です。

資本力や業績は、信頼度のヒントになります。

また、保有している物件情報や情報提供の内容をもとに、利用する不動産会社を決めるのも手段です。

なお、実際に利用した方の口コミ・評判にはリアルな声が反映されているので、参考になります。

不動産投資をする際は、スムーズに運営できるよう、不動産投資会社の信頼度を見極めましょう。

不動産投資会社のおすすめや選び方は下記記事で解説しているので、見極め方を学びましょう。

投資物件を決める

不動産運営において、投資物件選びは非常に重要です。

投資物件選びでは、購入価格はもちろん、空室リスクを慎重に検討する必要があります。

築年数や設備、間取り、周辺環境などの入居者の確保に関連する情報をしっかり把握することが大切です。

空室になると、主な収入である家賃収入が入らないので、大幅な赤字になります。

長期的に安定運営できるよう、物件選びを慎重に行いましょう。

不動産ローンの利用を検討する

不動産投資では、ローンを利用するのが一般的です。

投資物件決定後、ローンの審査を受ける流れとなります。

ローン審査をスムーズに受けるには、必要なものをあらかじめ揃えておくことが大切です。

ローンの審査が遅れると、不動産の購入に時間がかかり、資産形成がなかなか進みません。

不動産投資ローンの金利を比較した上で、好条件の融資を受けるための方法を下記記事で理解しましょう。

物件を購入する

不動産ローン審査に通過したら、実際に物件を購入します。

通常、以下の流れで物件購入手続きを進めます。

  1. 買付申込書を提出する
  2. 売買契約や金銭消費貸借契約などの手続きを行う
  3. 決済する
  4. 登記・引き渡しを行う

不動産購入は不動産運営における大きなイベントであり、必要な手続きも多いです。

どのような手続きが必要かイメージしておくことをおすすめします。

パートナーの不動産管理会社を決める

不動産運用においては、不動産管理会社を利用するケースが多いです。

不動産管理会社を利用しない場合、家賃の回収や不動産のメンテナンスなどを自力でしなければなりません。

初心者の方や本業のある方にとっては、大きな負担になります。

不動産を無理なく運用するには、質の高い不動産管理会社を選ぶことが大切です。

不動産管理会社を選ぶ際は、業務内容や管理費などの基本情報はもちろん。情報提供の質や対応の速さ、実績など様々な要素を考慮する必要があります。

また、対応可能時間や管理会社までのアクセスも、ストレスなく不動産運用を行うためにおすすめです。

なお、管理会社利用に伴うコストも考慮し、収支計画を立てることが大切です。

不動産管理会社は重要なパートナーとなるので、 慎重に情報収集して決めましょう。

不動産運用に着手する

一通り不動産運用に必要な手続きが完了したら、実際に運用に着手します。

不動産運用のスタートは、入居者の有無によっても異なります。

入居者が入っている物件を購入した場合は、入居者募集の手間は不要ですが、そうでない場合は入居者募集から開始します。

不動産運用では、空室にならないよう入居者募集やメンテナンスを行う必要があります。

管理会社の情報提供や提案などもありますが、最終的にはオーナー側の決断力が重要になります。

不動産運用においては、長期的な収益性を意識しておきましょう。

不動産投資家になる流れについては、下記記事で詳しく解説しています。

所有している不動産の売却タイミング

不動産を運用し入居者からの家賃収入で収益を得ることも可能ですが、不動産を売却してキャピタルゲインを得るのも手段です。

投資した不動産を売却して黒字になるには、売却時の金額のみならず、タイミングも重要です。

不動産の売却のタイミングについて見ていきましょう。

大規模な修繕が必要になるとき

不動産は築年数の経過とともに劣化するので、大規模な修繕費用が発生する可能性があります。

修繕積立金を支払っている方もいますが、年数を重ねると金額が上がります。

また、高額な修繕費がかかる場合は大きな出費が発生します。

修繕費などのコストが上がるタイミングでは、不動産の売却を検討するのがおすすめです。

築年数20年が節目になる

将来不動産売却を検討する場合、築年数20年を目安にすることが多いです。

というのも、築年数20年で修繕やメンテナンスが必要になるケースが多いのです。

また、築年数20年では比較的買い手を見つけやすいと言われています。

以下のような理由で築年数20年に着目する投資家が多いのです。

  • 資産価値が大幅に下落しない
  • 投資金額を抑えられる
  • 投資金額を抑えられる分リフォーム費用に充てられる

新築物件は資産価値下落のスピードが早いですが、築年数が20年経過した中古物件は資産価値下落のスピードが緩やかです。

投資金額を抑えられるため、リフォームなどにより新たな価値を見出すこともできます。

減価償却が終了するタイミング

不動産運用では減価償却が非常に重要です。

不動産は築年数の経過とともに価値が下がるので、減価償却費として価値が低下した分を経費計上できるのです。

減価償却期間は物件の種類により異なります。

減価償却が終了すると経費計上相当分がなくなるので、所得税や住民税の負担が大きくなります。

税負担は収益に大きく影響するので、減価償却が終了するタイミングで売却を検討するのも手段です。

オーナーチェンジとして売却できるとき

不動産を売却する際は入居者がいる方が有利です。

入居者がいる不動産は入居者探しの手間を省けますし、購入後すぐに家賃収入を得られるので人気があるのです。

アピールできる条件があまりない不動産であっても、入居者がいることに魅力を感じてスムーズに売却できるケースがあります。

不動産売却を考えている場合は、入居者がいる間に売却することも検討してみましょう。

不動産投資について学ぶ際におすすめの勉強法

不動産投資では身に着けるべき知識が多数あります。

知識不足による失敗を防ぐには、あらかじめ不動産投資について学んでおく必要があります。

おすすめの勉強法をご紹介します。

書籍を利用する

不動産投資について体系的に学ぶには書籍を利用するのが効果的です。

書籍を利用することには、以下のようなメリットがあります。

  • 正確な情報を得られる
  • 知識を体系的に学べる
  • 復習しやすい

書籍は出版までに専門家などの目を通しているケースが多いので、インターネットなどと比較し情報が正確です。

確実な情報を得たい場合は、知名度の高い著者の書籍を選択するのも手段です。

また、書籍では、不動産投資について一から学ぶなど体系的に学習することが可能です。

とくに初心者向けの書籍には、物件選びや運用方法のポイントなど、不動産投資に必要な内容が分かりやすく解説されています。

書籍はすぐに読み返せるので復習しやすいです。

不動産投資に関する知識をしっかり身に着けたい方には書籍の利用がおすすめです。

不動産投資の学習におすすめな本を知りたい方は、下記まとめ記事をチェックしてみましょう。

セミナーへ参加する

不動産投資について学べるセミナーが開催されています。

セミナーでは専門家から直接話を聞けるので、独学よりも効率的に学習できます。

様々なテーマのセミナーが開催されているので、目的・レベルに応じて選ぶのがおすすめです。

また、セミナーに参加することで不動産投資会社の質を見極めるヒントになる情報を得られるので、会社選びの参考になります。

さらに、不動産投資会社がセミナーを活用し、不動産情報を提供してくれるケースもあります。

お得な穴場物件に出会える可能性もあるのです。

セミナーの延長で個別相談会が開催されることもあり、専門家へ相談するチャンスを得られます。

無料のセミナーもあるので、情報をチェックしてみましょう。

不動産投資セミナーのおすすめや選び方については、下記記事で詳しく紹介しています。

インターネットで学習する

インターネットでは、不動産投資に関する様々な情報が提供されています。

無料で手軽に情報収集できるのが魅力ですし、体験談など有用な情報も得られます。

知りたい内容に応じたキーワードで検索するのがおすすめです。

ただし、インターネット上の情報は全てが正しいとは限りません。

情報に流されないよう、信憑性を見極めましょう。

資格取得を目指す

不動産投資についての知識を習得したい場合は、資格取得がおすすめです。

資格取得という目標があることでモチベーションアップになりますし、資格勉強の過程で知識を深められるのです。

たとえば、不動産投資に役立つ資格としては以下が挙げられます。

  • 賃貸不動産経営管理士
  • 宅地建物取引士
  • ファイナンシャルプランナー
  • 住宅ローンアドバイザー
  • マンション管理士
  • 不動産実務検定
  • サブリース建物取扱主任者

資格取得を目指す場合は、目的に応じて選ぶのがおすすめです。

不動産投資で資格がどのように役立つのかについては、下記記事で詳しく解説しています。

不動産投資に関するQ&A

最後に、不動産投資に関するQ&Aをまとめました。

ぜひ、参考にしてみてください。

不動産投資にはどのくらい初期費用がかかる?

必要な初期費用は不動産投資の種類によっても異なりますが、ワンルームマンション投資でローンを利用する場合、100万円~300万円程度が相場です。

初期費用にはローンの頭金も含まれますので、物件価格の10%程度というのが一つの目安になります。

なお、フルローンを利用する場合は、より少ない初期費用で不動産投資できます。

不動産投資は初心者でもできる?

不動産投資は初心者でも着手できます。

というのも、不動産運用は全て自力で行うわけではなく、不動産管理会社のサポートを利用できるのです。

入居者の募集や管理、建物のメンテナンスまで幅広くサポートしてもらえます。

不動産管理のノウハウのない初心者の方にとって、不動産管理のプロによるサポートは有用です。

ただし、投資物件を決める際は、長期安定運用できるかを、シミュレーションなどで見極める必要があります。

不動産投資に向いている人は?

不動産投資に向いている人は大きく分けて3つの特徴があります。

不動産投資に向いている人の特徴は以下になります。

収入が安定している

収入が安定している方はローンの審査に通りやすいので、不動産投資をする際有利になります。

なお、不動産運営には空室リスクが付きものなので、一時的に無収入になったとしても対応できる経済力が必要です。

決断力がある

不動産を運営する際は、投資物件選び、ローン審査、管理会社選びなど決断力を求められる場面が多々あります。

優柔不断な状態では、物件購入に踏み切れず、不動産運用をスムーズに進めることはできません。

なお、ローンを組む際は多額の債務を抱えるため、覚悟がなければ踏み切れません。

合理的に判断できる

不動産運用では、合理的に判断しなければならない場面が多々あります。

というのも、将来の運用に直結する物件選びでは、様々な情報をもとに将来収益性があるか見極める必要があります。

物件の種類、状態、利回りなどを総合的に検討しなければならないので、合理的な判断力が求められます。

必要な場面で合理的に判断できる方は、不動産運用に成功する可能性が高いです。

不動産投資の利回り目安は?

不動産投資の利回りを考慮する際は、諸経費も含めて算出される実質利回りに着目するのがおすすめです。

実質利回りが3%以上あると、不動産運用しやすいと言われています。

不動産運用では、建物の不具合などの修繕に対応する必要があるので、余裕を持った利回りの設定が重要になるのです。

なお、より余裕を持って不動産運用を行うには、実質利回り5%を目安にするのが安心です。

レバレッジ効果とは?

レバレッジ効果は少ない自己資金で大きな収益を得ることです。

つまり、ローンを利用することで、より家賃収入を見込める不動産に投資し、収益を得るのです。

たとえば、自己資金1,000万円で年間収益100万円の物件に投資するよりも、ローンと併用で確保した2,000万円で年間収益300万円の物件を購入する方が大きな収益を得られるというのがレバレッジ効果です。

迷いがちな初心者におすすめ!

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不動産投資についての知識をつけて運用してみよう

不動産投資を始める際は、様々な知識をつけておく必要があります。

  • 不動産投資の種類
  • インカムゲインとキャピタルゲイン
  • 不動産投資のメリット・デメリット
  • 不動産投資会社の選び方
  • 投資物件の選び方
  • 不動産売却について

不動産投資について詳しく知ることは、不動産運用に着手すべきか決断するヒントになります。

また、不動産投資に関する知識が不足している状態で着手すると、思わぬ失敗につながる可能性があるので、あらかじめ情報収集しておくことが大切です。

不動産投資についての知識をつけ、運用してみましょう。