不動産投資の初期費用はいくらから？1万円からできる不動産投資や手法別の目安を解説

「不動産投資を始めたいが、初期費用がいくら必要か分からない」

「手元に資産がないのだが、頭金なしでローンを組んで不動産を購入できる？」

不動産投資は少額から始められる不動産クラウドファンディングから、アパート・マンション経営まで様々な種類があります。

手元の資産と初期費用のバランスを見て始めなければ、後ほどローン返済が滞るリスクもあるので初心者の方は注意しましょう。

この記事では投資の種類別に不動産投資の初期費用目安や内訳、初期費用を抑える方法や不動産経営にかかる費用について紹介しています。

事前に初期費用を把握し、手元の資産でやりくりができるかを検討してから不動産投資を始めましょう。

投資の種類別｜不動産投資の初期費用目安

投資の種類別に不動産投資の初期費用目安を解説します。

• 少額不動産投資
• マンションの区分所有
• マンション・アパートの一棟所有

不動産投資は初期費用がかなり高いというイメージがありますが、実は資産が少ない方向けの投資もあります。

目安を記載しておきますので、資産に合わせて不動産投資を始める参考にしてください。

1つずつ説明していきます。

少額不動産投資

少額不動産投資の初期費用目安を説明します。

不動産投資の種類	初期費用
不動産クラウドファンディング	1万円~10万円程度
REIT（リート）	1口5万円程度~
不動産小口化商品	1口100万円程度~
中古の収益物件	100万円~

不動産クラウドファンディングとは、投資家から資金を少額ずつ募り、不動産投資運用を行います。

投資上限があり収益が大きくなりづらいですが、1口1万円から始められる手軽な不動産投資と言えるでしょう。

REIT（リート）は、証券会社を通じて不動産会社が資金を集め不動産投資を運用、利益を分配する投資方法です。

有価証券のように売買もでき、インカムゲインの他にキャピタルゲインを得られます。

不動産小口化商品は、1つの不動産を小口に分割して少額から取引・所有ができるようにした商品です。

購入後は管理会社が管理運用をし、利益を投資家に分配します。

最期の中古の収益物件とは、中古物件を安く購入してリノベーション等を行い、転売・賃貸に出す運用です。

比較的安価で物件を購入でき、条件が良ければ家賃を高めに設定、または高額で売却できます。

それぞれの初期費用は、通常の不動産購入よりも少額で可能です。

少額不動産投資の場合は、借り入れを利用できない点のみ注意しましょう。

これらの少額でできる不動産投資の詳細を知りたい方は、こちらの記事もチェックしてみてください。

マンションの区分所有

マンションの区分所有の初期費用は、頭金は購入額の10~20％程度用意する必要があります。

まずマンション一室の購入金は物件自体の立地や条件によって異なるため、初期費用の金額に幅が出やすいです。

区分マンションの購入費用の相場は、3,000~4,000万円ですので、頭金は300~800万円程度用意する必要があります。

またローンを利用する場合は、金融機関に保証料・手数料を支払う必要があり、さらに印紙税等も必要なので目安としては購入額の15％程度は初期費用として用意しましょう。

登記の際に専門家に依頼する場合は、別途依頼料も必要になります。

物件の金額が上がるほど初期費用も比例して高額になりますが、一棟所有よりは初期費用は抑えられるでしょう。

マンション・アパートの一棟所有

マンション・アパートの一棟所有の購入費用は、収益性の高い東京23区内であれば1億5千万円程度、23区外でも7,000~8,000万円程度です。

物件購入の頭金が購入額の10％、また銀行の融資を受ける際に手数料がかかるので、初期費用として総額で700~3,000万円程度は用意する必要があります。

マンション・アパートの一棟所有は、入居者を集められれば安定した収益になりやすい投資です。

購入資金自体は必要ですが、借り入れをうまく利用すれば、資金を手元に残して物件購入もできます。

アパート経営の初期費用についてさらに詳しく知りたい方は、こちらも記事も参考にしてください。

不動産投資は手元の資産と初期費用のバランスが大事

不動産投資は手元の資産と、初期費用のバランスが大事です。

確かに他の投資に比べて、不動産投資は初期費用の面で大きな負担がかかってしまいます。

手元の資産と初期費用のバランスをとり、ある程度資産を残すようにしましょう。

そうしなければ、2軒目の不動産投資を始めたいと思っても、次の物件の初期費用が払えずに、断念せざるを得ないでしょう。

また、不動産投資は回収が100％保証されているわけではありません。

万が一入居者が入らなければ、家賃は入らずローンのみを返済することになります。

不動産を売却してしまえば良いと思う初心者の方もいますが、不動産はすぐに買い手がつきづらく、手続きに時間がかかるため即現金化したい方には向いていません。

初期費用の面でお困りの方がフルローンを組む場合もありますが、頭金を入れておかなければ返済額が増えることは覚えておきましょう。

月々の返済額が家賃収入を上回ってしまう、または将来的に収入が低下した際に返済が滞るリスクがあります。

不動産投資にはリスクもあるため、手元に資産を残すことも考えておきましょう。

資産自体が少なく、初期費用を払ったら貯蓄が無くなるような場合は、少額不動産投資が適切な投資方法です。

• 初期費用を100万円以下にしたい人→少額不動産投資（不動産クラウドファンディング）がおすすめ
• 初期費用を1,000万円以下にしたい人→ワンルームマンション投資がおすすめ
• 初期費用が1,000万円以上でも問題ない方→アパート・マンション投資がおすすめ

ご自身の資産状況から、適切な不動産投資を選ぶことができます。

無理をして貯蓄を減らして投資をしても、元本割れのリスクがあることは覚えておいてください。

少額から不動産投資を始めたいと思っている方は、1万円程度から始められる少額不動産クラウドファンディングがおすすめです。

不動産投資の初期費用の種類と目安

不動産投資の初期費用の種類と目安を解説します。

不動産投資の際に必要な初期費用の内訳は以下のようなものです。

• 物件購入の頭金
• 融資保証料・事務手数料
• 印紙税
• 登録免許税
• 専門家への依頼報酬
• 不動産業者への仲介手数料
• 不動産取得税
• 固定資産税・都市計画税
• 各種保険料

内訳ごとに目安を一覧表にしていますので、参考にしてください。

例として2,000万円の物件を購入した場合の目安金額を記載しています。

初期費用の種類	初期費用の目安
物件購入の頭金	物件購入金額の10~20％程度 （2,000万円の物件の場合）200~400万円
融資保証料・事務手数料	事務手数料：融資額の1％程度 融資保証料：融資額の1~3％程度 （2,000万円の物件の場合）32~72万円
印紙税	2~10万円 （2,000万円の物件の場合）2万円
登録免許税	購入費用の70％程度×税率（0.4~2％※登記の種類による） （2,000万円の物件の場合）5.6万円~28万円
専門家への依頼報酬	10~15万円程度
不動産業者への仲介手数料	200万円以下：取引額（税抜）の5％＋消費税 200万円~400万円以下：取引額（税抜）の4％＋消費税 400万円以上：取引額（税抜）の3％＋消費税 （2,000万円の物件の場合）66万円
不動産取得税	物件評価額(購入費用の70%程度)の3~4％ （2,000万円の物件の場合）50~60万円
固定資産税・都市計画税	固定資産税：物件評価額(購入費用の70%程度)の1.4％ 都市計画税：物件評価額(購入費用の70%程度)の0.3％ （2,000万円の物件の場合） 固定資産税：19.6万円 都市計画税：4.2万円
各種保険料	※保険金の設定額により異なる 5~10万円程度

2,000万円の物件を購入した場合の初期費用の合計金額は、360~560万円程度が目安です。

具体的な金額などを説明します。

物件購入の頭金

不動産投資の初期費用の1つ目の内訳は、物件購入の頭金です。

物件購入の頭金とは、物件購入時に自己資金で支払う現金部分を意味します。

物件購入の頭金は、購入額の10~20％程度が目安です。

例えば、2,000万円程度の物件を購入した場合は頭金で200万円程度用意しなければいけません。

このパーセンテージは、購入者が個人かどうか、また物件自体の金額によっても変わりますが、目安として10％程度見ておきましょう。

法人が購入者、または属性が良い場合は信頼度が高いため、頭金のパーセンテージは下がります。

しかし、不動産投資が初めてで手元の資産等もさほどない場合は、頭金は多めに入れてほしいと依頼されるケースが多いです。

融資保証料・事務手数料

不動産投資の初期費用の2つ目の内訳は、融資保証料・事務手数料です。

融資保証料・事務手数料とは、物件購入時に借り入れを利用する場合の手数料と保証金として現金で支払われます。

銀行によって手数料率等は変わりますが、事務手数料の目安は融資額の1~3％程度と言われています。

融資保証料は融資額の1.1％程度が目安です。

2,000万円の物件を購入して、200万円程度自己資金で支払い、1,800万円の融資を受けたいとしましょう。

その場合は1,800万円の1~3％の、18~54万円を事務手数料として、保証料として20万円程度を支払います。

借り入れをする際も金融機関への融資保証料や事務手数料を用意する必要がある、と覚えておいてください。

印紙税

不動産投資の初期費用の3つ目の内訳は、印紙税です。

印紙税とは、契約書や領収書が一定の金額以上になった場合に納めなければならない税金のこと。

物件の購入の契約時は、高額の取引になるので印紙税がかかります。

印紙税の金額は法律で定められており、以下の基準で算定されます。

物件購入額	印紙税
500万円~1,000万円以下	1万円
1,000~5,000万円	2万円
5,000万円~1億円以下	6万円
1億円~5億円	10万円
平成26年から令和4年3月31日までの特例	500万円~1,000万円以下：5,000円 1,000~5,000万円：1万円 5,000万円~1億円以下：3万円 1億円~5億円：6万円

物件の購入金額によって印紙税が変わるので、契約書に記載される売買金額に応じて確認してください。

平成26年度から令和4年3月31日までに作成された売買契約書については、契約書記載の金額が10万円以上のものについては、印紙税の軽減措置があります。

なお印紙税は不動産会社と折半するケースもあるので、購入時に確認しておきましょう。

契約時期によっては印紙税を節約できる点に注意してください。

参考：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁

登録免許税

不動産投資の初期費用の4つ目の内訳は、登録免許税（登記費用）です。

登録免許税とは、不動産登記を行なったときにかかる税金で、固定資産税評価額を基準とした課税標準額に一定の税率をかけて計算します。

目安は購入費用の約70％と言われていますが、登記の種類によっても税率が変わるので注意しましょう。

登記の種類	税率
所有権移転登記	課税標準額の2％
抵当権設定登記（融資を受ける場合）	課税標準額の0.4％
住宅用家屋所有権保存登記（新築の場合）	課税標準額の0.4％

所有権移転登記とは、建物を購入した際に以前の所有者から自分に所有権が移動したことを証明するための登記です。

登記しない限りは、所有権を主張できないので、必ず行う必要があります。

その場合は購入額の約70％を評価額とし、2％程度が税金の目安になるため、2,000万円の物件を購入した場合は評価額が約1,400万円となります。

その2％が登録免許税として必要なので、約28万円が税金として徴収されます。

抵当権設定登記とは、融資を受ける場合に万が一返済ができなくなった場合の担保にするための登記です。

課税評価額の0.4％が税率のため、2,000万円の物件の場合は56,000円が税金として課されます。

住宅用家屋所有権保存登記とは、新築物件を建てた際に最初に行われる登記のことです。

抵当権設定登記と同じく0.4％が税率なので、2,000万円の物件を新築購入した場合は56,000円が税金として必要になります。

専門家への依頼報酬

不動産投資の初期費用の5つ目の内訳は、専門家への依頼報酬です。

登記の手続き等を司法書士に依頼する必要を登記費用と呼びます。

報酬は司法書士によって変わりますが、10~15万円程度が相場です。

物件金額や事務所選びによっても変動するので、事前に調べておく必要があるでしょう。

不動産業者への仲介手数料

不動産投資の初期費用の6つ目の内訳は、不動産業者への仲介手数料です。

不動産仲介手数料とは、成約時に仲介者に支払われる手数料のことで、宅地業法第46条に報酬の上限が定められています。

（報酬）
第四十六条　宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。
２　宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。
３　国土交通大臣は、第一項の報酬の額を定めたときは、これを告示しなければならない。
４　宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、第一項の規定により国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない。

詳細は国土交通省の「平成29年12月8日国土交通省告示第千百五十五号」に記載があります。

取引金額	仲介手数料
200万円以下	取引物件価格（税抜）の5％＋消費税
200~400万円以下	取引物件価格（税抜）の4％＋消費税
400万円以上	取引物件価格（税抜）の3％＋消費税

物件購入額が2,000万円の場合は、3％の60万円＋消費税6万円を支払う必要があります。

参考：宅地建物取引業法 | e-Gov法令検索

参考：平成29年12月8日国土交通省告示第千百五十五号｜国土交通省

不動産取得税

不動産投資の初期費用の7つ目の内訳は、不動産取得税です。

不動産取得税とは、土地や建物を取得した際にかかる税金のこと。

税率は物件評価額の4％で、物件評価額の目安は大体購入額の70％程度です。

つまり、2,000万円の物件を購入した場合は50~60万円の取得税がかかります。

固定資産税・都市計画税

不動産投資の初期費用の8つ目の内訳は、固定資産税・都市計画税です。

翌年度からかかる税金ですが、納税予定額として手元に資金を残しておきましょう。

固定資産税は物件評価額の1.4％、都市計画税は物件評価額の0.3％で計算されます。

2,000万円の物件を購入した場合は、固定資産税が196,000円、都市計画税は56,000円必要です。

各種保険料

不動産投資の初期費用の9つ目の内訳は、各種保険料です。

火災保険や地震保険は任意ですが、万が一の場合に備えて加入する人がほとんど。

火災保険の金額は特に規定がなく、保険金の金額に応じて保険金の金額が変わります。

大体の家主が物件の時価評価額の80％程度の保険金のプランに加入し、年間契約で5~10万円程度が相場です。

特約等によっても変化するので、保険金については保険会社によく確認しましょう。

不動産投資の初期費用を抑える方法

不動産投資の初期費用を抑える方法を解説します。

• 頭金を減額する
• 司法書士などの専門家報酬を交渉する
• 仲介手数料を交渉する
• 不動産投資ローンを利用する

登記費用や印紙はもう決まっている金額なので減らせませんが、減額できるものもあるので覚えておきましょう。

頭金を減額する

頭金を減額することで、手元の資金を多めに残すことができます。

ただし、融資の審査に響くため、減らしすぎると融資自体が受けられないリスクがあるでしょう。

また毎月のローンの返済額が大きくなるので、返済額とのバランスを考える必要があります。

司法書士などの専門家報酬を交渉する

登記の際の専門家報酬は、交渉によって安くなることがあります。

事務所によっても登記費用はの設定はばらつきがあるので、なるべく安価に引き受けてくれる事務所を探すと良いでしょう。

仲介手数料を交渉する

仲介手数料も交渉によって引き下げることが可能です。

不動産会社は買主と売主双方から手数料を受け取っています。

そのため物件の買い手がつかず困っている場合は、早く売却するために手数料を引き下げることもあります。

手数料の安さだけを基準に不動産会社を決めるのは良くありませんが、交渉次第で安くなることがあるので覚えておきましょう。

不動産投資ローンを利用する

不動産投資ローンを利用することで、手元になるべく資産を残せます。

ローン返済が必要になりますが、手元資産を一気に投資に投じると生活資金がなくなるリスクがあるでしょう。

不動産投資をしている投資家は、ローンを利用している人がほとんどです。

投資のリスクも考えて、ローンを利用することも検討してください。

不動産投資するなら必須！初期費用以外にかかる運用費用について

初期費用以外にも不動産投資には運用費用がかかります。

• 物件の修繕費
• 原状回復費
• 入居時の仲介手数料
• 固定資産税・都市計画税
• 諸経費
• 売却時の費用

初期費用ばかり意識されがちですが、物件の運用をしていくための費用も考えておきましょう。

物件の修繕費

物件に何かしらの故障や劣化が見られた時の修繕費が必要です。

修繕の規模によりますが、数万円~大規模なものになると数千万円が必要になることもあります。

毎月の家賃から修繕費用のための積み立てを行いましょう。

原状回復費用

原状回復費用とは、修繕費の一種で入居者が退去した部屋を入居前の状態に戻すための費用です。

入居者の過失で出た損害については入居者負担にできますが、責任を問えないものは貸主の負担でクリーニングや修繕が必要になります。

通常の退去の場合はクリーニングのみなので、数万円~20万円程度で済むでしょう。

入居時の仲介手数料

入居時の仲介手数料も用意しておく必要があります。

入居者募集をする際に、自身で行わずに管理会社に依頼をする場合の費用です。

仲介手数料については、賃貸人と賃借人で折半することもできます。

しかし、現状空室率が増えていることもあり、入居者獲得のために仲介料無料として、賃貸人が仲介手数料を100％負担するケースが多いです。

そのため不動産会社への入居時の仲介料は、基本的に支払う方向で初期費用を用意しておいた方が良いでしょう。

固定資産税・都市計画税

固定資産税・都市計画税は毎年徴収されます。

税金の部分は確定申告で損益通算で対応し、節税が可能です。

アパート経営で経費計上できる費用については、以下の記事で説明しています。

諸経費

諸経費とは以下のようなものです。

• 広告費
• 自身で管理する場合は帳簿管理に使うシステムやPC等
• 事務用品
• 不動産内見案内のために使用した自動車
• 不動産写真を撮影するためのカメラ等

客付けなどを自身で行う場合は、広告費用やそれにかかる経費が必要になります。

確定申告時に経費として計上できますが、自営業の場合は家事按分の割合が決まっているので注意しましょう。

売却時の費用

不動産を売却する際にも費用がかかります。

• 仲介手数料
• 印紙代
• 抵当権抹消登記費用
• クリーニング費・解体費

物件を売却する際は、不動産会社に仲介手数料を払わなければなりません。

また契約時の印紙代や抵当権抹消登記費用、クリーニング費用も必要です。

物件を取り壊す場合は解体費も売主が負担しなければなりません。

初期費用なしで不動産投資を始めるのは危険

初期費用なしで不動産投資をしたいと思う方もいると思いますが、初期費用を削りすぎるのは危険です。

• 条件によっては頭金なしでフルローンが組める
• 返済額や利息が大きくなるため初めての不動産投資の際には非推奨

資産が少ない方は少額不動産投資を選んだ方が無難でしょう。

詳細を説明します。

条件によっては頭金なしでフルローンが組める

受験によっては頭金なしでフルローンが組める場合もあります。

利回り想定がかなり高い物件では、銀行が「回収が早いだろう」と見込みをつけるためです。

具体的には銀行の概算評価額と収益物件の売値に差がない時に頭金なしでフルローンが組めます。

しかしそのような物件はかなりの激戦になるので、初心者が入手できる可能性は低いでしょう。

返済額や利息が大きくなるため初めての不動産投資の際には非推奨

頭金なしで不動産投資を考えている場合、ローンの返済額や利息が大きくなります。

初めての不動産投資で、利益が出るか分からない場合は、かなりのリスクになります。

家賃が返済額を下回れば赤字になってしまいます。

また、年収800万円以上程度の高収入でなければ、銀行も頭金なしでは融資はしてくれません。

現実的に考えて、初期費用が用意できない場合は、少額不動産投資をおすすめします。

アパート経営の自己資金比率について知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。

不動産投資は初期費用を把握してから始めよう

不動産投資は少額からでも始められますが、ある程度まとまった初期費用が必要です。

手元に資金がない方は、1口1万円程度から始められる不動産クラウドファンディングなどの少額不動産投資から始めましょう。

初期費用をしっかり把握して、手元の資産とのバランスを見てからでないと、ローン返済額が生活を逼迫するリスクがあります。

今回紹介した記事の初期費用の目安を参考に、不動産投資の際に用意すべき金額を算出して、収入プランをシミュレーションしましょう。

2〜3万円ほどの少額から取り組める不動産投資型クラウドファンディングのおすすめや選び方について詳しく知りたい方は、下記記事も読み進めてください。