売却の際に古家付きの土地は更地にするべき?更地にする際に必要な費用を解説

今ある古家付きの土地を売却したいけれど、古家付きで売ったほうがいいのか、更地にした方がいいのか、また更地にする際費用はいくらかかるのか、疑問や不安を持っている方もいるでしょう。

この記事では、古家付きの土地を更地にする理由から、土地を解体して更地にする際にかかる費用や、その解体工事費用を抑える方法を紹介します。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

黄 威翔/宅地建物取引士

台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
 日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

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古家を解体して更地に戻す理由

古家を解体して更地に戻す理由

古家を解体して更地にするほうがよい理由は、「買手が見つかりやすい」、「周囲への悪影響を防ぐため」、「貸し物件にできる」の3つあります。

それぞれの詳しい内容とメリットについて解説していきます。

更地の方が買い手が付きやすいから

更地の場合、土地の購入後、すぐに家を建てられることから買い手がつきやすくなるというメリットがあります。

場所や立地条件によって異なりますが、アパートや一軒家、事務所など目的に応じて、買い手がどのような物件を建てるか想定できます。

また、新築の一軒家を建てるときに、古家を解体して更地にする必要がないため、住宅の施工期間を短縮できます。

周囲への悪影響を防ぐため

古家をそのまま放置していると、木材が腐敗して倒壊する恐れや、放火や不法侵入といった犯罪を助長する要因になります。

とくに、腐敗した木造建築をそのままにしておくことは、倒壊の恐れだけでなく害虫の発生原因にもなります。

古家を取り壊して更地に戻すことで、こうした周囲への悪影響を防ぐことができます。

更地にすれば駐車場などで貸すことができるため

古家付きの土地を売り出しても、すぐに買手が見つかるとは限りません。

更地にすることで駐車場や資材置き場として貸し出すことができ、買手が見つかるのを待っている間も収入は得られます。

また、更地であることで古家付きの土地よりは売れやすくなります。

しかし、更地にすると、住居が建っていることによる固定資産税の軽減措置の対象外になるので、更地にすることで得られる収入との兼ね合いや、更地にする期間などについて検討する必要があります。

更地を駐車場として貸し出す場合、事前に売却が決まってからいつまでに駐車場契約を解約するのかをあらかじめ決めておきましょう。

そうすることで、売却が成立した後の行程もスムーズに進みます。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

土地の買い手が現れたらすぐに売却するという条件だと、月極駐車場ではなかなか借り手が見つからないかもしれません。

そのような場合は、駐車場業者などに貸し出して、一時的なコインパーキングとして活用する方がよいでしょう。

また、近くで工事などがある場合は、工事車両の駐車場や資材置き場として貸し出すという手もあります。

更地にして売却する方がよいケース

ここからは、売却する際に更地にした方がよいケースについて説明していきます。

また、更地にして売却をする際の注意点も解説します。

建物が古すぎて住めない場合

建物自体にほとんど価値がなく、古すぎて住めないような場合、古家が残ったままでは買い手が見つかりにくくなります。

一般的に、木造戸建ての資産価値は、築15年までは比較的大きく下落します。築10年で、資産価値は半分にまで下がります。

築15年を過ぎると、ゆるやかな下落へと変わり、築20年以降はほぼ横ばいになります。

一方で、マンションは購入後1年で価値自体は半分まで下がります。

マンションの資産価値は、木造戸建てと違い、築10年でも70〜80%は維持でき、築25年を過ぎた辺りから半分まで下落する傾向にあります。

したがって、築30年を超える場合は更地にして売った方がよいのです。

上下水道管や埋設物に問題がある

古い建物の場合、その建物ができた当時のまま、「地中に産業廃棄物が埋められている」、上下水道管が古くなりすぎている」、「隣の家の水道管が敷地内を通っている」など様々な場合があります。

そのような場合、現代では法律に則って、環境保全や権利保全のために適切な対応をとる必要があります。

こうした要因から、古家が建ったままの土地は、買い手から疎遠されることが多いです。

そのため、上下水道管や埋没物の問題がありそうな場合は、買い手を探しやすくするためにも、更地にしたほうがよいといえるでしょう。

更地にして売却する場合の注意点

更地にすると、固定資産税の軽減措置が適用されなくなり、税額が上がります。

固定資産税には、建物が建っている面積によって固定資産税が軽減されるという特例措置があります。

更地にすることでこの特例措置から外れてしまい、課税基準が軽減前に戻るため、固定資産税が高くなります。

想定外の固定資産税の上昇を防ぐためにも、解体をする前に該当物件を更地にした場合、いくら固定資産税がかかるか調べるなど十分な準備をして、売却まで期間が開かないようにしましょう。

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更地にしないで売却する方がよいケース

次に、更地にしないで売却したほうがよいケースについて、「土地の立地」、「建物自体の需要」、「再建築できない場合」の3点を詳しく解説していきます。

土地の立地がよい場合

交通の便がよい場合や都心に近いなど、立地がよい場合は、更地にしなくても買い手がすぐに見つかる可能性があります。

立地がよい土地には、もとからある地盤の状態が良かったり、災害に強い地域であったりするため、土地自体の価値が高いです。更地にするには費用もかかるので、このような場合は、わざわざ更地にする必要はないということです。

建物自体に需要がある場合

古家であっても、ある程度の基準を満たしていて、需要のある建物については更地にしないほうがよいでしょう。

古家自体が古くても、リフォームをすればまた住めるようになる建物や、空間を全く新しいものに作り変えるリノベーションができるような古家には、需要がある場合があります。

また、震度6〜7の地震に耐えられるように耐震補強工事を施されている古家にも需要があるといえます。

このように需要がある古家であれば、解体して更地にしなくても買い手は見つかります。

古家の需要があるかないかについては、事前に不動産会社に確認しましょう。

再建築不可の場合

再建築不可の建物は、更地にしてしまった場合、再度建物を建てることはできません。

再建築不可物件とは、建築基準法42条に規定されている接道義務を満たしていない土地に建っている物件のことを指します。

接道業務とは、幅4mの道路に2m以上接していなければならないことを指します。

再建築不可物件は、これらの道路に2m以上接していない敷地に建つ物件のことです。

再建築不可物件はリフォームと取り壊しは可能ですが、一度取り壊してしまったら建て直すことはできず、増改築や再建築はできないのです

そのため、再建築不可物件は、更地にせずに売却したほうがよい場合があります。どちらがよいかは、売却を依頼する不動産会社に相談してみるとよいでしょう。

更地にしたほうがいい場合・しないほうがいい場合

土地を更地にするために必要な費用

実際に更地にする際、どれくらいの費用がかかるのかについて、「建物の構造別の費用」、「建物以外の解体にかかる付帯工事費用」、「土地をならし平にする整地費用」の3つを詳しく見ていきます。

建物の解体費用

建物の解体にかかる費用は、構造によって異なり、構造が固い建物ほど高くなります。

相場は、木造住宅が3万円/坪、鉄骨住宅は4〜5万円/坪、コンクリート住宅で5〜6万円/坪ほどの費用がかかります。

構造別と言っても、上述の相場は地上の構造であって、もし建物に地下の構造があるとすれば、より一層費用はかかります。

特に、地下構造を解体した場合は、解体費用のみではなく埋戻しという費用が加算されます。

このため、地下構造の解体も含めた場合、大幅に費用が上がります。

また、建物の解体にかかる費用は、構造だけでなく建物内の家具などを残したままにするか、回収して建物内を空にしてから解体するかによっても変わります。

家具などを置いたまま解体を依頼した場合、それらを処分する費用が上乗せされるので、空の建物を解体するより費用は高くなります。

また、解体業者によってもかかる費用は異なるので、1つの解体業者だけでなく、いくつかの解体業者から見積もりをとって比較するとよいでしょう。

解体業者と解体後のトラブルを避けるためにも、その解体業者が損害賠償保険に加入しているか、廃棄物の処理計画をきちんと行っているかなど確認しましょう。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

見積もりを取る場合には、作業項目や処理内容が詳しく記載されているかどうかを確認しましょう。

また、解体時に起こり得る不測の事態に対して、依頼者がどの程度まで負担するのかについても、あらかじめ取り決めておくことをおすすめします。

坪数別の解体費用の相場

ここでは、構造の坪数別にかかる費用をまとめています。

  20坪 30坪 40坪
木造 80万円〜100万円 120万円〜150万円 160万円ー200万円
軽量鉄骨造 120万円〜130万円 180万円〜195万円 240万円〜260万円
重量鉄骨造 130万円〜140万円 195万円〜210万円 260万円〜280万円
RC造(鉄筋コンクリート) 120万円〜160万円 180万円〜240万円 240万円〜320万円

解体時の付帯工事費用

一言に解体工事と言っても、解体する以外にも様々な費用がかかります。

建物だけではなく、塀や樹木を撤去する際に必要なのが、付帯工事です。樹木1本あたり1万円〜5万円でブロック塀は2千円〜3千円/平方メートルになります。

他にもアスベストの撤去に必要な費用が、処分面積が300平方メートル以下の場合2万円〜8.5万円/平方メートルとなっています。

付帯工事の作業のために追加される人件費は、1日あたり1万円〜2万円で、浄化槽の撤去には5万円かかります。

また付帯工事費用が、解体業者の方で建物のみの解体費用と分けられており、提示された価格にあとからこの分が追加され思わぬ出費になることがあるので注意が必要です。

このような事態が起きないように、付帯工事費用を含めた見積もり書を出してもらうよう、依頼しましょう。

土地を平らにならす整地費用

更地にする工程の中には整地があります。整地とは、解体後の土地を平らにならすことです。

土地をならし、更地の上に新たな建物を建てられるように土地を整えます。

整地にかかる費用は、その土地の規模によって変わります。

地中埋設物などがない場合は、1平方メートルあたり300円〜600円が相場です。

30坪で3万円〜6万円の費用がかかることになります。しかしこれは、整地のみを行う費用相場です。

解体時の廃棄物の処理や、地中埋設物を取り除く作業が必要な場合、その分のコストがかかるため費用は上がります。

庭に生えた木の伐採や、雑草がひどい場合にはその撤去費用が上乗せされます。

庭技の伐採は1本あたり2000円〜7000円、雑草対策として砂利を敷き詰める際は、1000円〜1500円/1平方メートルほど費用がかかります。

整地の種類や、更地にする土地の条件、仕上がりの出来によって費用は異なります。

前項でも説明していますが、整地に関しても業者に希望をしっかりと伝えて、出来上がってから希望と全然違ったなどの相違が起きないようにしましょう。

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土地を更地にするための費用を抑えるには

土地を更地にする費用は、基本的に一括で支払わなければならず、できるだけ抑えたいものです。

ここでは、費用を抑える4つの方法を詳しく解説していきます。

土地を更地にするための費用を抑えるには

自治体の補助金を利用する

1つ目は、自治体によって解体費用を助成してくれる場合、それを利用する方法です。

現在では、多くの自治体で古家の解体費用を助成する制度が適用されています。

しかし、何もしなくても助成してくれる制度ではありません。

自治体の助成制度の仕組みや手続きについて、解体工事に入る前に確認しておきましょう。

自治体によっては、事前に助成金の申請が必要な場合もあります。

代表的な助成金は、老朽危険家屋解体撤去補助金、都市景観形成地域老朽空き家解体事業補助金、建て替え建設費補助金の3つです。

老朽危険家屋解体撤去補助金は、老朽化による崩壊の恐れがある危険家屋の除却を助長する制度です。

耐震診断や自治体の認定が必要ですが、費用の1/5〜1/2ほどが支給されます。

都市景観形成地域老朽空き家解体事業補助金は、倒壊の危険性に関わらず、都市の景観を守るための解体費用を助成します。

支給額は、費用の1/5〜1/2ほどです。

建て替え建設費補助金は、ある一定の基準を満たした質のよい住宅を建てる注文主に、解体費用から建築費用の一部までを支給する制度です。

解体費用を買い手にも負担してもらう

2つ目は、解体費用を買い手にも負担してもらう方法です。売り手のこちらが全額負担するのではなく、買い手にも解体費用をいくらか負担してもらえるかどうかを相談して、双方の負担額を決めます。

この方法は、たとえ家を残した状態で売りに出しても「解体費応相談」としておけば、買手と負担額の相談がスムーズに進みます。

それだけではなく、更地を希望する買い手と、家がある状態を希望する買い手のどちらの可能性も考えられるというメリットがあります。

解体業界の閑散期を狙う

次の方法は、解体業者の閑散期を狙って解体工事を依頼することです。

一般的に解体業者の閑散期は2回あり、11月〜12月と2月〜5月頃です。

この時期に解体工事の依頼をすれば、繁忙期よりは解体費用を抑えられる可能性が上がります。

特に解体を急いでいない場合や、解体時期を調整できる場合は、解体業者の閑散期を狙って見積もりをとってみるのもよいでしょう。

解体業者に直接依頼する

解体業者に直接依頼をすることで、解体にかかる総費用を抑える方法です。

一般的に、解体工事をハウスメーカーや工務店に頼んだ場合、仲介を行うだけで、自社で工事を行うのではなく、下請け業者などに引き継がれます。

実際に依頼を受けた会社と、工事をする会社が異なるため、中間マージンが発生します。中間マージンが発生することにより、直接解体業者に依頼するよりも2〜3割費用が高くなります。

しかし、直接解体業者に依頼すると、工務店などが仲介した際に発生する管理料やトラブル対応料などの中間マージンをカットできるため、解体にかかる総費用を抑えられます。

更地にする費用は工夫次第で安くできる

更地にする費用は工夫次第で安くできる

今、説明した4つの方法だけではなく、解体する建物内にある不用品を処分して、産業廃棄物の処理費用を抑えるなど、他にもいくつかの方法があります。その中から、売却状況や、売却方法に応じて適切なものを選びましょう。

更地にする費用は決して安いものではありませんが、工夫の仕方によって安くすることが可能です。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

更地にして売却するかどうかも含めて、古家付きの土地の売却方法を検討するようにしましょう。

どうすればよいのか迷うような場合は、必要に応じて不動産業者や専門家に相談することをおすすめします。

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