土地評価額の調べ方や種類を計算方法とまとめて解説

土地の価値を知ることができる評価額には、地価公示価格や路線価などの複数の指標があります。

土地評価額は5種類もあり、それぞれ算出方法が異なるので、自分が所有している土地の価値を知りたいと考えたとき、どの評価額を参考にすれば良いか迷ってしまう人も多いのではないでしょうか。

この記事では、土地評価額の基本的な考え方や、5種類の評価額の詳細や調べ方などを解説します。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

土地評価額の仕組

• 土地の価値を知るために必要なもの
• 土地評価額の算出には種類がある
• 土地評価額は市場価格と一致しないことも

土地評価額とは、具体的にどのようなものなのか、基本情報を確認しましょう。

土地評価額は、管轄している団体が、それぞれ算出方法を定めているものです。

土地取引の際には、売主と買主の希望や経済状況に影響を受けて価格が決まるため、必ずしも土地評価額と売買価格が一致しないという点も覚えておきましょう。

土地の価値を知るために必要なもの

土地は、一つとして同じものがありません。そのため「定価」をつけることが難しく、売買を行う際や税金を計算する際には、基準となるものが必要になります。

その基準となるものとして、目的別に定められたものが土地評価額なのです。

土地の売却を検討している方は、土地売却の流れ及び必要なものを合わせてご参考にしてください。

土地評価額の算出には種類がある

土地評価額には、5つの種類があります。目的によって参考にする評価額が異なるため、まずは評価額の種類や算出方法の基本を確認しておきましょう。

一物五価と言われる算出方法

ひとつの土地に対し、5種類の土地評価額があります。実勢価格、地価公示価格(公示地価)、路線価(相続税評価額)、固定資産税評価額、基準地価の5つです。このように1つの土地に対して5つの評価額があることを、一物五価と呼びます。

5種類の土地評価額は、それぞれ目的が異なるだけではなく算出方法が異なります。さらに、各評価額は国や各自治体・市町村など、管轄して公表している団体が異なります。

一言に評価額といえども、算出方法や公表団体が違うことで、同じ土地でも評価額が全く同じにはならない点も知っておかなくてはいけません。

目的別に参考にすべき評価額(算出方法)が異なる

評価額は、目的別に参考にすべきものが異なります。例えば、不動産の価格を知りたい人は実勢価格、相続税の課税額を知りたい人は路線価を参考にします。

詳細については追ってご紹介していますが、何に使いたいのかによって参考にする土地評価額を選択しなければならないことを覚えておきましょう。

市場価格と一致しないことも

5種類の土地評価額は、実際に不動産が取引される市場価格と比べて乖離が生まれることがあります。

これは、実際の売買取引では需要と供給のバランスなどの影響を受けるため、必ずしも土地評価額と一致しないことがあるからです。

また、相続税評価額や固定資産税評価額は、市場価格よりも低い評価額なることが多いため、一致することはほとんどありません。

詳細については追ってご紹介しますが、多くの場合、相続税評価額は市場価格の約8割、固定資産税評価額は7割程度になります。

土地取引を想定して土地評価額を調べる際には、あくまでも参考として確認すると良いでしょう。

土地価格の計算方法は、こちらの記事をご参考にしてください。

土地評価額の種類と調べ方

1. 実勢価格
2. 地価公示価格(公示地価)
3. 路線価(相続税評価額)
4. 固定資産税評価額
5. 基準地価

上記5つの土地評価額は、公表する団体や公表される日、調査方法などがそれぞれ異なります。ここでは、それぞれの土地評価額について基本情報や特徴を解説しています。

実勢価格

実勢価格は、実際の土地売買で取引された価格のことを指し、取引価格や時価とも呼ばれます。

実勢価格は、最終的に売主と買主との交渉によって価格が決まるものなので、随時変動するという性質があります。

実際の土地取引の際には、過去の実勢価格を一つの参考にして、土地の価値を調べることがあります。

その際、過去の取引が少ない地域の実勢価格は、信用度が低く参考にできないケースもあります。

このような場合は、不動産会社による土地の査定価格や、売り出されている価格なども実勢価格と併せて参考にします。

また、こちらの記事では、土地売却の価格相場と調べ方を紹介しています。

実勢価格の調べ方

実際に売買取引されている価格である実勢価格は、似た条件の土地の過去の取引から調べる、または不動産会社の査定価格によって調べることができます。

国土交通省の開示価格を閲覧する

国土交通省が運営している「土地総合情報システム」のサイトにアクセスすると、過去の不動産の取引価格を閲覧することが可能です。

土地は世の中に全く同じものはありませんので、所有している土地と全く同じものの実勢価格を知ることはできません。

しかし、土地総合情報システムを活用し、似た環境、同じ大きさなどの類似した土地の過去の売買価格を参考にすれば、所有している土地の実勢価格の目安を知ることが可能です。

土地総合情報システムでは、過去の不動産取引約345万件を参照することが可能です。都道府県別に、地図や航空写真から過去の取引情報を探すことができます。

参考：国土交通省|土地総合情報システム

レインズを利用する

レインズは「不動産流通標準化システム」と呼ばれ、国土交通大臣から指名を受けた4つの不動産流通機構が運営している不動産会社向けのシステムです。

4つの流通機構には、多くの不動産会社が登録しています。レインズでは、各不動産会社が保有している不動産情報を、会員同士が互いに自由に調べることができるようになっています。

レインズは会員である不動産会社向けのサイトですが、一般の人でも使うことができる「レインズマーケットインフォメーション」というサービスがあります。

レインズマーケットインフォメーションでは、過去の不動産取引価格(実勢価格)を調べることができます。

一般の不動産サイトでは、実勢価格を調べることができませんので、レインズは実勢価格を知ることができる貴重なサイトと言えます。

しかし、レインズマーケットインフォメーションで過去の取引価格を調べる際には、一戸建てやマンションなどの物件があることが前提になります。そのため、土地だけの実勢価格を調べたい場合には、土地総合情報システムを参考にした方が良いでしょう。

レンズの説明と活用方法は、こちらの記事をご覧ください。

参考：レインズマーケットインフォメーション

不動産会社による査定

土地総合情報システムやレインズでは、過去の類似不動産の取引価格を参考に実勢価格を調べる方法ですが、自分が持っている土地について、より売買価格に近い価値を知りたいのであれば、プロである不動産会社に査定を依頼するという方法があります。

不動産会社による査定は、1社ではなく複数社に依頼することで、より正確に土地価格の相場を知ることができます。

おすすめな不動産一括査定サイトを比較した記事もありますので、ぜひ合わせてご覧ください。

地価公示価格(公示地価)

地価公示価格は、国土交通省が地価公示法に基づいて毎年発表する価格です。

全国に3万地点ほどある標準地の毎年1月1日時点の地価を鑑定し、3月下旬ごろに発表されます。

鑑定は、複数の不動産鑑定士によって行われ、国土交通省の土地鑑定委員会によって審議の上決定されます。

公共事業のために土地が必要になった際の用地取得は、この地価公示価格を参考にます。さらに、一般の不動産取引でも重要な指標として広く参考にされます。

毎年公表されることから、日本国内の土地の価格変動を知ることができる指標としても活用されています。

公示価格とは何を詳しく説明した記事は、こちらをご覧ください。

地価公示価格(公示地価)の調べ方

地価公示価格は、国土交通省のサイトから簡単に調べることができます。

各都道府県一覧から、市町村、調査年や用途区分などのチェックを入れて検索にかけます。

地価公示価格は、あくまで国土交通省が公表する基準となる価格です。実際の取引では、売り主と買い主の需要と供給のバランスや景気に土地の価格が左右されがちです。そのため、地価公示価格と実際に取引される価格は同じではないことに注意が必要です。

参考：国土交通省|標準地・基準地検索システム

路線価(相続税評価額)

路線価は、基準値となる道路に面する宅地の1平方メートルの土地評価額を指します。相続税や贈与税の課税額を決めるために用いられる評価額であるため、相続税評価額ともいいます。

路線価は、地価公示価格や実際の売買の価格、鑑定評価額、精通者意見などを参考にして評定されます。全国に約40万地点の標準地を定めており、各標準地の毎年1月1日時点の価格を鑑定し、国税庁より7月に公表されます。

路線価の評価額は、地価公示価格の8割程度になるように評価されます。これは、路線価が税金の額を決める評価額であることが理由です。

土地の価格は一定ではありません。路線価が発表されたあとに何らかの理由で土地の価値が下落する可能性があります。

この場合、1月1日時点で評価された路線価を基準にして税金を計算すると、土地の所有者は、実際の土地の価値に対して高い税金を納めなくてはいけない恐れがあります。こういったケースが起こることを避けるために、路線価地価公示価格の8割程度に設定されているのです。

路線価の調べ方

路線価は、ある路線(道路)に面した1平方メートルあたりの土地の価値を表すものです。

相続税や贈与税の計算をする際、路線価に土地の面積を掛け算することで、土地の価格を求めることが可能です。

路線価は年に1度の公表です。相続税を申告する際には、申告する年ではなく、相続が発生した年の路線価を調べる必要がある点に注意が必要です。

また、路線価の公表は市街地にある宅地が対象となっているため、すべての土地に路線価が定められているわけではありません。そのため、路線価が定められていない地域の場合は、計算によって路線価を求める必要があります。

路線価の詳しい調べ方と計算方法は、こちらの記事をご覧ください。

国税庁の路線価図から調べる

国税庁のサイトから路線価の情報を入手することが可能です。路線価を調べる際には、まずは国税庁の「路線価図・評価倍率表」をチェックするようにしましょう。

参考：国税庁|路線価図・評価倍率表

路線価を調べたあと、土地の評価額を知るためには計算を行わなくてはなりません。評価額を調べるための計算式は、次のとおりです。

項目	計算式
自用地	路線価×奥行価格補正率
借用地	路線価×借地権割合

自用地の場合、1平方メートルあたりの評価額を出すためには、路線価に「奥行価格補正率」をかけて求めます。奥行き価格補正率は国税庁HPから参照することが可能です。

一方、借用地の場合は計算式が異なります。路線価に借地権割合をかけることで評価額を求めることができます。

路線価図上で、数字で記載されている路線価の横にアルファベットで記載されているのが借地権割合です。アルファベットによって、A=90%、B=80%、C=70%…と割合が確認できる仕組みとなっており、借地権割合は地域によって異なります。

全国地価マップで検索する

路線価は、一般財団法人資産評価システム研究センターの運営するサイト「全国地価マップ」でも調べることができます。調べたい土地がある市町村または郵便番号を入力することで、サイト上で簡単に路線価を調べることができます。

国税庁の路線価図の見方が難しいと感じる人は、全国地価マップを利用すると良いでしょう。路線価だけではなく、地価公示価格などの検索も可能です。

PCサイトだけではなく、スマホ用サイトもあり、検索しやすいことが特徴です。

参考：全国地価マップ|資産評価システム研究センター

倍率方式で算出する

路線価が定められていない地域の場合、国税庁のサイトや全国地価マップを利用して路線価を調べることができません。この場合、計算によって路線価を算出しなければなりません。この方法を倍率方式と呼びます。

地方にある土地の多くは路線価が定められていませんので、次の計算式を使って、倍率方式で路線価を求めます。

路線価の計算式

固定資産税評価額×倍率

倍率方式で使う固定資産税評価額の調べ方については、次の見出しでご紹介しています。

計算に使う固定資産税評価額は、必ず基準年度のものを参考にしてください。倍率は、国税庁のサイトの路線価図から評価倍率表を参照することが可能です。

参考：国税庁|路線価図・評価倍率表

固定資産税評価額

5つの評価額の中で、固定資産税を計算するときに使われる評価額を、固定資産税評価額と呼びます。

地価公示価格は国土交通省、路線価(相続税評価額)は国税庁が算定し公表しますが、固定資産税評価額は、各市町村が算定し公表します。

算定方法は、総理大臣が定めた「固定資産評価基準」に基づき、個別の不動産に対して、市町村の担当者が1つ1つ計算をします。

路線価同様、納税金額を使うための評価額なので、土地の価値の変動を想定して評価額は地価公示価格よりも低く設定されます。固定資産税評価額の場合は、地価公示価格の7割を目安に価格が設定されています。

土地を所有している人であれば毎年送付される、固定資産税の課税明細書に記載されていますので、自宅で確認することが可能です。

固定資産税評価額の調べ方

固定資産税は、土地や建物を所有している人が毎年納付する税金です。この固定資産税の計算に必要なのが、固定資産税評価額です。

固定資産税は、固定資産税評価額×1.4％の計算式で求めることができます。

固定資産税評価額の詳しい詳細は、こちらの記事をご覧ください。

納税通知書から調べる

固定資産税評価額は、不動産を所有している人に毎年送付される固定資産税の納税通知書から確認することができます。

納税通知書には課税明細書という書類が添付されています。課税明細書の「価格」という欄に記載されている金額が固定資産税評価額です。

不動産会社などに尋ねる

納税通知書は、すでに所有している不動産に対して送付される書類のため、これから購入することを検討している場合は、まだ納税通知書は受け取れないため、固定資産評価額を知ることができません。

購入前の土地の固定資産税評価額が知りたい場合は、不動産会社などに確認する必要があります。

土地以外にも、建築中の新築物件の評価額であれば、ハウスメーカーに概算の税率を教えてもらうことができます。中古物件であれば、不動産会社に聞けば固定資産税評価額を教えてもらうことができるでしょう。

基準地価

基準地価は都道府県知事が国土利用契約法に基づいて毎年発表する価格です。各都道府県が管轄しているため、都道府県基準地標準価格とも呼ばれます。

各都道府県内に定められた基準地1平方メートルあたりの7月1日時点での価格を調査し、毎年9月に発表します。調査は1つの基準地につき、1名以上の不動産鑑定士による鑑定が行われ、その価格を基準に決定されます。

国土交通省が公表する地価公示価格では、価格調査を行う地域が都市計画区域内が中心です。

一方、基準地価は、都市計画区域以外の地域も対象にしており、地価公示価格の補完を行う指標としての役割を担っています。

さらに、公表時期は地価公示価格の3月に対し、基準地価は半年後の7月となっています。地価公示価格と基準地価を用いることで、1年に2回地価の変動をチェックすることが可能になります。

基準地価の調べ方

基準地価も、地価公示価格と同様に、国土交通省の土地総合情報システムで調べることが可能です。サイトにアクセスをしたら、「地価公示・都道府県地価調査」から検索したい地域や調査年、用途区分を選んで調べます。

基準地価の場合も、あくまで基準価格であるため、実際の土地取引価格と全く同じになることはありません。土地取引の際には、あくまでも参考としてチェックすると良いでしょう。

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土地評価額まとめ

土地の価値を示す5つの土地評価額は、目的に応じて参考する評価額を選ぶ必要があります。

それぞれの評価額の詳細や算出方法を完璧に把握しておく必要はありませんが、自分の所有している土地の価値を知るために、評価額をうまく活用できます。

特に土地取引を行う際には、土地の価値の相場や、数年分の価格の推移を把握しておくことはとても大切です。地価公示価格や基準地価、不動産会社の査定価格なども参考にして、土地の価値を把握しましょう。