農地の購入をするまでの流れは?注意点や税金の特例も解説!

「農業を始めるために農地を購入したい!でもどうすれば買えるんだろう?」これから農業を始める人や農業を営んでいる方が規模拡大のために農地を購入したいと思っても、何から始めればよいのか分からないのではありませんか。

この記事では、農地購入の流れや購入するための条件や流れ、農地購入でかかる税金などについてわかりやすくお伝えします。

また、価格が安い農地を購入して宅地に転用することも可能なのかどうかについても記事の後半で触れていきます。

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農地を購入する条件とは?

農地を購入するには、大きく分けて「農地委員会の許可を受けて購入」「農用地利用集積計画を利用する」という2つの方法があります。

それぞれの特徴と条件を理解した上で、どちらを選んで農地を購入するか決めてください。

農地の定義

農地の購入方法を解説する前に、そもそも農地とはどういう土地のことを指すのかを理解しておきましょう。

農地とは、その名のとおり農業のための土地のことです。そして、全国の土地は用途によって「地目」が決められており、「田」や「畑」といった地目が農地では多いです。

ただし、地目が農地以外(宅地など)であったとしても、農業のために利用されている土地であれば農地としてみなされます。

農地の購入には農業委員会の許可が必要

全国の農地は日本の農業生産量を維持するために組織「農業委員会」によって管理されています。

農業委員会は農地に関する売買・貸借や農地転用に関する許認可や、遊休農地の調査・指導などを行う行政委員会で、各市町村に設置されています。

農業委員会の許可を得ずに農地を購入しても、取引が無効となってしまいますので必ず事前に許可を得るようにしてください。

農地の購入が認められる条件

農地は誰でも購入が認められるわけではありません。農地を購入できるのは「農家だけ」なのです。

つまり、農業をしていない個人が農地を購入しようと思ったら農家になる必要があるのですが農地がなければ農家になれません。

農家でない人が農家とみなされる(農地の購入が認められる)ためには、農業員会へ以下の事項を満たす予定であることを説明して新規就農者として認められる必要があります。

  • 農地のすべてを効率的に利用する
  • 農作業に常時従事できるか
  • 一定の面積を農地として経営する
  • 周辺の農地利用に支障がない

農地のすべてを効率的に利用する

購入後に農地を有効に利用する計画(営農計画)を策定しているかどうかを審査されます。

農地面積に応じた耕運機やトラクターなどの機械を用意できるのか、適切な人員を配置できるのかなどを見られます。

農作業に常時従事する

農地を購入したにも関わらず農作業をしない「耕作放棄地」になってしまっては、地域の農業生産力低下につながってしまいます。

そこで、農地購入者には農作業に常時従事できるかどうかという審査が行われるのです。具体的には、年間150日以上は農業に従事することを求められます。

一定の面積を農地として経営する

農地を購入した後に農地として耕作する面積の合計が、50アール(北海道は2ヘクタール)以上であることが求められます。

ただし、農業委員会が地域の特性や事情を考慮して、必要面積を引き下げてくれるケースもあるので、農地購入前に市町村の農業委員会へ問合わせておくことをおすすめします。

周辺の農地利用に支障がない

周辺農地と調和がとれることも、農地購入が認められる条件です。

購入した農地の規模や位置が周辺農家の利益を阻害しないことや、無農薬栽培を集団で行っている地域で農薬を使用しないことなどが求められるのです。

農地を購入して宅地に転用できる?

農地は宅地と比べて安く購入できることが多いので、宅地へ転用する目的での購入を考えている方もいらっしゃるかもしれません。

その場合、農地法第5条に基づく許可を受けることで転用が可能になります。ただし、全ての農地転用は申請を出しても必ず認められるわけではありません。

農業を促進する「農業特区」に指定されている地区の場合は宅地への転用が認められる可能性は低くなります。

また、市街化調整区域の場合は農地に限らず建物の建築が厳しく制限されているので、農地法第5条に加えて「都市計画法」に基づく開発許可も必要になるのです。

ただし、地方の農地の多くは市街化区域でも市街化調整区域もない非線引区域であり、都市計画法の開発許可は不要です。個人用の住宅であれば農地から宅地への転用が許可されるケースは多々あります。

農用地利用集積計画を利用して農地を購入

例外的に、農業委員会の許可を得るという手続きを踏まずに農地を購入する方法もあります。

それが「農用地利用集積計画」を利用した農地の取得です。農業経営基盤強化促進法という地域の農地利用の増進を促す法律に基づき、市町村が離農者や小規模農家から農地を買い(借り)上げ、規模拡大を目指す農家へ売る(貸す)という仕組みです。

農地を所有者から直接購入するケースと違い、売買契約書の作成が必要ないので手間が少なく済むのが特長です。

農地委員会の許可で農地を購入する流れ

では、農地委員会から農地法3条(転用目的の場合は5条)許可を受けて農地を購入する流れについて解説します。

農地の取引は通常の不動産と流れが異なりますので、事前にフローをしっかり把握しておきましょう。

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農地を購入する流れ

農地の購入を決めてから、実際に農地を取得するまでの流れは、以下の通りです。

  • 購入する農地を探す
  • 農地委員会へ事前相談
  • 農地の所有者と条件交渉
  • 農業委員会の許可を得る(3条許可)
  • 代金決済と農地の引き渡し
  • 所有権移転登記をする

それでは、順番に説明していきます。

購入する農地を探す

農地を購入するにあたって、農地を所有する親族や知り合いがいないのであれば、農地探しからスタートすることになります。

農地の探し方については、後ほど詳しく説明します。

農地委員会へ事前相談

農地を購入するための本格的な交渉に入る前に、農地委員会へ当該農地の購入を検討している旨を事前に相談することをおすすめします。

最終的に農地委員会の許可がなければ農地の権利移動は認められないので、許可申請が通りそうかどうかを確認しておくことで一連の流れをスムーズにできます。

特に、農地を宅地へ転用する場合は立地や規模的にそもそも不可能な場合もありますので、事前相談がより大切になります。

農地の所有者と条件交渉

購入したい農地が決まったら、農地の所有者と条件交渉をします。

  • 農地の規模
  • 災害のリスク
  • 農地の排水状況

上記のような要素を加味して農地の価値を判断し、価格交渉をしてください。

農業委員会から3条許可を得る※転用目的でない場合

農地の所有者との間で購入する条件面で合意したら、農業委員会から農地の権利移動に関する許可(農地法3条許可)の申請をすることになります。

農業委員会への許可申請は原則的に農地を購入した側側が行うことになりますので、早い段階で必要書類をそろえておいてください。

都道府県知事から5条許可を得る

農地を宅地などへの転用目的で購入する場合は、農地法第5条に基づく許可を都道府県知事へ申請して許可を得る必要があります。

許可権者は都道府県知事ですが、農業委員会を経由して申請するので「まずは農業員会へ申請書を提出する」と覚えておいてかまいません。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

農業委員会の許可がおりたら、不動産会社と媒介契約を締結します。農地の購入を個人間で行うと後々トラブルに発展する恐れがあるので、不動産会社にへ仲介を依頼した方が安全です。

不動産会社が用意する媒介契約書をよく読み、仲介手数料の額や委託内容などの条件をしっかり呼んだ上で署名・捺印をしてください。

売買契約書を締結する

農地の所有者と取り交わすことになるのが売買契約書です。購入する農地の面積や所在地、購入条件が記されています。

合意した証として両者が署名・捺印し、各1部ずつを保管しておきます。

なお、農地を購入する資金を調達するために住宅ローンなどの借り入れが必要な場合は、ローンの審査が通らなかった場合にどうするかを定める「ローン特約」を事前に盛り込んでおくことをおすすめします。

購入代金決済と農地の引き渡し

農地の売買契約書で取り決めた期日通りに購入代金を支払うことで、ようやく農地の引き渡しを受けられます。

所有権移転登記をする

最終段階として、農地を購入して所有者が替わったことを法的に登録する所有権移転登記を行います。

固定資産税評価証明書や農地売買契約書を持参して法務局で行う手続きですが、書類の準備や申請は少々煩雑です。

費用はかかるものの、専門家である司法書士に依頼する方が手間も少なく済みますし、確実です。

農地の購入時にかかる税金と費用

農地を購入すると、さまざまな税金や費用が掛かります。

農地を安く購入することができても、総合的なコストがどの程度必要になるかを把握しておかなければ、資金計画も狂ってしまいます。

農地の購入に関する各種税金と費用は、以下の通りです。

  • 仲介手数料
  • 登録免許税
  • 登記費用
  • 不動産取得税
  • 印紙税
  • 固定資産税
  • その他書類費用

では、それぞれについて詳しく解説していきます。

仲介手数料

農地を購入する際には売買契約書を締結することになりますが、トラブル防止のために不動産会社に仲介を依頼した方が確実です。

そして、仲介成約の報酬として支払うのが仲介手数料です。仲介手数料は以下表のように、成約金額に応じて上限が決められています。

成約金額仲介手数料の上限
200万円以下の部分5%
200万円超え400万円以下の部分4%
400万円超えの部分3%

仲介手数料は課税対象となりますので、別途商品税がかかります。

また、400万円超える農地を購入する場合、それぞれの部分の仲介手数料を計算するのは手間がかかるため、一律3%+6万円(400万円以下の仲介手数料増し分)で計算することが多いです。

なお、仲介手数料は売買契約締結時および引き渡し完了時に半額ずつ支払うのが一般的ですが、業者によって異なる場合があります。

印紙税

農地を含む土地の売買時に交わす「不動産売買契約書」には売買金額に応じた印紙税がかかります。印紙税の額は以下表のとおりです。

契約金額印紙税
1万円未満非課税
1万円以上10万円以下200円
10万円を超え50万円以下400円
50万円を超え100万円以下1千円
100万円を超え500万円以下2千円
500万円を超え1千万円以下1万円
1千万円を超え5千万円以下2万円
5千万円を超え1億円以下6万円
1億円を超え5億円以下10万円
5億円を超え10億円以下20万円
10億円を超え50億円以下40万円
50億円を超えるもの60万円
契約金額の記載のないもの200円

印紙税額分の収入印紙を市町村の役場などで購入して契約書へ貼り付けることで印紙税の納税が完了します。

なお、2022年3月31日までは印紙税の軽減措置が適用されていましたが、2022年10月現在では軽減税率はありません。

固定資産税

購入した農地には、固定資産税がかかります。所有している農地(不動産)に対して課せられる税金で、「固定資産税評価額×1.4(標準税率)」という計算式で税額を算出できます。

固定資産評価額は土地が持つ資産価値を元に決まるため、農地の場合は「農地から収穫が見込まれる作物から得られる収益」を基準に決まるのですが、農地の立地によっては以上が異なります。

宅地への転用が可能な市街地にある農地では、農業収益性だけでなく、土地自体の価値を考慮するあるからです。

そこで、農地は以下の4種類に分けられており、それぞれ固定資産税の計算方法が異なります。

  • 生産緑地:市街化区域内にある農地
  • 特定市街化区域農地:首都圏など特定築の市街化区域内にある農地。宅地化も可能
  • 一般市街化区域農地:特定市街化区域農地に該当しない、市街化区域内の農地
  • 一般農地:上記の3種類に該当しない農地

なお、農地の固定資産税や上記4種類の農地については以下URLの記事で解説していますので、くわしく知りたい方はぜひご参照ください。

農地の購入で必要な書類と手続き

農地の購入にはいくつかの書類が必要となります。ここでは、必要書類などの取得方法をご紹介します。

農地の購入を迅速に進めるためにも、揃えられるものは出来る限り早めに揃えておきましょう。

農地の購入時に必要な書類

農地の購入時には以下の書類が必要となります。

  • 身分証明書
  • 実印&印鑑証明書
  • 農地法の許可書
  • 固定資産税評価証明書 ※所有権移転登記時
  • 農地売買契約書等 ※所有権移転登記時

身分証明書

農地を購入する際には身分証明書(運転免許証や住民票など)の提出を農業委員会から求められます。

求められたら直ちに提出できるようにに、早めに市町村の役場などで取得しておきましょう。

実印と印鑑証明書

農地購入時に取り交わす売買契約書に捺印するための実印や、市町村役場に届けられてい印鑑であることを示す印鑑証明書も必要となります。

印鑑証明書は、印鑑登録を事前に市町村役場で行う必要があります。

農地法の許可書

農業委員会から農地法第3条に基づく許可を得た証となる許可書です。所有権移転登記の際にも必要となります。

農地を探す3つの方法とは

農地を購入するには、どのような方法があるのでしょうか。

ここでは、これから農家を始める方や農園の規模を拡大したい人が農地を探すための3つの方法について解説します。

農家の知り合いに直接交渉する

もしも親族や近所に農地を所有していて、耕作をしていない方がいるようならばチャンスです。あいている農地を購入させてもらえないか、交渉してみることです。

しかし、なかなか都合よく農地を売却したい人がいるとは限りません。

そんな時は、農地の購入を検討している地域に出向いて購入できそうな農地がないかどうか、聞いてみることです。

ただし、いきなり行っても怪しまれる可能性が高いので農業体験や自治体の移住体験に参加して、現地の農家とつながりをつくることからはじめるとよいです。

農業委員会(市町村役場)に問い合わせる

農地は各市町村の農業委員会によって管理されています。

購入可能な農地があるのかどうかを農業委員会へ問い合わせてみましょう。農業委員会は市区町村の役所に窓口があることが多いです。

農地中間管理機構に問い合わせる

各都道府県には農地の効率的な利用を促進するための組織である「農地中間管理機構(農地バンク)」が設置されています。

農地バンクでは耕作をやめている離農農家や規模を縮小している農家等から農地を買い入れて、規模を拡大したい農家や耕作を始めたい農家向けに農地を売渡しています。

購入できる農地について、農地中間管理機構に問い合わせてみるのも1つの方法です。

農地の購入は計画的に

農地を購入するには、多額の資金が必要となる上に固定資産税がかかりますし、未経験からから農業を始めるのは資金も知識も必要で想像よりはるかに大変なものです。

しかも、1度農地を購入してしまうと農業委員会の許可なしには売却できません。本当に農地を購入しても後悔しないのか、じっくりと検討した上で決断してください。