まったく使っていない土地を所有しているのなら、なるべく早く売却したい方もいるでしょう。なぜなら、土地は持っているだけで、固定資産税を納める必要がありますし、建物が建っているのなら火災や不法侵入などのリスクも生じるからです。
しかし、土地を売却するにもいくつか方法があるため、悩んでいる方もいるでしょう。そこで、ここでは土地の売却方法や買取がおススメの理由、土地を買取してもらえる業者などをまとめました。土地を手放したい、と考えている方はぜひ参考にしてください。
この記事の監修者
台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。
土地を売却する方法は2つある
ここからは、具体的に土地を売却する方法について見ていきましょう。土地を売却する方法は、仲介と買取の2つがあります。基本的には買取をおすすめしますが、どちらにも特徴があるため、それぞれ詳しく説明しましょう。
買い手を探してもらう仲介
仲介とは、不動産会社に依頼して土地の買い手を探してもらう方法となります。この方法を選ぶときには、専属専任媒介、専任媒介、一般媒介の3種類から契約方法を決めます。専属専任媒介は、一つの不動産会社のみに仲介業務を依頼する方法で、他社には依頼できません。専任媒介もほぼ同じですが、自分で見つけた相手に売却もできます。
仲介だと、不動産会社に任せておけば、さまざまなプロモーションやネットワークを駆使して買い手を見つけてくれます。また、相場と同等もしくはそれ以上の価格で売却できる可能性があるのも利点です。ただ、いつまでも売れずに残ってしまうこともあります。
業者に直接売却する買取
買取とは、業者に土地を直接売却する方法です。仲介の場合は、業者はあいだに入って取り持ってくれるだけですが、買取は違います。買取をする業者が購入者となり、売買契約もその業者とのあいだで締結するのです。ここが仲介との大きな違いといえるでしょう。
似たようなシステムに買取保証がありますが、これは仲介でどうしても売れなかった場合に、業者が買取るというシステムです。買取保証がある場合には、あらかじめ契約を締結し売れ残った場合、いくらで買取します、ということを明文化しておくのです。最近では、こうした買取保証を設ける会社も増えてきました。
買取をおすすめする理由
仲介と買取、どちらにもメリットとデメリットがありますが、土地の売却でおすすめしたいのは買取です。不要な土地はなるべく早く売ったほうがリスクを背負わずに済むからです。買取をおすすめする理由はほかにもありますので、詳しく説明しましょう。
迅速な土地の売却ができる
買取では、迅速に土地を売却できるというメリットがあります。仲介では、不動産会社と契約を結び、その上で買い手を探してもらいます。すぐに買い手が現れてくれればいいのですが、なかなか購入希望者が見つからないということも珍しくありません。
買取の場合には、業者が直接購入者となるため売却までに手間も時間もかかりません。このスピード感は、買取の大きな魅力です。必要書類がすべてそろっていれば、数日で売却が完了することもあります。しかも、多くの業者は即金払いを採用しているため、売れたらすぐに現金を手にできるメリットもあるのです。
仲介手数料を支払わなくていい
賃貸マンションやアパートを不動産会社で契約したとき、仲介手数料を支払います。大家さんとの仲を取り持ち、契約までこぎつけたことに対する手数料が仲介手数料です。土地の売却も同じように、仲介してもらったら仲介手数料が必要となります。しかも、土地の場合は金額が大きくなる傾向にあります。
仲介手数料は法律で上限が定められています。200万円以下だと取引額の5％、200万円～400万円以下で取引額の4％+2万円、400万円を超えると3％＋6万円となります。土地の取り引きでは、数千万円以上の金額が動くこともあるので、3％といっても相当な金額になることが想定できます。これが不要になるのも業者買取のメリットです。
法律で決められた仲介手数料の上限
| 取引額 | 仲介手数料 |
|---|---|
| 200万円以下 | 5% |
| 200万円～400万円以下 | 4%+2万円 |
| 400万円～ | 3%+6万円 |
参考：公益社団法人 全日本不動産協会｜物件売却時の仲介手数料について
瑕疵担保責任がない
仲介で土地を売った場合には、瑕疵担保責任が発生します。瑕疵担保責任とは売却した土地に、何らかの不具合や不備が発生したとき、売主がその責任を負うというものです。消費者を保護するために瑕疵担保責任は存在しているため、たとえ売却が完了した後でも、不具合があれば売主の責任となります。
しかし、買取だとこのような責任は発生しません。売主と不動産会社との取り引きということになるため、一個人の消費者を保護する瑕疵担保責任は適用されないのです。売却した後に余計な金銭的負担を強いられることもありませんし、安心して売却できるのは買取のメリットといえるでしょう。
資金計画が立てやすい
仲介だと、いつ土地が売れるか分かりません。媒介契約を結んでいるあいだは、不動産会社が定期的に状況を報告してはくれますが、いつ売れるかは買い手次第です。すぐに買い手がつき、売れるときはすぐ売れますが、売れないときはなかなか売れません。売れない状態が続くと、資金計画も立てにくくなります。
たとえば、土地を売ったお金で家を買おうとしているケースもあるでしょう。土地を売ったお金を頭金とし、足りない分を住宅ローンで賄う、ということも考えるはずです。しかし、いつ売れるか分からない、最終的にいくらになるかが分からないと、資金計画が立てられません。その点、買取ならすぐに売値が分かりますし、資金計画が立てやすいのです。
マンション買取業者の選び方と注意点をまとめた記事は、こちらをご覧ください。
マンションのスピーディな売却と現金化が可能な買取サービス。マンション買取にはいったいどのようなメリットがあるのか？損はしないのか？どのようにして業者を選べばいいのか？など気になるポイントについてまとめてみました。おすすめの買取業者も紹介しています。
お持ちの不動産(マンション・一戸建て・土地など)の適正な買取価格を調べるなら、NTTデータグループが運営する「HOME4U(ホームフォーユー) 不動産売却」の一括査定サービスをご利用ください。
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実績豊富な不動産会社に売却を依頼することができるため安心です。
高く売りたい方は訪問査定を選びましょう。
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土地を買い取ってもらう流れ
- 不動産会社に買取の相談をする
- 土地の査定・買取金額の決定
- 物件の引渡し条件を確認する
- 不動産売買契約の締結
- 決済・引渡し
ここでは、土地を不動産会社に売却するまでの流れを、順を追って解説します。
不動産会社に買取の相談をする
まずは不動産会社に買取の相談をします。
ただし、全ての不動産会社が買取を行っているわけではありません。
買取実績を持つ不動産会社を探しましょう。
土地の査定・買取金額の決定
相談の段階で、土地の所在地や面積などを基に簡易査定（机上査定）が行われます。
この査定額や内容の説明を考慮し、依頼する候補を数社選んで訪問査定を依頼しましょう。
訪問査定は、現地の調査が中心です。
その調査結果と、役所や法務局で確認する土地の境界・接面道路・建築の規制・インフラの状況などをふまえ、不動産会社が買取金額を提示します。
訪問査定を数社に依頼すべき理由は、簡易査定で最高額を提示した不動産会社が、訪問査定後も最高額を出すとは限らないからです。
なお、現地調査のときは、売却する事情なども不動産会社から質問されます。
このとき、売主からも疑問や不安を伝えましょう。
提示された金額だけでなく、納得のいく説明を得られた不動産会社を選ぶことをおすすめします。
物件の引渡し条件を確認する
契約前に忘れてはならないことが、この物件の引き渡し条件の確認です。
確認事項には次のようなものがあげられます。
- 土地に空き家や不用品がある場合の処分について
- 物件の引渡し時期
- 入金タイミング
1つ目の項目は、最も重視しなければなりません。
買取では瑕疵担保責任こそ免除されますが、引渡し条件に空き家や不用品の撤去が含まれている場合、その処分費用の負担は売主です。
比較した複数の中で最高額を提示した不動産会社が、実は他社と違って処分負担を売主にしているだけ、という恐れもあります。
また、今すぐにでも現金が欲しい状況にも関わらず、契約の締結から物件引渡しまでの期間、それに伴う入金が遅いというケースもあるため、注意しましょう。
不動産売買契約の締結
買取価格・内容に合意すると、次はいよいよ売買契約の締結です。
不動産会社が作成した契約書を売主が確認し、問題なければ署名・捺印します。
訪問査定時の質問、物件引渡し条件の確認を行っても、まだその段階では口頭確認です。
念のため、契約書に同様の内容が記載されているか、売主に不都合な記載がないかを確認しましょう。
この確認が必要な理由は、悪質な不動産会社の場合、それまでの説明と契約書の内容が違うかもしれないからです。
一度契約書に署名捺印してしまうと、その契約を解除することは困難になります。
不安があれば、不動産会社への確認とは別に、弁護士や司法書士に確認をとりましょう。
なお、売買契約時は次のような書類が必要となります。
- 身分証明書
- 実印・印鑑証明書
- 住民票
- 登記識別情報・権利証
- 固定資産税納税通知書
このほかに、土地測量図・境界確認書が必要となりますが、これがない場合は調査が必要です。
この費用が発生する場合、どちらの負担になるかも確認しておきましょう。
そして、売買契約締結時に手付金として、不動産会社から取引額の5～10%の手付金が支払われるのが通例です。
決済・引渡し
最後に、手付金を除いた残代金の決済と、土地の引き渡しを行います。
土地の引き渡しは、所有権の移転登記によって完了します。
なお、その土地が住宅ローン等の担保になっており、抵当権が設定されている場合には、所有権の移転登記前に抵当権を解除することが求められます。
残代金の決済で得たお金で一括返済するか、住宅ローンの借り替えなどを行って、解除手続きを進めましょう。
この場合、当日に金融会社に連絡しても手続きできないため、予め相談しておく必要があります。
一括査定サイトで土地価格を比較
複数の不動産会社、買取業者に査定を依頼するとなると、手間も時間もかかりますので、そこでおすすめしたいのが一括査定サイトです。
複数の業者に一括で土地の査定を依頼できるため、手間と時間を短縮できるというメリットがあります。
必要最低限の情報を記入し送信することで、メールや電話で査定額を教えてくれます。
また、ほとんどの一括査定サイトは、無料で利用できますので、余計な費用負担はかかりません。
基本的に一括査定サイトは利用者から利益を得ようとしていませんし、後から費用を請求されることもないのです。
しかし、利用する前には規約などを必ずチェックしておきましょう。
一括査定ならHOME4Uがおすすめ
出典:HOME4U
土地買取の一括査定におすすめなのは「HOME4U」です。
HOME4Uは日本最大級の不動産一括査定サイトで、全国の不動産査定を対応しています。
査定依頼は一回6社まで査定できるため、納得できる値段で土地を買い取ってもらうところが見つかります。
査定は完全無料なので、1分で査定依頼できることで、手間がかかりません。
また、不動産一括査定サービスを詳しく比較したこちらの記事もありますので、ぜひ合わせてご参考にしてください。
不動産の一括査定サイトにはどのようなメリットがあるのか興味がある方も多いのではないでしょうか。この記事では不動産一括査定サイトの利点やサイトの選び方などを紹介しています。不動産売却をスムーズに進めたい方に必見の情報を詳しく解説します。
土地を「買取」で売却する際にかかる費用
土地の買取では、売主から不動産会社に支払う手数料はありません。
しかし、契約と登記関係で費用が発生します。その項目および金額を表でまとめました。
| 売買契約書に貼る収入印紙代 |
|
|---|---|
| 住宅ローン等の残債の支払い | -（残債分） |
| 住宅ローン等の金融会社へ支払う繰上げ返済手数料 | 5,000円～30,000円が目安 |
| 抵当権抹消の登録免許税 | 1,000円 |
| 抵当権抹消登記手数料 | 480～600円 |
| 抵当権抹消に必要な調査用登記情報料 | 300〜400円 |
| 抵当権抹消の完了後登記情報料 | 300〜500円 |
| 所有権移転登記費用 |
|
| 不動産譲渡所得税 | -（確定申告で決定） |
なお、諸々の手続きを司法書士に依頼する場合には、別途費用がかかります。また、土地（更地）ではなく住宅を売却する場合は、引っ越し費用も必要になるため、考慮しておきましょう。
土地をなるべく高値で売るポイント
できることなら、少しでも高く土地を売却したいですよね。そうした方法はないのでしょうか。ここでは、土地の買取で少しでも得になる方法についてご紹介します。
土地の相場をリサーチしよう
所有する土地がどれくらいで売れるのかを、あらかじめリサーチしておくと交渉もしやすくなります。リサーチの参考となるのは公示地価です。国土交通省が発表している資産価値を示すデータで、土地取り引きの指標となるものです。また、国土交通省の土地総合情報システムを利用すると、実際にどれくらいの価格で取り引きされたかを示す実勢価格を調べられます。
査定は複数社でしてもらう
土地を買取している業者はたくさんありますが、査定の基準は業者によりけりです。しかも、土地は大きな金額が動く取り引きになることが多く、査定で数百万円以上の差が生じることも珍しくありません。そのため、少しでも高く売りたいと考えているのであれば、複数社で査定を受けることです。そうすることで比較することができ、良い見積もりを出してくれた業者に買取してもらえます。
土地価格の調べ方はこちらの記事で詳しく紹介しました。合わせてご覧ください。
家の売却や相続での土地売却を検討していて希望する売却価格があっても、土地の価格はその地域の利便性や景気によっても左右されます。所有している家の土地価格の相場を知ることは、売却活動に役立ちますので、土地売却を検討中の方は、ぜひお読み下さい。
買取で土地を売却する場合の注意点
最後に、買取を選択する場合の注意点を解説します。
買取してもらえないこともある
買取を取り扱う不動産会社であっても、必ず買い取ってくれるとは限りません。
次のような土地は、買取業者を見つけることが難しくなります。
- 地盤沈下など、売り出すための修繕コストがかかりすぎる土地
- 三角地や不整形地など買い手がつきにくく、活用も難しい土地
- インフラが整備されていない土地
- 道路に面していない土地
- 建物を建ててはいけない土地（用途が厳しく限定されている土地）
- 事件現場など心理的瑕疵が大きい土地
とはいえ、こういった土地ではなくても、土地の特性が不動産会社の特異分野と異なっているために、断られるケースもあります。
断られたときは、その理由を聞いておきましょう。
売りにくい・売れない土地を売るためのポイントなどについては、こちらの記事でも詳しく紹介しています。合わせて読んでみてください。
相続した土地が売れなくて困っていませんか。土地はその状態が悪かったり、売り方がよくないと売れにくくなります。しかし、しっかりと対策をたてれば売りやすくできます。また、ここでは売却以外の方法も解説しているので土地売却の際の参考にして下さい。
複数社に断られても諦めるには早い
たとえ複数社に断られたとしても、まだ諦めてはいけません。
多くの会社が断るような物件の再販を得意とする会社や、自社で活用して利益を生み出すことが得意な買取業者があります。
高額な買取額を期待するのは難しいものの、こうした業者へ依頼することで現金化できる可能性が高まります。
意外なところでは、隣地の所有者に購入を持ちかけてみる、というのも一つの手です。
隣地の所有者にとっては、敷地面積を拡大できる魅力的な土地かもしれません。
確定申告等の手続きを忘れない
土地を売却すると譲渡所得が生じるため、給与や事業の所得とは別で確定申告をする必要があります。
また、損失が出ても、確定申告した方がよい場合があります。
譲渡所得金額と税額
譲渡所得税は、譲渡所得金額に税率を乗じて算出します。
課税譲渡所得金額は、次の式で求めることが可能です。
- 譲渡価額ー（取得費+譲渡費用）ー特別控除額＝課税譲渡所得金額
譲渡価額は、売買契約書に記載の金額です。
取得費は、売却した土地をかつて購入したときの代金と仲介手数料等の合計額で、取得費が譲渡価額の5%未満であれば、5%相当として計上できます。
譲渡費用は、売却時に必要とした媒介手数料や、測量・建物の取り壊し等売却のためにかけた費用の合算です。特別控除額は次の項目で紹介します。
こうして求めた課税譲渡所得金額に、一定の税率を乗じて税額を計算します。
一定の税率は、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える長期譲渡所得なら15%、5年以下の短期譲渡所得なら30%です。
損失が出た場合は控除の特例を活用できる可能性がある
マイホームを売却した場合や、損失が出ている場合には、控除の特例を活用できる可能性があります。
次の特例の対象になるかを確認しましょう。
| 控除・措置内容 | 条件 | |
|---|---|---|
| 3,000万円の特別控除の特例 | 特別控除：3,000万円 | マイホームを売って譲渡益がある場合 |
| 軽減税率の特例 | 所得税・住民税の税率を軽減 | マイホームの所有期間が、売却した年の1月1日時点で10年を超えている場合 |
| 買換え（交換）の特例 | 譲渡益の課税を繰り延べ |
|
| 新たにマイホームを買換える場合の特例 | 譲渡損失の金額をその年の他の所得と損益通算・繰越控除できる |
|
| 新たにマイホームを買換えない場合の特例 | 譲渡損失の金額をその年の他の所得と損益通算・繰越控除できる |
|
これらを申請するには、確定申告が必要になります。
まとめ
不要な土地を持ち続けると、金銭的な負担を強いられるだけでなくさまざまなリスクが生じるため、なるべく早く手放すことをおすすめしますし、そのためには土地買取がもっとも良い選択と考えられます。
迅速に売却できるのはもちろん、資金計画も立てやすく、瑕疵担保責任もないためです。概算だけでも知りたいという方は、一括査定サイトで調べてみるとよいでしょう。また、買取業者もいくつかピックアップしてご紹介したので、気になるところがあれば、直接アプローチしてみてください。
