売れない土地をそのままにしておくデメリットと売却が難しい原因

両親が持っていた土地を相続したけれども、活用する方法が思い浮かばず、売ることもできずに困っている人や、遠方にある土地だと様子を見に行くこともできず、放置している人も多いでしょう。

土地は状態をしっかりと把握して、その(土地がある)地域の土地売却に長けた不動産会社を選べば、売れやすくなります。また、売れない土地でも処分する方法はあります。

ここでは、売れなくて持て余している土地を売れるようにする対処法や、売れないときにどうすればよいかを解説しています。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

黄 威翔/宅地建物取引士

台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

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使わない土地を保有したままにするデメリット

使っていない土地をそのままにしていると、税金の支払いだけでなく、維持や管理するコストが発生します。そして、その管理を怠ると誰かが勝手に使用していた場合のトラブルや、土地の境界が不明瞭になるといった近隣トラブルの原因になります。

使っていない土地にも税金がかかる

土地の持ち主は、毎年、固定資産税や都市計画税の支払い義務があります。これは、その土地に家を建てて住んでいなかったり、利用していなかったりしても支払わなければなりません。そして、土地を所有する限り、その支払いは続きます。

そのため、自宅以外に土地を所有している場合には、その土地の分の税金も支払うことになるので、負担や不満を感じる人は多いでしょう。

利用している土地の税金を支払うのは当然ですが、使っていない土地や、将来使う予定のない土地の保有のために、税金を支払うのは無駄です。

よって、将来活用する予定がない土地であれば、所有し続けるメリットよりも、デメリットの方が大きくなる可能性があります。

土地自体の価値が下がる可能性がある

土地は建物と比べて劣化はしません。しかし、土地の周辺環境は、年月と共に変化することがあります。そのため、長く所有している間にもし周辺の過疎化が進むと、土地自体の価値が下がる可能性があります。

また、土地は所有している間ずっと税金を納め続けなければなりません。そのため、売れない土地で税金が安い場合でも、10年20年と長い期間税金を納めているうちに、どんどん資産価値は下がってしまいます。

そのため、なにも活用せずに放置しているのなら、早めに手放す方法を検討したほうがよいでしょう。

近隣トラブルに発展するリスクがある

土地を所有していると管理を行わなければなりません。しかし、この管理ができないと近隣とのトラブルが起こる可能性があります。

雑草や不法投棄などで隣人に迷惑がかかる

土地は手入れをせずに放置していると、雑草が生い茂ったり、ゴミが不法投棄されたりする可能性があります。また、雑草が延びると、害虫が発生し隣家に迷惑がかかるかもしれません。

そして、雑草が多い荒れた土地だと、人目につきにくいことから、ゴミを不法投棄される可能性が高くなります。

そのため、隣家や周辺の住民に迷惑をかけないためにも、草刈を行ったり、土地の周りにフェンスをはる必要があります。

そして、不法投棄されたゴミは土地の所有者が処分しなければなりません。この処分にも費用がかかります。このように、隣家とのトラブルに発展したり、余計な出費が発生したりする可能性があります。

不審者が集まる場所になる

使われていない土地は、人の目が行き届かないため、特に家が土地に残っている場合には注意が必要です。

家が使われていないことがわかると、不審者が侵入していついてしまうことがあります。また、犯罪に利用されることもあります。

そして、土地だけの場合でも暴走族のたまり場となったり、大型ゴミを不法投棄されたりすることもあります。

不審者が出入りするようになると、防犯上もよくありません。また、土地に不要なタイヤなどを放置していると、放火の原因にもなるので注意が必要です。

このように、使っていない土地を放置すると防犯上もよくありません。

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土地がなかなか売れない原因と理由

土地の買手が見つからないのには原因があります。土地そのものに原因があったり、選んだ不動産会社に原因があったりします。そのため、売れないときには原因を突き止めて対処する必要があります。

適切な価格で売り出していない

土地を売るときには、売り出しのときの適切な価格設定が重要です。適切な価格設定をするには、周辺の土地の価格を調べたり、公示地価を確認したりするとできます。

土地を売りに出してから3カ月以上たっても、問い合わせがなかったり、買手が見つからない場合には、今一度、相場価格を確認しましょう。そして、価格の設定をしなおしましょう。

相場価格よりも高い売出価格を設定していると、いつまでたっても買手を見つけられない可能性があります。

売れない土地は、購入時の金額で売出価格を決めるのではなく、そのときの相場を見て適切な価格設定をすることが重要です。

土地自体に問題がある

宅地用なら家が建てやすい四角い土地が使いやすいです。ただし、土地の形や周辺環境、土地そのものの状態に問題があると売れにくくなります。

使いにくい形をしている

土地を売るときには、初めにターゲットを決めることが大切です。企業や投資家を相手に売却するのなら、広い土地を必要としている場合があるので、売却できる可能性があります。

しかし、個人にターゲットを絞るなら、宅地用として利用されることが多いので、大きな土地を売り出しても購入の検討すらしてもらえないでしょう。この場合、土地を分筆・分割するなどの対策が必要です。

そして、土地が台形になっていたり、いびつな形になっていたりすると、建物が建てづらかったり、活用しづらかったりするので売れにくくなります。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

早く売却を済ませたいのであれば、値段を下げることも検討しましょう。 再建築不可の土地の場合は、宅地以外の用途として売りに出すか、隣接している土地の持ち主に購入を持ち掛けるなどしてみる手もあります。

立地に難点がある

周辺にゴミ処理施設や工場などがある場合には、居住用としての購入は躊躇する人が多く買い手がみつかりにくくなるでしょう。

また、駅までの交通手段がなく不便であったり、インフラの整備が不十分であったりすると買い手が付きにくくなります。

このように、宅地用として検討している場合には、購入者は購入後の生活がしにくいと、購入をあきらめる可能性があります。

土地の状態が悪い

土地の状態も売却に大きく影響します。例えば、土地が雑草で覆われていたり、ゴミが散らばっていたりすると印象が悪くなります。

なぜなら、土地の管理状態が悪いと、害虫や害獣が棲みついている可能性があり衛生面が気になりますし、木が生い茂った状態だと防犯面でも不安を感じる人は多いからです。

土地にでこぼこがあり、土地を利用するまでに整地が必要だと判断される場合にも、その費用がかかるため、購入の対象から外される場合があります。

また、境界線が確定していない土地も、購入後の隣家とのトラブルの可能性があるため、購入を躊躇する人もいます。

このように、土地の状態に不安を感じると、売れにくくなる可能性があります。

不動産会社を正しく選べていない

不動産会社の中には、土地の売却が不得手な不動産会社もあります。そのため、そのような不動産会社に売却を依頼すると、スムーズに売却できない可能性があるので、不動産会社を選ぶときには注意が必要です。

不動産会社にも得意不得意がある

土地の売却を行うとき、不動産会社をどのように選んでいますか。不動産会社には、得意とする地域や分野があります。

マンションの売却が得意であったり、賃貸物件の取り扱いが得意であったりと、さまざまな不動産会社があります。

そのため、土地を売るときには、土地の売却経験が豊富な不動産会社を選ぶことが大切です。また、その地域の情報に精通した不動産会社なら、昔からのつながりもあり、買手が見つかる可能性が高いでしょう。

したがって、不動産会社を選ぶときに、自宅から近いからという理由や、大手だからという理由で選ぶと売却がスムーズに進められない可能性があります。

このように、その土地の状態を考慮して不動産会社を選べば、スムーズに売却できる可能性が高くなります。

不動産契約が適していない

不動産会社との契約には3種類あり、自分の土地の売却に合った契約方法を選ぶことが大切です。一般媒介契約なら複数の会社と同時に契約できるため、全ての不動産会社が買い手を探してくれます。

しかし、成果報酬制であるため、売却活動に力が入らない不動産会社もいます。

それに対して、専属専任媒介契約や専任媒介契約は、1社のみとの契約になります。そのため、積極的にしっかりと売却活動を行ってもらえる信頼できる不動産会社となら、これらの契約は適しているでしょう。

ただし、専属専任媒介契約では、自分で買手を探して契約できません。そのため、売却のチャンスを逃す恐れがあります。

どの契約が合っているかは、所有する土地の状況を見ながら判断するとよいでしょう。そして、契約している不動産会社に不安を感じる場合には、不動産会社を変更することも視野に入れましょう。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

幅広い市場から買主を探す方がよければ(例えば、別荘地として都市部の買主も募るなど)、複数の不動産会社に依頼できる一般媒介契約。その地域のみでしか買主が探せないような土地ならば、専任媒介契約。自分で買主を見つけられる可能性がまったく無いのでしたら、専属専任媒介契約でも良いかと思います。

不動産会社が売却に熱心でない

土地が売れないときには、適切な販売活動がされていないことがあります。販売活動には、レインズに登録をおこなったり、ポータルサイトに物件情報を登録したり、折り込みチラシを作ったりといろいろあります。

これらの広告活動が不十分だと、情報が必要な人に伝わらないため、買手が見つからない可能性があります。

また、広告を行っていても掲載されている写真の写りが悪いと、その土地のよさをアピールできていない可能性があります。

そして、依頼した不動産会社が土地の売買の経験が少なく、スムーズに営業活動を進められていないこともあります。

したがって、不動産会社に土地の売却を依頼したら、活動報告がきちんとされているかや、適切な広告活動がされているかなどを確認するとよいでしょう。

適切な活動がされていないと、その土地の情報が購入希望者に届けられることがなく、いつまでたっても売れることはないでしょう。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

媒介契約の種類によって活動報告の頻度は変わるので、広告活動がきちんとされているかどうかを正確に調べることは難しいですが、SUMOやホームズなどの大きなサイトに掲載されているかどうかをチェックするのが早い方法です。また、レインズに登録しているかどうかは証明を発行してもらえますので、確認することができますよ。

参考:レインズ(REINS) | 公益財団法人不動産流通推進センター

売れない土地を売るためのステップ

土地を売るときには、ターゲットを決めて、相場価格に合った価格設定が重要です。また、土地の状態を確認し改善できるなら改善しておきましょう。そうすることでより売れやすくなります。

土地価格の相場を知る

売り出したときに、価格が高すぎると買手が見つかりにくくなります。そのため、相場価格を確認して売出価格を決めることが重要です。また、周辺の同じような土地の売却実績や売出中の価格を確認するとよいでしょう。

相場価格を確認するには、「土地総合情報システム」を利用するとよいでしょう。このサイトでは地価を確認できたり、周辺での取引事例を調べたりできます。

また、一括査定サイトを利用しても相場価格を知ることができます。「イエイ」を利用すると、簡単に相場価格が確認できます。

そして、周辺での売買実績などがわかれば、それを元に適切な価格設定ができるため、買手が見つかりやすくなります。

参考:土地総合情報システム|国土交通省

土地を売りやすい状態に整える

土地をスムーズに売るには、土地を買手が活用しやすい状態にすることが大切です。きれいな土地であれば買手が見つかりやすくなります。

雑草やゴミを処分する

土地の購入を検討している人は、購入前に必ず現地を確認します。そのときに、土地が荒れていると印象が悪くなり、購入をあきらめる可能性があります。

そのため、土地が見栄えよくなるように、雑草があれば草刈をしておきましょう。また、ゴミが捨てられていたら処分しましょう。

誰しも、荒れた土地よりもきれいな土地を好んで購入します。土地が遠方にあり、自分で掃除や除草ができない場合には、管理会社などに依頼することもできるので、早めに対策しておくとよいでしょう。

土地を売りやすい形に変える

土地が宅地に適した地域で、土地が大きすぎる場合には、宅地のサイズに合った大きさに分筆・分割することで売れる可能性が上がります。

大きい土地だと、土地の価格も高くなり、その後の税金の支払いも増えます。そのため、買手が活用しやすい状態にすることで、購入を検討する人が増える可能性があります。

購入者がどのようなことを望んでいるかを、購入者の立場に立って考えると売れやすくなります。

相性の良い不動産会社と契約する

土地の売却を依頼するときには、不動産会社の得意分野を確認することが大切です。そして、契約後に担当する担当者との相性もとても大切です。

土地の売却は、数カ月間に渡り連絡を取り合ったり、相談したりしながら進められます。そのため、なんでも相談できて、信頼のできる担当者なら、安心して売却を任せられるでしょう。

不動産会社を選ぶときには、査定を依頼します。そして、査定結果を提示するときの担当者の対応の仕方で選ぶとよいでしょう。

どうしてその査定額になったかや、販売方法など、ていねいにわかりやすく説明してもらえるかを確認しましょう。そして、このときにその担当者がどれくらい土地の売却実績があるかも確認できるとよいでしょう。

実際に話してみて、信頼ができる担当者と不動産会社を選んで契約することをおすすめします。

不動産会社の買取保証を利用する

その場所での土地の需要がなく、どのような方法を試してもなかなか買手が見つからないことがあります。そのようなときには、不動産会社の買取を検討するとよいでしょう。

不動産会社では、直接不動産会社が土地を買い取っている場合があります。

一般的に、仲介で土地を売却するよりも買取で売却すると、売却価格が7割から3割程度と低い価格での売却となります。

しかし、誰も買手が見つからないまま、税金の支払いを続けるくらいなら、低い金額になっても確実に売却できる方がよいでしょう。

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売却以外で土地を手放す方法

あらゆる方法で売却を行っても売れない場合には、贈与や寄付という形で土地を手放せます。しかし、その場合には、贈与する先や寄付する先を見つけなければなりません。

黄 威翔/宅地建物取引士

不動産会社が寄付先を探してくれることは、基本的にないので、相談先としては、以相続放棄代行センターや司法書士、税理士に相談してみるとよいかと思います。

隣人へ贈与する

買手を探しても見つからない場合には、贈与を検討するとよいでしょう。そして、贈与する先として一番身近なのが隣家です。

隣家なら、自分の土地とつなげることで資産価値が上がるため、贈与を受けてもらえる可能性があります。

ただし、個人に贈与を行うときには贈与税が発生します。この贈与税の基礎控除が110万円なので、土地の評価額が110万円以下なら贈与税はかかりません。

そのため、買手が見つからないような土地だと、贈与税がかからない可能性があるので、交渉次第で贈与できる可能性があるでしょう。

しかし、贈与の際には、土地の移転登記は行わなければなりません。そして、そのときには、所有権移転登記の登録免許税がかかります。

贈与を行うときには、この登記費用をどちらが負担するかも、先に話し合って決めておくとよいでしょう。

土地を手放せずに所有し続けて税金を払い続けることを考えると、土地を手放せるのなら登記費用を負担してでも手放す方がよい場合もあります。

自治体や法人へ寄付する

土地が売れないときに寄付を検討するなら、公益法人や自治体への寄付を考えてみるとよいでしょう。その土地を使って施設などの建築予定があれば、寄付できる可能性があります。

そして、公益法人への寄付なら、譲渡する際の譲渡所得税はかかりません。

ただし、この譲渡所得税を非課税にするためには税務署で承認申請書が必要であったり、寄付証明書が必要なのでそれらを用意する手間がかかります。

また、自治体へ寄付する方法もあります。こちらも土地が必要であれば寄付を受け付けてもらえますが、必要がない場合には受け付けてもらえません。

相続を放棄する

原則、土地の所有権は、一度所有してしまうと放棄できません。したがって、誰かに買い取ってもらうか、贈与や寄付を受けてもらわない限り、所有権をほかの人に渡せません。

ただし、相続前の土地であれば、相続を放棄することができます。しかし、相続の放棄はいらない財産だけを放棄できるわけではありません。すべての財産を放棄することになります。

そして、相続の際には相続人全員が相続を放棄しないと、相続権が次々に移ってしまいます。また、相続放棄によって、税金の支払い義務はなくなりますが、土地の管理はしなければならないので注意が必要です。

売れない土地を手放す方法はきっと見つかる

売れない土地でも、対策をすれば売れる可能性があります。そして、売れない場合でも寄付や贈与といった形で土地を手放せる可能性があります。

土地は所有しているだけで、税金の支払いや維持・管理にも費用がかかり、出費は大きくなるばかりです。なかなか土地が売れないからといって簡単にあきらめず、不動産会社など専門家に相談して早めに対処しましょう。

専門家の力を借りれば、売れない土地の処分方法もきっと見つかるでしょう。

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