※当記事はアフィリエイト広告を含みます。
「古家付きの土地」を所有しているけれど、売却方法がわからずそのまま放置していないでしょうか？
古家物件を売却するためには、所有物件の条件や状態によって、古家を解体する、古家を残す、古家をリフォームやリノベーションをするなど、いくつかの方法があります。
この記事では、古家付き土地の売却したいと考えている人に役立つ情報をまとめました。
古家に該当する家屋の条件や、古家を売却する方法とそのメリットとデメリット、売却する際に必要になる書類、不動産一括査定サイトを活用した不動産会社の選び方などを徹底的に解説します。
この記事の監修者
この記事の監修者プロフィール
台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。
古家付き土地の判断基準
古家付きの土地を売りたいなら、まずどのような家屋が「古家」と呼ばれるのかを把握しておいた方が良いでしょう。
ここでは一般的に「古家」に該当する条件や「古家」と「中古住宅」の違いなどを詳しく解説します。
「古家」には明確な定義はない
不動産会社の広告などでよく見かける「古家付き土地」物件ですが、実は古家には明確な定義や法的な基準は定められていません。
住宅を査定するときに一般的な基準となるのが築年数ですが、木造住宅においては築22年が経過すると老朽化が進み、住宅の評価がゼロになるとされています。
家屋の状態にもよりますが、築20年以上の住宅は、一般的に「古家」と判断されることが多いようです。
老朽化が激しくて住めない住宅
「古家」の目安となるのは築年数の他に、家屋の傷み具合も関係しています。
老朽化が進み、傷んでいる箇所が多く、購入後すぐに人が住める状態ではない住宅のことも「古家」と評価されます。
住宅の痛み具合がかなり進んでいる場合は、購入後に解体し、更地にする必要がありますが、家屋の状態によっては、リフォームやリノベーションを行えば、住める古家もあります。
古家と中古住宅との違いは？
築後20年以上経過していても「古家」ではなく、「中古住宅」として売りに出されている家屋もあります。
一般的には、不動産会社が「住めるか」「住めないか」を判断し、住めると判断された場合は「中古住宅」、住めない場合は物件に価値がない「古家付き土地」として売りに出されるのです。
古家付き土地を購入して、その古家にリフォームやリノベーションを施すか、取り壊し更地にして新築の住宅を建てるかは、買い主が購入した後に判断します。
「再建築不可物件」を要確認
古家を更地にして住宅を新たに建築したり、増築・改築したりして住むのは、基本的には買い主の自由です。
しかし、その古家が現在の建築基準法に適合していない場合は、（増築や大規模な改築など）建て替えをして住み続けることは認められていません。
そのような古家付き土地は「再建築不可物件」と呼ばれ、解体して更地にしても新たな住宅を建築することはできないので注意が必要です。
黄 威翔/宅地建物取引士 （再建築不可物件となる原因について）その土地が面している道路の幅が一番大きなポイントになるかと思います。
ただし、再建築不可物件となっている原因を解決すれば、通常物件として扱えることもあるので、不動産会社へ相談してみると良いでしょう。
お持ちの不動産(マンション・一戸建て・土地など)の適正な売却価格を調べるなら、NTTデータグループが運営する「HOME4U(ホームフォーユー)」の不動産売却一括査定サービスがおすすめです。
お住まいの都道府県と市区町村を選び、物件の種類を選んでいくだけで、その地域で仲介売却を得意とする不動産会社が自動で選ばれ、最大6社から見積もりをもらうことができます。
全国から厳選した実績豊富な不動産会社に売却を依頼することができるため安心です。
お持ちの不動産(マンション・一戸建て・土地など)の適正な売却価格を調べるなら、NTTデータグループが運営する「HOME4U(ホームフォーユー)」の不動産売却一括査定サービスをご利用ください。
お住まいの都道府県と市区町村を選び、物件の種類を選んでいくだけで、その地域で仲介売却を得意とする不動産会社が自動で選ばれ、最大6社から見積もりをもらうことができます。
実績豊富な不動産会社に売却を依頼することができるため安心です。。
古家付き土地を売却する方法
古家付き土地を売却するにはいくつか方法があります。
ここでは古家付き土地を売る3つの方法と、それぞれのメリット・デメリットを詳しく解説します。
古家付き土地として売却する
下記は古家には手を加えずそのまま売却するメリットとデメリットです。
| メリット | デメリット |
|---|---|
|
|
また、古家付き土地を売却する際に、複数不動産会社に査定依頼するのがおすすめです。
複数不動産会社に依頼することで、古家付き土地の活用に得意な不動産会社に高く売る可能性があるからです。
ここでは、複数不動産会社に査定依頼できる不動産会社一括査定サービスを利用しましょう。
古家付き土地として売却するメリット
古家付き土地として売却するメリットは、解体費・処分費をかけずにそのまま住宅を売りに出せるので、コストがかからないことです。
樹木や庭石などの除去、古い家具の処分、解体工事の依頼などの手間も省けます。
土地に家が建っている場合、固定資産税・都市計画税の負担額が軽減される「住宅用地の特例」が適用されます。
更地にしてしまうと特例が適用されなくなるので、物件を売却するまで税金を抑えたいという人は、古家を残しておいた方が良いでしょう。
買い主がローンを組みやすのも、古家付き土地として売却するメリットです。
リフォームローンは、住宅ローンより金利が高く、返済期間が短いのが一般的です。
古家付き土地ではなく中古物件として購入すれば、その後リフォームを行う場合の資金に回すことができます。
また、古家付き土地はどのような住宅が建つのかイメージしやすいことも高ポイントです。
古家が建っていれば、日当たりや住宅の大きさなどが想像しやすく計画が立てやすいので、買い手が付きやすくなります。
古家付き土地として売却するデメリット
一方、古家付き土地として売却するデメリットもいくつかあります。
土地や住宅を売却する際には、通常では確認できない欠陥が発覚したときに、売り主が責任を追わなければならない「瑕疵(かし)担保責任」が発生します。
古家は家屋に価値がないとみなされ、瑕疵担保責任が免責となる場合もあるので、事前に不動産会社へ確認しておくと良いでしょう。
また、売却後に何かしらの埋設物が発見された場合も瑕疵担保責任が生じてしまいます。
古家が立っている部分は埋設物調査ができないので、瑕疵担保責任に対する取り決めを売買時にはっきりさせておきましょう。
黄 威翔/宅地建物取引士 （2020年4月の改正民法施行に伴う「瑕疵担保責任」規定削除後について）「瑕疵担保責任」という表現でなく、「契約の内容に適合しないもの」という表現になりました。契約不適合責任の規定が変更され、その際に買主がとり得ることのできる手段が増えました。
買い主が古家付き土地を購入後に、解体・新築しようと計画している場合、解体費用分を売値から差し引いて欲しいという交渉を受けることもあります。
事前に解体作業の見積りを取るなどして、スムーズに交渉できるようにしておきましょう。
不動産会社に買い取ってもらう
なるべく早く売りたいや売却がなかなか進まない場合、不動産会社に買い取ってもらうことがおすすめです。
デメリットとしては、通常の販売価格相場より若干安い傾向がありますが、買主を見つかることが難しい古家付き土地には良い売却方法です。
不動産買取の基本知識やおすすめ不動産会社など、下記の記事で解説しています。
この記事では、不動産買取についてくわしく解説します。2種類の不動産買取の仕組みや仲介との違い、2020年4月の民法改正による改正の内容まで分かりやすくお伝えするほか、不動産買取の流れやかかる費用についても網羅しています。
リフォーム・リノベーションして売却
次に古家をリフォーム・リノベーションしてから売却する場合のメリットとデメリットを解説します。
| メリット | デメリット |
|---|---|
|
|
リフォーム・リノベーションした方が見た目も綺麗になり、すぐに住めるので、一般的には古家として売りに出すより買い主がつきやすくなります。
特に、再建築不可物件の場合は、売却前にリフォーム・リノベーションしておいた方が買い主の手間が省けるので、アピールポイントとなります。
また、古家のリフォーム・リノベーション物件は中古物件より安価で購入することができますので、安い物件を探している買い主に短期間で売却できる可能性がアップすることもメリットのひとつです。
一方、デメリットは、ある程度の改装費用が必要になってしまうことです。
改築費用と売却価格のバランスをしっかりと見極めてください。
また古家をリフォーム・リノベーションしても、買い主のニーズや好みに合わず、売れない場合もあります。
更地購入希望者や自分で住宅に手を加えたいと考えている買い主は、売却対象者から外れてしまうことを考慮に入れておきましょう。
古家を解体し更地状態にして売却
古家を解体・撤去し、更地にしてから売却するメリットとデメリットについて解説します。
| メリット | デメリット |
|---|---|
|
|
また、こちらの記事では、家を解体する費用の相場を詳しく解説しています。
築年数が古い家を解体して売却する場合、想像以上にコストがかかる可能性があります。この記事では、家を解体する際の流れや費用の相場などについて紹介しています。解体業者の選び方もあわせて紹介しているので、家を解体する際の参考にしてみてください。
更地にしてから売却するメリット
新築を建てる計画をしている買い主には、すぐに建築を始められる更地の方が人気です。
また、更地にして売却する場合、住宅に対する瑕疵担保責任が生じません。
土地に対する瑕疵担保責任はありますが、古家を撤去してあれば、事前に土地全体の調査を行えるので、トラブルに発展することはほとんどありません。
古家を撤去することにより、埋設物調査もできるので、安心して売買することができます。
さらに更地の方が、古家付き土地より高値で売ることができるのもメリットです。
更地は、住宅の他に店舗や駐車場、ビルなど用途幅が広がるので、需要が高まり、売却価格もアップします。
更地にしてから売却するデメリット
一方、更地にするデメリットは、解体費・廃棄物の処分費用がかかることです。
大きな樹木や池、庭石がある場合は、撤去費用が高額になる場合があるので、事前に見積もりを取って、売却価格とのバランスを考えましょう。
また、更地にすると、固定資産税が軽減される特例が適用されなくなるので、支払う税額が約6倍も上がってしまいます。
ただし、条件によっては更地にした方が減税される場合もあるので、具体的にかかる税額を試算してみた方が良いでしょう。
下記の記事では、更地にする費用相場とケースを詳しく解説しています。
古家付きの土地はなぜ更地にするべきなのか、更地にするメリット・デメリットの解説、実際の解体工事費用の相場を詳しく説明しています。また、解体工事費用を安く抑えられる方法についてもいくつか紹介しています。
古家付き土地の売却成功ポイント
古家付き土地の売却を成功させるためには、最初の不動産会社選びが非常に重要です。
一括査定サイトなどを上手に活用し、実績があり信用できる不動産会社を選定してください。
不動産一括査定サイトを利用
査定サイトは、複数の不動産会社を一括で比較できるのでとても便利です。
ネットで簡単に査定依頼ができ、自分の希望する優良な業者を見つけることができます。
不動産会社にわざわざ出向くことなく手間もかかりません。
こちらの記事は、おすすめな不動産一括査定サイトを比較していますので、ぜひ合わせてご覧ください。
不動産の一括査定サイトにはどのようなメリットがあるのか興味がある方も多いのではないでしょうか。この記事では不動産一括査定サイトの利点やサイトの選び方などを紹介しています。不動産売却をスムーズに進めたい方に必見の情報を詳しく解説します。
不動産会社買取も検討
古家が老朽化で住めない場合、解体することが必要のため、買主がなかなか見つからない可能性もあります。
そういう時は不動産会社による買取も検討しましょう。
通常の買取価格より若干低くなりますが、早期売却できるのは大きなメリットです。
こちらの記事は、土地買取のおすすめ業者と注意点を詳しく説明しています。
土地を売却するなら買取がおすすめです。ここでは、土地を早く売ったほうがいい理由と、買取のメリットについてご紹介しています。また、信頼できる買取業者についてもピックアップしていますので参考にしてください。
古家を売却する時の流れ
ここでは古家付き土地を売却する流れを説明します。
不動産会社や査定サービスを利用して、相場をしっかり把握してから売却活動を開始するのがポイントです。
相場を把握する
古家付き土地をスムーズに損することなく売却するには、自分の所有する古家付き土地にどれだけの価値があるのか、相場を把握しておくことが重要です。
適切な価格を知ることで、売却活動を行う不動産会社を決定したり、売却価格を交渉したりするのに役立ちます。
相場を把握するには、自分の所収する物件と似ている条件の物件がいくらで売却されているのかを調べるのが効率的な方法です。
次の5つの項目に絞って、いくつかの物件情報サイトで調べてみましょう。
条件はほぼ同じで広さが異なる場合は、坪単価や平米単価を算出して比較するのがポイントです。
- 坪単価
- 物件価格÷坪数（※一坪＝約3.3平方メートル）
- 平米単価
- 物件価格÷平米数
売却の相談・査定依頼をする
次に不動産会社に売却の相談・査定依頼をします。
査定には、机上査定と訪問査定があり、ネットで行える査定は机上査定になります。
机上査定は、実際の物件を見ずに、住所や条件を元に、概算で査定価格を出す方法です。
一方、訪問査定は、現地の立地、近隣の様子、室内の状況など詳細を踏まえて、より正確な査定価格を算出する方法です。
流れとしては、ネットによる机上査定で、査定金額が高い不動産会社を数社ピックアップし、その後、不動産会社に直接物件を見てもらう訪問査定を依頼し、適正な査定価格を算出してもらいます。
この査定の段階で、親身になって対応してくれるか、適切なアドバイスをくれるかなどを基準に、信頼できる不動産会社を選定すると良いでしょう。
不動産会社を選び契約する
不動産会社の訪問査定が終わったら、不動産会社と媒介契約を結びます。
契約を結ぶ際は、査定価格や売却方法、売却活動の内容などに不明点がないよう、しっかりと確認しましょう。
媒介契約には種類があり、大きく分けて複数社と契約できる一般媒介契約と、1社のみと仲介契約を結ぶ専任媒介契約があります。
一般的に古家付き土地の売却は、仲介業者が積極的に活動してくれる「専任媒介契約」で売却するのがおすすめです。
黄 威翔/宅地建物取引士 適格なアドバイスができる担当者を選ぶことがより重要となりますので、これまでに古家付き物件売却の実績がどれくらいあるか、などを確認することをおすすめします。
売却活動
媒介契約を結んだら、いよいよ売却活動の開始です。
不動産会社が物件をサイトへ掲載したり、新聞の折込チラシ、ポスティングなどをしたりして宣伝活動を行います。
その後購入希望者が現れると、現地の見学案内なども行ってくれます。
不動産会社によって宣伝戦略に違いがあるので、契約前にどのような活動を行うのか、しっかりチェックしておきましょう。
売買契約・引き渡し
売却活動を行い購入希望者と交渉が成立したら、売買契約を結びます。
契約を結ぶ際には、売却価格の約1～2割の手付金を買い主が支払い、契約後2～3週間以内に決済手続きを終え、物件の引き渡しをします。
売買契約が完了したタイミングで、不動産会社へ仲介手数料を支払うのが一般的です。
契約から決済までの期間は、買い主の事情によって異なる場合があるので、不動産会社へ確認しておきましょう。
古家付き土地を売る際の必要書類
古家付き土地を売却するには、さまざまな書類の準備が必要です。売却直前になって慌てないよう、事前に用意しておきましょう。
こちらの記事では、不動産売却時に必要な書類と取得方法を詳しく説明していますので、ぜひ合わせてご覧ください。
この記事では、不動産売却に必要な書類についてご紹介します。不動産売却は数多くの書類が必要となり、必須書類はもちろん、あれば不動産売却が円滑に進む書類まで余すことなくお伝えしますので、ぜひ参考にしてください。
本人に関する書類
売り主本人に関する必要書類は、次のとおりです。
物件に共有者がいる場合、共有者全員分必要になる書類や印鑑証明、住民票の期限切れに注意してください。
不動産に関する書類
次に不動産に関する必要書類です。
「登記済権利書、登記識別情報」と「固定資産税納税通知書、固定資産税評価証明書」は必ず必要になります。
その他の提出必須書類ではありませんが、トラブル回避のためにも用意しておいた方がスムーズです。
古家付き土地を売却するなら不動産会社に相談
古家付き土地を賢く売却するには、一般的な相場を把握し、古家物件が得意な不動産会社を見つけることが重要です。
家屋の状態や立地など、条件によって売却価格や売却方法も変わってきます。
不動産会社へ相談する前に、所有物件の価格をある程度調べておくと交渉や契約がスムーズに運びます。
「売りたい」と思ったときが「売りどき」です。不動産一括査定サイトなどを活用して、古家付き土地を納得の行く価格で短期間に売却してくれる不動産会社を見つけてください。
