接道義務とは何?違反されるケースや対策方法を詳しく紹介

接道義務は、建築基準法で定められています。しかし、法律の文章を読んでみても、内容がわかりにくいと思う人も多いのではないでしょうか。

土地を購入したり売却する際に、接道義務を満たしているかどうかは非常に大きなポイントとなります。

たとえば、所有する土地が接道義務の要件を満たしていなければ、建物を新たに建てることや増改築することができないために、土地が売れにくくなるということになるかもしれません。

ここでは、接道義務を満たすための条件や、接道義務を満たしていない場合の対策について詳しく解説します。

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接道義務の条件や目的とは

接道義務

まずは、接道義務がどのような法律なのか見ていきましょう。

建物を建築するためには、接道義務の要件を満たしていなければならない土地があります。

ここでは、土地の売買をする際に失敗しないために接道義務の条件や目的について詳しく解説していきます。

接道義務は建築基準法で定められている

接道義務は建築基準法第43条に規定されており、都市計画区域と準都市計画区域内にある土地では、接道義務を満たしていなければ、建物を建てることができません。

都市計画区域とは、主に人が住むための市街地を形成するために、都市計画法という法律に基づいて整備されたり開発されたりしている地域のことです。準都市計画区域は、その都市計画区域に準する地域となります。

接道義務の要件は、以下の通りです。

これらの要件を満たさなければ、建物を建てたり増改築をしたりできません。そのため、土地を売却に出しても、なかなか売れないといった状況に陥る場合もあります。

接道義務を満たす道路

道路と呼ばれているものすべてが、接道義務を満たす道路ではありません。たとえば、高速道路や接道することで危険な道路は対象外となります。

接道義務を満たす道路の種類を次の表にまとめました。

幅員 接道義務が生じる道路
原則 4m以上 道路法による道路(国道・県道・市区町村の公道)
都市計画法及び準都市計画法等による道路
昭和25年以前に存在している道路(公道・私道を問わない)
特定行政庁が指定した道路で、2年以内に執行される予定の道路
道路位置指定を受けた道路
例外 4m未満 特定行政庁の指定を受けた「2項道路」など

以上が接道義務を満たす道路として建築基準法第42条に記載されており、建築基準法上の道路に該当します。

このうち、例外としてあげているように、4m未満の道路であっても接道義務を満たす道路として認められる「2項道路」というものがあります。

2項道路とは特定行政庁から指定を受けた幅員4m未満の道路のことをいい、みなし道路とも呼ばれています。

接道義務の目的

接道義務の目的は、人命を守るために、消防車や救急車などの車両がスムーズに現地に到着できるようにする目的があります。

そのため、近隣の住民が承諾すれば接道義務を免れることができるという簡単なものではありません。とくに、土地を購入する際には非常に重要です。

また、接道義務に関しては専門的な知識が必要になる場合がありますので、まずは不動産の専門家に相談してみましょう。

黄 威翔/宅地建物取引士黄 威翔/宅地建物取引士

専門的な知識が必要、不動産会社に相談が必要なケースとしては土地の売却や購入の際に、その土地が接道義務を満たしているかどうかを判断する場合、また、建物の再建築を検討している場合などです。

接道義務を満たさない土地の問題点

接道義務を満たさない土地であることを知らずに購入してしまうと、その土地には建物を建てることができない可能性もあります。

しかも、そのような土地にある物件を購入したとしても、災害や老朽化などで建物が倒壊した場合、建物を再建することができません。

この場合、使用できる用途として駐車場や家庭菜園などに限られてしまうので、土地を購入する際には十分に注意しましょう。

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接道義務を満たしていない土地の例

ここでは、接道義務の要件を満たすことができない土地には、どのようなケースがあるのか詳しく紹介します。

道路に接している路地が2m未満

接道義務の条件を満たすことが難しい形状の土地の一つに、旗竿地(はたざおち)という旗のような形をした土地があります。旗竿地は別名で「敷地延長」や「敷延(しきえん)」とも呼ばれています。

この旗竿地は、通常の土地に比べ購入価格が安くなる傾向にありますが、接道義務の点に関しては注意が必要です。

旗竿地が接道義務を満たす要件として、接道部分だけではなく通路部分を含めたすべての幅員が2m以上でなければなりません。

つまり、接道部分だけが2m以上でも通路の途中が2m未満だと接道義務違反となってしまいます。

とくに、旗竿地は都市部に多い傾向にあるので、土地を購入する際は接道義務を満たしているか、公図やブルーマップで確認しましょう。

接している道路が建築基準法外 

建築基準法では原則として、幅員が4m以上の道路に土地が2m以上接していなければ建物を建てることができません。

建築基準法上の道路として認められない例として、農道や林道・里道・遊歩道などがあります。

ここで「そもそも建築基準法に違反する土地に、建物自体が存在することはないのでは?」と思われた方も多いのではないでしょうか。

実は、接道義務が適用されたのは昭和25年以降で、それ以前は道路を走行する自動車が少なかったことから、幅員が4mに満たない道路が多く存在していました。

そのため、建築基準法が施行される以前より存在する建物については、救済措置として幅員4m未満の道路でも、法律上の道路として認められています。

認められないケース

接道義務の要件を満たしている道路だと思っていたら、公道として認められていなかったり、道路が隣家の敷地だったりすると、再建築不可になる可能性があります。

また、見た目は普通の道路にも関わらず、建築基準法上は道路として認められないことがあるので、その土地を購入してもよいのか判断に迷ってしまうかもしれません。

この場合、区役所や市町村役場等の担当部署の窓口に相談することで、建築基準法上の道路の要件を満たしているか調べることができます。

自治体によってはホームページを利用すれば検索することもできますので、土地選びに失敗しないためにも、まずは最寄りの役場に相談してみましょう。

接道義務を守るための3つの対策

接道義務の要件を満たしていない土地でも、セットバックを行ったり敷地を借りたりすることで、クリアできる場合があります。

また、接道義務の例外として申請することで要件を満たしていなくても、建物の建築許可が下りた事例についてもあわせて紹介します。

セットバックで道幅を確保

建物を建築する際、道路の幅員が4m未満の道でも特定行政庁が指定したものは、2項道路として建築基準法上の道路とみなされることがあります。

ただし、2項道路であっても新しく建物を建て替える場合、セットバックを行って道幅を確保しなければなりません。

セットバックとは、道路の中心線から2mの位置まで自分の土地を後退させることで4mの幅員を確保することをいいます。

また、道路の反対側が川などの場合は、道路の幅を含めて4mを確保する必要があります。

もちろん、セットバックを行うと建物を建てるスペースが狭くなります。しかし、道路が広くなることで避難スペースを確保したり消防車が乗り入れしやすくなったりするなど、防災面の向上につながるでしょう。

黄 威翔/宅地建物取引士黄 威翔/宅地建物取引士

セットバックを行うメリットは、上述のように非常時に緊急車両が侵入しやすくなることです。デメリットは、建物を建てられる敷地が狭くなることです。

隣家の敷地を借りて通路の幅を確保

旗竿地のような土地で通路の幅員が2m未満の場合でも、隣の家の所有者から敷地を借りることで、通路の幅を確保できれば接道義務を守ることができます。

この場合、建築確認申請の際に隣の人が承諾してくれていることを示す文書があれば認められますが、さらに、実際に通行できる状態であることの確認が要件となります。

また、隣家の所有者が敷地を貸すことによって、建ぺい率などの各種規制の要件を満たせなくなった場合は、この方法を活用することが難しくなるかもしれません。

建ぺい率とは敷地における建物の面積の割合のことを指しますが、建ぺい率の基準は各自治体によって異なります。

これらを踏まえた上で、隣家から土地を借りる際は、所有者と話し合って土地を接道義務を満たす道路として貸してもらえるようにするとよいです。

接道義務の例外の申請をする

建築基準法では原則として、接道義務を守らなければ敷地内に住宅を建てることができませんが、例外として「43条ただし書き許可」という制度があります。

この制度は、特定行政庁が、ある一定の条件を満たしていると認めた場合、建築審査会の同意を得て許可することで、例外として敷地内に住宅を建てることができるというものです。

ここでは、例外規定が適用される条件や、実際に接道義務の例外が適用された土地の例にはどのようなものがあるのか紹介します。

例外規定が適用される条件

例外規定が適用される条件として、接道義務の緩和措置があります。

たとえば、敷地の周囲に広い空き地があり、交通や安全・防火および衛生上の支障がないと認められると、2m以上道路に接していなくても建物を建てることできる場合があります。

この緩和措置が認められるには、建築審査会の同意を得たうえで特定行政庁の許可が必要になります。

しかし、ここで注意しなければならないのは「ただし書き」に関する明確な基準がないので、実際には各自治体の独自の基準によって判断が異なっているということです。

そのため、建築審査会の判断によっては適用されない場合があるので、接道義務の緩和ができるかどうか注意しましょう。

接道義務の例外が適用された土地の例

道路に接していないような土地や、旗竿敷地タイプで通路が2m未満の土地の上には、原則として建物を建てることができません。

私道に接した土地の起きる可能性があるトラブルやリスク

国や地方公共団体が管理している「公道」に限らず、個人が道路を所有し維持管理している「私道」も数多く存在しています。

そのため、私道とは知らずに土地や建物を購入した場合、トラブルのリスクもあります。

ここでは、道路のインフラ整備の費用負担や、所有者との関係悪化によって生活が不便になる可能性について詳しく解説します。

インフラの整備でコストがかかる

敷地に面している道が公道なら道路の整備はもちろん、上下水道の配管工事は自治体が行いますが、私道の場合は、所有者の許可を得て道路の利用者が維持管理を行う必要があります。

しかし、道路が荒れたり道路に埋め込まれた水道管などが傷んだりしても、私道の所有者以外が勝手に修理することができません。

また、私道が共有名義なら、これらの整備を行うには名義人全員の同意と費用負担が必要になります。

とくに、私道は私有地とみなされ道路交通法が適用されず、警察が介入できないことから解決にも時間がかかってしまいます。

私道の所有者との関係悪化で生活に支障をきたす恐れがある

土地や建物を購入した当初は問題がなくても、私道所有者と関係が悪化することで通行料を請求されたり、自動車の通行を禁止されたりする場合があります。

接道義務を満たしている道路が私道の場合、私道が建築基準法上の道路なら裁判を起こせば勝てるかもしれませんが、費用がかかるうえに、所有者との関係をさらに悪化させてしまうかもしれません。

また、現所有者との関係が良好でも、相続によって所有者が変わることで状況が一変し、関係が悪くなることも考えられます。

すべての私道でトラブルが起こるわけではありませんが、このようなリスクがあることを知っておいたほうがよいです。

接道義務を満たしていない土地を売却するには

リフォームを行い不動産としての価値を高めることによって、実際の相場よりも高く売れる可能性があります。

優良な不動産会社に売却を依頼

接道義務を満たしていない土地でも、不動産会社に相談すれば売却できる場合があります。

しかし、多くの不動産会社の中からよい業者を1件ずつ探していくのは難しいかもしれません。

そのため、手間をかけずに複数の不動産会社に査定を依頼するには、手軽に地域の物件に対応した不動産会社を検索できる、不動産一括査定サイトがおすすめです。

下記の記事では、おすすめな不動産一括査定サイトを比較していますので、ぜひご参考にしてください。

リフォームをして売りに出す

接道義務の要件が満たされていなければ、建物を取り壊して新しく再建築することはできませんが、リフォームなど手を加えることは可能です。

再建築不可な土地の上には築年数の古い建物が建っていることが多く、壁や柱、外壁、床などが老朽化して様々な箇所が損傷している場合があります。

しかし、このような物件のリフォームを得意とする業者もたくさんありますので、物件の状態によっては、リフォームをすることで売却できる場合もあります。

さらに、都心部などで立地が良ければ、リフォーム費用を上乗せした以上の高値で売却できるかもしれません。

それなりのコストはかかりますが、買い手が求めている条件や設備、時代のニーズに合ったデザインを上手く融合させてリフォームすることで、コストを差し引いても十分に利益が得られる物件にすることも可能です。

黄 威翔/宅地建物取引士黄 威翔/宅地建物取引士

リフォームを検討するかどうかの相談先としてはリフォームなどを扱っている(または連携している)不動産会社が一番よいかと思います。場合によっては、自社でリフォームをして再販するために買い取ってくれるかもしれません。

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接道義務を満たせば売主にも買主にもメリットがある

接道義務には、災害時の消火活動や救命活動を円滑に行い、スムーズに緊急車両を到着させる目的があります。

そのため、接道義務を満たしていない土地には新しい建物が建てられないので、土地の価値が低くなってしまいます。

しかし、現時点では接道義務の要件を満たしていなくても、セットバックを行ったり隣地の敷地を借りて道路幅を確保したりすることで要件を満たすことが可能となる場合もあります。

そうすれば、売れない土地でも売却できる可能性があるので、あきらめずに不動産会社や市町村役場などに相談してみることをおすすめします。