抵当権抹消登記の方法|かかる費用の相場と必要書類を解説

住宅ローンを完済したときや、住宅ローンを支払っているマンションや家などの売却時に必要な手続きの1つが抵当権抹消登記です。

一見難しそうに見える手続きですが、実は自分で行うことができます。

司法書士に依頼するとしても、手続きにかかる費用の内訳や依頼料の相場を知っておくと、提示された見積もりの数字が適切なのか判断できるため、余計な出費を抑えられます。

ここでは抵当権抹消登記とはどういった手続きなのか、そして手続きに必要な費用や書類について説明していきます。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

黄 威翔/宅地建物取引士

台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
 日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

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抵当権抹消登記とは

まずは、抵当権抹消登記がどのような手続きか解説します。

抵当権の登記を解除する手続き

抵当権抹消登記とは、「抵当権を抹消する登記を行う」手続きのことです。

住宅ローンは一般的に、購入する不動産を担保に金融機関からお金を借りることになります。

抵当権はローンの支払いが滞ったときなどに、金融機関が担保にしている不動産を差し押さえられる権利です。

住宅ローンの契約が成立したときに、不動産を担保に金融機関が抵当権を持っていることを登記しています。

この抵当権が抹消、つまり無くなったことを登記する手続きが、抵当権抹消登記です。

この手続きは住宅ローンを完済したときや住宅ローンが残っている物件を売却するときに必要になります。

さらに、抵当権抹消登記は住宅ローンを完済していないと行えません。

そのため、住宅ローンが残っている物件を売却するときは、物件を売却したお金でローンを完済した後に抵当権抹消登記を行い、その後物件を買主に引き渡します。

すでに住宅ローンなどの債務の支払いが済んでいるにもかかわらず、抵当権を抹消する手続きを行っていなくても違法ではありません。

しかし手続きをしないと、登記簿を確認した第三者から抵当権が残っていると思われてしまいます。

すると、新しく物件を担保にローンを組めなかったり、物件を売ろうとしたときに購入者から敬遠されてしまうなど不利益を被る場合があります。

また、抵当権を抹消しないまま長年放置しておくと、相続などにより権利関係が複雑になり、いざ抵当権抹消登記をしようとしても手続きや書類の準備が大変になる場合があります。

売却した物件を引き渡す前に行う

抵当権抹消登記は売却した物件を買主に引き渡す前に行います。

これは、登記簿に登記されている抵当権は、持ち主がかわったとしても次の持ち主に引き継がれてしまうからです。

もし売主が債務を返済できずに差し押さえが実行されると、買主には非がなくとも物件の所有権を失ってしまいます。

そういった危険を避けるために、売買代金の決済と引き渡しが行われる前に、抵当権抹消登記を行うのが一般的です。

しかし、これでは売却した代金で住宅ローンの残りを支払おうとしている場合、抵当権を抹消することができず、売却できないことになってしまいます。

その場合には、代金の決済と引き渡しのときに、ローンをしている金融機関の担当者や抵当権抹消登記を代行する司法書士など関係者が揃っている中で手続きを進め、買主は抵当権抹消登記が確実に実行されることを前提に取引を行うなどの対応をします。

抵当権抹消登記とは

抵当権抹消登記を行う3つの方法

抵当権抹消登記を行うには3つの方法があります。

それぞれにメリットデメリットがあるので、自分の状況に合わせてどの方法を用いるか判断する必要があります。

自分で行う

抵当権抹消登記は必要書類を揃えて手順通りに行えば自分でも可能です。

メリットは費用が安く済むことです。かかるのは手続きに必要な費用と交通費などですみます。

デメリットは手間と時間がかかってしまうことです。

必要書類を揃えて手順通りに行えばできるとはいえ、必要な書類を入手し作成するだけでもそれなりの手間がかかります。

また、法務局は平日しかあいていないので、平日働いている方には申請が難しいこともあります。

郵送での申請も可能ですが、不備があって返送されるなどのやりとりが増えると、手間や時間、さらには郵送費や交通費などの費用が増える可能性があります。

家族に代行依頼する

登記を行うために特別な免許等は必要ありません。

そのため自分では手続きを進める時間がない場合、家族や知人に代行してもらうことが可能です。

この場合は用意する書類に委任状が増える以外は、自分で手続きを行う場合と同じです。

司法書士に依頼する

最後は司法書士に依頼する方法です。

メリットは手間がかからないことです。デメリットは代行手数料がかかり費用が高くなってしまうことです。

前述の通り、自分で手続きを行うには手間と時間がかかってしまいます。

司法書士に依頼すればすべて代行してくれます。

また、書類や手続きの不備などがないので、再申請になる心配もありません。

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抵当権抹消登記にかかる費用の内訳

それでは実際に抵当権抹消登記に必要な費用の内訳を見ていきましょう。

書類を作成し提出するのに必要な費用

まずは、申請書類を作成して提出するまでにかかる費用です。

抵当権を抹消したい不動産の情報を取得するために登記簿謄本を取得、閲覧するための費用が掛かります。

取得したい場合の、不動産一件あたりの手数料は次のようになります。

書類を作成し提出するのに必要な費用

また、登記簿謄本は情報の確認をするためのものですので、提出の必要はありません。したがってオンラインで閲覧、確認するだけで十分です。

この場合、不動産1件あたり334円に抑えられます。

手続きにかかる登録免許税

抵当権抹消登記の手続きの際に必要になるのは、登録免許税です。

登録免許税は不動産1つあたり1,000円掛かります。

登録免許税は収入印紙で納めるので、収入印紙の購入を忘れないようにしましょう。

注意が必要なのは土地と建物は別の不動産として数えることと、土地は見た目ではなく登記簿の筆数で決まることです。

たとえば、建物と土地は別々の扱いになるため、不動産2つとみなされ2,000円の登録免許税が必要です。

また、建物が2筆の土地にまたがって存在する場合、建物1つと土地2つで合わせて3つの不動産という扱いになり3,000円かかります。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

あまりないことかもしれませんが、不動産の数が20を超える場合は、20,000円を上限として一律の額となります。

つまり、もし25や30の筆数があっても支払う額は20,000円となります。

司法書士に支払う報酬

手続きを司法書士に依頼した場合は、報酬を支払う必要があります。

抵当権抹消登記の代行を依頼した場合の報酬は5,000円〜10,000円が相場になっています。

もし司法書士に手続きを依頼する場合はこの価格帯を念頭に置いて探すとよいでしょう。

また、報酬の基準を不動産1筆あたりで定めているところもあるので、一見格安に見えても実際に依頼したら高額になってしまう可能性もあります。

さらに報酬自体が安くても、費用項目が多くて割高になる司法書士もいます。

なので、事前に見積もりを取るなどして、報酬の基準がどうなっているのかもしっかり確認することをおすすめします。

抵当権抹消登記にかかる費用の相場

今までの内容から抵当権抹消登記を行うために必要な費用の総額はいくらぐらいになるのか、その相場を見ていきます。

自分もしくは家族がおこなう場合

不動産の筆数にもよりますが、手続きの費用だけですみますので登録免許税をあわせて5,000円以下で済みます。

たとえばマンションの場合、建物の登記簿に土地の情報も載っているので、登記簿謄本1通取得で600円、登録免許税が2,000円、合計2,600円、プラス郵送費や交通費で手続きが行えます。

司法書士に依頼する場合

司法書士に依頼する場合、支払う報酬は総額で8,000円から10,000円程度になります。

これは手続きの費用に司法書士に対する報酬がプラスされた金額になります。

また、司法書士に依頼した場合、抵当権抹消登記が完了したことを証明するために、手続き後に登記簿謄本の写しを取得して渡してくれる場合が多いです。

したがって、その分、不動産の数×500〜600円程度費用がプラスされることになります。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

抵当権抹消手続きにかかる登記費用や登記簿謄本の発行手数料には消費税はかかりませんが、司法書士に支払う代行手続きの報酬には消費税が課せられます。

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抵当権抹消登記に必要な書類

抵当権抹消登記に必要な書類は主に4つです。そのうちの3つは金融機関が用意してくれるものなので、自分で用意するのは1つになります。

金融機関が用意してくれる書類には再発行できないものもありますので、紛失しないよう、書類が届いたら速やかに手続きを行うようにしましょう。

また、提出書類は基本的にコピーではなく、原本を提出します。もし原本の返還を希望する場合は、原本還付の請求をすることになります。

抵当権抹消登記に必要な書類

登記申請書

抵当権抹消登記申請書は、法務省のサイトでダウンロードするなどして入手し、必要事項を記入します。

書式や記載例は法務省のサイトで確認できます。

書式や内容に不備があれば再提出になってしまうので、よく確認をして記入しましょう。

この書類には不動産の詳細を記入する必要があるので、登記簿謄本があると記入しやすくなります。

登記識別情報または登記済証

登記識別情報または登記済証は、抵当権を設定したときに抵当権者に発行される書類のことです。

発行後は金融機関が所持しており、ローンの完済後に金融機関から渡されます。

平成17年以前は登記済証、平成20年以降は登記識別情報、平成17年から平成20年の間は登記所によりどちらかが交付されています。

どちらも紛失した場合再発行ができず、もし紛失してしまったときは書類のかわりになる手続きが必要になります。

登記原因証明情報または解除証書

登記を行うにはその原因を証明する書類が必要です。

ローンを完済して抵当権を抹消する場合、完済したことを証明する書類として金融機関から弁済証書が渡されます。

これを登記原因証明情報として提出します。

もし、ローンの完済以外の理由で抵当権抹消登記を行う場合は、弁済証書ではなく解除証書が金融機関から渡されるので、それを提出します。

金融機関の会社法人等番号

2015年11月から抵当権抹消登記申請書に、会社法人等番号の記載が必要になりました。

これは、金融機関の代表者の作成後1ヶ月以内の登記事項証明書を添付することで、記入を省略できます。

会社法人等番号は法人番号のはじめの1桁目をとった12桁の数字なので、法人番号を調べればわかります。

法人番号は、専用サイトで調べられるので、わからない場合はそこで調べるとよいでしょう。

抵当権抹消の委任状

金融機関から渡される書類です。抵当権は権利者である金融機関に抹消する権利があります。

ですから、債務者が抵当権抹消登記の手続きをする場合、委任状が必要になります。

この委任状があることで金融機関を挟むことなく、自分で抵当権抹消登記の手続きを行えます。

抵当権抹消手続きは状況に合わせて最適な方法を選ぼう

抵当権抹消登記の手続きは自分で行うことで、余分な費用をかけることなく安く済ませることが可能です。

必要書類も金融機関が用意してくれるものが多いので、きちんと手続きを理解すれば難しくはない作業です。

一方で、それなりの手間や時間がかかります。

司法書士に代行を依頼するにしても、見積もりを取るなど料金を精査し、適切な価格で請け負ってくれる司法書士を探しましょう。

また、状況によっては金融機関や買い主が指定して司法書士に代理を依頼しなくてはならない場合もあります。

自分の状況にあわせて、どの方法が適切か判断していきましょう。

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