農地買取でおすすめな査定業者は？買取の流れや仲介との違いを解説

農地を売却するには、仲介だけでなく不動産会社による直接買い取りという方法があります。

農地の買い取りにはどのようなメリットがあるのか、記事内で詳しく解説します。

また、農地買い取りにおける制限や流れ、そして農地を高く売るために活用したい不動産一括査定サイトの使い方などについても触れていきます。

これから農地の買い取り依頼を検討している方に役立つ情報が満載です。

農地の不動産買取とは？仲介との違いを整理

まず、不動産買取とはどのような不動産売却方法なのでしょうか。

仲介との違いやメリット・デメリットを整理しておきましょう。

また、不動産買取には「買取保証」と「即時買取」という2種類がありますので、それぞれについても解説します。

不動産買取とは？仲介と何が違う？

不動産会社が農地を含む不動産所有者から直接購入する取引方法を「不動産買取」といいます。

仲介との大きな違いは不動産会社自体が買主になることです。

仲介では個人または法人の買主を不動産会社が媒介して条件交渉を行いますが、買取の場合は農地の所有者と不動産会社の間で条件に合意すれば売却が完了します。

農地買取のメリット・デメリット

農地の売却時に不動産買取を選択するメリットは、なんといっても現金化までの早さです。

不動産会社の買取査定額で合意して買取契約書を締結すれば、すぐに入金を受けられます。

特に農地の場合は仲介だと飼い主が現れづらいので、買取との相性も抜群です。

一方のデメリットは、売却額が相場より安くなってしまうことです。スピードを取るか、売却額を取るか。家庭や経済の状況を鑑みながら決めてください。

農地の買取には「買取保証」と「即時買取」がある

農地の不動産買取には大きく分けて「買取保証」「即時買取」という2つの方法があり、それぞれメリット・デメリットが存在します。

どちらを選ぶかは、売却したい時期や昨日金額によりますので両方の特長を抑えておきましょう。

即時買取とは

即時買取は不動産会社が農地（不動産）の所有者と買取金額が合意次第、売却が成立するという売却方法です。

すぐに農地を売却できるので、買い手が現れづらい農地の売却に適しているといえるのですが、買取金額が相場よりも低くなってしまうというデメリットがあります。

買取保証とは

買取保障は仲介と即時買取の両方の性質を持つ買取方法です。

期限を決めて仲介で売却先を探して高値での売却を狙い、期限到来時に売却先が見つからなかった場合に不動産会社が買取るという契約です。

農地の売却はしなければならないものの、少しでも高値での売却をしたい方におすすめの選択肢といえます。

農地の買取における制限や注意点

農地の買取では、仲介による不動産取引と違う点がいくつもあります。

知らずに売却を進めると、取引自体が法的に無効となってしまうかもしれないので注意が必要です。

ここでは、農地買い取りにおける法令上の制限や、注意点を解説します。

そもそも農地とは

最初に「農地」の定義についてはっきりさせておきましょう。

農地は「農業のための土地」のことを指します。もう少し詳しく説明すると、地目に関係なくある程度の規模で農業を営んでいる土地は農地として見なされます。

農地は「田」や「畑」という地目が設定されていることが多いのですが、地目上で「宅地」となっていても、実態として農業利用されている土地であれば農地として見なされるということです。

農地を売却するには農業委員会許可が必要

農地を売却する際には所有者の一存では決められません。

農業委員会という組織から農地法第3条に基づいた「3条許可」を受けなければ、売却自体が無効になってしまうのです。

農業員会とは各市町村に設置されている行政委員会で、管轄内の農業生産性を維持するために農地に関する売買・貸借や宅地転用に関する許認可などを司っています。

農地の種類によっては売却許可がおりないこともあるので、不動産会社へ農地の買取を持ちかける前に農業員会へ相談しておくことをおすすめします。

農地が50アール以上だと買取（売却）が認められない？

不動産会社へ買取りを依頼する農地が50アール(5000㎡)以上の場合、農業委員会からの売却許可がおりない可能性が非常に高いです。

大規模な農地を売ることで、周辺の小規模農地へおよぼす影響が大きいためです。なお、この50アールという数値基準は、地域によって異なることもあるので農業委員会へ事前に確認しておきましょう。

宅地へ転用してからの買取には転用許可が必要

農地を売却するには、農地のままで売りに出すよりも宅地に転用した方が売れる可能性は高まりますし、売却価格も上がります。

ただし、売却と同様に農地転用をする場合も農地法5条に基づく許可を、農業委員会か都道府県知事から受けることが必要です。

宅地に転用できる許可が下りる可能性があるのは、主に以下の2種類の農地です。

• 第2種農地
• 第3種農地

第2種農地

鉄道の駅が500ｍ以内にあるなど、近い将来に市街地化が見込まれる農地が第2種として指定されます。

運営しているのも大規模な農家ではなく個人で耕作しているような規模です。

生産力が低く、第3種農地に指定するには立地的に厳しい場合に転用が許可されます。

ただし、周辺にある他の土地でも申請した転用目的が実現可能と判断されると、許可されません。

第3種農地

鉄道駅が300ｍ以内にあるなど、市街地化が進められている区域にある農地は第3種農地として指定されます。

原則として宅地への転用が許可さる農地です。

農地の買取をできる不動産会社は限られている

農地の売却が許可されるかどうかは農地の種類だけではなく、買取りをする不動産会社の業態によっても変わります。

というのも、農地の売却先として認められる条件に「農家であること」が含まれているためです。

これは個人だけではなく法人に対しても適用されるので、農業に関連する事業を営んでいる不動産会社や企業でなければ、売却は認められません。

農地の買取相場は宅地よりも安くなる

一般的に不動産の買取は仲介よりも価格が安くなってしまうのですが、農地買取の相場は宅地よりもさらに安い金額になる可能性が高いです。

農地はそもそも郊外にあって資産価値が低いということもありますし、宅地に転換しようとしても宅地造成費用がかかるからです。

農地買取の流れ

農地買い取りを実際に進めるには、どのような手順で進めればよいのでしょうか。

ここでは、不動産会社による農地の買取りの流れについて解説します。農地の買取は以下のような流れで行います。

• 農業委員会へ事前に相談
• 不動産会社と条件交渉
• 農業委員会の許可を得る（3条許可）
• 買取契約書を締結する
• 代金決済と農地の引き渡し

農業委員会へ事前に相談

農地の買い取りを不動産会社へ申し込む前に、農業委員会へ所有する農地の売却が可能かどうかを相談しておくことをおすすめします。

農地は規模や種類によっては、そもそも売却が許可されないケースがあります。

手間をかけて売却活動を進めたのにそもそも売却が不可能、という事態に陥らないためにも事前相談は必須です。

買取契約書を締結する

不動産会社との間で売却条件で合意したら、買取契約書を交わすことになります。

売却する農地の面積や所在地、価格などの条件が記載されている契約書で、両者が署名・捺印し、各1部ずつを保管しておきます。

農業委員会から3条許可を得る ※転用目的でない場合

不動産会社との買取契約が済んだら、農業委員会から農地の権利移動に関する「農地法3条」に基づく許可申請をすることになります。

農業委員会への許可申請には複数の書類が必要となりますので、出来るだけ早くそろえておくようにしましょう。

買取代金決済と農地の引き渡し

買取契約書で取り決めた期日通りに代金が不動産会社から支払われたことを確認した段階で、農地の引き渡しをします。

相手は企業である不動産会社とはいえ、万が一の入金遅れも考えられます。口座に入金されているかどうかを自分の目でしっかり確認しましょう。

農地買取でおすすめな一括査定業者

農地の買取を依頼する不動産会社を探すのに便利なのが、不動産一括査定サービスです。

ここでは、おすすめの一括査定業者を紹介します。

不動産会社との直接交渉になる買取では、不動産会社選びが重要になります。

不動産一括査定会社で買取価格の目安を調べると共に信頼できる不動産会社を探すのに役立ててください。

イエウール

出典:イエウール

不動産一括査定サービス「イエウール」では、厳選された2000社以上の不動産会社の中から最大6社分の査定を受け取ることができます。

利用は無料な上に非常に簡単で、査定を受けたい農地（不動産）の住所や売却理由などを入力するだけなので、申し込みまで10分程度で終了します。

サービスの評判もよく、2022年に調査会社の東京商工リサーチが実施した「不動産屋の一括査定サイトに関するランキング調査」というアンケートで1位に選ばれました。

イエウールで農地の価格を調べる方法

イエウールで農地の価格を調べるには、以下の手順で進めます。

• 都道府県を選択
• 市区町村を選択
• 町名を選択
• 地番を選択
• 物件種別で「農地」を選択する

入力を進めるとチャットシステムが起動するので、WEB上で担当者の指示通りに情報入力を進めてください。

全項目を入力し終えると、最後に査定を申し込める不動産会社の候補が表示されますので、査定を依頼したい不動産会社にチェックを入れて、送信ボタンを押してください。

HOME4U

出典:HOME4U

HOME 4Uは日本初の不動産一括査定サービスとして、2001年に運営を開始しました。

運営しているのは通信業界大手のNTTデータグループの「（株）NTTデータスマートソーシング」で、個人情報の管理が厳重にされているのが特長です。

不動産査定の利用方法も非常に簡単で、査定を希望する農地（不動産）の所在地や面積などの情報を入力するだけで、最大6社から査定を受けとれます。

大企業のグループ会社だけあって提携している1800以上の不動産会社はすべて厳しい審査基準をクリアしているので、しつこい営業電話を受ける可能性は非常に低いです。

HOME4Uで農地の一括査定をする手順

HOME4Uでは以下の手順で農地の一括査定を申し込みます。

• 不動産の種類で「土地」を選択
• 所在地（住所）を入力
• 土地面積を入力

ここまで入力すると次の入力項目が表示されます。続けて、以下の項目を入力してください。

• 現在の状況（「賃貸中」「居住中」など）を選択
• 査定の理由（「相続」「離婚」など）を選択

最後は査定を受け取る住所を入力すれば完了です。

査定候補の不動産会社が表示されるので、依頼ボタンを押してください。

リビンマッチ

出典:リビンマッチ

リビンマッチは提携する2600以上の不動産会社から最大6社の査定を依頼できる一括査定サービスです。

売却を検討している農地（不動産）の立地や面積、売却希望時期といった情報を入力するだけで、一括査定申し込めます。

認知度も年々向上しており、調査会社(株)マーケティングアンドアソシエイツが2022年9月9～11日に実施したアンケートでは「不動産調査サイト認知度」「使ってみた不動産調査サイト」の2部門で1位に輝きました。

リビンマッチで農地の価格を調べる手順

リビンマッチで一括査定を依頼する際にはHPで起動するチャットボットに応答する形で、進めていきます。

例えば、以下のような質問をされます。

• 都道府県
• 市区町村
• 町名

選択式の質問に答えていくと物件種別を聞かれるので「農地」を選択してください。

最後には査定依頼する不動産会社の候補が表示されるので、チェックして送信ボタンを押せば依頼は完了します。

こちらで紹介したサイト以外にも詳しく知りたい方に向けて、おすすめの不動産一括査定サイト11選を紹介しています。合わせてご覧ください。

農地の買取でかかる費用・税金

農地の買取で売却すると、いくつかの費用や税金がかかります。具体的には、以下の通りです。

• 印紙税
• 譲渡所得税

印紙税

農地の買取契約を結ぶ際には「買取契約書」を締結することになります。

そして、契約書に記載されている取引金額に応じて印紙税が課税されます。

郵便局や役所などで印紙税額分の収入印紙を購入して契約書に貼り付けて納税します。

なお、印紙税額は以下の通りです。

契約金額	印紙税額（1通または1冊につき）
1万円未満	非課税
1万円以上10万円以下	200円
10万円を超え50万円以下	400円
50万円を超え100万円以下	1千円
100万円を超え500万円以下	2千円
500万円を超え1千万円以下	1万円
1千万円を超え5千万円以下	2万円
5千万円を超え1億円以下	6万円
1億円を超え5億円以下	10万円
5億円を超え10億円以下	20万円
10億円を超え50億円以下	40万円
50億円を超えるもの	60万円
契約金額の記載のないもの	200円

印紙税の軽減税率

2024年3月31日までに作成された契約書については軽減税率が適用され、以下の印紙税額になります。

契約金額	本則税額	軽減税率適用後
10万円を超え　50万円以下	400円	200円
50万円を超え 100万円以下	1千円	500円
100万円を超え 500万円以下	2千円	1千円
500万円を超え１千万円以下	1万円	5千円
１千万円を超え５千万円以下	2万円	1万円
５千万円を超え　１億円以下	6万円	3万円
１億円を超え　５億円以下のもの	10万円	6万円
５億円を超え　10億円以下のもの	20万円	16万円
10億円を超え　50億円以下のもの	40万円	32万円
50億円を超えるもの	60万円	48万円

こちらの記事では、不動産売買の際に必要な印紙税について詳しく紹介しています。合わせてご覧ください。

譲渡所得税

不動産会社による農地の買い取りで収入を得た場合、譲渡所得税という税金を納める必要があります。

譲渡所得税の算出方法

譲渡所得税の税額の算出方法ですが、まずは農地の売却金額から農地取得や売却にかかった費用（経費）を引いて、譲渡所得を算出します。所得金額の計算式は以下の通りです。

上記で求めた譲渡所得に所定の税率を乗じて最終的な税額を算出します。

農地買取の経費

農地の買取で、物件所得や売却の経費として認められる可能性が高い費用は以下の通りです。

• 買取契約書に貼付けるための収入印紙代
• 農地取得時の登録免許税
• 登記のために司法書士へ支払った報酬
• 不動産取得税
• 農地の取得準備のための測量費
• 不動産会社との交渉で費やした交通費や通信費

控除を受けられるケースも

農地を売却した場合の譲渡所得税については、控除を受けられるケースもあります。例えば、以下のようなケースです。

・特定土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合　 2,000万円

・特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合　 1,500万円

・平成21年・22年に取得した土地等を譲渡した場合　1,000万円

・農地保有の合理化等のために農地等を譲渡した場合 　800万円

・低未利用土地等を譲渡した場合 　100万円

土地区画整理事業とは、行政が主導で道路や公園、河川などの公共施設を整備する事業のことをいいます。

公共事業のために農地を接収することになるため、その分税制面で優遇措置がもうけられているということです。

控除については適用条件が複雑なこともあるので、税理士に相談した方が確実です。

不動産売却に関する譲渡所得税と確定申告に関して、こちらの記事をご覧ください。

農地買取に関するまとめ

買取で農地を売却することで相場より売却金額は低くなるものの、確実に売却することができます。

ただし、不動産会社の言い値で農地を買い取ってもらうのは得策とは言えません。

不動産会社もビジネスですので、少しでも安く仕入れて高く売りたいと考えているからです。

農地の売却を成功させるためには相場を理解すること、そして信頼できる不動産会社と巡り合うことが大切です。

不動産一括査定サイトなどを駆使しながら相場の把握や不動産会社探しに努め、納得のいく売却を目指しましょう。