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近年の日本は高齢社会となり、全国各地で空き家問題が深刻化している状況です。
家を相続しても誰も居住しなければ空き家となり、適切な管理がなされていなければ倒壊や崩壊のリスクが高まります。
また、築年数が古い家の場合、売り出してもなかなか買い手がつかない状態が続く可能性も考えられます。
売れない期間が長ければ値下げせざるを得ないなど、売り手にとってデメリットが大きくなると言えます。
家を解体して更地にした上で売り出せば活用方法の幅が広がりますが、一方で、家の解体には当然ながらコストがかかってしまいます。
家の構造や坪数によって解体費用は変動するため、あらかじめ把握しておくと安心です。
これから家を解体して売却することを検討している方は、この記事を読んでスムーズな売却を実現しましょう。
この記事の監修者
この記事の監修者プロフィール
台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。
家解体費用の相場と左右する要素
解体にかかる費用は、以下のような要素によって左右されます。
- 家の構造
- 建物や敷地の状態
- 現場周辺の状況
- 廃棄物の量
解体費用の相場
家の解体費用は構造や坪数によって異なります。以下の表では、構造と坪数別の解体費用の相場をまとめました。
| 家の構造 | 坪単価（平均） | 30坪 | 50坪 | 70坪 |
|---|---|---|---|---|
| 木造 | 20,000円～40,000円 | 80万～120万円 | 100万～200万円 | 140万～280万 |
| 鉄骨造 | 30,000円～50,000円 | 90万～150万円 | 150万～250万円 | 210万～350万円 |
| 鉄筋コンクリート造 | 40,000円～60,000円 | 120万～180万円 | 200万～300万円 | 280万～420万円 |
このように構造別でみると、坪単価は木造が最も安く、鉄筋コンクリート造が高いことがわかります。
また、構造の種類に関わらず、坪数に比例して費用が高くなるので覚えておきましょう。
家の構造
解体費用を左右する要素の一つに、家の構造があげられます。
なぜなら、家の構造によって使用する重機や工事の内容が異なるからです。
家の構造は、主に木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造の3種類に区分されています。
このうち木造は重機の使用量が少なくて済むため、他の構造よりも解体費用が安くなる傾向にあります。
一方で鉄筋造や鉄筋コンクリート造の場合、重機の使用量や作業量も増えるために解体費用は高くなると言えます。
建物や敷地の状態
家を解体して更地にする場合、建物だけでなくブロック塀や物置、地中埋設物などの撤去が必要なケースもあります。
これらの撤去が必要な場合は、解体費用が高くなります。
また、室内の温度を一定に維持する効果がある断熱材も、解体費用に影響する要素の一つです。
断熱材の種類はセルロースファイバーや押出発泡ポリスチレンなど多岐にわたりますが、アスベストが含まれている場合は費用が高くなります。
なぜなら、アスベストが含まれている断熱材の場合、特別な工法で解体しなければならないからです。
このような場合は、1坪あたりの費用が10万円以上になる可能性もあります。
現場周辺の状況
家の解体費用は、以下のような周辺状況によっても、一般的な工事よりもコストがかかるケースがあります。
- 閑静な住宅街で、工事による騒音や振動に制限がある場合
- 隣接する建物が近く、工事前に調査が求められる場合
- 周辺の道路事情によって、重機などの工事車両が入れない場合
- 周辺に小学校などがあるため、安全性を高めるために一定以上の警備員を配置しなければならない場合
例えば、家の解体は主に重機を使って行われますが、重機が入れないほど道が狭い場合は手作業で行われます。
手作業になると費用は高くなる傾向にあるため、想像以上にコストがかかる可能性も念頭に置いておいてください。
また、工事の規模が大きくなるほど作業員の数も増え、解体費用も高くなる傾向にあります。
場合によっては作業員の人件費だけでなく、工事の期間中に使用する駐車場の確保のために費用が上乗せされる可能性も考えられるでしょう。
廃棄物の量
家を解体すると、木片やコンクリート片などの廃棄物が出てしまいます。
解体工事による廃棄物は一般的な家庭ごみと異なり、別途処分が必要です。
廃棄物の処理は、種類や量によって費用が異なります。
例えば石膏ボードの場合、1立方メートルあたり1万2,000円～1万8,000円程度かかるといわれています。
しかし、廃棄物はリサイクルできるものもあるため、リサイクルできる廃棄物が多ければ、その分節約できると言えます。
家の解体費用のローンや補助金について
家の解体費用は、構造や坪数などの様々な要素が影響し、場合によっては想像以上に高くなるケースもあるので気に留めておくと安心です。
特に鉄筋コンクリート造で坪数が多い場合、かなり高額になります。
このようなケースも想定し、以下のような方法で解体費用を確保しておきましょう。
ローンを使って解体費用を借りる
家やマンションを購入する際に利用できる住宅ローンは、家を解体する場合には使えません。
しかし、家の解体に特化したローンを設けている金融機関もあります。例えば、地方銀行の「解体ローン」です。
また、大手銀行の「フリーローン」や地方銀行や信用金庫、労働金庫などが取り扱っている「無担保住宅ローン」も利用できます。
「解体ローン」は解体に特化したローンですが、「フリーローン」や「無担保住宅ローン」はリフォームや住宅ローンの借り換えなど幅広いことが特徴です。
住宅ローンと異なり、解体に関するローンは各金融機関の条件は横並びではありません。
また、これらは全て無担保ローンであるため、金利が高く借入期間も短いという点にも注意が必要です。
複数の金融機関で内容や条件を十分に吟味し、自分に合ったローンを選ぶようにしましょう。
自治体の補助金が適用されることも
まだ十分に普及している状態とはいえませんが、解体費用の補助金制度が設けられている自治体もあります。
解体費用は決して安い金額ではないため、このような制度を積極的に利用して費用を抑えましょう。
空き家対策の補助金制度が設けられている
各自治体で解体費用の補助金制度が設けられるようになった背景には、深刻化した空き家問題が影響しています。
適切に管理されていない空き家が放置され続けると、建物の崩壊や倒壊のリスクが高まると言えます。
多くの自治体が空き家対策のために補助金制度を設けていますが、支給される金額や要件などは自治体によって異なります。
また、補助金制度を設けていない自治体もあるため、公式ホームページなどであらかじめ確認しておきましょう。
補助金を受けるための条件
各自治体が設けている補助金制度は、すべて同じではありませんが、主に以下のような要件があげられます。
このように複数の要件を設けている自治体が多く、すべての要件を満たさなければ適用できないケースがほとんどです。
なお、税金の滞納がある場合など、補助金制度の対象から除外される要件もあるので注意しておきましょう。
家を解体して売却する場合
もし家を解体せず売却することを検討している場合、不動産一括査定サイトを利用するのがおすすめです。
価値がないと思って、解体しようとする家は、買主にとって魅力的かもしれませんので、できるだけ複数社に査定依頼した方が高く売却できます。
こちらはおすすめの不動産一括査定サイトを紹介します。
また、解体して土地として売却する流れと注意点は、こちらの記事で詳しく解説しています。
土地を売りたいのであれば、まずは何が必要なのかを把握しましょう。土地の売却で悩んでいる方は、この記事を読めば何をすべきかが把握できます。手順、費用、売却のポイントなど、土地の売却に関する情報をまとめたので、ぜひ参考にしてください。
HOME4U
出典:HOME4U
HOME4Uは、NTTの関連会社である株式会社NTTデータスマートソーシングが運営する老舗不動産売却査定サービスです。
長年の経験を活かし、全国の実績がある1800社の不動産会社と提携しているため、解体しようとするでも、思ったより高い金額で売却できる可能性が高いです。
リビンマッチ
出典:リビンマッチ
リビンマッチは全国1700社の不動産会社と提携し、都市部はもちろん、各地方でも対応可能です。
また、査定方式は一般的な入力フォーム以外に、オンラインチャットで簡単査定できる機能もあるので、手間をかけたくない方におすすめです。
本当に家を解体して売却するべき？
空き家を売却する際に解体を検討していても、場合によっては解体しなくてもよいケースもあります。
家を解体する前に解体のメリットとデメリットを確認しておきましょう。
売却前に家を解体するメリット
築年数が古い家の場合、解体して更地にした上で売り出した方が、駐車場やコインランドリーなどといった活用の幅が広がるためニーズが高くなるといわれています。
駅からの距離が近いなど立地条件が良ければ、解体しなくても買い手がつく可能性もありますが、更地にした方がより買い手がつきやすくなると言えます。
売却前に家を解体するデメリット
家を解体して更地にした上で売却する場合、以下のようなデメリットがあげられます。
- 解体費用がかかる
- 固定資産税が高くなる
解体すると費用がかかります。場合によっては想像以上に高くなるケースもあるため、ローンや補助金制度の利用を検討する必要もあるかもしれません。
さらに税制上では、家を解体すると固定資産税が高くなる仕組みとなっています。
そのため更地にすることで税額が高くなり、売り手の負担も増えてしまいます。
なぜかというと、住宅用地特例が適用されなくなるからです。
住宅用地特例とは住宅が建っている土地に対する減税措置で、更地にすることで固定資産税が最大6倍となってしまいます。
下記の記事では、更地にする費用やケースを詳しく解説しています。
更地とはどのような土地のことを指すのでしょうか。混同されやすい、更地と整地の違いについて分かりやすく解説。また、更地を高く売却する方法についても、記事の後半でご説明します。
解体した方がよいケース
売却前に家を解体すると、解体費用や固定資産税といったコスト面の負担が懸念されます。
しかし、場合によっては売却前に解体した方がよいケースもあります。
それは、昭和55年以前に建てられた家の場合です。
昭和55年以前に建てられた家は、新耐震基準で建てられていないからです。
新耐震基準に適合していなくても、耐震補強工事を行えば安全は高まります。
しかし、耐震診断や工事にも費用がかかり、その費用は決して安くないと言えます。
そのため耐震診断や補強工事に対する費用が高くなる場合は、解体を検討した方がよいかもしれません。
また、耐震基準に関わらず家の構造部分の劣化が著しい場合も同様で、安全に居住するための補修工事に費用が高額になることが懸念されます。
耐震診断や補強工事の費用が高くなる場合は、解体を検討する方がよいかもしれません。
解体しない方がよいケース
築年数が古い家の場合、解体した方が売れやすくなるといわれています。
しかし、以下のように場合によっては解体せずに家を残しておいた方がよいケースもあります。
再建築不可物件の場合
再建築不可物件とは、一度家を解体してしまうとそのままでは新たな家が建てられない物件のことです。
これは建築基準法で規定されているため、買い手と売り手の双方が把握しておかなければならない項目だといえます。
例えば土地が幅員4メートル以上の道路に面している場合、2メートル以上の間口で道路に接していなければなりません。
これは、災害発生時の避難経路を確保することや緊急車両の経路を確保することを目的に定められた義務です。
再建築不可物件だと知らずに家を解体してしまうと、なかなか買い手がつかない状態が続く可能性も考えられます。
そのため、家を解体する前に再建築不可物件でないことを確認しておくと安心です。
再建築不可物件かどうかは、各自治体の道路課や建築指導課で確認できます。
また、自治体によっては公式ホームページで確認できるケースもあるのでチェックしてみましょう。
魅力的な物件の場合
土地の価格は常に一定ではなく、新駅の建設や土地開発などによって価格が変動するのが一般的です。
人気エリアにある物件の場合、家の築年数に関わらず買い手がつく可能性があります。
また、駅からの距離が近いほど、土地の立地がよい場合も家の築年数が古くても解体せずに売却できる可能性も高まることでしょう。
一方で、立地条件が悪い場合はなかなか買い手がつかないと考えがちです。
人気エリアにある物件や駅から近いなど立地がよい物件の場合、家の築年数が古くても解体せずに売却できる可能性があります。
一方で、立地条件が悪い場合はなかなか買い手がつかないと考えがちです。
しかし、立地条件が悪い場合でも、建築様式やデザインなどが魅力的な物件であれば、リフォームやリノベーションを前提とした買い手が現れる可能性もあります。
物件の魅力をしっかりと見極めて、解体するかどうかを検討するようにしましょう。
家の解体工事の流れ
家を解体してからの売却を検討している場合、業者選びから工事完了までの流れをあらかじめ確認しておくと安心です。
家の解体工事は、主に以下のような流れで進められます。
業者に解体工事を依頼する
家の解体工事を依頼できる業者は、主に建設工事業者、土工工事業者、解体工事業者の3種類に区分されています。
これらの業者は、建設業法や各都道府県知事から認可を受けることが必須です。
さらに解体工事で出る木片やコンクリート片などの廃棄物を処理する場合、産業廃棄物収集運搬業や産業廃棄物処分などの許可を得ている業者でなければ処分できません。
解体を依頼する業者が決まったら、見積もりを取ります。業者から提示される見積もりも項目は多いため、不要な項目が含まれていないかをきちんと確認しておきましょう。
見積もり内容に納得できたら、現況調査を経て契約に進みます。
あらかじめ現況調査を行っているため、基本的には契約した内容で工事が進められます。
ただし、地中から障害物が出てくるなど工事中にトラブルが発生するケースも考えられるので心に留めておきましょう。
場合によっては追加で工事が必要なケースもあり、請求される金額が契約金額を上回る可能性もあります。
このようなケースは解体工事によるトラブルで多く見受けられるため、業者との意思疎通はきちんとはかっておきましょう。
例えばトラブルが起こった際の保険として、追加で支払う上限額を業者との間で取り決めておくと安心です。
黄 威翔/宅地建物取引士 このようなトラブルを防ぐために、保険のような形で、トラブルが起こった場合に支払う上限額を決めておくとよいかもしれません。
契約時にしっかりと相談されておくことをおすすめします。
工事前の準備
解体工事は重機を使うため、近隣への騒音や振動などに配慮しなければなりません。
また、工事に伴う塵や埃が舞う可能性もあるため、工事前には近所への挨拶を済ませておきましょう。
業者によっては近所への挨拶も行ってくれるため、あらかじめ確認しておくと安心です。
空き家を解体する前に、電気やガスといったライフラインの解約手続きを済ませておきましょう。
解約手続きを怠ると、その後も料金が請求される場合もあるので注意が必要です。
特に相続した空き家の場合は契約状態が把握しにくいため、早目に確認しておくことをおすすめします。
この他には、解体をスムーズに進めるために屋内に残った家具や家電をあらかじめ搬出しておくとよいです。
特に家族との思い出のつまった家の場合は、写真や動画で家の様子を撮っておくとデータとして形に残せます。
黄 威翔/宅地建物取引士 他にも、解体前に家の中から必要なものを出しておく、家の様子を残しておきたい場合は写真や動画などを撮っておくとよいかと思います。
工事作業の流れ
具体的には以下のような流れで作業を進めていきます。
- 養生の組み立て→近隣への騒音や埃を考慮し、防音シートや防炎シートなどの養生を設置。
- 内装の解体→畳や断熱材といった建物内の内装を撤去。
- 建物本体の解体→梁や支柱などを重機を使って解体し、最後に基礎部分を撤去。
- 廃棄物の処理→解体工事で出た木片やコンクリート片などの廃棄物は、作業員が手作業で分別。
- 地中の確認→地中に廃材やコンクリートが残っていないかを確認。
- 整地→地面を平らな状態に整える。
まずは、近隣への騒音や埃を考慮し、防音シートや防炎シートなどの養生を設置します。
その後、畳や断熱材といった建物内の内装を撤去していきます。
場合によっては家具や家電が残されているケースもあるため、必要に応じて撤去しましょう。
内装の撤去が終わると、建物本体の解体に移ります。
まずは梁や支柱などを重機を使って解体し、最後に基礎部分を撤去します。
解体工事で出た木片やコンクリート片などの廃棄物は、作業員が手作業で分別していきます。
このような順序で作業が進められ、整地をもって解体工事が完了します。
解体業者はどうやって選ぶ？
解体業者の数は多いため、どのような基準で選べばよいか悩みがちです。
業者選びを誤るとトラブルに発展するリスクもあるため、業者選びは慎重に行うことが大切です。
必ず複数の業者を比較しよう
解体業者の数は多く、業者によって費用が異なります。
同じ工事内容でも費用に差が生じるため、業者選びの際には複数社に見積もりを依頼するとよいです。
どの解体業者に依頼すればよいか迷っている場合は、一括見積もりサイトを利用するのもひとつの手です。
一括見積もりサイトでは数多くの業者から複数社に見積もりを依頼できるため、業者選びに役立てましょう。
見積もりは、費用の比較だけでなく内容もきちんと確認することが大切です。
必要な工事内容の根拠を示してくれる担当者は信頼できるので、安心して工事を任せられます。
このような業者には要注意
建設業法や各都道府県知事から認可を受けている業者だからといって、すべての業者が道徳的だとは限りません。
黄 威翔/宅地建物取引士 信頼できる業者を選ぶためには、以下のような業者は避けた方がよいです。
担当者の態度が誠実でない
解体工事を依頼する際には担当者と打ち合わせし、工事前には現況調査で顔を合わせます。
業者はサービス業なので顧客がいないと成り立たないものの、業者によっては担当者の態度が悪いケースも考えられます。
業者や担当者と連絡がつきにくい
用事があるから連絡をしているにもかかわらず、業者や担当者となかなか連絡がとれないケースもあるかもしれません。
このような場合は今後もコミュニケーションがうまくとれず、業者と依頼者との間に行き違いが生じる可能性も考えられます。
見積もりの内容が簡素化されている
解体業者が提示する見積もりの項目は多く、基礎撤去工事や重機運搬費用など多岐にわたります。
しかし見積もりの内容が簡素化されている場合は、不要な作業も盛り込まれている可能性があるのできちんと確認しておきましょう。
契約時に契約書を発行しない
就職する際の雇用契約や家を借りる際の賃貸契約など、私たちの生活には様々な契約が存在します。
多くの場合、相手方と契約を交わす際には契約書が発行されるのが一般的です。
しかし、契約時に契約書を発行しない業者もいるのが現状です。
担当者の態度が誠実でない
解体工事を依頼する際には担当者と打ち合わせし、工事前には現況調査で顔を合わせます。
業者はサービス業なので顧客がいないと成り立たないものの、業者によっては担当者の態度が悪いケースも考えられます。
業者や担当者と連絡がつきにくい
用事があるから連絡をしているにもかかわらず、業者や担当者となかなか連絡がとれないケースもあります。
このような場合は今後もコミュニケーションがうまくとれず、業者と依頼者との間に行き違いが生じる可能性があります。
見積もりの内容が簡素化されている
解体業者が提示する見積もりの項目は多く、基礎撤去工事や重機運搬費用など多岐にわたります。
それにも関わらず見積もりの内容が簡素化されている場合は、不要な作業も盛り込まれている可能性があります。
契約時に契約書を発行しない
工事を開始する場合、業者と依頼者の双方で契約書を交わすのが一般的です。しかし、契約時に契約書を発行しない業者もいるのが現状です。
黄 威翔/宅地建物取引士 ここで紹介したような特徴をもつ業者はトラブルに発展する可能性が高いため、業者選びの候補から排除しましょう。
家の解体工事をスムーズに進めよう
家の解体費用は構造や状態によって異なるものの、30坪では80万～180万円と決して少なくないコストがかかります。
家を解体し、更地にして売却できたとしても、売却価格が解体費用を下回る可能性も無きにしも非ずです。
そのような負担を軽減するためにも、多くの自治体で設けられてる補助金制度の利用を検討してみるとよいです。
さらに、信頼できる業者を見つけることがスムーズな解体工事に繋がります。
解体業者を選ぶ際は複数の業者を比較し、後悔しない解体工事を実現しましょう。
