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不動産売買では、「仲介」や「媒介」という言葉が存在します。
「仲介」と聞くと、不動産会社があいだに入って売買を進めていくことをイメージする人もいると思います。
では、不動産取引において「媒介」とは何を指しているのでしょうか。
この記事では、不動産取引の媒介、仲介の意味に触れながら、媒介契約についても詳しく紹介します。
媒介契約の特徴を知り、自分に合った契約を選ぶことができれば、不動産売却をよりスムーズに進めていくことができます。
この記事の監修者
この記事の監修者プロフィール
台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。
仲介と媒介の意味はほとんど同じ
不動産を売却したいときや購入したいとき、自分で取引相手を見つけるのは難しいでしょう。そのため、一般的に不動産売買は不動産会社が仲介に入って取引を進めていきます。
仲介は、当事者双方の間に入り契約などを取りまとめること、仲立ちすることを指します。一方、媒介もあいだに入り両者の仲立ちをすることを指し、2つの言葉はほぼ同じ意味で使われます。
不動産取引においても、仲介と媒介はほぼ同じ意味で使用されますが、状況によって使いわけられています。
仲介は不動産取引に対し幅広く使われますが、媒介は不動産の売却契約のシーンに用いられます。
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不動産売却においての仲介と媒介の意味
不動産取引における仲介と媒介の意味について、より詳細に解説していきます。
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不動産会社に売却を依頼するときは仲介
不動産を売却する際、売却方法は大きく分けて「買取」と「仲介」があります。
買取は、不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。
不動産会社との直接交渉のみで済み、売却活動が不要のため、スピーディーに不動産を手放すことができますが、市場の相場よりも売却価格が低くなることが特徴です。
一方、不動産会社を介し、一般の買主に不動産を売却する方法が仲介です。
仲介は一般市場で買主を探すため、広告を出したり売却活動を行う必要があり、売却までに時間がかかります。しかし、不動産市場の相場で売却ができるので、買取よりも高い価格で売却できる可能性が高いといえます。
このように不動産会社に売却を依頼する段階では、「仲介」という言葉を使います。
不動産売却を検討している方に、こちらの記事では、不動産売却に関する基本知識と流れを詳しく解説しています。
この記事では、不動産に関する流れやかかる費用といった基礎知識から、取引上の注意点などを分かりやすく解説します。節税の方法や不動産会社の選び方についても触れていますので、不動産の売却における疑問を解消するのに役立ててくださいね。
黄 威翔/宅地建物取引士 100%とは言えませんが、金額よりもとにかく早く売却したい場合は買取、時間がかかってでも高く売却したい場合は仲介という感じで選択するとよいです。
不動産会社との契約は媒介契約
不動産会社の仲介で不動産売却を進める場合、売主は不動産会社と契約を結びます。
このときに結ぶ契約を「媒介契約」と呼びます。媒介契約の締結は法律によって定められているため、必ず行わなくてはなりません。
媒介契約の内容は、仲介を請け負う不動産会社から書面で売主に渡されます。
契約内容や仲介手数料の金額等をしっかり確認し、疑問点があれば必ず契約締結前に不動産会社に確認しましょう。
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不動産会社に支払う手数料は仲介手数料
不動産会社に仲介を依頼し売却が成功した場合、報酬として手数料を支払います。これを「仲介手数料」と呼びます。
仲介手数料は成果報酬のため、売買契約が成立しなければ、不動産会社が売却活動を行っていても払う必要がありません。
なお、仲介手数料は法律で上限が定められています。
売買価格に対する仲介手数料の上限はこちらです。
- 売買価格200万円以下の部分について ： 売買価格の5% + 消費税
- 200万円超400万円以下の部分について ： 売買価格の4% + 消費税
- 400万円超の部分について ： 売買価格の3% + 消費税
例えば、1,000万円の売買の場合、1,000万円のうちの200万円以下の部分の5％（200万円×0.05）＋200万円から400万円までの部分の4％（200万円×0.04）＋400万円を超える部分の3％（600万円×0.03）＝10万円＋8万円＋18万円＝36万円（＋消費税）となります。
しかし、この計算は面倒なので、400万円を超える売買の場合、【売買価格の3％＋6万円（＋消費税）】1,000万円の場合 1,000万円×0.03＋6万円＝36万円という速算式を用いることが多いです。
定められているのは上限のみのため、上記の上限以下の金額であれば不動産会社が自由に仲介手数料を定めることができます。
不動産売却にかかる仲介手数料に関して、下記の記事で詳しく紹介しています。
不動産売却の仲介手数料の仕組みを理解して有利に売却を進めましょう。手数料のポイントを理解しておくだけでも不動産仲介業者と対等に交渉をすることができるため、ぜひ読んでみてください。
不動産会社と結ぶ媒介契約は3種類
不動産会社と結ぶ媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。
それぞれの違いは主に下記の内容となります。
- 契約できる不動産会社の数
- レンズの登録の義務
- 不動産会社から売主への状況報告の頻度
- 自己発見取引
- 契約有効期限
3種類の契約方法の違いを押さえて、自分にあった契約方法を選択しましょう。
ここからは、それぞれの媒介契約の特徴やどのような場合に向いているかを解説します。
専属専任媒介の特徴
専属専任媒介契約は、同時に契約できる不動産会社は1社のみです。
さらに、売主が自分で売却先を見つけた場合でも、自由に売却することができません。(媒介契約を結んだ不動産会社を仲介に入れ、仲介手数料の支払いが必要です。)
また、不動産会社側は媒介契約締結から5日以内にレインズに対象物件の登録をしなければなりません。
不動産会社から売主への報告も7日に1度以上と定められているので、売主は進捗状況を頻繁に確認することができます。
売主にとっては1番制限が大きな媒介契約の形ですが、不動産会社側にもそれ相応のサービスや対応義務が課されます。
専属専任媒介契約は、できるだけ早く不動産を売却したい場合におすすめの契約方法です。
もちろん、専属専任だからといって必ず早く売却できるわけではありませんが、不動産会社が積極的に売却活動を進めてくれる可能性がもっとも高いのが専属専任媒介契約だからです。
これは、他の不動産会社経由で先に成約されてしまう可能性がなく自己発見取引も制限されるため、不動産会社にとっては、売却さえできれば確実に不動産仲介手数料を獲得できるためです。
専属専任媒介契約の契約期間の上限は3ヶ月となり、更新も可能です。
専任媒介契約の特徴
専任媒介契約も、専属専任媒介契約と同様に、同時に契約できる不動産会社は1社のみです。
一方で、売主は自分で買主を見つけた場合、媒介契約を締結した不動産会社を介さずに不動産売買を行うことができます。この点が専属専任媒介契約と大きく異なる点です。
また専任媒介契約は、レインズへの登録義務は契約から7日以内、不動産会社から売主への活動状況の報告は14日に1度以上となります。
レインズへの登録義務や不動産会社からの適度な状況報告など、不動産会社側にもしっかり動いてもらうことができ、かつ、自分で買主を探した場合には直接取引が可能であるといったバランスを取ることができる点が専任媒介契約の特徴です。
なお、契約期間は3ヶ月以内で、期間が終了した場合は更新が可能です。
一般媒介契約の特徴
一般媒介契約の特徴として、複数の不動産会社と同時に媒介契約を結ぶことができる点が挙げられます。さらに、自分で買主を見つけてきた場合も契約に制限はありません。
売主にとっては、複数の不動産会社と同時に契約を結ぶことができ、自分で売却先を探すことができるためにメリットしかないように思えます。
しかし、一般媒介契約は、不動産会社のレインズへの登録義務や売主への進捗状況の報告義務がないなど、不動産会社側に課されるサービスの義務が他の2つの契約よりも劣ります。
そのため、メリット・デメリットや状況を踏まえて判断をする必要があります。
例えば、信頼できる不動産会社が見つかっていない場合には、まず複数の不動産会社と一般媒介契約を結んでみるのも1つの方法です。
そして、それぞれ会社のサービスや担当者の相性などを確認してから、1つの不動産会社と専任または専属専任媒介契約を結ぶとスムーズに不動産会社選びができるでしょう。
なお、一般媒介契約における契約の有効期限は行政の指導では3ヶ月以内となっていますが、法律上の定めがありません。この点も他の2つの媒介契約と異なります。
黄 威翔/宅地建物取引士 不動産会社に相談をして、一般媒介をすすめられることはまずありません。
物件にもよりますが、通常の物件で、かつ、売却を急いでいないのであれば、複数の不動産会社と一般媒介を結んで様子をみてから不動産会社を決めるが一番失敗がないように思います。
不動産売却で媒介契約を結ぶときは慎重に
不動産取引における媒介や仲介の意味、売却時の媒介契約について解説しました。
3種類の媒介契約は、それぞれ特徴が異なります。
売却を急いでいるかどうか、自分で買主を見つける可能性があるかなど、自分の状況や売却したい不動産の特徴を踏まえて、自分にあった媒介契約の方法を選択しましょう。
現在の持ち家の売却を検討したら、まずは流れを押さえておくことが大切です。また、時期によっては売却価格に影響するため、売り時を逃さないようにしましょう。この記事では、中古の家を売却するまでの流れや押さえておきたいポイントを解説していきます。
