専任媒介契約とは?メリット・デメリットや他の媒介契約との違いを解析

不動産を売買するには、基本的に不動産会社に媒介を依頼し、集客や交渉、契約事務を媒介といった専門業務をおまかせすることになります。

今回の記事では媒介契約の1種である専任媒介契約とはどのような媒介契約なのか、特徴やメリット・デメリットを他2種類の媒介契約との比較も交えて解説します。

また、記事の後半では、どのような人が専任媒介契約に向いているのかについてもご紹介します。

専任媒介契約に関する理解を深め、自分の不動産取引に専任媒介契約を選択するべきかどうかを見極めてください。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

黄 威翔/宅地建物取引士

この記事の監修者プロフィール
台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

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専任媒介契約とはなに?

も不動産会社・依頼者両方に対する縛りが厳しいのが専任媒介契約とはなに?

専任媒介契約とは、どのような媒介契約なのでしょうか。3種類の媒介契約の特徴を交えて解説します。

それぞれ媒介契約を結べる不動産会社の数やレインズ(不動産流通システム)への登録義務、定期報告の頻度といった条件が異なります。

3種類を比較検討した上で、どの媒介契約を選ぶかを慎重に判断してください。

不動産媒介契約の種類の違い

不動産媒介契約には、今回ご紹介する専任媒介契約の他に通常の媒介契約と、さらに契約者への縛りが強い「専属専任媒介契約」の2種類があります。

3種類の媒介契約はどれが優れているという訳でなく、それぞれ一長一短です。具体的には以下の点が異なります。

複数社との契約可否
媒介契約を複数の不動産会社と結べるかどうかです。一般媒介契約では複数社と契約を結べますが、専任媒介契約および専属専任媒介契約は1社としか締結できません。
単純に考えると契約できる不動産会社の数が多いほうがすぐに取引相手が見つかりそうですが、1社専任のほうが不動産会社も熱意を持って成約にまい進するという傾向があります。
レインズへの登録規定
国土交通大臣の指定機関である不動産流通機構が運営しているネットワークシステムを「レインズ(REINS)」といいます。
不動産取引を活性化するため、不動産業者はレインズへ不動産の情報を登録することを推奨されていますが、一般媒介契約ではレインズへの登録は任意です。
一方、専任媒介契約および専属専任媒介契約は登録が義務となっており、専任媒介契約は契約開始7日以内、専属専任媒介契約は5日以内のレインズへの登録が義務となっています。
不動産会社はレインズへの登録後に依頼者へ登録した証拠である「登録証明書」を渡す必要があります。
契約期間
媒介契約の契約期間について、専任媒介契約および専属専任媒介契約は最大が3か月となっており、3か月以上継続させるためには契約更新をする必要があります。
逆に、一般媒介契約では契約期間に制限がありません。
定期報告期間
不動産会社は専任媒介契約または専属専任媒介契約を締結した場合、顧客に対して売買活動の進捗について定時報告をする義務があります。
専任媒介契約は14日間に1度、7日間以内に、専属専任媒介契約は5日以内に1度以上の定期報告が義務づけられています。
自己発見取引の可否
媒介契約締結後に、不動産会社経由ではなく自ら取引相手を見つけてくることを「自己発見取引」といいます。
専属専任媒介契約を結んでいる場合、この自己発見取引は禁止されています。
逆に一般媒介契約と専任媒介契約は自己発見取引が可能なので、媒介契約中に知人が不動産を買いたい、となった場合にはそのまま取引を進めることができるのです。

以上、ここまで専任媒介契約・専属専任媒介契約・一般媒介契約についての違いを解説してきました。

まとめると、以下のようになります。

専任媒介契約 専属専任媒介契約 一般媒介契約
複数社と契約 × ×
レインズへの登録規定 7日以内 5日以内 任意
定期報告期間 14日間 7日間 任意
契約期間 3ヶ月以内 3ヶ月以内 規定なし
自己発見取引 ×

もっとも不動産会社・依頼者両方に対する縛りが厳しいのが専属専任媒介契約で、依頼者への報告の回数も頻繁にしなければなりませんし、レインズへの登録も迅速に行わなければなりません。

逆にもっとも規定が緩いのが一般媒介契約で、契約期間の縛りがありませんし複数の不動産会社との契約も可能となっています。

専任媒介契約契約は専属専任媒介契約にかなり近い性質を持つものの、若干縛りが緩い媒介契約といえる媒介契約なのです。

専任媒介契約の特徴

専任媒介契約とは、どのような契約形態なのか、さらに理解を深めていきましょう。

具体的には、以下のような特徴があります。

  • 媒介契約を結べる不動産会社は1社のみ
  • 自己発見取引は可能
  • レインズへ7日以内に情報登録が必要
  • 媒介契約の有効期限は3ヶ月以内
  • 業務状況の報告は2週間(14日)に1回以上必要

媒介契約を結べるのは1社だけですが、契約期間は3か月以内と定められているので縛られ続ける心配はありませんし、自分で取引相手を見つける「自己発見取引」は可能となっています。

また、不動産会社にとっても制約が強いのも特徴で、契約開始から7日以内にレインズに登録して広く不動産の情報を発信しなければならない他、2週間に1度以上、売買活動の状況を報告しなければならないのです。

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専任媒介契約のメリットとは

専任媒介契約のメリットとは

3種類の媒介契約の特徴については先ほど述べましたが、ここでは専任媒介契約とは、どのようなメリットがある媒介契約なのか、3点に絞ってお伝えします。

メリットをより深く理解しておくことで、所有する不動産を売買するのに専任媒介契約を選ぶべきなのか判断しやすくなります。

不動産を早期売買しやすい

1つの不動産会社としか媒介契約を結べないのが専任媒介契約の大きな特徴です。

一見すると、1社しか窓口がないのでは取引相手を見つけにくいのではないかと思われます。

実は専任媒介契約とは不動産会社にとってもメリットが多い契約であり、他社に顧客をとられる心配がないので不動産会社も広告を頻繁に打つなど積極的に活動をしてくれるのです。

一生懸命広告を打って積極的に売り込みをしたのに「他社で決まったのでやっぱりいいです」と言われてしまったら、不動産会社にとっては手間もお金も無駄になってしまいます。

不動産会社側にとっても専任媒介契約を結ぶことで自社しかいない状況で集客に戦力を尽くせるので、中には「専任媒介契約を結ぶと手数料減額」などのサービスを実施している会社もあるのです。

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売買活動の状況を定期的に知れる

媒介契約の締結後は基本的に集客から交渉までは不動産会社が行うのですが、しばらく成約しないと不安になります。

専任媒介契約であれば不動産会社が2週間に1回以上の状況報告義務があるので安心です。

また、不動産情報サイト「レインズ」への登録も義務付けられており、登録後は売主に登録証明書を渡さなければなりません。

レインズに登録せずに他社へ情報を流さない「囲い込み」を防ぐことにも一役買っています。

複数社と連絡する手間を省ける

一般媒介契約では複数の不動産会社へ媒介を依頼できる分、連絡が煩雑になるというデメリットがあります。

それぞれの不動産会社の交渉の進行度合いを整理したり、動きが悪かったら催促をかけたりと、媒介契約を結んだ不動産会社の数が多ければ多いほど管理も大変になります。

その点、専任媒介契約であれば、媒介契約を結ぶ企業が1社に絞られるので、そのような手間はかかりません。

専任媒介契約の契約期間は最大3か月ですので、万が一成約に至らなかった場合は専任媒介契約を再締結するか、別の不動産会社と結びなおせばよいのです。

専任媒介契約のデメリット

専任媒介契約のデメリット

次に、専任媒介契約のデメリットについても併せてお伝えします。

メリットだけでなくデメリットも把握しておくことで、より専任媒介契約についての理解が深まるので、所有する不動産の売買で専任媒介契約を選ぶべきかを考えるための参考にしてください。

「売り止め」「囲い込み」のリスクがある

専任媒介契約では、悪質な不動産会社が利益を増大させるために、悪質な「売り止め」「囲い込み」を行い、売主が相場よりも安く売却することで不利益を被るというケースがあります。

実際には売却案件がないのに契約が進んでいるように見せかけるのを「売り止め」といい、買い手側の不動産会社からの問い合わせに対して「売却契約が進行中です」「所有者不在により内覧不可です」などと対応して、他社の介入を防ごうとするのを「囲い込み」といいます。

一般媒介契約と違ってレインズへの登録義務が存在する専任媒介契約では、本来囲い込みが起きづらいのですが、複雑な手段を講じれば可能になるのです。

「売り止め」「囲い込み」が起こる流れ

では、実際に専属専任契約を結んだにもかかわらず、売り止めと囲い込みが起こるまでの流れについて解説します。

まず専任媒介契約を締結しますが、レインズ登録は期日ギリギリ専任媒介契約を結んだら、契約開始から7日以内にレインズへ登録しなければいけません。

ただし、悪徳不動産会社はギリギリまで登録をせずに不動産情報を自社のみで保有します。

他の不動産会社からの問い合わせを断り続け、レインズ登録後の問い合わせに対して「交渉がまとまりそう」「所有者の都合で内覧ができない」などとさまざまな理由をつけて対応しません。

上記の状態で「売り止め」「囲い込み」の状態ができあがるのですが、そもそもなぜ不動産会社は売り止め・囲い込みをするのでしょうか。

それは売主・買主の両者から仲介手数料を得る「両取り」を目指しているためです。

まず、専任媒介契約を結んでいるので、売主からの仲介手数料は確定します。

そして、買主からも仲介手数料を得るために上記のように売り止めを用いた囲い込みによって、成約しない状況を作り出します。

そのうえで所有者(売主)に対して「このままでは売れないので売り出し価格を下げるべき」と、価格を下げることを所有者に提案させます。

価格が下がれば買主は簡単に見つけられるので、業者は自ら買主を見つけてそちらからも仲介手数料を得られることになるいうわけです。

売却額が下がっても買主・売主からの手数料両どりをした方が実入りが大きくなるので、悪徳業者は所有者の利益を損ねることが分かっていながら「売り止め」「囲い込み」に手を染めるのです。

売りに出していることが近隣にバレる可能性がある

専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社は売却する物件の情報をレインズに登録しなければなりません。

レインズ物件を登録するということは他の不動産会社の担当者も閲覧できてしまうということなので、不動産を売りに出していることが近隣の人や知り合いにバレてしまう可能性があるのです。

周囲に知られず(レインズに掲載せず)に不動産を売却したいのであれば、専任媒介契約ではなく一般媒介契約を結びましょう。

不動産会社(担当者)の力量に左右される

専任媒介契約は一社とのみ、結べる媒介契約です。1社に不動産の売買を任せるということは、1人の担当者に任せることと同意義でもあり、担当する営業マンの力量によって成約までのスピードも最終価格も左右されることになるのです。

もしも担当者が有能でない場合はなかなか成約しなかったり、安値でしか成約できなかったりと納得のいかない取引になってしまう可能性があります。

不動産会社を選ぶ際に一括査定サイトなどを利用して候補を複数つくっておき、それぞれの担当者の対応をよく吟味した上で選ぶとよいです。

また、専任媒介契約の契約期間は最大3か月です。3か月たって満足な活動ができていないと感じたら、更新せずに別の不動産会社を探すのも有効な手段です。

専任媒介契約におすすめな人

専任媒介契約におすすめな人

メリットがたくさんある専任媒介契約ですが、デメリットも存在します。

人によっては専任媒介契約の方が向いているし、逆に人によっては一般媒介契約の方が向いているというものなのです。

では、専任媒介契約が向いている人とは、どのような傾向があるのでしょうか。

ここでは、専任媒介契約をおすすめしたい人について解説します。

早期売買を希望している人

専任媒介契約では1社の不動産会社としか結べない分、媒介を任された不動産会社も全力で成約に向けて動いてくれます。

一般媒介契約でも不動産会社は成約のために一生懸命動いてはくれるのですが、せっかく良い買主を見つけたにも関わらず、他の不動産会社に案件を持っていかれるリスクがあると思うとどうしても優先度が下がってしまうのは致し方ありません。

不動産会社の報告義務も2週間に1度なので、早期で不動産の売買を終了させたい方には向いているといえます。

連絡の手間を減らしたい人

不動産を早期に売却したいけど、仕事が忙しくて密に連絡を取り合うことができない方には、専任媒介契約がおすすめです。

一般媒介契約では複数の不動産会社と媒介契約を結べるのですが、やり取りも複数社とする必要があるので手間と時間がかかります。

専任媒介契約は1社としか媒介契約を締結できない分、連絡の手間は非常に少なくて済みます。

売買活動の状況や売り出し価格変更が必要かどうかなど、掘り下げた質問をしても大丈夫です。

自分で取引相手を見つけられるかもしれない人

不動産会社は専任媒介契約および専属専任媒介契約の方が、一般媒介契約よりも力を注いで取引相手探しに奔走してくれます。

また、売買活動状況の報告義務やレインズへの登録義務など、不動産会社がしっかりと動いているかを確認できる仕組みが多いのも特徴です。

では、単純に定期報告を頻繁にする専属専任媒介契約の方が良いようにも感じられますが、最大の違いは「自己発見取引が可能かどうか」です。

不動産会社による紹介だけでなく、自分でも取引相手を見つけてこられるあてがあるのであれば、専任媒介契約を選択するのが向いています。

専任媒介契約をする前にやっておくべきこと

専任媒介契約をする前にやっておくべきこと

専任媒介契約は通常の媒介契約よりも不動産会社が本腰を入れて売買活動を行ってくれますが、1社としか契約できないので不動産会社選びに失敗すると売買活動の成否に直結するのです。

ここでは、専任媒介契約を結ぶ前にやっておくべきことをご紹介します。

複数不動産会社に査定依頼

専任媒介契約は1社としか結べないので、不動産会社選びを失敗すると取引自体の失敗にも繋がりかねません。

信頼できる不動産会社を選ぶためには、複数の不動産会社へ査定依頼を出すのがおすすめです。

査定を算出した根拠を複数の不動産会社の担当者に説明してもらい、誠実かつ理路整然と対応できているかどうかを見てから専任媒介契約を結ぶ会社を選ぶようにすると、悪質な不動産会社と出会う確率は低くなります。

複数の不動産会社に査定依頼を出すには、不動産一括査定サービスを利用するのが便利です。

不動産の立地や築年数などの条件を入力するだけで、複数の不動産会社から査定が届きます。

所有している不動産がどの程度で売れそうかという相場もつかめるので、ぜひ利用してみてください。

なお、以下URLの記事では、おすすめする不動産一括査定サイトを比較しています。

これから一括査定の利用を考えているのであれば、ぜひご覧ください。

専任媒介契約内容をきちんと確認

専任媒介契約を締結する際には専任媒介契約書を締結することになります。

契約書にサインする前に専任媒介契約の内容が盛り込まれているかどうかをしっかりと確認してください。

専任媒介契約書には以下のような内容が記載されています。

確認するべきポイントと合わせてご紹介します。

依頼の内容
売却・購入・交換など、目的と売る不動産取引の内容
1社のみとの契約であること、自己発見取引の可否
専任媒介契約は1社との契約に限られるため、その旨が記載されているかどうかや自己発見取引が出来る旨
契約日および甲乙欄の記入事項
契約日とや媒介契約を結ぶ不動産会社(宅地建物取引業者)の住所および代表者名
成約に向けての業務に関する記述
不動産会社が取引成約に向けて積極的に業務を行うことや文書または電子メールで、2週間(14日間)に1度以上の頻度で業務報告する旨。また、取引する不動産の所在地を対象とする指定流通機構(東日本不動産流通機構など)の名称の記載
媒介に係る業務
業務上の義務履行において、内容や書面の交付の有無など。また、その他業務上の特記事項
債務不履行および違約金等
依頼者が、契約内容に違反する行為をした場合は、約定報酬額相当額を不動産会社が違約金として請求できることが旨。また、依頼者都合で媒介契約を解除した場合に、不動産会社が業務履行のために要した費用を請求できる旨
有効期間
媒介契約締結後から3ヵ月以内で定められた契約の有効期間と、契約終了の年月日
約定報酬額
不動産会社に支払う仲介手数料を消費税抜きの金額。また、支払い時期についても複数回に分ける場合はその旨を記載

媒介契約書には上記のような項目が記載されていることがほとんどですが、ほとんどの方は契約書の文言になじみがないと思います。

専任媒介契約の特徴である14日ごとの報告やレインズへの登録義務といった事項が盛り込まれているかどうかや、契約期間が3か月以内で設定されているかどうかについては、しっかりと確認しておきましょう。

また、契約解除時の違約金などの事項に、依頼者が極端に不利になるような事項が記載されていないかどうかも必ず確認しておくことです。

複数社に依頼したいなら一般媒介契約

専任媒介契約は不動産会社が熱を入れて成約に向けて動いてくれるものの、やはり1社のみへの依頼では不安──そのような方には、一般媒介契約をおすすめします。

不動産会社からの定期連絡やレインズへの登録義務はありませんが、複数の不動産会社に依頼することで、さまざまな地域の顧客にアプローチできるのが魅力です。

中には一般媒介契約に切り替えて早く成約したという事例もあります。

複数の不動産会社を探すのは多大な手間がかかると思われるかもしれませんが「一括査定サイト」を利用すれば無料で簡単に複数の不動産会社と出会えるので非常に便利です。

一般媒介契約については、以下の記事で特徴やメリット・デメリットも含めて紹介していますのでぜひご参照ください。

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専任媒介契約とその他媒介契約まとめ

最後に、専任媒介契約とその他2種類の媒介契約について情報を整理しておきましょう。

3種類の媒介契約の契約可能社数や報告義務などをまとめると、以下の通りです。

専任媒介契約
  • 媒介契約を結べるのは1社のみ
  • 契約期間は最大30日間
  • レインズへの登録は7日以内
  • 14日間おきに報告義務あり
  • 自己発見取引は可能
専属専任媒介契約
  • 媒介契約を結べるのは1社のみ
  • 契約期間は最大30日間
  • レインズへの登録は5日以内
  • 7日間おきに報告義務あり
  • 自己発見取引は禁止
一般媒介契約
  • 何社とでも媒介契約を結べる
  • 契約期間は期限なし
  • レインズへの登録は任意
  • 報告義務の規定なし
  • 自己発見取引は可能

それぞれ、どれが1番優れているいうことはなく一長一短の特徴を持っています。

所有する不動産を「いつ」「いくらで」「どのように」売買したいのかによって、どの契約形態を選ぶかは変わってきます。

それぞれの特徴を把握したうえで、ご自分に合った媒介契約を選択してください。