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所有者移転登記は、不動産の名義が変更になるときには必ず行わなければならない手続きです。そして、この手続きは、多くの場合、司法書士によって行われていますが、自分でもおこなうことができます。
ここでは、所有者移転登記にはどれくらいの費用がかかるのか、どうすれば司法書士に依頼する費用を安く済ませられるかを解説しているので、自身で登記をおこなう際の参考にしてください。
この記事の監修者
宅地建物取引士・管理業務主任者・不動産コンサルタント・不動産プロデューサー。不動産業界10年以上の専門家。
物件調査、重説作成・説明などの実務経験が豊富。土地の売買、マンション管理に精通。大阪を中心に宅建士の新しい活躍のステージ「宅建士.jp」を運営している。
所有権移転登記の方法はふたつ
不動産を売買したときや相続したときにおこなう所有権移転登記は大きくわけて２つの方法があります。
もし不動産売却を検討している方なら、下記の記事では、不動産売却に関する基本知識と流れを詳しく解説しています。
この記事では、不動産に関する流れやかかる費用といった基礎知識から、取引上の注意点などを分かりやすく解説します。節税の方法や不動産会社の選び方についても触れていますので、不動産の売却における疑問を解消するのに役立ててくださいね。
自分でおこなう
所有権の移転登記は、不動産の売買や相続、贈与等があった際に必要な手続きです。移転登記は司法書士に依頼することになります。
ただし、少しでも手続きにかかる費用を抑えたい場合は、所有権移転登記の手続きを自分でおこなうこともできます。
自分で手続きを行えば、司法書士への報酬の支払いがなくなり、登録免許税や必要書類の取得にかかる費用などだけで抑えることができます。
司法書士に依頼する
所有権移転登記の手続きは慣れない人がおこなうと時間がかかったり、スムーズに手続きが進まなかったりする可能性があります。
また、書類を集めるにも手間取って時間がかかるかもしれません。そのため、登記の専門家である司法書士に依頼すれば、確実に素早く手続きを進めてもらえます。
書類の作成に自信がない人や手続きをおこなう時間がない人などは、司法書士に依頼しましょう。司法書士に依頼する費用は、依頼する司法書士によって異なるので事前に見積もりをとりましょう。
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自分で所有権移転登記をするときにかかる費用
所有者移転登記の手続きの際に、どのくらいの費用が必要かを知っておくと、手続きの際に慌てずにすみます。ここでは、自分で手続きをする際にどれくらいの費用が発生するのか紹介します。
不動産価格で決まる登録免許税
所有権移転登記をおこなうときには、必ず登録免許税がかかります。この登録免許税は、「価格×決められた税率」で計算することができます。
登録免許税を計算するときには、建物と土地は税率が異なりますのでそれぞれ分けて計算します。また、売買であるか、相続であるかなど移転の原因によって税率が異なります。
詳しい税率は以下のようになります。
| 土地の税率 | 課税標準 | 税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|---|
| 売買 | 不動産の価値 | 1000分の20 | 令和3年3月31日までに登記を受ける場合には1000分の15 |
| 相続、法人の合併又は共有物の分割 | 不動産の価値 | 1000分の4 | – |
| その他(贈与、交換、収用、競売等) | 不動産の価値 | 1000分の20 | – |
なお、居住用の建物を個人が新築または、取得した場合には、軽減税率があり証明書を添付して申請することで軽減税率の適用が受けられます。
| 建物の税率 | 課税標準 | 税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|---|
| 売買又は競売 | 不動産の価値 | 1000分の20 | 個人が令和2年3月31日までに住宅用の家屋を取得(売買又は競落)し、居住用とした場合の軽減税率は1000分の3 |
| 相続又は法人の合併 | 不動産の価値 | 1000分の4 | – |
| その他(贈与、交換、収用) | 不動産の価値 | 1000分の20 | – |
なお、上記の軽減税率の適用を受けるためには、床面積が50平方メートル以上で、取得から1年以内の登記であることなど、一定の条件を満たす必要があります。
その他の書類を用意するためにかかる費用
所有権移転登記をおこなうときの必要書類は、登記の原因によって異なります。売買の場合には、売買契約書や登記簿謄本(登記済権利証)、印鑑証明書(3カ月以内に発行されたもの)、固定資産評価証明書、住民票等が必要です。
住民票や印鑑証明書、固定資産評価証明書はそれぞれ300円から400円程度で取得できます。
また、相続の場合には、被相続人の戸籍謄本や戸籍の附票等が必要になり、相続人全員の住民票や印鑑証明書などすべての書類を集めるのに数千円から20,000円ほどかかることもあるようです。
郵送で提出する場合は切手代
所有権移転登記の手続きは、法務局の窓口でおこなうことができます。また、書類を郵送しての手続きも可能です。そして、オンラインでの手続きもできます。
郵送で送る場合には、A4サイズで申請書を作成し、左とじで必要書類を添付します。添付する書類は原則、原本の添付が必要です。
もし、原本の還付が必要な場合には還付請求を行えます。なお、返却が必要な書類がある場合や登記完了証の郵送を希望する場合には、返信用の封筒に宛名を書いて、書留料金プラス100円の郵券を同封して送ります。
所有権移転登記を司法書士に依頼したときにかかる費用
司法書士に依頼すると、実費以外にも手数料などの報酬が発生します。おおよその費用がわかれば司法書士を選ぶときの参考にできるので、どれくらいの費用がかかるかを見てみましょう。
登録免許税などの実費
司法書士に所有権移転登記を依頼すると、登録免許税や書類の取得費用などの実費以外に司法書士への報酬が必要となります。
登録免許税は、固定資産税評価額に決められた税率で課税されるので、誰が手続きをしても同じ金額になります。
そのため、実費の部分は、自分で所有権移転登記を行っても、司法書士に依頼しても金額はほとんど変わりません。
司法書士への報酬
司法書士への報酬は、2003年3月31日までは、司法書士報酬額基準というものがあり、その基準で計算されていました。
現在は事務所ごとに自由に設定できるため、見積もりを取らなければどれくらいの費用がかかるかわかりません。
しかし、以前のこの司法書士報酬額基準を参考に計算している事務所も多いので、おおよその金額を知りたいときの参考になります。
| 課税標準価格 | 基本報酬 | 手続報酬 |
|---|---|---|
| 500万円まで | 13,060円以上16,260円以下 | 4,900円/1件 |
| 1,000万円まで | 15,480円以上19,170円以下 | |
| 1,000万円を超えるもの | 上記に1,000万円までごとに2,420円以上2,810円以下を加える | |
| 1億円を超えるもの | 1,000万円までごとに1,780円以上2,130円以下を加える |
上記の表からみると、3,000万円の物件の場合、司法書士への基本報酬と手続報酬を合わせると、およそ30,000円程度になります。
司法書士に依頼するときの費用を安くする方法
忙しくて自分で登記の手続きを行えない場合には、司法書士に依頼すると安心です。ここでは、少しでも費用を抑えて司法書士に登記を依頼する方法を見てみましょう。
ホームページで登記費用の確認をおこなう
現在、司法書士への報酬は、依頼する司法書士事務所によって金額が異なります。そのため、所有権移転登記の手続きを依頼する前には、複数の司法書士事務所の所有権移転登記を依頼した際の報酬の額を比べるとよいです。
ホームページを確認すると登記費用が明確に表示されている事務所もあるので、ホームページを確認しながら報酬額を比較するのも1つの方法です。
上述されている「司法書士報酬額基準」の表が司法書士の報酬の基準になります。また、司法書士の報酬を比較しているサイトもあるので、そちらを参考にするのも一つの方法かと思います。報酬は司法書士事務所がある程度自由に設定できるので、基準より安いからといって、なにかデメリットがあるというようなことはあまりないかと思います。
できることは自分でする
例えば、登記にはたくさんの書類が必要なのですが、その書類を自分で用意したり、書類の提出を自分で行ったりする方法があります。
しかし、多くの司法書士事務所の場合、登記の手続きの一部の業務を請け負うのではなく全てをまとめて引き受けている場合が多く、それらの方法を受け付けて費用を安くしてもらえるかは事前に確認が必要です。
見積りを取って価格を比較する
司法書士に依頼する際は、いくつか見積もりをとって比較するようにしましょう。司法書士の報酬は自由に設定できるため、同じ業務の内容でも依頼する司法書士によって金額が異なるからです。
しかし、司法書士事務所の中には合見積もりを断るところもあります。電話での無料相談を受け付けている事務所が多いので、合見積もりが可能かを事前に電話で確認するとよいです。
司法書士の仕事内容は、個人間でさほど違いがありません。なので、きちんと気持ちのよい対応をしてくれる、（仕事が忙しい人などは）打ち合わせの時間を融通してくれる、良心的で明解な費用である、などを指標に依頼する司法書士を選ぶのがよいかと思います。
自分で所有権移転登記のやり方とポイント
登記申請は、流れを理解して書類をきっちりと揃えていればスムーズに手続きが進められます。ここでは申請方法やスムーズに進めるポイントを見てみましょう。
必要書類を揃えて法務局に提出
自分で所有権移転登記をおこなうときには、初めに必要な書類を揃えます。以下は不動産の売買のときの所有権移転登記に必要な書類です。
- 登記申請書
- 不動産売買契約書
- 登記識別情報(登記済権利証)
- 印鑑証明書(発行3カ月以内のもの)
- 固定資産評価証明書
- 住民票(買主のもの)
登記申請書は法務局のホームページで取得できます。上記の書類を用意して、登記申請書に記入し申請手続きを行います。
申請は、直接窓口でも申請ができますし、郵送やオンラインでの申請も可能です。なお、書類の提出先は不動産を管轄する法務局となります。
そして、登録免許税の納付を窓口でおこなう場合には、原則、現金か収入印紙での納付になります。なお、高額になる場合には、金融機関で納付し、納付証書を受け取って申請時に提出することもできます。納付の金額によって異なるので事前に手続きをおこなう法務局に確認するとよいです。
また、オンラインで申請をおこなう場合には、電子納付が可能です。
登録免許税は簡易計算サイトを活用
所有権移転登記の申請の際には、登録免許税が必要です。登録免許税は、不動産の固定資産税評価額に税率をかけて算出されます。
| 登録免許税 = 固定資産税評価額 × 税率 |
上記の式で自分で計算することもできますが、登録免許税が簡易的に計算できるサイトがあるのでそれを利用すれば簡単に計算できます。
売買か相続かなどの区分、登記日、軽減税率の適用の有無、不動産の土地、建物それぞれの評価額を入力すると自動的に計算できるものがあります。
申請書を作るときは法務局の記入例を参考にする
必要書類を揃えたら登記申請書を作成します。登記申請書は法務局のホームページからダウンロードして取得できます。
この際、記入例を参考にしながらおこなうとよいです。
所有権移転登記費用は自分ですれば安くできる
所有権移転登記にかかる登録免許税は、不動産の価格が高くなるほど高額になります。この登録免許税は安くすることはできませんが、この手続きにかかる費用は自分で行えば安くすませられます。
司法書士に所有権移転登記を依頼すると報酬が発生し、自分で手続きするよりも費用はかかりますが、早く確実に手続きが行えます。
所有権移転登記を自分で行えば費用を大きく節約できるので、もし、時間に余裕があるのなら、この記事を参考に挑戦してみましょう。
