マンション売却を成功させたい!注意点や流れ・手数料まとめ

住み替え、投資などマンションを売却する人の目的は人によって様々ですが、いずれの人でも「高く売りたい」と「失敗をしたくない」と考えるのは自然なことです。

理想の売却を実現するために、まずはマンション売却の流れやコツなど基本的な知識を身に付けていきましょう。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

黄 威翔/宅地建物取引士

台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

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マンションの売却方法と特徴

マンションの売却方法とそれぞれのメリット・デメリット

マンションを売る際には「直接買取による売却」と「仲介による売却」のいずれかの方法を選択します。

それぞれメリット・デメリットがあるため、売る方法を決める前に、それぞれの特徴を知ることが大切です。

ひとつずつ詳細を説明していくので、どちらの方法が良いか考えながら見ていきましょう。

直接買取による売却

「直接買取」とは、不動産会社と直接取引をして買い取ってもらう方法です。

次の内容に当てはまる方は、直接買取が向いているので、検討してみましょう。

直接買取に向いている人

なお、地域や物件の状態により、直接買取ができないと断られるケースもあります。

まずは、不動産会社に相談することが第一です。直接買取可能と判断された場合、さまざまなメリットがあります。

仲介により売却する場合は、室内をきれいな状態にしておく必要がありますが、買取は室内の状態は問わず、荷物もそのままの状態で大丈夫です。

また、引き渡しの時期も自分の都合で相談できます。

何より、最大のメリットは買い手を探す必要がなく「すぐに売却できる」ことです。

すぐに売却できる

直接買取の場合、不動産会社が買い取ってくれるので売却活動の必要はありません。

そのため、売りたい不動産をすぐに現金化できることがメリットです。

買取査定額などの条件について双方が合意すれば、必要書類の用意ができ次第、すぐに売買契約を結べるため、早ければ2週間から1カ月ほどで売却できるといわれてます。

また、不動産会社に仲介手数料を支払う必要もないなどのメリットもあります。仲介による売却では仲介手数料の支払いが必要です。

基本的に「売却価格×3%+6万円以下」が手数料の上限額となっています。この分の負担がなくなるのは嬉しいポイントです。

市場価格より安くなる

メリットはありますが、直接買取は自分で価格を設定できないため、市場価格よりも売却価格が安くなることはデメリットとして大きいです。

一般的には、代替市場価格の5割から7割程度になるといわれています。

例えば、仲介を依頼すれば、4,000万円で売却できるマンションが、直接買取となるとその7割の約2,800万円ほどで売ることになるので、結果として約1,200万円も安くなってしまいます。

不動産会社は買取後、修理やリフォームなどをして転売します。

さらに利益も上乗せする必要があり、それらのコストを差し引いた価格での買取となることが、市場価格よりも売却価格が安くなる理由です。

仲介による売却

仲介による売却とは、不動産会社に依頼して代わりに買い手を見つけてもらう方法です。

次の内容に当てはまる方は、仲介による売却が向いているといえます。

仲介売却に向いている人

仲介による売却の最大のメリットは、売り出し価格を自分で決められることです。

そのため、希望の価格で高く売ることができます。

ただし、希望の価格で売れるかは物件次第です。

需要が高い好物件であれば、相場よりも高く売れる可能性があり、人気のない物件は売れない可能性もあるということを覚悟しておかなくてはなりません。

希望の価格で高く売却できる

仲介による売却の最大のメリットは、自分で売却価格を設定できるので、うまくいけば高く売れることです。

その後、購入希望者からの値下げ交渉に応じることになったとしても、直接買取の場合よりも売却額が下回る結果になることはまずありません。

また、面倒な売却活動の流れのほとんどを不動産会社が代わりに行ってくれます。

必要な書類の用意や手続きも、不動産会社がアドバイスをしてくれるので安心です。

(仲介の場合、売主は)購入希望者が内見に訪れた場合に備えて、物件をきれいに整えておく必要があります。

掃除や整理整頓だけでなく、購入希望者に「ここで生活がしたい」と思ってもらえるような演出ができればベストです。

また、購入時のパンフレットや図面、機器の取扱説明書などが揃っていると、きちんとした売主であることを印象づけることができます。

希望の価格で高く売るためのポイントは、信頼できる業者に任せることです。

実績のある業者は、不動産を高く売るための技を持っているので、購入希望者がいれば希望通りの売却になる可能性が高いです。

ただし、高く売れても通常は仲介手数料が必要であることも心得ておきましょう。

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仲介手数料以外にも、登録免許税や司法書士に支払う手数料、売却益が出た場合の税金(譲渡所得税)などがかかります。

売主からの仲介手数料が不要ということは、買主からの仲介手数料をあてにしているわけですから、その業者は必ず両手を狙っていることになります。

「囲い込み」をする可能性が高くなり、結果として売れにくくなるかもしれませんので注意が必要です。

売却うまくいかない可能性もある

高く売却できるのは、需要があり購入希望者が現れた場合です。

たとえ実績があり腕のある不動産会社に仲介を依頼したとしても、購入希望者が現れない限り、売ることはできません。

売れ残ると値下げしなくてはならなくなり、何とか売却できたとしても利益が出ず、最悪の場合はマイナスになることもあります。

基本的に、売り出しから3カ月経っても売れ残っていたら値下げの検討が必要です。

ただし、値下げをすると売れ残りのイメージを与えてしまう可能性もあるため、すぐに値下げすることが適しているのか、よく考えて決めなければなりません。

6カ月まで値下げをせずに様子を見たり、マイナス50万円程度から試していったりと、業者と相談しながら売却計画を進めていきます。

マンションの売却の流れをチェック

マンションの売却の流れ

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マンション売却の流れを解説します。1つずつチェックしていきましょう。

不動産会社に査定してもらう

マンションを売却することになったら、まず、売却を依頼する不動産会社探しから始めます。

不動産会社の選択は、マンション売却を成功させる重要なポイントになるので、しっかりと見極めるようにしましょう。

選定のポイントは、地域に詳しくて、査定結果を分かりやすく説明できるかどうか、また、対応するスピードが早く、親身になって丁寧に応対してくれるかどうかなどです。

査定価格の算出方法は「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の3種類があります。

項目 解説
取引事例比較法 周辺相場から算出する
収益還元法 賃料をベースに割り出す
原価法 建て直した場合の費用を算出する

中古住宅の売却で、よく使用されるのは「取引事例比較法」です。

「取引事例比較法」とは、間取りや広さ、立地条件や築年数、建物の規模など、売却する物件と似た物件の成約価格をもとにして価格を算定していく方法です。

不動産会社を選ぶ際には、1社に限定せず複数の会社へ査定の依頼しましょう。

不動産会社は取引事例を調査して査定価格を割り出しますが、「取引事例比較法」でも会社によって価格に差が生じることがありますが、それは会社によって比較対象とする物件に違いがあるためです。

ただし自力で複数の不動産会社に見積もりを取るのはかなり大変ですので、最初は下記のような一括で複数社への査定見積もりを依頼できる一括査定サービスを利用しましょう。

HOME4U

HOME4U不動産一括査定

出典:HOME4U

HOME4Uは、NTTの関連会社である株式会社NTTデータスマートソーシングが運営する老舗不動産売却査定サービスです。

全国の実績がある1800社の不動産会社と提携しているため、あなたのマンションを高く売ってくれる不動産会社が見つかりやすいです。

リビンマッチ

リビンマッチ不動産売却一括査定チャット

出典:リビンマッチ

リビンマッチの特徴は、オンラインチャットで簡単査定できることですので、できるだけ入力の手間を防ぎたい方におすすめです。

また、全国1700社の不動産会社と提携し、エリアが幅広く対応できるので、地方のマンションでも依頼可能です。

こちらの記事は、おすすめな不動産一括査定サイトを比較していますので、他の不動産査定サイトも検討してみたい方はぜひご覧ください。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

項目 専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
依頼会社数 1社 1社 複数社可
自主契約 不可
売却活動報告 1週間1回以上 2週間1回以上 報告義務なし

不動産会社が決まったら、「媒介契約」を結びます。

媒介契約とは、売却したい物件をどのような条件で売却するのか、成約した場合、報酬金額(仲介手数料)をどうするかなどを売り主と仲介業者とで話し合って取り決めるものです。

媒介契約を結ぶことによって売却を依頼された不動産会社は、売主にとって不利にならない売買契約の締結をすることが「宅地建物取引業法」で義務付けられていま
す。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、1社に依頼できる契約です。他の不動産会社に依頼することはできません。

売主以外の親族や知人が直接交渉をしたり、売主が買主を見つけてきた場合は、不動産会社を媒介として取引を行わないといけない契約が義務付けられています。

売り出しの有効期間は3ヶ月を超えることはできず、さらに指定流通機構(※レインズ)への登録は媒介契約を締結した翌日から5日以内に登録をします。

依頼を受けた不動産会社は売主に、7日に1回以上の割合で販売状況の報告義務をしならず、報告方法に規定ははありません。

専属専任媒介契約は、1社に依頼できる契約です。

他の不動産会社に依頼したり、自分自身で買主を見つけてくることはできません。

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もし、売主以外の親族や知人と直接交渉をしたり、売主が自分自身で買主を見つけてきた場合は、不動産会社を媒介として取引を行うことが義務付けられています。

専属専任媒介契約の契約期間の上限は3ヶ月となっています。3ヶ月以内でしたら、契約期間を自由に設定することができます。

専属専任媒介契約を締結した仲介会社は、媒介契約締結の翌日から5日以内に、その物件の情報を指定流通機構(※レインズ)へ登録しなければなりません。

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報告方法に規定ははありませんが、7日に1回以上の割合で売り主に販売状況の報告をしなければなりません。

専任媒介契約

専任媒介契約は、専属専任媒介契約と同様に1社のみに売却を依頼できる契約で、他の不動産会社に依頼することはできません。

契約期間の上限は、専属専任媒介契約と同じく3ヶ月です。ただ、専属専任媒介と違って、売主が自分自身で購入希望者を見つけた場合は売買契約を締結することが可能です。

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指定流通機構への登録義務は媒介契約を締結した翌日から7日以内になり、依頼者への販売状況の報告義務は14日に1回以上の割合となります。

一般媒介契約

一般媒介契約は、専属専任媒介や専任媒介契約と違って、複数の仲介業者に売却を依頼することができる媒介契約です。

その契約期間は、売り主と仲介業者との間で自由に決めることができますが、国土交通省が定める標準媒介契約約款に基づく契約であれば、3カ月以内の期間となります。

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一般媒介契約は複数の会社に仲介を依頼することができますが、その一番のメリットは「他社より早く決めたい」という仲介業者同士のライバル心をあおって、熱心に売却活動を行ってもらえる可能性があることです。

また、専任媒介契約と同じように、売主が自ら購入希望者を見つけた場合も売買が可能です。

これらのことから、前述の2つの契約に比べ、自由度の高い活動ができる媒介契約だと言えるでしょう。

しかし、一般媒介契約では、仲介業者が物件を指定流通機構に登録することや、売主に販売状況の報告をすることは義務付けられていません。

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ですから、売却活動を充分なものにしたい場合は、一般媒介契約を結ぶ際にそれらを特約としてつけてもらえるかどうかを確認すると良いでしょう。

「非明示型」と「明示型」の違い

一般媒介契約の調整は売主が行うため手間と時間がかかりますが、うまく使えば不動産会社同士が競争し、高値で売却できる可能性はあります。

しかし、一般媒介契約は、「明示型」と「非明示型」の2種類がありますので注意が必要です。

「明示型」は、依頼している仲介会社の名称と所在をすべての不動産会社に通知する必要があります。つまり、不動産会社のライバルが分かるということです。

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「非明示型」は、どこの不動産会社に依頼しているかは通知する必要はありません。

依頼された不動産会社はライバルが分からない状態で売却を進めることになります。「明示型」と「非明示型」には、どちらも一長一短です。

依頼する不動産会社の特性に合わせて上手に利用しましょう。

売却活動をする

不動産会社に買主の集客を任せたままだと、マンションが売れ残りやすくなる可能性があります。

不動産会社は売れやすい物件から優先的に対応していくため、売却したいマンションに問い合わせがなければ、集客に力を入れます。

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それらを防ぐためには、不動産会社に集客を任せきりにせず、パートナーという認識で売手側も売却活動に参加し、定期的に仲介会社と連絡を取りながら積極的に売り出し計画を立てましょう。

不動産業界のインフラ「REINZ」

項目 REINZ
不動産流通標準システム REINZ
運営元 不動産流通推進センター
概要 不動産情報交換のためのコンピューター・ネットワーク・オンラインシステム
公式サイト レインズ(REINS)

「レインズ(REINS)」とは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営している「不動産流通標準システム」というコンピューターネットワークシステムで、全国の不動産情報を取り扱っています。

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売却を検討している人は、不動産業界と連携してレインズに物件を登録することによって買手を探すことができます。

媒介契約のうち、「専属媒介契約」と「専属専任媒介契約」については、宅地建物取引業法に基づいて不動産会社が物件をレインズに登録しなければなりません。

レインズのメリットは、早期の成約が期待できることです。

複数の不動産情報を把握でき、適正価格や取り引き動向が確認できるので、売主にとっても買主にとっても市場価格がわかるという大きなメリットがあります。

レインズを利用するデメリットは、多くの不動産会社を介し、たくさんの人の目に触れるので、悪用される可能性があることです。 勝手に物件情報を他社のホームページに掲載されることもあります。

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早期の成約が期待できますが、逆に売れ残っているかどうかがすぐにわかってしまうしまうというデメリットもあります。

しかし、レインズに売却物件の情報が登録されていないと、売却活動ではほとんどの場合不利になります。

レインズは全国の不動産仲介業者が閲覧する最も効果的な不動産情報ですので、有効に活用するようにしましょう。

売買契約を結ぶ

買手と条件を詰めることができたら売買契約を結びます。

契約は、仲介した不動産会社で行い、契約書を確認した上で署名・捺印して手付金の授受を行います。

契約を結ぶと解除はできないため、売買契約書の記載文はしっかり確認する必要があります。

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特に金額や日付、買主が決める「ローン特約」に関してはしっかり確認をしましょう。ぬかりなく契約を結ぶために、契約に必要な書類は予め用意をしておくことをおすすめします。

マンション売却時に必要な書類

必要書類 必ず必要→〇
場合により必要→△
取得先
登記簿謄本(登記事項証明書) 法務局(登記所)
登記済権利証・登記識別情報
地図(公図)
マンションの管理規約・使用細則・維持費関連書類 マンション所有者
固定資産税納税通知書・課税明細書
間取り図・パンフレット・広告
不動産取得時の売買契約書・重要事項説明書
預貯金口座情報
ローン残高証明書またはローン返済予定表
本人確認書類 自身で所有または役所
実印・印鑑登録証明書(※発行から3カ月以内のもの)
住民票・戸籍の附票(※)
付帯設備および物件状況確認書 その他
耐震診断報告書
アスベスト使用調査報告書
住宅性能評価書

※発行から3カ月以内のもの

上記は最低限の必要書類になります。その他、売却時に不動産会社から求められる書類もあります。

例えば、売却するマンションの登記住所と売主の居住地が異なる場合、住民票も必要など、状況によって提出する書類が変わります。

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不動産会社に求められた書類の中には、任意提出の書類もありますが、基本的に売却をスムーズに行うために必要な書類のため、なるべく提出するこをおすすめします。

残代金・物件引き渡し

買主に物件を引き渡します。物件引き渡しと残金受領時に必要なものを揃えましょう。

必要なもの

  • 権利証(登記済証、登記識別情報通知書)
  • 実印印鑑証明書(3ヶ月以内のもの1通)固定資産税納付書
  • 電気、ガス、水道等清算領収書
  • 管理規約・パンフレット・建築確認書等
  • 仲介手数料
  • 登記費用(抵当権抹消登記等がある場合)
  • 売却物件のすべての鍵

銀行振込で残代金の受け取りをする場合、売主と買主が同席したまま着金確認をします。

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売主は電話で自分の口座に残代金の入金確認したうえで物件を引き渡します。必ず着金確認してから、引き渡し手続きを進めていきましょう。

マンションの売買代金を現金で受け取れば、完了です。

銀行の着金確認に数時間かかる場合、決済後に売主が確認するよう指示されることもありますが、未確認で手続きを進めることになるため、マンションの代金は現金で受け取り、トラブルや手間が生じないようにすることをおすすめします。

また、物件を売却した後は確定申告が必要です。売却して利益がでた場合、譲渡所得税が発生し、損益となった場合でも、翌年にその損失を繰り越せる特例を使える場合があり、確定申告をしないとその特例が使えません。

最後に、マンションの鍵をすべて買主に引き渡して物件の引き渡しが完了します。

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買主は引き渡された鍵を交換することがオーソドックスですが、鍵は全て渡すことが原則のため、1本でも足りなければ売主が錠ごと交換し、引き渡すようにしましょう。

お持ちの不動産(マンション・一戸建て・土地など)の適正な買取価格を調べるなら、NTTデータグループが運営する「HOME4U(ホームフォーユー) 不動産売却」の一括査定サービスをご利用ください。


お住まいの都道府県と市区町村を選び、物件の種類を選んでいくだけで、その地域で仲介売却を得意とする不動産会社が自動で選ばれ、最大6社から見積もりをもらうことができます。

実績豊富な不動産会社に売却を依頼することができるため安心です。
高く売りたい方は訪問査定を選びましょう。

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マンション売却前の注意点

マンションを売却する前、売却中、売却後とシーン別で注意点をご紹介します。

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マンション売却専門の会社を選ぶ

マンション売却が成功するかどうかは、依頼する不動産会社がマンション売却専門であることが重要です。

不動産会社に求められるのは、価格交渉力です。

査定額は売却価格ではなく、あくまでも査定額であることを認識し、購入者がどれだけその物件をほしがっているのかを見極めて、売主の希望額に近づけることができる経験と知識がある不動産会社を選びましょう。

1つの物件の不動産売買取引において、1社の不動産会社が、売主と買主の仲介を同時に行い、その両方から仲介手数料を受領することを、不動産業界では昔から「両手仲介」と呼ばれています。

マンション売却専門の会社を選ぶ|両手仲介の説明

不動産会社にとっては、もっとも多くの収入が得られますが、両手仲介だと、売り主と買主の両方の利益を考慮しなければならないので、売主側の利益だけを求めてくれないという結果になってしまいます。

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その点、マンション売却専門の会社を選べば売主だけの利益を考慮すれば良いのですから、どちらが売主にとって利益が上がるかは言うまでもないでしょう。

マンションの現状を把握

マンションを売却時に、自宅の現状によって、注意すべき点が変わってきます。各注意点は下記の表に簡単にまとめました。

物件状況 注意点
相続物件 登記名義は自分であるかどうかを確認
賃貸中物件 入居者の家賃滞納状況を確認し、売却後借り主に通知するなど
居住中物件 部屋内を整理し、内覧対応を準備
投資用物件 見込み収益表の準備
再建築不可物件 買主に告知することを忘れずに

内覧希望者を逃さない工夫をする

内覧前に部屋を掃除しておくのは当然のことであり、重要なのは「綺麗に掃除されている」こと以上の工夫が施されているかです。

購入希望者は「こんな部屋に住みたい」「自分好みのインテリアを置きたい」などイメージを膨らませています。

購入後の生活をより鮮明に想像できるよう、ベランダに花を植えたり、表札を用意したりと、ワンランク上の工夫を施し内覧希望者を逃さないようにしましょう。

当日は換気を良くして、明るく清潔な印象をアピールしましょう。演出のためにアロマを炊く人がいますが、ニオイに敏感な人もいるため注意しましょう。

カーテンやファブリックは生活臭がつきやすいため、無臭の除菌スプレーをするなど生活感がでないように工夫し、スリッパは新品を出しましょう。

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掃除や片付けが苦手な人のために収納できない荷物を預かり、室内をモデルルームのようにしてくれるサービスがあります。

そのようなサービスの利用料と売却価格との兼ね合いで利用するか、決める必要がありますが、多くの場合、そのサービスを利用した費用分ほどは高めに価格設定してもマンション売却につながる傾向にあるようです。

工夫アイディアの一例
  • 庭に花を植えておく
  • クローゼットの中に収納スペースを増やしておく
  • Wi-Fiのルーターを目隠しできる収納がある

最低の売却価格を決める

最低限いくらなら売却を決断できるのか、最低売却価格を設定しておきましょう。

これを決めておかなければ、購入希望者が現れたとき、「他にもっと高値で購入してくれる人がいるかもしれない」という期待になり、結果的にいつまでも売却を決断できず間延びしてしまいます。

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長期的な目線で見ると売却活動コストが発生してしまうため、価格の下限と上限は必ず決めておきましょう。

安易にリフォームを行わない

リフォームを前提に中古マンションを購入する人もいますので、基本的にリフォームをする必要はありません。

リフォームをした場合、リフォーム代を売却価格に上乗せすると相場よりも高くなるため、売れにくくなることもあります。

売れなければ意味がないので、無駄なリフォームは損をするだけです。リフォームよりも、内覧に向けて整理整頓や清掃に力を入れましょう。

マンション売り出し中の注意点

売出価格を上げずぎない

売主は、仲介会社の査定価格を目安として売出価格を自由に設定することができますが、査定価格からかけ離れた高値を設定してしまうと、成約できる確率が下がります。

また、一定期間内に売却できなければ値下げをすることになり、高値の売り出し価格から少しずつ下げていくため、購入を検討している人は「待っていれば、もっと下がるかもしれない」「何回も下げているのは理由があるのかもしれない」と詮索を始めるケースもあります。

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結果的に相場に近い価格まで下げたとしても購入者側から良い反応を得られなくなってしまうため、売り出し価格が適切かどうかは担当者のアドバイスを聞きながら慎重に検討しましょう。

早く売却したい場合は複数査定を行う

売主が住み替えのために購入したいと思う物件があり、申し込み日が迫っているなど、早急に売却する必要がある場合は「買取」という方法を試してみましょう。

「買取」とは、仲介会社に直接買い取ってもらう方法です。金額が納得できれば、すぐに契約できるため早期に売却をすることができます。

ただし、仲介で売却するより売却額は下がります。

どうしても売却できないという状況であれば、期日を切り仲介会社で売却に出し、複数の買取業者に見積もりを取って、買取業者間で見積額を競わせるようにすれば早く売却できます。

マンション査定のコツや注意点などは、こちらの記事で詳しく解説します。

内覧ペースが下がったら担当者に連絡

仲介会社は「売れる」物件から優先的に売却活動を行います。

そのため、内覧希望者のペースが下がった場合は優先度も下がってしまった可能性があります。

売主が最大限に努力をしているにも関わらず、内覧者が極端に少ない場合は仲介会社の努力不足が懸念されるため、早めに担当者に連絡をしましょう。

マンション買取の方法と流れは、こちらの記事で詳しく解説しています。

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仲介会社との契約は最低3ヶ月毎になるため、状況が改善されない場合は別の仲介会社に依頼をすることも視野にいれておきましょう。

マンション売却後の注意点

ローン特約による解除に注意

マンション売買の場合、住宅ローンを使うことが一般的ですが、買主が必ずしも借りられる保証はありません。

その場合「住宅ローン特約」というものがあります。

「住宅ローン特約」は、売買契約を結ぶ時に買主が設定するものです。売買契約を結ぶ段階で、買主は手付金を支払います。

「住宅ローン特約」がついていると、買い主が住宅ローンの審査に通らなかった場合、手付金を支払う必要はなく契約を解除することができます。

手付解除とは
手付を交付することにより、後に契約を解除できるようにすること。

契約解除になると、売主の労力が無駄になってしまいます。

通常は、買主の勝手な都合で売買契約を解除する場合、手付金は手放す必要があります。

しかし「住宅ローン特約」の解除は、支払った手付金を取り戻すことができます。

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また、住宅ローン特約には約1カ月の期間が設けられており、買主はその期間内に解除の意思を売主に伝える必要があります。

買主が住宅ローンに通るのかは、事前にある程度調べることができます。

買主に銀行の仮審査を受けてもらい、年収や勤務先、勤続年数、家族構成等の項目を基にし、銀行に融資可能かどうかを判断してもらいます。

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一般的に、銀行は年収の5倍であれば融資をする可能性が高いといわれています。明らかに分不相応の融資を受けようとしている買主は、トラブルに注意しましょう。

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ローンがある場合は抵当権抹消

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抵当権抹消とは、不動産に設定された抵当権を消すことです。

抵当権とは、金融機関が住宅ローンを組んで融資をする際に万が一お金が回収できなかった場合、担保として不動産を確保しておくことを指します。

抵当権が設定されると、不動産登記簿謄本に債務者や抵当権者、期日や金額が記載されます。

住宅ローンを払い終われば抵当権はなくなりますが、お金を借りていた金融機関が不動産登記簿謄本から消してくれるわけではないため、自分で抹消するか司法書士に依頼して抹消してもらう必要があります。

抵当権抹消手続きの方法と流れは、こちらの記事で解説しています。

売却代金でローンを返済する場合

住宅ローンが残っていても、売却代金で住宅ローンを返済できれば抵当権を抹消することができます。

住宅ローン返済中の不動産の売買契約では、契約締結時に所有権が移転するのではなく、契約後の決済日以降に所有権が移転する合意をします。

決済日には、受け取った売却代金でローンの返済を行うと同時に、買主へ物件を引き渡し、抵当権抹消登記と所有権移転登記を行います。

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売却代金で住宅ローンを完済できれば、抵当権が抹消された状態で買主に所有権が移転することになるため、問題なく売却ができます。

売却代金でローンを返済できない場合の対処法

売却価格がローン残高を下回り返済できない場合は「オーバーローン」と呼ばれ、原則的に売却はできませんが、売却できる可能性はあります。

対処法は以下のとおりです。

不足分を自己資金で用意
売却価格とローン残高の差額を自己資金で用意することが可能であれば、抵当権を抹消することができ、問題なく不動産の売却ができます。
不足分の借入
売却価格とローンの差額全額を用意できない場合、家族や友人から借りることができれば、売却が可能になります。
金融機関からは、住宅ローンが残っている状態で融資を申し込んでも、審査に通らないことが多いでしょう。金融機関から借入ができても、高い金利を支払うことになるのでおすすめではありません

瑕疵担保責任を知っておく

瑕疵担保責任は、不動産が何かの不具合や瑕疵があった際に、売主側が責任を持って、担保する責任のことです。

瑕疵担保の期間は、売主が不動産会社と個人によって、担保する期間が異なります。売主は不動産会社の場合、宅地建物取引業法により瑕疵担保責任の期間は引渡しから最低でも2年間設けることが定められています。

売主が個人の場合、基本的に買主との交渉によって決められます。通常は1ヶ月~3ヶ月の期間を設けられることが多いです

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「瑕疵」は物理的な損害などに限らず、法律的な瑕疵(再建築不可など)・心理的な瑕疵(事故物件など)・環境的な瑕疵(ゴミ処理場など)も含まれます。

マンション売却に適切なタイミング

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マンション売却のタイミングや時期は、いつ頃がいいのでしょうか。下にピックアップしてみました。

売却にベストなタイミングとは?
  • 市況が上昇している
  • 引越しシーズンである2~3月
  • 築14年以下
  • 修繕直後

マンションの売買が活発になるかどうかは、売り出し月、築年数、景気などによって左右されます。

売却には、準備や手続きが必要になり、成約するまでに早くても3ヵ月はかかるのが一般的ですので、それを見越したタイミングで売りに出すことが大切です。 

マンション市況

マンション価格を左右するのは景気です。景気の上昇ととともに建材や人件費も上がり、物件の相場価格が影響を受け、価格が引き上げられやすくなります。

一般的に景気が良くなれば金利が上がり、マンション価格も高くなります。

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高値で売却できる可能性が高くなりますが、住み替えの場合などは、購入予定のマンションの価格も上がる場合があるとも言えます。
また、事前に住み替えの流れを理解しておくことも大切です。

売れやすい時期

売れやすい時期は、引っ越しシーズンの2~3月と年内の入居を考えた9月です。

特に、子供が入学、転入するのであれば、学年が変わるタイミングの3月までに購入したいと考えます。

3月より2~3カ月前に余裕をもってマンションを購入する人が多いでしょう。

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逆に4~8月は売れにくく、8月のお盆期間には、不動産会社や金融機関が休みになるので売却活動は進みません。8月は、マンションが売れにくいということを覚えておきましょう。

大規模修繕

マンションは築年数によって価値が大きく変わり、売り出すのは修繕直後がおすすめのタイミングです。

大規模修繕には、共有スペース、外壁塗装やベランダの防水のやり直し、築年数が古いマンションでは、給排水管工事やエレベーターの交換、インターホンの交換など様々なものがあります。

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築年数が古くても「100年マンション」を目指し、メンテナンス強化を行っているマンションは人気が高いです。

築14年が売り時の理由

マンションの大規模修繕は、築何年後と決められているわけではありません。マンションの劣化の度合いは、個々の建物の構造、立地条件、管理の状態、自然災害などによって違ってくるからです。

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目安として、大規模修繕工事は、12年程度の周期で考えられることが多いようです。

今、住んでいるマンションが築10~13年くらいのマンションであれば、大規模改修が行われているかどうかを確認しておきましょう。

「〇〇〇〇年大規模修繕工事済み」と書かれたチラシを見かけることがありますが、大規模修繕工事が終了していると、買主に対して大きなアピールになります。

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外壁塗装後は、印象がかなり改善されて写真写りもよくなるため、売却のチャンスだと言えるでしょう。

他にマンションの売り時はこちらの記事を詳しく解説しています。

売れない場合には「買取」も視野にいれる

マンションが売れない期間が長くなってきた場合は「買取」という方法があります。

買取というのは、買主が一般人ではなく、法人や不動産会社です。

すぐに買い取ってもらうことができるので、マンションをすぐに現金がすることができます。

マンションの高く買取のコツや注意点は、こちらの記事をご覧ください。

「買取」だと売買価格は下がる

買取は基本的に居住用などを目的とした個人ではなく、投資や転売などが目的の不動産会社や法人が買い受けるため、買取価格は市場価格より7~8割程度の価格になります。

早く現金化できる反面、査定価格や、一般売買価格がそのまま売買金額になることは少ないです。

そのため、「安く売れてもいいからとにかく早く売りたい!」という人でない限りは、おすすめできません。

売却保証(買取保証)をつけると安心

大手不動産会社に多いですが、マンションを売却する依頼を出した不動産会社が、一定期間内に売却契約の成立まで至らなかった際、事前に決めていた買取金額でマンションを不動産会社が購入してくれるシステムです。

この保証を付けることにより、マンションの価値が下がる前にマンションを売りに出すことや、安定した値段で不動産会社が買い取ってくれるので、売主としては安心できます。

買取保証の仕組と注意点は、こちらの記事で詳しく解説します。

\東京不動産特化!/

マンション売却に関わる費用

所有するマンションを売却する際に、売買金額をそのまま手に入れるわけではありません。

売却するマンションの金額や状況などにより、様々な費用が発生します。

実際にマンション売却に生じる費用は、主に下記の4つに分けられています。

仲介手数料 売却金額の3%+6万円+消費税
諸税金 売却金額の5%~8%
※後で詳しく説明します。
抵当権抹消費用 1万~2万円(司法書士による)
※抵当権なければ必要なし。
その他 測量費用、公図費用など、場合により、発生する事がある。

仲介手数料

売買価格税込が200万円以下 取引額の5%
売買価格税込が201万円以上400万円以下 取引額の4%+2万円
売買価格税込が401万円以上 取引額の3%+6万円

不動産会社の仲介手数料は、法定で最大売却金額の3%+6万円+消費税を頂くことが可能です。

仲介手数料はあくまでも最大のため、交渉により下げることは可能です。

しかし、不動産会社にとって、利益が高い物件は優先的に対応するため、下げすぎると宣伝の優先順位は下げられる可能性があります。

不動産売却の仲介手数料について、こちらの記事で詳しく解説しています。

不動産会社に通さない方法ある?

営利目的でなければ、不動産会社に通さなくて、自分で自分のマンションを売却することは可能です。

メリットとしては仲介手数料は無料という反面、契約書不備やトラブル対応、瑕疵担保責任など、様々な問題点が発生するため、あまりおすすめしません。

諸税金

マンション売却の税金は、利益が出さなくても、一部の税金が発生します。

また、売却によって得た利益は、収入として見なされるため、税金を支払う義務があります。

確定申告や納税をする必要があるため、税金についてしっかり把握しておきましょう。

マンションを売却の際に発生する税金は、以下の5つがあります。

1.登録免許税

登録免許税は、物件の所有者が変わるなど、不動産の登記に変更があるときに登録にかかる税金です。

法律では、売買の際は売主と買主の間で連帯して納税義務を負うとしていて、慣例として「所有権移転や抵当権設定時の登記費用」を買主が、「ローン残債がある際の抵当権抹消登記費用」を売主が納めることになっています。

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税額は1物件につき1,000円、土地だけで1,000円ですが、マンションの場合は、土地と建物のセットとなるため2,000円の支払いが必要です。

2.収入印紙税

契約金額 本則税率 軽減税率
10万円超 50万円以下 400円 200円
50万円超 100万円以下 1,000円 500円
100万円超 500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超 1,000万円以下 10,000円 5,000円
1,000万円超 5,000万円以下 20,000円 10,000円
5,000万円超 1億円以下 60,000円 30,000円
1億円超 5億円以下 10万円 60,000円

売買契約時に貼付する収入印紙の税金です。

収入印紙を購入して契約書等に貼付することで間接的に納税しているということになり、売主と買主で1通ずつ契約書を作成する場合は2枚、どちらから原本を所有してもう一方がコピーを保有する場合は1枚というのが慣例で、契約金額によって値段が異ります。

3.譲渡所得税

マンションの売却で得た利益に対してかかる税金です。

マンションが購入時より高い価格で売却できた場合は、売買にかかった必要経費などを差し引いた利益に対して、確定申告にて所得税を納税する必要があります。

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マンション売却による所得税は「譲渡所得税」「住民税」「復興特別税」、3つの種類の税金が含まれています。場合によって14.21%~39.63%を納める必要があります。後に詳しく説明します。

4.住民税

譲渡所得税と同じ、マンション売却によって利益を得た場合、所得税の確定申告をしていれば合わせて納税することが可能。

5.復興特別税

東日本大震災の復興財源を確保するための税金。所得税額に税率2.1%を課して納税します。

マンション売却による所得税
短期譲渡所得
(所有期間5年以下)
39.63%(所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%)
長期譲渡所得
(所有期間5年超)
20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)
長期譲渡所得
(所有期間が10年超のマイホームの軽減税率の特例)
譲渡所得の6,000万円以下の部分14.21%(所得税10%+復興特別所得税0.21%+住民税4%)
譲渡所得の6,000万円超の部分20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)
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譲渡所得税を計算するための譲渡所得は、「譲渡所得=売却金額-購入費用-譲渡費用(仲介手数料、印紙税など)」で算出することができます。また、売却益が出なかった場合は確定申告の必要はありません。

抵当権抹消費用

マンションのローンが残っている場合、マンションを売却した後に、抵当権の抹消手続が発生します。

一般的に司法書士にお願いする事が多いです

その他の費用

ローンが残っている場合は繰上返済をするため、その手数料が必要です。

売る前にリフォームやハウスクリーニングを行う場合は、それらの費用も必要となるなど、場合によりかかる諸費用はさまざまです。

また、マンションが古い場合、後に紹介するマンション売却必要書類が揃わない可能性があります。

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その場合、平面図など売却時に使う書類は、建築士に依頼し、再度作成していただくことになります。

マンション売却時の税金を抑えるために

マンション売却時にかかるお金は少なくありません。削減できる費用は削減しましょう。

こちらは売却に発生する費用を抑える方法を紹介します。

売却利益が発生した場合

マンションを売却後利益が発生した場合、必ずも所得税を納めることが必要ではありません。一定の条件を満たせば、最大3,000万円の特別控除を受けることができます。

売却損が発生した場合

住宅ローンが残っているマイホームを住宅ローンの残高を下回る価額で売却して損失(譲渡損失)が生じたときは、必ず確定申告をして「マイホーム売却で損失が出た場合の特別控除(損益通算・繰越控除特例)」の適用を受けましょう。

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これらの特例の適用を受けると、マンションを売却した年を含めて4年間、所得税が全額または一部戻ってくるという税金還付が受けられます。

ただし、繰越控除が適用できない場合がありますので、事前に確認しておくようにしましょう。

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プロが経験したマンション売却の失敗例

マンション売却で事前に身に付けるべき知識や、注意点を抑えたあとは、必ず多くの「売却事例」を知るようにしましょう。

個性的なリフォームをしてしまった

同じ建物内で、売却がかぶってしまった。特に同じ間取りの物件で売却がかぶってしまうと、比較されてしまうため階数や向きによっては売却が不利になってしまう。

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将来的に売却をする予定があるのであれば、マンションのリフォーム(特に大幅に間取りを変えたり、水回りをガラスの壁でまとめてしまうなど)をする時に、あまり個性的になりすぎないように気をつけましょう。
個性を出したいときは、壁紙やインテリア、家具などで容易に変更できます。

同じマンション内で売却時期が被った

同じ建物内で、売却がかぶってしまった。特に同じ間取りの物件で売却がかぶってしまうと、比較されてしまうため階数や向きによっては売却が不利になってしまう。

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階数や方角で対抗物件に負けている場合、早く売りたいのならば思い切って早めに値下げをして価格で勝負しましょう。
どうしても値下げをしたくない場合は、室内の演出にさらにこだわるか、対抗物件が売れてから本格的に売却活動を開始するなどの工夫が必要です。