リースバックはどんな仕組み？家を売却しても住み続けることができる？

家に住み続けながらも家を売却することができる「リースバック」という仕組みをご存知でしょうか。

急にまとまった現金が必要になったけれど、家を手放したくないという方におすすめしたい不動産活用方法のひとつです。

今回は、そんなリースバックのメリット・デメリットをご紹介。

さらに、似ている仕組みとして、家に住みながら資金調達できる「リバースモーゲージ」について、違いをお伝えします。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
　日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

リースバックとは？仕組みを分かりやすく解説！

目まぐるしく変わる世の中、いつ何がおきるかわかりませんね。

夢のマイホームを購入したけれど、突然まとまったお金が必要になってしまい、ローン返済が難しくなってしまうことも考えられます。

リースバックは、家を売却しても継続して住み続けていくことのできる不動産活用のひとつです。

気になるその仕組みを詳しく解説します。

売却後も住める！リースバックとは

正式名称は「セル&リースバック」といい、不動産を売却してまとまった金額を得ることができ、さらに、売却した不動産に家賃を支払いながら住み続けていくことのできる不動産活用の方法です。

家を売却しても引越しをする必要がなく、後々に家を買い戻すことも可能とあって、まとまった売却資金を得られる資金調達方法として近年、注目が高まっています。

不動産売却に関する基本知識と流れなどは、下記の記事で詳しく紹介しています。

リースバックの流れ

それではリースバックを利用するにはどのようにすれば良いのでしょうか。

利用を検討している方にとっては気になるポイントですね。

ここではリースバックの利用の流れをご説明します。ぜひチェックしてくださいね。

不動産会社選びと査定見積もり

まずはリースバックを対応してくれる不動産会社を探し、いくらで売却ができるのか査定をしてもらいます。

ここが一番大事なポイントと言っても過言ではありません。

リースバック契約に慣れていない会社も多く存在していますので、なるべくリースバックの実績がある不動産会社を選ぶようにしましょう。

また、査定依頼は一社だけではなく、複数の不動産会社に依頼するようにしてください。

リースバック契約を結ぶ

信頼できる不動産会社が決まったら、リースバック契約を結びます。

後々のトラブルを回避するためにも、契約書面の内容はしっかりと確認をしましょう。

リースバックの契約は売却だけではなく、それ以降は賃貸として住み続けていく契約も必要です。

さらに、後々は再度買い戻しを検討しているのであれば、金額がどのようになるのかなども必要な確認事項ですね。

売却額の受け取り

無事に契約を結べたら、売却額を受け取ることができます。

不動産会社への問い合わせからスムーズに進めることができた場合、１ヶ月ほどで売却できるでしょう。

通常の不動産売却に比べると、現金化が早いのがリースバックの特徴です。

賃料の支払いスタート

通常の不動産売却と異なり、家の引き渡しをする必要がありません。

契約通りの賃料を支払うことで、引っ越すことなく同じ家に住むことができます。

リースバックのメリットとは

家を売却することで、まとまった資金を手に入れることができるリースバック。

そのメリットを詳しくご紹介します。

賃借人が決まっているので買い手がつきやすい

通常の不動産売却の場合は、買い手を探したり、買い手との交渉や内見の対応などで時間を要してしまうケースも多くあります。

それに比べて、リースバックの契約は、継続して売主が賃貸として住み続けるため、買い手としても新たに借主を募集する必要がありません。

そのため、買い手が見つかりやすいのです。

迅速に現金化できる

リースバックの契約は、業者が見つかれば、迅速に売却手続きへと進むことができるため、売却額の受け取りまでが早いというメリットがあります。

不動産売却には早くても半年ほどは時間がかかりますが、リースバックの場合は、早くて１ヶ月で売却できるので、急にまとまった現金が必要な場合などに向いています。

売却後も住み慣れた家に住める

売却をしても、賃料を払うことで住み続けていくことができるのがリースバックの特長。

引越しをすることで子どもの学校を転校しなくてはいけなくなったり、通勤・通学に時間がかかるようになったりという心配がありません。

住み慣れた家を離れたくない方には大きなメリットですよね。

売却したことを周囲に知られる心配がない

売却後も住み続けられるので、家を売却したことを近隣の方にバレにくいというメリットがあります。

家を売却する理由はさまざま。

転勤やその他の事情により引っ越しが必要になった場合もありますが、ローン返済が厳しくなった場合もあります。

そのようなマイナスのイメージを持たれる心配もありません。

ローンや固定資産税の支払いがなくなる

売却するには、ローンを完済して、抵当権をはずす必要があります。

そのため、売却することでローン返済がなくなります。

また、家の所有権は、買い手に移行されますので、固定資産税の支払いの義務も買い手に移ることとなります。

今まで負担となっていた支出がなくなるのは、大きなメリットといえますね。

リースバックのデメリットとは

一見すると良いところばかりのようなリースバックの仕組みですが、もちろん、デメリットもあります。

デメリットもきちんと理解をした上で、リースバックの利用を検討するようにしたいですね。

賃貸借期間が決まっていることも

リースバック後も、できれば住み慣れた家に長く住み続けたいと思う方もいらっしゃるかもしれませんが、そうはいかないことも。

賃貸借の契約期間が決まっている場合が多いのです。

将来的に第三者への売却を目的に不動産を購入するという不動産会社が多いためです。

リースバックを検討しているのであれば、契約前に必ず契約期間を確認する必要があるといえますね。

また、売却した後に支払うことになる賃料は、通常の賃料の相場よりも高くなる場合が多いのもデメリット。

買い戻し金額が高くなる可能性

後々に家を買い戻すことができるのが、リースバックの特徴。

しかし、買い戻しにかかる費用は、売却時の価格よりも高くなる場合が多いです。

一時的に資金が必要なので売却するものの、いずれは再度家を買い戻したいという方は胸に留めておきましょう。

売却価格が相場よりも安くなる可能性

買い戻し時の購入金額だけでなく、売却する際の価格も相場よりも安くなる可能性が高いのがリースバックの大きなデメリット。

ケースバイケースなので一概には言えませんが、一般的な売却の相場と比較すると６０〜８０％ほどの価格になると言われています。

また、売却をするには、ローンを返済して抵当権を解除する必要があります。

つまり、売却価格がローン残高を上回る「アンダーローン」の状態でないと売却ができません。

リースバックのトラブル3事例

リースバックはきちんと仕組みを理解して活用すれば良い仕組みなのですが、一方で賃料負担などの価格面でデメリットも多いです。

よくあるトラブルの事例を3つご紹介します。

家賃を上げられる

家賃の値上げはないと契約時に約束をしたのにもかかわらず、買い手から賃料を値上げされたという事例があります。

もともと周辺相場よりも高い賃料を支払っているのに値上げされてしまっては月々の支出に大きなダメージになりますよね。

賃料に関しては契約書に明記するのはもちろん、「経済環境による賃料増額」などの特約の有無も確認することです。

勝手に売却される

リースバックで家を購入する不動産会社は、購入時の価格より高い金額で売却して利益を得たいと考えるもの。

いつの間にか売却して、貸主が変わってしまうという事例もあるのです。

それによって、賃料を値上げされる可能性もあり、最悪の場合には賃貸借契約の更新を断られてしまうということも。

そうならないためにも、リースバックの契約時には、勝手に売却されることのないように契約内容を確認しておかなくてはいけません。

買い戻しできずに結局家を出ることに

デメリットの項目でも記載した通り、買い戻しの際の購入価格は売却の価格よりも高く、周辺相場に比べても高いことが多いです。

それによって買い戻しできないというトラブルは起こりえます。

買い戻し価格が高くて買い戻しできず、さらに賃貸契約に期間が決まっていて、更新できない場合には出て行かざるを得ません。

将来的に買い戻すことを前提として契約をしていた場合にはとても辛い結果になってしまいます。

リースバックで得するケースとは

上の項目でリースバックのメリットとデメリットをご紹介しましたが、内容をまとめると、下記のような方におすすめだと言えます。

• すぐにまとまったお金が必要で、資金調達手段がない
• 引っ越しはさけたいけど資金調達が必要
• 売却したお金を新規事業に当てたい
• 老後などの資金を手元に残していたい

リバースモーゲージとの違いとは

リースバックに仕組みが似ているものとして、家に住みながら資金調達できる「リバースモーゲージ」があります。

この2つは、資金調達方法が似ているだけで性質の全く異なるものです。それではその違いを詳しくご紹介していきます。

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージは自宅を担保として、金融機関や自治体などから融資をしてもらう借入の仕組みです。

家を契約者が死亡した時に売却することで一括返済されます。

月々の返済は利息分のみで良いので、月々の支出負担を減らすことができます。

不動産の資産価格に応じて融資の上限が設定され、主に、一戸建て住宅や土地が担保の対象になります。

マンションなどは対象とならない場合があるので、金融機関などへの確認が必要です。

リースバックとの違い

大きな違いは、家の売却の時期です。

リースバックは契約した時点で売却して賃貸契約に切り替わるので、所有権は買い手に移行します。

一方、リバースモーゲージは家を担保にして借り入れを行う方法なので、その時点では所有権はそのまま残ります。

契約者の死亡時に売却され、その時点で売り手に所有権が移るのです。

また、リバースモーゲージは、年金精度の見直しなどによる老後の資金調達としての意味合いが強く、契約時に60歳以上であることなど年齢を制限している場合が多いです。

性質上、資金の活用方法にも制限があり、生活資金が主です。

リースバックで得た売却額には、活用方法の規定がありませんので、その点でも違いがあるといえますね。

まとめ

不動産売却は今後のライフプランを左右する大事な出来事。

家を売却してもなお住み続けていけるリースバックは、すぐにまとまったお金が必要などの場合に上手に活用したいものです。

一方で賃料が高くなるなどのデメリットもありますのでご注意を。

仕組みを理解して、今後のマネープランを経てながら活用を検討してみてください。