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土地の売却を考え始めたとき、多くの人が自分の土地にどれくらいの値段が付くかが気になるのではないでしょうか。
土地は世の中に全く同じものが存在しないため、「定価」という概念がありません。
土地の値段は、取引市場での需要と供給のバランスや、日本の経済状況、地域の開発など様々なことに影響されます。
定価がない土地の相場を調べる際には、公的に定められた評価額や過去の土地取引などを参考にします。この記事では、4つの代表的な土地の値段の調べ方をご紹介しています。
併せて、土地を売却する際の相談先や、不動産会社の選び方、土地の値段についての注意点などを解説します。
この記事の監修者
この記事の監修者プロフィール
台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。
土地の売却相場を知っておくことのメリット
土地の価格相場を知っておくことで、次のようなメリットが受けられます。
売却価格を決める時の目安になる
土地は公的機関によって決められる公示価格や固定資産税評価額などを除けば、決まった価格が常に設定されている訳ではありません。
また、公的機関が定めた価格も毎年見直されます。実際に土地を売る時は、もっと価格が変動しやすくなります。
欲しがる人が多く、高くなることもあれば、買いたい人との合意によって最初より安く売れることもあるからです。この時、目安となるのが一番最初に土地を売り出した時の売却価格です。
買い手の立場から考えると、売却価格が相場より安すぎると「何か問題があって安いのかもしれない」と思われることもあります。
かといって売却価格が相場より高すぎると「この土地は予算に合わない」と考える買い手が多くなります。
黄 威翔/宅地建物取引士 不動産売却を進める際、土地の価格相場はとても大切な「目安」です。相場に合う売却価格を提示することで、買い手の興味を引きやすくなります。
不動産会社の提示した価格が適正かを判断できる
不動産会社に仲介や買取を依頼した際、いくらで売れるか具体的に検討された査定額が、相場価格に対し高すぎたり、あるいは安すぎたり、同じだったりすることがあります。
相場より高すぎる場合、何らかの意図があって査定額が示されている可能性が高いです。
たとえば相場に比べて査定額が高すぎる場合、自社を選んでもらうために不動産会社がわざと高い価格を出している場合があります。
特に買取を依頼する場合、不動産会社が示す価格が買取額となるため、査定価格の根拠をきちんと説明してもらうだけでなく、自分でも相場が適正か判断できるように相場を知っておくことが大切です。
黄 威翔/宅地建物取引士 適切な価格を見極めるのは、正直難しいですが、怪しいのは「買い手がもういる」「絶対～」「（他社の悪口を言う）」などを言うケースです。
信頼できるのは、言うことの根拠をしっかりと提示してくれる担当者だと考えます。
行動計画が立てやすくなる
売却価格の相場を知ることで、具体的にどう行動すべきか計画が立てやすくなり、売却を前向きに考えられるようになります。
相場を知る過程で不動産売却の具体的な知識や、周辺の土地の売れ行きなど情報も集まるため、なぜ自分が土地を売ることに悩みを感じていたのか、疑問の明確化も可能です。
また売却価格によって不動産会社へ支払う仲介手数料や、利益が発生した場合の税金の額も変わります。
不動産売却は入ってくるお金だけではないため、相場を知っておくことで「費用はどのくらい用意しておけば安心か」など、支払うお金の予測もしやすくなるのです。
自分で土地売却相場を調べる方法
土地の売却を考えているとき、実際に売却活動に入る前に土地の相場を自分で把握しておくことが大切です。
不動産会社の査定額が適正かどうかを判断することができますし、さらに事前におおよその売却価格の目安がわかれば資金計画を立てやすくなります。
土地の値段は、自分でその相場を調べることが可能です。今回ご紹介する自分で土地の相場を調べる方法は、次の6つです。
- 固定資産税評価額
- 路線価
- 地価公示
- 取引価格
- 土地総合情報システム
- レインズマーケットインフォメーション
固定資産税評価額、路線価、地価公示は、公的な機関によって公表されている土地の評価額です。
取引価格は、過去に実際に土地取引が行われた価格を参考する方法です。それぞれの調べ方と特徴を確認していきましょう。
固定資産税評価額で調べる
土地やマンションなどの不動産を所有している人は、毎年固定資産税を納税しています。固定資産税を決める際に参考にする不動産の評価額を「固定資産税評価額」といいます。
固定資産税評価額は、市町村(東京23区は都)が個別に不動産を確認して決定する評価額です。土地の形や場所、道路とどのように面しているかなどが評価額に影響します。
固定資産税評価額は、土地の時価の7割を目安に設定されています。ですので、実際の土地の相場の目安は、次の計算式で把握することが可能です。
計算式：固定資産税評価額÷0.7
都心や人気住宅地や商業地の場合、「固定資産税評価額÷0.7」よりも高めの水準で取引されることもあります。
固定資産税評価額の調べ方は簡単です。毎年市町村(都)から送付される固定資産税納税通知書に添付されている「課税明細書」に記載があります。
なお、課税明細書には「固定資産税評価額」ではなく、土地の「価格」や「評価額」という名称で記載されていることがあります。
路線価で調べる
路線価とは、道路に面した宅地の1平方メートルあたりの価額です。
固定資産税評価額は固定資産税の計算のために市町村が定めているものでしたが、路線価は、相続税や贈与税の計算の際に使う土地評価額として国税庁が定めているものです。毎年1月1日時点の土地の評価が7月ごろに公表されます。
路線価は、相続税などの計算を行う基準としてだけではなく、実際の土地取引の際にも参考にされる評価額です。不動産会社が土地の査定を行うときも路線価を必ず参考にします。
最新の路線価を調べたい場合には、国税庁のホームページで簡単に確認することが可能です。メインページにて土地のある都道府県を選び、路線価図のページを呼び出して場所を絞って検索します。
路線価は、土地の時価の8割を目安に設定されていますので、土地の相場を調べたい場合には0.8で割って計算します。
計算式：路線価÷0.7
また、すべての土地に路線価が定められているわけではない点に注意が必要です。自分の土地に路線価が定められていない場合は、近くの土地の価格を参考にするか、固定資産税評価額など別の土地評価額を参考にしてください。
地価公示で調べる
地価公示は、適正に土地取引ができるよう「土地価格の目安」として国(国土交通省)が調査、公表している評価額です。
土地鑑定委員会が標準地を決定し、2名以上の土地鑑定士の評価をもとに評価額を決めています。
標準地は、全国に2万カ所以上設定されており、毎年同じ地点の土地価格を公表するため、土地の価格変動を把握することにも役立っています。
地価公示は、国土交通省の標準地・基準地検索システムより調べることが可能です。
固定資産税評価額や路線価のように計算をする必要がなく、そのままの価格を相場として参考にすることが可能ですが、場所によっては、評価額が公表されていない地域があります。
その場合は、近い地点の評価額を確認してください。
2019年より、土地鑑定士の鑑定評価書や、市場の特性や、将来予測なども見ることができるようになっています。
土地の売却のタイミングを見極めるのに便利な情報が増えていますので、ぜひ一度確認してみてください。
不動産取引価格で調べる
次にご紹介するのは不動産取引価格から調べる方法です。この方法は先の3つとは異なり、過去に行われた実際の土地取引を参考に相場を調べる方法となります。
自分の所有している土地に似た土地(近くにある、面積や形状が近い)が、過去にどれくらいの価格で取引されたかを調べれば、簡単に相場を把握することができますよね。
実は、過去の不動産取引価格は、インターネットで簡単に閲覧することが可能です。
国土交通省が提供している土地総合情報システムには、不動産の取引を行った人にとったアンケートに基づいて作成された取引価格が掲載されています。
土地の住所や地図から検索することができますので、自分の土地の住所を検索して、近くにあった取引を確認してみましょう。
なお、経済状況や2020年に行われる国際競技大会などの世界的イベントなどによって土地価格は変動するものです。古い情報ではなく、なるべく最近の情報を参考にしましょう。その際、1つの取引価格ではなく複数の取引を参考にすることができればベストです。
黄 威翔/宅地建物取引士 自分で調べる場合には全国地価マップを使うとよいです。全部見れますので、すべてチェックすることが重要です。
土地総合情報システムを利用する
土地総合情報システムとは、国土交通省が運営している実際の不動産の取引情報を閲覧できるサイトです。
周辺地域から土地の広さなど、条件を詳しくつけて調べられるため、実際に取引された土地の具体的な売却価格をそのまま参考にできます。
ポイントは、現時点の価格ではなく、あくまでも過去の事例に基づいているという点です。
調べる手間はほとんどかかりませんが、土地の売却数が少ない地域だと近年の土地の取引がない場合もあることは頭に入れておくと活用しやすくなります。
レインズマーケットインフォメーションを利用する
レインズマーケットインフォメーションとは、国土交通大臣が指定する不動産流通機構が運営するシステムです。
過去にあった実際の取引を検索して調べることができ、地域詳細だけでなく駅からの距離や土地に立つ物件の間取り、用途地域なども詳しく指定できるのが強みです。
一方で、土地のみを売る場合は、注意点が2つあります。
- マンションと戸建てに対応しているが、土地だけの結果は出ない
- 検索条件に該当する取引が直近1年に100件に満たない場合は結果が表示できない
古い家屋付きの土地などには向いていますが、土地だけの取引情報を調べたい時は土地総合情報システムの方がおすすめです。
土地を売却相場よりも高く売るコツ
財産でもある土地を「できる限り高く売りたい」「得する売り方が知りたい」と考える方も多いです。
得するための3つのポイントを解説します。
査定は複数の会社に依頼する
不動産会社に査定依頼をする時は、必ず複数の不動産会社の査定を受けましょう。
不動産会社によって得意分野やすでに抱えている顧客にも違いがあり、査定額に差が生じる場合があるためです。
また不動産会社ごとサービス内容も異なり、最終的に満足の行く売却ができるかどうかは会社によります。
高く売りたいのであれば、複数の不動産会社に査定依頼をし、比較することが大切です。
こちらでは、おすすめな一括査定サイトを紹介します。
HOME4U
出典:HOME4U
HOME4Uは、NTTの関連会社である株式会社NTTデータスマートソーシングが運営する老舗不動産売却査定サービスです。
全国の実績がある不動産会社と提携しているため、あなたの土地をより高く売ってくれる不動産会社を見つかりやすいです。
リビンマッチ
出典:リビンマッチ
リビンマッチの最も大きな特徴は、オンラインチャットで簡単査定できることです。
全国1700社の不動産会社と提携しているため、所有している土地の所在地に強い不動産会社が見つかります。
【PR】SUUMO（スーモ）
出典:SUUMO
SUUMO（スーモ）は株式会社リクルートが提供する仲介専門の不動産一括査定サービスです。
不動産業界大手であるSUUMOは数多くの不動産仲介会社と提携しており、実績ある不動産会社から複数の査定価格を比較できます。
最短60秒で終わるほど申し込み手続きも簡単なので、仲介を利用した不動産売却をしたい人におすすめです。
HOME’S（ホームズ）
HOME’S（ホームズ）はサービス利用者数が700万人を突破するほど人気のある不動産一括査定サイトです。
日本最大級の不動産・住宅情報サイトの運営経験から生まれた独自の審査基準に基づき、良質な不動産会社のみと提携しているのが魅力です。
各不動産会社ごとに「買取保証」や「女性スタッフが1/3以上」などの特徴も見やすいので、こだわって探したい人におすすめです。
上記4社以外にもおすすめな不動産一括査定サイトを比較したい方は、こちらの記事をぜひご覧ください。
不動産の一括査定サイトにはどのようなメリットがあるのか興味がある方も多いのではないでしょうか。この記事では不動産一括査定サイトの利点やサイトの選び方などを紹介しています。不動産売却をスムーズに進めたい方に必見の情報を詳しく解説します。
境界を確定させておく
土地を売却する際、売主は買主に対し、土地の広さを明確に示すことが必要です。
なぜかというと、土地の広さはその上に立つ建物や土地の価格などに大きく影響するからです。
この土地における境界は、どこからどこまでが自分の土地か、隣接する土地の所有者と合意したうえで決定されます。
しかし先祖代々受け継いできた土地や、親から相続した土地では境界がはっきり定まっていないこともよくあります。
境界が確定しないままに売ってしまうと、次のようなトラブルの原因になりかねません。
- 売った土地の一部に、隣接する土地が含まれていた
- 書類上の面積と実際の面積が異なり、損をしてしまった
- 正しい測量図がなく、売買契約書の特約に当たるとして白紙解約になった
- 契約を結んだ後で、隣家とトラブルになってしまった
こうしたトラブルを避け、土地を高くスムーズに売却するには、境界を確定したほうがお得になる場合が多くなります。
しかし、必ずしも境界確定が必要とは限りません。
たとえば広大な農地や山は測量の方が費用が掛かってしまうため、登記されている面積で売買されることもしばしばあります。
まずは法務局で土地に関する情報を全て集め、確定測量を行っているかどうか調査を行いましょう。
「確定測量図」を所有しているようであれば、全ての境界が確定していると分かるため、追加の調査は不要です。
黄 威翔/宅地建物取引士 もし確定測量図がないと分かった場合は、依頼する不動産会社に相談し、測量を行うべきか相談するのがおすすめです。
土地の売却が得意な不動産会社を見つける
不動産会社を探す場合は、土地の売却が得意な会社を見つけることで土地を高く売りやすくなります。
日本では、多くの不動産売買は大手の不動産会社によって行われています。
しかしマンションが得意な会社もあれば、移り住む人に向けて土地を売るのが得意な会社もあります。
土地の売却が得意な会社は、費用面だけでなく売主と買主双方にとって、スムーズで公平な売却を行うノウハウも蓄積されています。
たとえば先に述べた土地の境界では、隣家のブロック塀や屋根など所有物が境界を超えている場合もあります。
この時、土地売買のノウハウがある不動産会社なら、将来的なトラブルを見越した覚書を用意し、リスクを抑えてくれます。
土地の売却が得意な不動産会社を見つけることは、将来的に発生する費用やトラブルを回避することにも繋がるのです。
土地売却相場に関する注意点
土地の売却を検討しているのであれば、土地相場を把握するだけではなく、実際の土地の売却価格がどうやって決まるのかや、売却時に必要なコストや査定についても知っておくことが重要です。
ここでは、土地の値段を把握する際に併せて確認しておきたい注意点をまとめています。
相場だけでは値段は確定しない
相場を知っておくことは大切です。しかし、当たり前ですが土地の相場＝売却価格ではありません。
取引価格から土地の相場を調べた場合、近くの土地であっても、その大きさや立地などの特性によって、土地の値段は細かく変わります。
また、その地域の土地の流通量や需要などにも影響されることも忘れないようにしてください。
特に、買い替えの際に調べた相場を過信して資金計画を立ててしまうと、実際の売却価格が低くなってしまったときに、困ってしまうことがあります。
調べた相場価格は、あくまで目安として使うようにしましょう。
土地の売却目標額を決める
調べた相場や査定額を参考に、土地の希望売却価格を決めると思います。その際、併せて最低売却価格の目標も決めておくことをおすすめします。
これ以下の価格で売るのであれば所有している方がメリットがある、土地の価格変動を参考に仕切り直した方が良いというボーダーラインを決めておきましょう。
希望価格以上で売却できればベストですが、場合によってはなかなか売れず、売却価格の値切り交渉を受けることもあります。
このような場合、最低売却価格の目標額が決まっていると取引をするかしないかの判断がしやすくなります。
目標売却価格の判断が難しい場合には、仲介を依頼している不動産会社に相談してみましょう。
土地売却の必要費用
土地を売却する際、実は売主側でも様々なコストがかかります。売却活動に入る前に、かかる費用についても把握しておくことをおすすめします。
例えば、土地の測量費や不動産会社への仲介手数料、抵当権抹消の費用、各種税金などが売却にかかる代表的なコストです。
これらの費用はすべて合わせると数十万円以上のお金が必要になるケースも多いため、事前に調べて資金を準備しておくと安心です。
- 土地の測量費
- 仲介手数料
- 抵当権抹消の費用(登録免許税・司法書士報酬など)
- 住宅ローンの一括返済手数料
- 印紙税
- 譲渡所得税
下記の記事では、不動産売却時に必要な費用相場を紹介していますので、気になる方はぜひご参考にしてみてください。
戸建てや土地といった不動産を売却すると、売却代金だけを手にできる訳ではありません。売却に伴って税金や手数料などの費用がかかるため、あらかじめ把握しておくことが大切です。この記事では、不動産を売却する際にかかる費用について解説していきます。
土地を売却したい場合の主な相談先
土地を含めた不動産の売却は、手順が多い上に専門的な知識が必要な場面が多いため、自分だけで行うのは困難です。土地の売却をスムーズに進めるためには、適切に専門家の手を借りることが鍵となります。
土地売却の際に相談すべき専門家を目的別にご紹介します。
売却の一連の流れは不動産会社に相談
土地の売却時に、通常は、不動産仲介会社に一連のサポートを依頼します。不動産会社は、不動産の売却のプロです。どのような広告活動や売却活動をすれば土地が売れるかなどを熟知しています。
土地売却に関する一連の手順が全くわからなくとも、不動産会社が必要な手順を教えてくれたり、準備すべき書類などを指示してくれます。売却を進める上での基本的な相談は不動産会社に依頼すれば問題ありません。
売却したい土地の特性に合った不動産会社を選ぶことや、営業力の高い信頼できる担当者に出会えるかが納得できる土地売却への近道です。
良い不動産会社の選び方については、追ってご紹介していますので、確認してみてください。
事務的な手続きなどは司法書士に相談
司法書士は、法務局や裁判所に提出する重要書類の作成や登記手続きのプロです。土地を売却するときに、不動産会社と同様にお付き合いが発生する可能性が高い専門家です。
土地取引では、住宅ローン契約時に設定された抵当権の抹消や、売却する土地を新しい買主に名義変更をする際に司法書士の力を借りることになります。
これらの手続きは自分で行うこともできますが、多くの必要書類が必要な上に専門的な知識も必要なため、多くの手間を要します。不備があった場合には何度もやり直しが必要な点なども、普段仕事をしている人からすると負担になります。
そのため、多くの場合専門家である司法書士に手続きを依頼するケースがほとんどでしょう。
司法書士報酬は地域によって異なりますが1件あたり数万円からとなります。
売却時にかかる税金は税理士に相談
土地を売却した際に利益が出ると、その利益に対して税金がかかります。税金に関する問題は、税理士に相談します。
土地売却における利益(譲渡所得)には、所得税と住民税がかかります。
しかし、譲渡所得は土地取得時にかかった経費を差し引いたり控除などの活用により、一見利益が出ているように見えて実は利益が出ていないということが起こります。そのため、自分で納めるべき税金があるのか、ある場合はいくらなのかを把握するのは少々大変です。
このような場合、税理士に相談することで正確な利益や税金を知ることが可能になります。さらに翌年の確定申告の方法なども相談できるので、土地売却による税金周りのことがすべて解決できます。
また、多くの税理士は得意分野を持っている場合がほとんどですので、土地売却を得意としている税理士を選ぶようにすると良いでしょう。
不動産会社の選び方
土地取引を成功させるには、良い不動産会社とパートナーを組むことがとても大切です。
大きなお金が動く不動産取引は、不動産会社や担当者によって売却価格が数百万円単位で変わることや、売却期間が大きく変わることもあるからです。
ここでは、自分に合った良い不動産会社を選ぶ際のポイントを4つご紹介します。
不動産会社の実績に注目する
不動産会社を選ぶ際には、まずその不動産会社の実績に注目してみましょう。
不動産会社とひとくくりにいえども、その仕事は賃貸物件の紹介や売却、管理業など多岐にわたります。
土地の売却を進めるのであれば、「売却」を専門または得意とし、実績が多い不動産会社を選びます。
さらに、売却が得意な不動産会社であっても、マンションの売却実績が多い不動産会社や、都心が中心、逆に地元密着の不動産会社など、特徴があります。
実績を見て、土地売却の実績が多いこと、さらに自分の土地のあるエリアが得意な不動産会社を選ぶことができればベターです。実績があるということは、知識や経験値が多い上にそのエリアに多くの顧客を抱えている可能性も高いため、スムーズな売却が期待できます。
大手かそれ以外の不動産会社かどうか
不動産会社は、大きく分けて全国展開をしている大手と、地域密着の小規模な会社があります。それぞれに良さやメリットがあるため、自分の売却する土地に合わせた会社を選びましょう。
大手不動産会社は、全国に多くの顧客を抱えている点や、幅広いネットワークがある点が魅力です。また、会社によっては買い替え時の住宅ローンの優遇があるなどのメリットもあります。
一方で、地域密着の中小企業は、一定のエリアの販売に特化しているため、大手不動産会社よりもそのエリアでの売却に精通していることや、地元の優良顧客を多く抱えていることなどがメリットです。大手では扱わない、難しい土地の売却の相談にのってくれることもあります。
黄 威翔/宅地建物取引士 大手が良いのは、やはり「保証」です。万が一大きな不祥事が出た場合でも一定の賠償が見込めます。
あとは、安心感でしょうか。地域密着業者のよいところは、「専門性」です。その地域や地主さんとのつながりも多いです。
また、大手になかなか敵わない分、営業努力をしているところが多いです。
依頼者への対応を確認する
売却が完了するまでの数カ月以上の間、不動産会社と二人三脚で売却活動を進めていくことになります。信頼できる不動産会社に依頼することは、売却活動を行う際のもっとも大切なポイントです。
良い不動産会社かどうかは、相談時の対応からも判断することができます。知識が深いかどうかに加え、売却に関しての説明の分かりやすさや、依頼者への配慮などがあるかをチェックしてください。
強引に囲い込もうとしてくる不動産会社は、依頼者ではなく自社の利益を優先している可能性が高いので避けたほうが無難です。
また、スタッフの身なりや会社内の雰囲気からも判断することができます。スタッフの態度が悪く身だしなみが整っていない会社や、掃除が行き届いていない会社は、買主側や他の不動産会社からの印象も悪くなりがちです。このような会社は、不動産売却の仲介に入ってもらうには相応しくない会社と判断できます。
黄 威翔/宅地建物取引士 良い担当者を見分けるポイントは宅建士資格を持っていることが最低ラインです。
あとは、気になることを質問してみて返ってくる返事や内容が信頼できるものかどうか。少しでも違和感があればやめておいたほうがよいです。
業界団体に加盟している
信頼できる不動産会社かどうか判断する際に、業界団体に加盟しているかどうかも一つの判断ポイントになります。
業界団体に加盟している不動産会社であれば、万が一トラブルがあった際に業界団体への相談ができるため安心です。
また、このような団体に入るためには審査に通る必要がありますので、業界団体に加盟している不動産会社は一定水準以上の優良企業だと判断することができます。
売却の前に土地の値段について把握しておこう
スムーズな土地取引をするため、売却活動を進める前に、土地の値段の相場を把握しておきましょう。
併せて、良い不動産仲介会社を選ぶことや、専門家に相談をすることも大切です。
ぜひこの記事でご紹介したポイントを参考にしてみてください。事前に十分な準備をして、土地の売却を成功させましょう。
