転勤や家族構成の変化など、住み替えを検討する理由は人によって様々です。
戸建てやマンションを所有していて住み替えをする場合、どのように売却を進めてよいのか悩んでいる人も多いのではないでしょうか。
不動産を売却する際には、売却代金のすべてを手にできる訳ではなく、売却に伴う税金や手数料などの費用がかかります。
場合によっては高額になるケースもあるため、どの費用がどのくらいかかるのか把握しておくことが大切です。
この記事では、不動産を売却する際にかかる費用の種類と相場について紹介していきます。
これから不動産の売却を検討している人は、この記事を読んでかかる費用の目安を把握しておきましょう。
この記事の監修者
台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。
この記事の監修者
保育士、営業事務の仕事を経てファイナンシャルプランナーに転身。それから13年間、独身・子育て世代・定年後と、幅広い層から相談をいただいています。特に、主婦FPとして「等身大の目線でのアドバイス」が好評です。 個別相談を主に、マネーセミナーも定期的に行っているほか、お金の専門家としてテレビ取材なども受けています。
不動産売却にかかる費用の内訳
不動産の売却でかかる費用には、多くの場合にかかる費用と場合によってはかかる費用の2種類があります。
ここでは、不動産を売却する際に、多くの場合にかかる費用の種類と相場について紹介していきます。
| 費用の種類 | 内容 | 相場 | |
|---|---|---|---|
| 仲介手数料 |
|
宅地建物取引業法によって上限（取引価格の3％+6万円）が定められている |
|
| 印紙税 |
売買契約書などの一部の文書に課せられる税金 |
売買契約書に記載された金額によって税額が異なる |
|
| 住宅ローンが完済していない場合に必要な費用 | 一括返済手数料 |
住宅ローンを完済する際にかかる手数料 |
金融機関によって異なる |
| 抵当権抹消登記の費用 |
抵当権を抹消するための手続きに課せられる税金 |
不動産1つにつき1,000円 |
|
| 司法書士費用 |
抵当権抹消登記を司法書士に依頼した際の報酬 |
10,000円程度 |
|
仲介手数料｜売却費用の中でも高額
不動産を売却する際には様々な費用がかかりますが、その中でも高額になるのが仲介手数料です。
仲介手数料とは不動産の売却を不動産会社に依頼し、売買契約が成立した時点で発生する成功報酬になります。
不動産の売却は個人で進めていくこともできますが、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。
仲介手数料は、不動産の売却活動や各種書類の作成をし、契約をまとめてくれた不動産会社に対して支払います。
仲介手数料は不動産会社が自由に設定できますが、宅地建物取引業法によって次のように上限が定められています。
このように仲介手数料は売却金額の区分ごとに上限が異なり、売却金額が1,000万円の場合は次のような金額になります。
- 200万円まで：10万円（200万円の5％）
- 200万円超400万円以下：8万円（200万円の4％）
- 400万円超1,000万円以下：18万円（600万円の３％）
これらの金額を合計すると、売却金額が1,000万円の仲介手数料の上限は36万円です。
なお、売却金額が400万円を超える場合、次のような速算式で仲介手数料が算出できます。
- 仲介手数料＝売却金額×3％+6万円+消費税
上記と同じく売却金額が1,000万円と仮定して速算式に当てはめると次のようになります。
- 1,000万円×3%+6万円＝36万円
田舎にある空き家や土地などで売却価格が400万円に満たない場合、遠方で調査費用や交通費が必要となるにもかかわらず仲介手数料が非常に安くなってしまいます。
それを調整するため、そのような物件の場合は18万円の仲介手数料（400万円の売買時と同じ額）を請求できるようになりました。
印紙代｜契約書に貼り付け
不動産を売却する際には、印紙税がかかります。
印紙税とは、印紙税法によって定められた文書に対して課せられる税金のことです。
不動産の売買においては、売り手と買い手との間で売買契約書が交わされます。
この売買契約書が印紙税の対象となっており、売買契約書に必要な金額の印紙を貼付することで納付する仕組みです。
印紙税の税額は、次のように売買契約書に記載された金額によって異なります。
| 売買契約書に記載された売却金額 | 税額(通常) | 税額(軽減措置適用後) |
|---|---|---|
| 100万円超500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
平成26年4月1日から令和2年3月31日までに作成された文書に対しては、上記の通り軽減措置の対象となっています。(売買契約書に記載された金額が10万円を超える場合)
印紙税については、こちらの記事でも詳しく紹介しています。合わせて読んでみてください。
不動産売却費用｜住宅ローンが完済していない場合
住宅ローンが完済していない不動産を売却する場合、売却と同時にローンを完済しなければなりません。
この時に、次のような3つの費用がかかります。
住宅ローンの一括返済の手数料
住宅ローンを借り入れている金融機関によって異なりますが、住宅ローンを一括返済する場合に別途手数料がかかる場合があります。
主な金融機関と一括返済手数料は、次の通りです。
| 金融機関名 | 一括返済手数料 |
|---|---|
| 三井住友銀行 |
|
| みずほ銀行 |
|
| 三菱UFJ銀行 |
|
| フラット35 | 無料 |
このように各金融機関で一括返済手数料は異なり、インターネットバンキングを利用すると安く抑えられることがわかります。
抵当権抹消登記の費用
不動産の売却と同時に住宅ローンを完済する場合、抵当権を抹消する手続きが必要です。
この手続きには、不動産１つにつき1,000円の登録免許税が課税されます。
たとえば、土地と建物がある場合の登録免許税は、不動産が２つになるので2,000円です。
司法書士費用
住宅ローンの完済に伴い抵当権を抹消する場合、個人での手続きも可能です。
しかし、手間と時間がかかるので司法書士に依頼した方がよいでしょう。
司法書士に手続きを依頼する際には、報酬として1万円程度の支払いが必要です。
引越し費用｜季節により変化
見落としがちですが、これまでに居住していた不動産を売却する場合、新たな住まいへの引っ越し費用がかかります。
すでに新たな住まいを購入しているなら引っ越し費用は1回分で済みますが、新たな住まいの建築中に売却する場合は、仮住まいへの引っ越しがあるため2回分の引っ越し費用が必要です。
また、1年の中で3～4月は引っ越しシーズンで繁忙期にあたるため、通常期よりも料金が高くかかります。
このように通常期と繁忙期の引っ越し費用を比べると、2万円近く差があることがわかります。
不動産売買代金の他、必要な金額がおよそ全てお伝えできています。
意外に多いと感じられた方もいるかもしれませんが、これらは通常かかってくる費用です。特に手元に残る金額が気になる方は、しっかりと確認しておきましょう。
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高く売りたい方は訪問査定を選びましょう。
場合によってかかる不動産売却費用
不動産を売却する際には、必ずかかる費用と、場合によってかかる費用があります。
ここでは、場合によってはかかる費用を紹介していきます。
| 費用の種類 | 内容 | 相場 |
|---|---|---|
| 譲渡所得税 |
不動産を売却した際に出た利益に対して課せられる税金 |
売却益の金額や不動産の所有期間によって異なる |
| 測量費 | 隣接する土地との境界を明確化するための費用 |
|
| 解体費 | 建物を解体する際にかかる費用 | 木造30坪：120～150万円 |
| リフォーム費用・クリーニング費用 |
修繕が必要な場合や室内の清掃が必要な場合にかかる費用 |
|
譲渡所得税｜売却で利益が出ると発生
譲渡所得税は、不動産を売却した際に出た利益に対して課せられる税金のことです。
ただし、不動産を売却したからといって、必ずしも利益が出て譲渡所得税が課せられるとは限りません。
譲渡所得の計算方法
譲渡所得税は、取得費や譲渡費用を差し引いても利益が出た場合に発生します。
取得費や譲渡費用の詳細は、次の通りです。
- 取得費：売却した不動産を購入した際の購入金額や購入のためにかかった費用（仲介手数料など）
- 譲渡費用：不動産を売却する際にかかった費用（仲介手数料、測量費、解体費など）
譲渡所得税の計算方法はまず課税対象となる「課税譲渡所得」を算出します。
- 課税譲渡所得＝譲渡価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除
譲渡所得税は所有していた期間で税率が異なる
譲渡所得税のベースとなる課税譲渡所得を算出したら、次に税率を乗じて譲渡所得税を算出します。
譲渡所得税には所得税と住民税が含まれており、税率は次のように不動産の所有年数に応じて区分されています。
- 短期譲渡所得：所有期間5年以下
- 長期譲渡所得：所有期間5年超
次の表では、短期譲渡所得と長期譲渡所得それぞれの税率を示しています。
| 区分 | 所得税 | 住民税 | 合計税率 |
|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 30.63% | 9％ | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 15.315% | 5％ | 20.315% |
この表をみると、不動産の所有期間が短い短期譲渡所得の方が税率が高いことがわかります。
なお、所得税には復興特別所得税2.1%が上乗せされています。
譲渡所得が発生したら特例を確認する
不動産を売却して利益が出た場合、その利益に対して譲渡所得税が課せられます。
課税譲渡所得の金額にもよりますが、短期譲渡所得だと税率が39.63%と高いです。
しかし、マイホームを売却した場合には次のような特例が利用できます。
- 3,000万円の特別控除の特例
- 軽減税率の特例
- 買換えの特例
譲渡所得税に関する特例や減税措置の条件などは国税庁のホームページなどに詳しく掲載されています。
困ったときは、お近くの税務署に行って質問などされるといいと思います。
測量費｜土地の面積を正確に測る場合
不動産を売却する際には、隣地との境界を確定し、土地の面積を正確に測るための測量を行わなけらばならない場合があります。
なぜなら、売却する土地と隣接する土地との境界が曖昧だと、後々トラブルになる場合があるからです。
土地の測量方法は、主に現況測量と確定測量があります。
- 現況測量：土地の状況を反映させるために寸法や面積、高さなどを測る
- 確定測量：公的な資料を基に土地の境界をすべて確定させる
確定測量の場合、関係各所や隣接する土地の所有者の立ち合いが必要です。
それぞれの土地の測量にかかる費用の相場は次の通りです。
| 方法 | 相場 |
|---|---|
| 現況測量 | 35～45万円 |
| 確定測量 | 60～80万円 |
解体費｜住宅を壊して売却する場合
築年数が古い建物が建った土地の売却を検討している場合、建物を解体して更地にした方が買い手がつきやすいといわれています。
しかし、建物を解体するには解体費が必要です。
解体費は建物の構造や面積によって異なり、一般的な住宅の面積である30坪の建物を解体する場合の費用は次の通りです。
| 建物の構造 | 相場 |
|---|---|
| 木造 | 120～150万円 |
| 軽量鉄骨造 | 180～210万円 |
| 鉄筋コンクリート造 | 210～240万円 |
このように、解体費は木造の戸建てでも100万円以上かかります。
そのため、建物を解体するかどうか悩んでいる場合は不、動産会社などに相談しながら売り方を決めることをおすすめします。
古い建物の場合、解体して更地にする方が売れやすいのは事実です。
しかし、その土地が再建築不可の場合、建物を取り壊してしまうと、新しく建てることができないので注意が必要です。
再建築や増改築ができなくても、リフォームなら可能な場合がありますので、売却を依頼する不動産会社に相談してみるとよいでしょう。
リフォームやハウスクリーニング費用
不動産を売却する際には、建物の状態によってはリフォームやハウスクリーニングに費用がかかる場合があります。
ただし、基本的にはこれらの費用は必要ないケースがほとんどです。
なぜなら、リフォームやハウスクリーニングは、購入後に買い手が自分好みに合わせて行うことが多いからです。
リフォームやハウスクリーニングが必要な場合、相場は次の通りです。
| リフォーム | 場所 | 相場 |
|---|---|---|
| キッチン | 10～30万円程度 | |
| トイレ | 10～20万円程度 | |
| 洗面所 | 20万円程度 | |
| 浴室 | 50～150万円程度 |
リフォームの場合は、修繕が必要な場所によって相場が異なります。
| ハウスクリーニング | 間取り | 相場 |
|---|---|---|
| 2DK、2LDK | 3～7万円程度 | |
| 3DK、3LDK | 5～8万5,000円程度 |
ハウスクリーニングの場合は間取りによって相場が異なり、部屋の数が増えるほど高くなります。
それぞれ単独、もしくは複数かかる場合があります。
相場はおおよその金額です。特に測量や解体については、不動産の規模や特性により大きく膨れ上がることもありますので、注意が必要です。
不動産売却にかかる費用に関する3つの注意点
不動産を売却する際には様々な費用がかかり、場合によっては測量費や解体費などが必要になります。
これらの費用に対しては、ここで紹介する3つの点に注意しましょう。
仲介手数料は無理に値引きしない
不動産の売却を不動産会社に依頼した場合、売買契約が成立した時点で仲介手数料の支払い義務が発生します。
「不動産売却にかかる費用とは」の「売却費用の中でも高額になる「仲介手数料」」で先ほど紹介したように、仲介手数料は宅地建物取引業法によって上限が定められています。
取引価格によっては高額になる場合がある仲介手数料ですが、不動産会社に無理に値引き交渉することはおすすめしません。
なぜなら、仲介手数料が減るということは、不動産会社の利益がそのまま目減りすることになるからです。
不動産の売却を積極的、かつスムーズに進めていくためには、不動産会社の力が必要だといえるでしょう。
そのため、不動産会社によい仕事をしてもらうためにはしっかりと仲介手数料を支払った方がよいといえます。
仲介手数料を安く抑えたいのなら、最初から仲介手数料を無料や安さを売りにしている不動産会社を選ぶとよいでしょう。
特例が利用できるのは利益が出た時だけではない
「かかる場合のある不動産売却費用」の「売却で利益が出るとかかる「譲渡所得税」」で紹介したように、譲渡所得税が発生したら利用できる特例がいくつかあります。
しかし、特例が利用できるのは売却益が出た時だけではありません。
不動産を売却して損失が出た場合にも、損益通算や繰越控除の特例が利用できます。
これらの特例を受けると、源泉徴収額の還元を受けられます。
特例を受けるためには不動産を売却した翌年に確定申告する必要がありますので忘れないようにしましょう。
売却後も瑕疵(かし)担保責任がある
売り手には、不動産の売却後も瑕疵(かし)担保責任があります。
瑕疵担保責任とは、売買の時点では明らかになっていない欠陥が、物件の引き渡し後に見つかった場合に売り手が負う責任のことです。
たとえば、売却前に発見できなかった雨漏りやシロアリ被害といった瑕疵が引き渡し後に見つかると、売主は修繕費用などを支払わなければならない場合があります。
民法上の瑕疵担保責任は、買い手が瑕疵を知った時から1年間と定められています。
ただし、売買契約の特約として、瑕疵担保責任の期間を3ヶ月などに設定することもできます。
仲介手数料は確かに気持ちよく満額払うことで結果として最大のサービスを受けることが出来ます。
瑕疵担保責任を問われないためには、売却時にデメリットをしっかりと買主に伝えておくことです。
仲介業者が物件調査報告書という書式を持っていますので、それに記載し重要事項説明書説明時に併せてしっかりと説明をしてもらっておきましょう。
どこが実際に売却できる最高額かを事前に見極めることです。
すぐに売れた場合「安すぎたかな」と後悔することは実は業者でもあります。
最も高く売ることよりも、自分が納得して売れるよう準備することが、結果として高額で売却することに繋がります。
現在の家を売却してもローンが完済できなければ、新しく購入する家のローンと合わせて住み替えローンを組むことになります。
住み替えローンは取り扱っている金融機関が少ないことや、金利も通常の住宅ローンより割高です。
年収の制限もあり、今までの返済で直近で遅延がないなどいろいろな条件があります。
きっちりとライフプランを立てて、長い目で返済可能な金額なのか冷静に考える必要があります。
売却を始める前にかかる費用をチェックしておこう
今の住まいを売却して新たな住まいの購入を検討している場合、売却代金を購入資金に充てたいと考える人も多いでしょう。
しかし、戸建てやマンションといった不動産を売却する際には、税金や手数料などの様々な費用がかかります。
売却をスタートする前にどのくらいの費用がかかるかを把握し、特別控除などをうまく利用して後悔のない不動産の売却を目指しましょう。
不動産の売却には、実はたくさんの支出が伴って発生してきます。
税金等を含めると売却価格の何割かが支出として必要になってくることもあります。
後から知らなかったでは、自分が困ってしまします。前もってしっかりと把握しておき、後になって困らないようにしておきましょう。
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