不動産売買の仲介手数料の仕組みと計算式について解説

仲介手数料とは、不動産の売買や賃貸の仲介をした不動産会社に支払う手数料です。

この手数料は、取引額に応じた上限額の計算式が法律で定められています。

つまり、計算式を把握しておけば、実際に依頼する際の資金の参考になるほか、違法な業者に気付くことができるというわけです。

今回は、不動産売買における仲介手数料の概要・計算式を中心に解説します。

なお、後半では契約解除時の手数料や、値引き交渉に関連した疑問にも回答しています。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

黄 威翔/宅地建物取引士

台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。

地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
 日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

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不動産売買における仲介手数料とは

不動産売買における仲介手数料の概要と、関連する媒介契約・支払いのタイミングについて解説します。

仲介する、または、してくれる不動産会社へ支払う手数料

不動産売買の取引をする際、自ら買主または売主を探し出すのは困難です。

また、探し出せたとしても、個人間で契約をまとめるのは難しい面があり、トラブルも起こりやすくなります。

そこで、多くの場合は不動産会社に仲介を依頼することになります。

そして、不動産会社が探し出した相手と成約した際に、不動産会社へ支払う手数料が仲介手数料です。

契約の種類(タイプ)が違っても手数料は変わらない

契約の種類(タイプ)が違っても手数料は変わらない

不動産売買の契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

いずれの契約タイプであっても手数料の計算方法は変わりません。後述しますが、この計算式は法律で定められているからです。

3種の契約の違いは、以下の通りです。

  一般媒介契約(明示型、非明示型) 専任媒介契約 専属専任媒介契約
仲介依頼できる不動産会社の数 いくつでも可能(明示型では、他社へ重ねて依頼した場合の通知義務あり) 1社のみ 1社のみ
契約の有効期限 無期限(標準媒介契約約款では3か月) 3ヶ月以内 3ヶ月以内
売主が自ら探索した買主と契約 直接契約できる 直接契約できる 専属専任媒介を結んだ業者の仲介で契約することになる
指定流通機構への登録 法令上の義務なし(任意) 媒介契約締結の日から7日以内 媒介契約締結の日から5日以内
業務処理状況の報告義務 法令上の義務なし(任意) 2週間に1回以上報告 1週間に1回以上報告

仲介手数料において注目したいのは「他社への同時依頼」と「自分で取引相手を探す」の可否です。

一般媒介契約の場合、依頼した複数社の内の1社が取引相手をみつければ、その1社にだけ仲介手数料を支払うことになります。

また、自分で探し出して直接取引する場合には、手数料の支払いは発生しません。

しかし、専任媒介契約は自分で探した相手と直接取引した場合、費用償還請求されるケースがあります。

媒介業者の責めに帰さない事由での契約解除時は、約定報酬額以内で費用を請求できるとされているからです。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

一般媒介契約や専任媒介契約で自分で探してきた相手と直接取引をする場合、確かに仲介手数料はかかりませんが、契約書の作成や決済、引き渡しまですべて自分で行わなければならないので注意が必要です。

自分で探してきた相手であっても、手続きが大変な場合は、不動産会社に仲介を依頼する方がよいでしょう。

法律によって定められていること

仲介手数料の支払タイミングと上限額を算出する計算式は、「宅地建物取引業法(宅建業法)」という法律によって定められています。

支払いは売買契約成立時

宅建業法に基づくと、媒介契約は成功報酬型と解釈されており、仲介手数料の支払いが生じるのは、不動産会社が見つけた取引相手との成約時になります。

言い換えれば、不動産会社がどれだけ熱心に広告等の販売活動を行ってくれたとしても、成約に至らなければ手数料を支払う必要はない、ということです。

万が一、成約していないにも関わらず販売活動費を請求されることがあれば、基本的には断ることが可能です。

仲介手数料の上限額

仲介手数料は、取引額に対して手数料割合を乗じ、消費税を加算するという方法で算出します。

宅建業法が定めているのは、この手数料割合の上限です。

取引額200万円以下の部分の手数料割合は5%、200万円超から400万円以下の部分が4%、400万円以上の部分は3%を上限としています。

つまり、この上限割合で計算した額よりも高い手数料を提示されることがあれば、法令違反ということです。

ただし、依頼者が特別に依頼した、通常の販売活動以外の調査等があれば、その実費は別精算となります。

なお、あくまでも上限を定めたものであるため、手数料の額が低い分には構いません。

また、値引き対応を実施している業者もあります。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

仲介業者の中には、取引額にかかわらす、仲介手数料を一律の額にしているところもあります。

高額の取引の場合には、一律の手数料だと手数料をかなり抑えることができます。

契約時に確認しておきたいこと

媒介契約時に確認しておきたいことは、手数料の額と、その金額内で想定される販売活動の範囲です。

実売価格は取引成立までわかりませんが、見積額を基準に仲介の不動産会社へ支払う約定報酬が決まります。

その約定報酬内の販売活動として、どの程度の販売活動を予定しているかを確認しましょう。

契約書に明記するわけではありませんが、専任媒介契約・専任専売媒介契約の義務として報告される、販売活動の内容と照らし合わせることができるからです。

基本的に、次のような活動は、仲介手数料内に含まれる「通常の販売活動」の範囲内とみなされます。

  • 不動産会社が情報を共有する「レインズ(指定流通機構)」への登録
  • 一般の不動産ポータルサイトへの登録
  • 自社の顧客への物件紹介
  • 新聞等への折り込み広告
  • ポスティング
  • 住宅情報誌への掲載
  • 内見・オープンハウス

一方、次のような項目は仲介手数料とは別に、実費が請求される可能性があります。

  • 売主が指定した特別な広告宣伝費(大手新聞紙面への広告掲載等)
  • 売主が承諾した遠隔地への調査・交渉等の出張費
  • 低廉な空家を売却する場合の現地調査等の費用

しかし、このような実費が加算されるような活動は、必ず事前承諾を必要とします。

予め確認の連絡があり、承諾しない場合は請求できないため、知らぬ間に手数料が増加することはありません。

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仲介手数料を支払うタイミング

法律の上では、仲介手数料の支払いは取引の成約時です。

しかし、一般的には成約時に半額、物件の引き渡し時に半額の2回払いになっていることが多いです。

これは、成約と物件引渡しまでに時間差があるからです。

しかし、これは法律で定められたことではないため、成約時や引き渡し時に一括支払いをすることも可能です。契約時に確認しましょう。

仲介手数料の金額と計算式

仲介手数料の概要がわかったところで、次はその金額を決める計算式を解説します。

不動産売買時の仲介手数料上限額の計算方法

不動産売買の仲介手数料は、取引額に対して、法律が定める上限以下の手数料割合を乗じ、消費税を加算して算出します。

基本的な計算式

基本的な計算式は、取引額を「200万円以下の部分」「200万円超、400万円以下の部分」「400万円超の部分」に分けて計算し、金額を合算する方式です。

それぞれの計算式を表にまとめました。

取引額 計算式
200万円以下の部分 取引額×5%以内+消費税
200万円超、400万円以下の部分 取引額×4%以内+消費税
400万円超の部分 取引額×3%以内+消費税

これを、1,000万円の物件として、上限割合で計算してみましょう。

  • 200万円以下の部分:200万円×5%+消費税=10万円+消費税
  • 200万円超、400万円以下の部分:200万円×4%+消費税=80,000円+消費税
  • 400万円超の部分:600万円×3%+消費税=18万円+消費税

上記を合算すると、1,000万円の物件を売買した際の仲介手数料の上限は、36万円+消費税となります。

200万円を超える場合に使われる速算式

取引額が200万円超400万円以下の場合、「取引額×4%+20,000円+消費税」で速算できます。

これは、まず「200万円超、400万円以下の部分」の手数料割合4%で計算し、「200万円以下の部分」の手数料割合5%に満たない、1%分(200万円×1%=20,000円)を加算するという計算式です。

同様に、取引額が400万円を超える場合は、「取引額×3%+60,000円+消費税」で速算できます。これも、まず「400万円超えの部分」の手数料割合3%で計算します。

そこに、「200万円以下の部分」に満たない2%分の40,000円と、「200万円超、400万円以下の部分」に満たない1%の分の20,000円、合計60,000円を加算するという計算式です。

ためしに、基本的な計算式で例に挙げた1,000万円の物件で計算してみると、「1,000万円×3%+60,000円+消費税」で、36万円+消費税という正しい上限額になります。

手数料に関するその他の上限額

不動産売買における基本的な手数料は上記の通りですが、手数料が異なるケースがあります。

それは、特定の空家物件の売買です。また、賃貸契約の際の仲介手数料についても紹介します。

空き家の売買の場合

売買価格が400万円以下の低廉な空家については、仲介手数料の上限額に特例が設けられています。

この特例は、上限額に現地調査等で要した費用を加えても構わないというものです。

つまり、200万円以下の物件であれば「取引額×5%以内+現地調査費用等+消費税」、400万円以下であれば「取引額×4%+20,000円+現地調査費用等+消費税」となります。

ただし、現地調査等の費用を加えた場合でも、法定の仲介手数料と現地調査等の費用の合計が、「18万円+消費税」以内でなければなりません。丁度400万円の物件なら実費を加えても同額です。

賃貸の場合の上限額

賃貸の場合、不動産が受け取れる仲介手数料の上限額は、家賃の1ヶ月分までです。

そして、支払う側が貸主または借主のどちらになるかは、定められていません。

そのため、一方から1ヶ月分を受け取ることもあれば、貸主と借主の双方から0.5ヶ月分ずつ受け取ることもあります。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

賃貸の仲介手数料の説明は上述の通りなのですが、場合によっては借主から賃料の1ヶ月分の仲介手数料を受け取り、貸主が「広告料」または「事務手数料」として賃料の1ヶ月分(またはそれ以上)を受け取る不動産会社もあります。

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仲介手数料が半額や無料の仕組みとは

仲介手数料が半額や無料の仕組みとは

仲介手数料が半額といっている業者があります。

ここで注意してほしいのが、仲介業者が借主と貸主の両方の仲介を行った場合、原則、両方からそれぞれ家賃の0.5か月+消費税までしか請求できません。

そのため、「仲介手数料が半額!」といっている業者は、実はそもそも家賃の半額かもしれません。

さらに皆さんが損しているケースもあります。

今説明した通り、両手仲介をした場合、家賃の0.5か月分しか請求できませんが、宅地建物取引業法の例外で、支払う皆さんが承諾した場合、1か月分請求できる、とあります。

もしかしたら知らず知らずに、契約書に1か月分支払う旨のサインをして、家賃の半額を余計に支払っているかもしれません。

仲介手数料が無料という仕組みはいたってシンプルです。例えば

  • 大家さんが不動産会社に不動産を借り上げている場合
  • 賃貸物件が不動産会社名義である
  • 不動産会社が不動産を買い取る場合
  • 大家さんが仲介手数料を肩代わりしている
  • 広告費を大家さんから請求できる
  • これらの場合は仲介手数料が無料になる可能性があるので、ぜひ問い合わせてみましょう。

    仲介手数料は値引くことはできる?

    仲介手数料を値引くことは可能でしょうか?

    仲介手数料は不動産会社に対する報酬なので、値引くこと自体は違法ではありません。

    しかし、値引き交渉で不動産の状態を理由にすることはできません。

    不動産が古くても、立地が悪くても、仲介である不動産会社には特に関係ありません。

    そのため不動産の状態のいかんで仲介手数料を値引くことは難しいです。

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    仲介手数料の値引きはデメリットが大きい

    売買や賃貸で仲介手数料を値引く行為はおすすめしません。

    仲介手数料とは、不動産会社が皆さんのために一生懸命、買主や売主などを探してくれた対価です。

    そのため報酬を値引くことは、仲介をする不動産会社のモチベーションが下がってしまうことがあります。

    仮に交渉をするのであれば、高圧的にいくのではなく、「この不動産を購入したいけど、仲介手数料がもう少し安くなったらすぐに契約します!」など、不動産会社にもメリットがあるような言い方をしましょう。

    仲介手数料が値引きできる条件とは?

    仲介手数料が値引きできる条件とは?

    仲介手数料は値引きするべきではありませんが、状況にとっては値引きできる場合があります。

    あくまで交渉できる可能性という意味ですが、ぜひ参考にしてください。

    両手仲介の場合

    両手仲介とは、不動産会社が売主と買主の双方の仲介を行うことをいいます。

    不動産会社がどちらも探さないといけないので時間がかかってしまう可能性がありますが、無事売買契約を結べた際には、双方から仲介手数料を受け取ることができるため、2倍の報酬を得ることができます。

    そのため仲介手数料を値引くことができる可能性があります。

    専属専任媒介の場合

    売買契約を結ぶことができれば、必ず報酬をもらえる状況なら値引きできる可能性があります。

    必ず報酬がもらえる状態というのは「専属専任媒介契約」を結んだ場合です。

    媒介契約というのは3つあり、契約した不動産会社以外にも不動産会社と契約ができ、自分でも探すことができる通常の「媒介契約」、自分では探すことのできない「専任媒介契約」、そして最後に契約した不動産会社以外契約することができない「専属専任媒介契約」があります。

    こちらの契約をすることによって、ほかの不動産会社と契約できなくなるので、報酬がほかの不動産会社に流れる可能性がなります。

    不動産会社によっては値引きができる可能性があります。

    初めから仲介手数料が安い業者を選ぶ

    仲介手数料を値引く行為は少し勇気が必要です。

    あくまで相談という形で入るのが良いですが、初めから仲介手数料が安くなっている不動産会社を探すのがベストです。

    数は少ないと思いますが、探してみるのも考慮に入れてみましょう。

    売買に限りますが、不動産会社を探すのは自分の足で探すよりインターネットで探すほうが早いです。

    おすすめなのは一括査定サイトです。

    一括査定サイトは簡単な入力で複数の不動産会社に売買依頼を出すことができます。

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    仲介手数料よりほかの初期費用を減らす

    賃貸の場合、仲介手数料を安くするより、ほかの初期費用を減らすことも考えてみましょう、ほかの初期費用とは、敷金や礼金、家賃などです。

    最近では敷金や礼金がゼロの不動産や初月の家賃がかからないフリーレントの不動産も増えてきました。

    ほかにも身内が連帯保証人になってもらえるのであれば、保証会社が不要になるため、強制加入ではない不動産を探せば大きく初期費用を減らすことができます。

    仲介手数料に関するよくある疑問

    ここでは、契約解除した場合の仲介手数料と、手数料の値引き交渉に関する疑問について回答します。

    契約解除したい場合の手数料の支払い

    媒介契約を結んだものの、契約有効期限内で解除に至ることもあります。

    このときに気を付けたいのは、必ずしも「成約に至っていないので手数料は不要」になるわけではないということです。

    支払い不要で解除できるケース

    契約期間中の解除でも仲介手数料の支払いが免除されるケースは、次のようなものがあります。

    • 一般媒介契約で、なおかつ自分で取引相手を見つけて直接取引した場合
    • 買主の住宅ローン審査が通らなかった場合
    • 買い替え特約による白紙解除(買主が所有している物件が売れなかった場合の特約)
    • 自然災害等で引渡し前に物件が使用できない状態になった場合
    • 借地権物件の賃借権譲渡承諾書を取得できない場合
    • 不動産会社の詐欺や違反行為などがあった場合

    なお、自然災害等で引渡し前に物件が使用できない状態になった場合は解除になりますが、修繕で済む場合は別です。

    この場合、修繕の責任は売主にあり、契約解除とはならないため注意しましょう。

    支払いが必要なケース

    支払いが必要なケースは、基本的に依頼主都合・依頼主側の問題によって解除に至るケースです。

    • 依頼主の意思が変わったことによる契約解除
    • 依頼主側の何らかの契約違反があった場合
    • 反社会的勢力排除条項による解除
    • 売主側の過失による物件の滅失・毀損があった場合

    これらの事由による解除では、約定の手数料の一部または全額を支払う必要があります。

    別途費用が必要な場合がある

    不動産会社によって、手数料の要不要が異なるケースがあります。

    それは、手付金の放棄または倍額の償還で契約を解除する場合です。

    手付金にはいくつかの種類がありますが、不動産売買においては多くの場合で「解約手付」となっています。

    この解約手付は、買主であれば放棄、売主であれば倍額を償還することで契約の解除を可能にするものです。

    この手付金は、売買契約成立時に支払います。

    つまり、売買契約が成立している以上、仲介の不動産会社は仲介手数料を受け取る権利があるともいえます。

    その一方で、解約手付による契約の解除は、契約書で定められた権利でもあるため、売買契約が完了しているとはいえない節もあります。

    そのため、このような場合の手数料を受け取るか否かの判断は、不動産会社によって分かれています。

    媒介契約時に確認しておきましょう。

    手数料の値引きは可能か

    宅建業法で定められているのは、あくまでも手数料の上限割合なので、値引き交渉は可能です。

    また、最初から上限よりも低い割合で設定している不動産会社もあります。

    ただし、値引き交渉をする場合は、営業活動に力を入れてもらいにくくなる恐れがあることに注意しましょう。

    とくに、複数社が同じ物件を取り扱う一般媒介契約の場合は、値引きしても他社に取られる可能性があるため、あまり熱心な販売活動を期待できなくなります。

    なお、値引き交渉は必ず媒介契約の前に行いましょう。

    後からの交渉は、不動産会社や取引相手方に迷惑をかけることになり、トラブルにも発展しかねません。

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    不動産売却時は、仲介手数料に注目することも悪くはありませんが、最終的には収支を最大限プラスにすることが重要です。

    そのため、どれだけ高く売れるかを最重視しましょう。

    高く売れるかどうかは、不動産会社の質と手腕に関わってきます。

    より多くの見込み客を抱えており、誠実な対応で買主の信頼を獲得できる不動産会社に依頼することで、希望の価格で売れる可能性が高まります。

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    最初の契約時に手数料についてよく確認しておこう

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    媒介契約を結ぶ際は、不動産会社の説明を聞くだけでなく、契約書をよく読み、手数料を確認することが大切です。

    その際、適切な手数料が提示されているかどうか、計算式をもとに確かめましょう。

    なお、法外な手数料を提示されるようなら断るべきですが、物件によっては低廉な空家といった特例に該当するケースもあります。

    不明点はその場で尋ね、納得してから契約することをおすすめします。

    候補がみつからないときは一括査定サイトを活用し、より好条件かつ安心できる不動産会社に媒介を依頼しましょう。