戸建ての査定で見られるポイントは?高く売るコツを伝えます!

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戸建てを売却するには、最初に査定を受けて、戸建てがどの程度の金額で売却できそうかを調べることになります。

この記事では、戸建ての査定ではどのようなポイントを見られるのか、高い査定を受けるにはどのようなコツがあるのかを分かりやすく解説します。

戸建てを高く売るためのコツもお伝えしますので、これから戸建ての売却を検討している方は必見です。

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戸建て査定の基礎知識

戸建てを売却する際には、不動産会社などの専門業者による査定を受ける必要があります。

それでは、査定とは、戸建ての査定とはどのように行うのでしょうか。

「机上査定」と「訪問査定」の違いなど、戸建て査定に関する基本事項を解説します。

机上査定と訪問査定の違い

戸建ての査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があるので、それぞれの特徴を把握しておきましょう。

机上査定

「机上査定」とは、不動産会社が客観的な情報を元に、不動産の価値を見積もる査定方法です。

具体的には不動産の立地や面積、築年数、周辺環境などの情報をもとに、エリアの相場を加味して査定結果を出します。

簡単かつ迅速に査定をできる反面、現地の状況や不動産の状態を把握しきれないため、正確な査定結果を得られないケースもあります。

訪問査定

一方の「訪問査定」は、不動産会社が現地に赴き、不動産の状態を直接確認して査定する方法です。

具体的には、不動産の建物や土地の状態、周辺の環境、日当たりや風通しの良し悪し、修繕状況などを調査した上で査定価格を算出します。

机上査定より正確な査定結果を得ることができるものの、査定に必要な時間や手間がかかります。

時間をかけてでも戸建ての正確な査定額を知りたい方には訪問査定おすすめです。

査定価格は「期間内に売れる」価格

戸建ての査定価格は、その戸建てが市場に出回った場合に、期間内に売れると予想される価格のことを指します。

つまり、戸建てが売り出された場合に、その価格帯で買い手が見つかる可能性が高いと判断された価格です。

ただし、不動産市況や需要・供給のバランス、不動産の状態や立地条件などは時間の経過とともに変化するので、査定価格と実際の売却価格が異なる場合も多々あります。

査定価格はあくまでも目安であると考えてください。

査定結果が出るまでの期間

戸建ての査定結果が出るまでの期間は、査定業者によって異なります。

一般的には、訪問査定の日程が決まってから数日〜1週間程度で査定結果が出ることが多いです。

ただし、査定業者の業務状況や物件の権利状態などによって、査定結果が出るまでに時間がかかる場合もあります。

また、売却相場が大きく変動している時期によっても査定の回答が遅れる場合もあります。

査定は複数社へ依頼可能

戸建ての査定は複数社へ依頼できますし、実際に複数の業者に依頼して、査定額を比較することが重要です。

業者ごとに持っている知識や得意分野は異なるので同じ戸建て物件であっても、算出される査定額は異なります。

複数社から提示された査定額を比較することで、自分の物件の価値や売却にかかる費用を正確に把握できます。

査定価格は戸建ての価値と「勘」で決まる?

戸建ての査定価格は、戸建ての価値と担当者の勘で決まるわけではありません。

物件の立地条件や築年数・建物の状態・間取り・敷地面積など、多くの要素を考慮した上で、専門的な知識や経験を持った査定業者が査定額を提示します。

市場の需要・供給バランスや地域の不動産相場などの外部的要因にも影響されるため、同じ物件でも査定を依頼する時期によって査定額が異なることがあるのです。

また、査定業者によっては、物件の価値を正確に把握せずに適当な査定額を提示することがあるため、複数の業者に査定を依頼して査定額を比較した上で信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。

戸建て査定では何を見られる?【不動産編】

戸建ての査定では、さまざまな要素が評価されます。例えば、築年数や設備の状態、土地の広さや立地条件などです。

また、周辺環境や市場動向なども考慮され、最終的な査定額が決まります。ここでは、戸建て査定で評価される不動産の要素についてくわしく説明していきます。

築年数

戸建ての築年数は、建物の劣化度合いや老朽化の程度を示す指標となります。

古い建物ほど設備の老朽化や劣化が進行しており、査定額に悪影響を与える場合があります。

また、築年数が古い場合は、現行の建築基準法における耐震基準を満たしておらず、査定額が下がる可能性が高いです。

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建築費用

建築費用も、戸建ての資産価値を示す大きな指標の1つです。

建物の設計や構造、素材などによって費用が異なるため、建築費用が高いほど建物の価値が高いと判断されるケースがあります。

ただし建築費用は材料や人件費の一時的な高騰によって上がっているケースもあるので、一概に建築費用が高いといって、査定額も高くなるわけではありません。

建物の構造

建物の構造は、建物の安全性や耐久性を示す重要な指標です。

木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造など、構造によって耐震性や防火性が異なり、査定額に影響を与えます。

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外観

戸建ての外観も査定額に影響を与える要素です。外壁の汚れや色褪せ、屋根の状態、窓や玄関ドアの劣化具合などがチェックされます。

特に屋根が破損していて雨漏りが起こる場合は改善費用が100万円を超えることも多く、査定額が大幅に下がる可能性が高いです。

設備状況

エアコンや床暖房、浴室乾燥機、オートロックなど、設備の種類や劣化状態は査定額に影響を与えます。

故障していて設備の改修入れ替えに費用がかかると見なされるとマイナス査定になります。

水回り状況

トイレやキッチン、浴室など、水回りの設備が清潔であるかどうかも戸建ての査定における重要な項目です。

水漏れや水道の詰まりなどがある場合、査定額が下がる可能性があります。

リフォームの有無

リフォームをしているかどうかも、戸建ての価値を左右する重要な要素の1つです。

リフォームにより床や壁などの内装や風呂・キッチンなどの設備が更新されて住みやすくなっている場合は評価が高くなります。

また、耐震施工をされている場合もプラス評価になります。

雨漏り・傾きの有無

雨漏りや傾きがあると、住宅の安全性や快適性に影響が出るため、戸建ての査定時には必ずチェックされます。

雨漏りがある場合は、屋根や外壁の修繕が必要となりますし、傾きがある場合は基礎不良や地盤沈下などが原因となっている可能性があるため改善工事費用ががかかるので、その分査定額が減少します。

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シロアリ被害の有無

シロアリ被害がある戸建ての場合、住宅の価値は著しく低下します。

査定時にはシロアリが発生していないか、ある場合は対策が施されているかどうかが確認されます。

被害のない場合でも、予防策として防除施工が行われていると評価は高くなります。

日照・通風・眺望など

日照や通風の状況、眺望などは、住宅環境の快適性に大きな影響を与えます。

日当たりや風通しの良い住宅は居住性が高いと見なされ、査定額も高くなる傾向があります。

また、景色の良さや自然環境の豊かさなどの周辺環境も、査定で重視される要素です。

周辺の騒音・振動の有無

周辺の騒音や振動がある場合、住宅環境の快適性に悪影響を与えます。

査定時には周辺の交通量や鉄道の通り道、工場や商業施設の有無など、騒音や振動の発生源をチェックします。

影響が少ない場所であれば、査定額は高くなる傾向があります。

異臭の有無

住宅内に異臭がある場合、査定額は著しく低下します。

異臭がする場合は換気や清掃を自ら行うか、清掃業者へ依頼して早期の改善に取り組んでください。

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エリアの利便性

エリアの利便性は戸建ての査定額へ大きな影響を与えます。

駅からの距離や、近隣にスーパーや商業施設があるかどうか、都心へのアクセスなどを重点的にチェックします。

利便性に優れたエリアの戸建てには賃貸・売却ともに大きな需要が見込めるので、査定額が高くなる可能性が高いです。

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戸建て査定では何を見られる?【権利編】

戸建ての査定では立地や築年数といった不動産的な価値だけでなく、所有者や境界などの権利面も重要なチェック項目です。

どのような点を見られるのか、ひとつずつ見ていきましょう。

所有者は誰か

戸建ての所有者が誰であるかは必ずチェックされます。

もしも査定を依頼する戸建てに複数の権利者がいたり、多くの抵当権が設定されていたりすると売却が困難になるため、査定額は大きく下がってしまいます。

事前に解決できるのであれば、所有権の一本化や抵当権の抹消をしておくことをおすすめします。

隣地との境界は確定されているか

隣地との境界が確定されているかどうかは査定をする上で非常に重要です。

なぜなら、境界が確定していなければ売却する戸建ての正確な面積を把握できないからです。

不動産会社は査定を依頼された土地と隣地の間に境界を杭が打ち込まれているかを確認し、見当たらない場合は境界確定にかかる測量費用を差し引いた査定額を算出します。

越境の有無

隣地との境界を越えて建物が建っている、いわゆる「越境」の有無を査定時に確認します。

もしも越境状態にある場合、越境している部分の建物は建築基準法に違反することになり、査定額に悪影響を与える可能性が高いです。

越境が発覚した場合には建物の解体費用など、追加的な費用が発生する可能性があります。

戸建てを高く・早く売るコツ

戸建てを高く・早く売るには、抑えておくべきコツがいくつかあります。

事前に把握しておくことで、戸建てをスムーズかつ高額で売却できる可能性が高まります。

複数の不動産会社へ査定を依頼する

戸建てを高く・早く売るためには、複数の不動産会社に査定を依頼することが非常に重要です。

不動産会社によって戸建ての査定基準や評価方法が異なるため、複数社の査定を比較することで、より適切な売却価格の設定が可能となるからです。

複数の不動産会社に査定を依頼するのは手間がかかりそうに思えますが、複数の不一括査定サービスを利用すれば短時間で複数社へ戸建ての査定依頼が可能なので、積極的に利用しましょう。

エリアの売却相場や不動産市況を確認する

戸建てを高く売るためにエリアの売却相場や不動産市況を把握するのは非常に重要です。

エリアの売却相場を把握することで自分の物件の適正な売り出し価格を設定できます。

同じエリア内にある似た条件の不動産の売却事例や不動産市況に関する情報をインターネット上の不動産サイトなどから情報を収集してください。

ただし、相場は常に変動するため、出来る限り最新の情報を入手することが重要です。

なかなか売れないなら売却戦略を練り直す

戸建てがなかなか売れない場合は、売却戦略を練り直すことも必要です。

市場環境や不動産需要・供給の変化、競合物件の出現など、物件を取り巻く環境は日々変化します。売却戦略の策定方法について、代表例を紹介していきます。

物件の価値を再評価する

物件の状態や設備、周辺の戸建て売却事例価格など、物件の要素を再評価することをおすすめします。

他者が売り出し中の戸建ても入念に研究して所有物件との差を明確化し、劣っている部分があるなら、最低限の修繕やリフォームを行いましょう。

マーケティング戦略を見直す

戸建てを売却するための広告や宣伝媒体、オープンハウスなどの戦略を見直し、買い手を呼び込む方法をトライ&エラーを繰り返しながら模索することが必要です。

他社より見劣りする立地だったり築年数が古かったりしても、売り出し方次第では高額売却が狙えます。

不動産会社を変更する

ある程度の期間を経ても戸建て売却が成約に至らない場合、不動産会社が適切な価格設定やマーケティング戦略を提供していない可能性があります。

指摘しても成約につながらないのであれば、別の不動産会社へと変更することも選択肢に入れましょう。

ただし、専属専任媒介契約の場合は簡単に切替ができない可能性もあります。

早く売りたいなら買取を検討する

戸建ての売却に時間や手間をかけることができない場合は、仲介から買取への切替えを検討することも有効な方法です。

買取とは不動産会社が直接買主となって不動産を買取る方法で、仲介のように買主が現れるまで待たなくても売却が成立します。

手順としては不動産会社が戸建ての訪問査定を実施し、所有者へ買取価格を提示します。

金額に合意したら戸建て売却が完了するのでスピーディーに戸建てを売りたい方には、おすすめの方法です。

ただし、仲介よりも売却額が低くなる可能性が高いので、仲介ですぐに買い手がつきそうな戸建ての場合は仲介での売却をおすすめします。

戸建て査定サービスおすすめ3選

戸建て査定を複数社に依頼することで精度が高い査定を受け取れます。

そして、複数の不動産会社へ一度に査定依頼をできる便利なサービスが不動産一括査定なのです。

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戸建て売却時にかかる費用・税金

戸建て査定時には費用はかかりませんが、売却時には、さまざまな費用や税金がかかります。

ここでは、戸建て売却時にかかる費用・税金について解説します。

「戸建てを売却したのに思ったより手元にお金が残らなかった」という事態に陥らないよう、かかる費用・税金を理解しておきましょう。

戸建て売却時にかかる費用

戸建て売却にかかる費用は以下の通りです。

仲介手数料

不動産会社の仲介によって戸建ての売却が成約に至った場合、報酬として仲介手数料を支払うことになります。

仲介手数料の額は取引金額に応じて3段階に定められており、計算式は以下の通りです。

不動産の取引金額報酬額の上限
200万円以下の部分5%+消費税
200万円超えの部分~400万円以下の部分4%+消費税
400万円を超える部分3%+消費税

400万円を超える戸建ての売却の場合は、上記3つの金額帯をそれぞれ計算し、最後に合算することになります。

印紙税

戸建ての売買時に締結する契約書には、印紙税がかかります。

税額は物件価格に応じて変動し、対応した税額分の収入印紙を購入して契約書に貼り付けます。

残債返済費用

住宅ローンの残債がある場合、戸建てを売却して得た資金から残債を返済する必要があります。

また、住宅ローンを完済する際、金融機関によっては繰り上げ返済の手数料(違約金)が発生する場合があります。

戸建て売却時にかかる税金

戸建ての査定では、いくつかの税金がかかります。経費を考えていても税金のことがおろそかになっている方は意外と多いです。

正確な売却シミュレーションをするためにも、しっかり把握しておきましょう。

戸建て売却で利益が出た場合

戸建てを売却して利益が出た場合、以下の税金がかかる可能性があります。

売却額や売却益に比例して税額も大きくなるので、事前に計算しておきましょう。

譲渡所得税
物件を売却することで得た利益(売却額-売却にかかった経費)に対しては、譲渡所得税がかかります。住宅を所有している期間によって、譲渡所得税の税率は変わります。短期譲渡所得の税率は39.63%に対して5年超えの「長期譲渡」であれば税率は20.315%と、20%近くの税率差があります。
住民税
戸建てを売却して利益が出ると、住民税が課税されます。譲渡益に応じて、住民税の額は変動します。
登録免許税
戸建ての売却で所有権移転登記をする際には、登録免許税がかかります。土地と建物のそれぞれに、売却額の1000分の2の登録免許税が課されます。

戸建て売却で損失が出た場合

ただし、売却価格が購入価格よりも低く、「譲渡損失」が出てしまった場合には、譲渡所得税はかかりません。また、住民税の額についても戸建ての売却による影響はありません。

さらに、戸建てを売却した年の他の所得と相殺して所得税や住民税を減らすことができる「損益通算」もできますし、相殺し切れない場合は翌年以降の所得から差し引ける「繰越控除」を利用できる場合もあるのです。

古い戸建てでも高く売れるケース

築年数が古い戸建ては一般的に新築と比べて査定(売却)額が低くなりますが、中には例外もあります。

どのようなケースで古い戸建てが高額売却できる可能性があるのかを把握しておきましょう。

人気エリアや観光地に建っている

古い戸建てであっても、賃貸や観光の人気が高いエリアに位置している場合は、高く売れる可能性があります。

例えば、都心部や人気のある住宅街なら賃貸に出せば借り手が付きやすいですし、売却も容易です。また、観光地の中心であれば改装して店舗や宿泊施設にしたい人からの需要も見込めます。

周辺の住宅・店舗の不動産相場は定期的にチェックしておくことです。

歴史的価値を持っている場合

戸建ては一般的に築年数が長くなればなるほど売却額が下がる傾向にありますが、歴史的な価値を持っている建造物の場合は逆に高く評価される場合があります。

例えば、県や氏の文化財に指定されている場合や、有名な建築家によって設計された場合などです。

ただし、歴史的建造物に指定されている場合は売却自体が所有者の一存で行えない場合もあるので、前もって行政への確認をしておきましょう。

ホームインスペクションを実施している戸建て

物件を専門家が徹底的に審査する「ホームインスペクション」を実施している戸建ては、高く売れる可能性があります。

ホームインスペクションは家の構造や設備の問題を隅々まで洗い出しているので、売却後に新規で瑕疵(不具合)が発見される可能性が低いため、査定業者からの評価も高くなりやすいのです。

リフォーム・リノベーションを実施した戸建て

古い戸建てでも、修復やリノベーションをの余地がある場合は、そのポテンシャルによって高く売れる可能性があります。

例えば、水廻りやキッチンのリニューアルをすれば査定をする不動産会社にとっても、そのまま売却できる算段をつけられるので、査定にも好影響を与えます。

戸建て査定は複数業者に依頼しよう

戸建ての査定では立地や建物の資産価値以外にも、さまざまな点をチェックされます。

査定ポイントを先回りして知っておき、改善できる設備があれば改善しておくことがスムーズな売却につながります。

また、戸建ての査定ポイントは業者によって異なるので、信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。

不動産一括査定などを利用して複数の不動産会社を比較し、パートナーとしてふさわしい不動産会社を選択してください。