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「親から山林を相続したけど、どうやって処分していいのか分からない」
山林の売却は購入希望者も現れづらく、さらには山林特有のルールがあるので非常に面倒です。
相続しても嬉しいどころか使い道もない上に売れない「負の遺産」になってしまう可能性すらあるのが山林なのです。
そんな山林ですが、不動産会社による買取を利用することで、スムーズに売却できます。
この記事では、買取と仲介の違いや山林の売却で買取を選択するメリット・デメリットを解説します。
また、記事の後半では買取業者を探すのに役立つ一括査定サイトのおすすめ3選や山林買取に関わる税金についても触れていきます。
山林とは
山林の買取について理解を深める前に、そもそも「山林」とは何かを理解しておきましょう。
山林の定義や主に4種類に分類される山林の特徴について解説します。
地目上「山林」でも「農地」と見なされるケースも
全国の土地には地目が設定されているのですが、地目上の山林であっても、実際には山の斜面で農業を営んでいる場合は「農地」として見なされるケースもあります。
形式よりも実態の方を重視するということですね。
そして、例として挙げたケースのように所有している山林が農地として見なされてしまうと、買取（売却）にあたって農業員会や都道府県知事の許可が必要となります。
買取依頼をする前に土地の調査をして、所有している土地が本当の意味で「山林」なのかを調べておくことです。
山林には主に4種類
山林は大きく以下の4種類に分類されます。
- 都市近郊林地
- 農村林地
- 林業本場林地
- 山村奥地林地
それぞれの分類基準を解説しますので、買取を依頼したい山林がどれに分類されるのかを把握しておきましょう。
都市近郊林地
都市近郊林地はその名の通り、都市（市街地）近郊にある山林です。
都市からのアクセスが良いためニーズが高く、4種類の山林の中でもっとも買取金額の相場が高くなっています。
農村林地
農村および集落の近隣にある山林は「農村林地」に分類されます。
農村部に位置するため、都市近郊林地と比較すると買取相場はかなり低いです。
ただし、宅地への転用が可能な農村林地であれば、買取金額のアップが期待できます。
林業本場林地
林業本場林地とは、林業をするための山林のことです。
集落から離れているので、売却相場は農村林地よりもさらに低くなっています。
売却先としては現役で林業を営んでいる事業者か、新規で林業に就業する人がターゲットになります。
山村奥地林地
4種類の山林の区分の中で、最も奥地にあるのが山村奥地林地です。
山林への道も整備されていないことが多い上に、都市部や集落からのアクセスが最も悪いので売却（買取）金額の相場も非常に低くなっています。
ただし、山村奥地林地では高品質な木材がとれるため、伐採して売却することで売却金額の低さをカバーできる可能性があります。
山林を売却する方法
山林を売却するには、都心の宅地のように駅前の不動産会社にまかせて、後は買主が現れるのを待つだけというわけにはいきません。
多くの不動産会社が土地やマンションの売却の経験があっても、山林の売却経験は乏しいことが多いからです。
ここでは、山林の売却方法について解説します。
一括査定サイトで業者を見つけて買取ってもらう
不動産一括査定サイトを利用して見つけた業者に、山林を買い取ってもらうのは山林の売却するうえで有効な手段です。
不動産会社による山林の買取は仲介で飼い主を探す場合と違って、不動産会社との間で売却条件に関する合意がされれば、早期に山林の売却が完了するのが最大の特長です。
ただし、不動産会社が売値を提示することになるので、相場よりも低い売却額になってしまう可能性があります。
近隣の不動産屋に買取ってもらう
山林を扱っている不動産会社が近隣にあるなら、買取を依頼することをおすすめします。
土地の事情にもくわしく、山林売却ならではの事情にも精通しているからです。
ただし、山林の買取をしてくれる不動産会社があるケースは稀なので、なければ一括査定サイトなどを利用して山林を買取ってくれる不動産会社を探しましょう。
森林組合へ相談する
山林の所有者が共同で組織する団体が森林組合です。
全国各地に点在する森林組合は山林の有効活用のために活動しており、山林の買取について相談することで、立木の伐採や現金化まで請け負ってくれる可能性があります。
全国森林連合会のHPから、所有している山林の管轄地域の森林組合を探してみてください。
山林売却・情報サイトを活用する
山林の情報を掲載している情報サイトがいくつか運営されており、上手に活用することで売却につながることがあります。
情報サイトには全国の山林の立地や売却の可否などの情報が掲載されており、買取を希望する山林の情報を掲載しておくことで、購入希望者から連絡が入り、売却につながるかもしれません。
ただし、あくまでも待ちの姿勢になるので、早期の山林買取を目指すなら買取や仲介の方が向いています。
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山林を売却で買取がおすすめな理由
不動産売却の手段として一般的に選ばれるのは仲介ですが、山林は仲介よりも買取を利用して売却する方が向いているのはご存じでしょうか。
ここでは、山林の買取をおすすめする理由を説明します。
仲介では買い手を見つけづらい
仲介には不動産会社が購入希望者を広く募集して、より高い金額での売却を目指せるというメリットがあります。
しかし、山林の場合は購入したいと思う層が特殊なため、なかなか買い手がつきません。
募集したものの、何年も売れない──そんな事態を避けたいのであれば、金額が相場より低くても確実に売却できる買取を選択することをおすすめします。
山林特有の事情を熟知している
山林の売却は、マンションや戸建てとは勝手が異なります。
例えば山林には多くの樹木が群生していますが、これは生えている樹木の種類や林道の整備状況によっては売却してお金に換えられるので価値があるのですが、伐採してキャンプ場にしたい人にとってはコストが掛かる「お荷物」になってしまいます。
こうした山林の事情を熟知している業者に巡り合うことができるので、山林を得意とする業者の買取がおすすめといえるのです。
素早く現金化してくれる
山林の買取は売却して現金化するまでのスピードが早いのが特長です。
仲介であれば購入希望者が現れるまで長い時間がかかってしまうこともありますが、買取であれば業者との間で金額や引き渡しに関する条件で合意すれば素早く取引を完結できます。
立木の処分を任せられることも
山林の買取で課題となることが多いのが立木の処分ですが、山林が得意な買取業者であれば提携している工務店を手配して伐採・処分をおまかせできることもあります。
需要が高い樹木であれば売却して現金化までしてくれるケースも。
山林買取のおすすめ一括査定サイト
ここでは、山林の買取業者を探すのに役立つ、一括査定サイトをご紹介します。
いずれも、無料で利用できるうえに使い勝手がよいサイトばかりです。
それぞれの特徴を紹介しますので、上手に使いこなして山林買取業者探しにお役立てください。
HOME4U
出典:HOME4U
HOME4UはNTTデータのグループ企業が運営している不動産一括査定サイトです。
不動産の種類や売却希望時期などを入力するだけで、最大6社の不動産会社から査定を受け取れます。
提携している買取業者はいずれも、HOME4Uが設定した厳しい審査基準をクリアした約1800の不動産会社なので、悪徳買取業者に出会う心配がありません。
安心して山林の買取業者を探せる一括査定サイトです。
【PR】SUUMO
出典:SUUMO
SUUMOはリクルートグループが運営している不動産一括査定サービスです。
大手不動産会社から地域密着の不動産会社まで全国2000店舗以上の不動産会社と提携していいます。
利用するには種類（土地）を選択後に起動するチャットボットに回答していくだけなので非常にお手軽です。
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LIFULL HOME’S
不動産賃貸で有名な「HOMES’」を運営するLIFULLが提供する不動産一括査定です。
Web上で買取業者の店舗内・外観の写真や担当社員の顔写真が掲載されており、不動産買取業者の雰囲気を掴めるのが特長です。
買取査定の依頼手順も簡単で、立地や売却希望時期などの情報を入力するだけで完了します。
こちらで紹介した以外にも不動産無料査定サイトを知りたい方に向けて、「おすすめの不動産一括査定サイト」を紹介しています。
山林買取の手順
ここでは、山林買取の進め方を解説します。
事前に買取の手順を把握しておくことで、実際に山林買取を依頼してから最終的な引き渡しまでをスムーズに行えます。
権利関係の確認
まずは、山林の権利関係を確認します。登記上の所有者が登記上は誰になっているのか、山林はどこにありどれだけの面積なのかといったことは、法務局で登記簿謄本を取得することで確認できます。
また、隣地との境界がどこにあるのかを知っておくことも、売却をスムーズに進めるためには重要なことです。
山林の買取業者へ調査依頼
まずは、一括査定サイトなどを利用して見つけた買取業者に、現地調査の依頼をします。
マンションや戸建てであれば立地や築年数などを元に簡易査定額を算出してくれますが、山林の場合は木材などの有無によって金額が大きく上下するので、現地調査が必要になります。
専門家による現地調査
山林の専門家が実際に現地を訪れて、詳細な現地調査をします。
境界の状況や生育している樹木の種類などを調査してくれます。
詳細査定額の提示
専門家の現地調査を元に、買取業者が山林の詳細な査定額を算出します。
伐採した樹木を売却して得られる利益も査定額に含まれています。
買取契約書を締結
山林の買取に関する諸条件を記載している「買取契約書」を締結します。
買取金額や売却代金の支払い時期、立木や樹木の処分方法などが記載されています。
山林伐採作業の打合せ・実行
山林の伐採を行う場合は、伐採の方法やスケジュールなどを買取業者と伐採業者を交えて打ち合わせます。
山林買取代金（手付金）の受取り
山林の買取代金は手付金と残金、2回に分けて支払われるのが一般的です、手付金は買取契約書の締結時や契約の実行（伐採開始前など）に支払われることが多いです。
伐採作業開始
立木や樹木の伐採を、業者が行います。伐採がスケジュール通りに進行しているかどうか、時折確認することをおすすめします。
残金受取り・完了
伐採も終了して、樹木の売却代金を含む買取代金全額の着金を確認したら、売却は完了となります。
山林の買取で用意する書類
山林の買取を依頼するにあたって、複数の書類を用意する必要があります。買取を迅速に進めるためにも、揃えられる書類は早めに取り寄せておきましょう。
登記事項証明書
山林の権利関係が記載されている書類で、法務局で閲覧・取得できます。
所有者でなくても、請求すれば誰でも閲覧可能です。
登記事項証明書については、こちらの「登記事項証明書とは？申請が必要なタイミングと取得方法」で解説しています。合わせてご覧ください。
固定資産税の課税明細書
山林に課税されている固定資産税の額や地番などが記載されています、毎年4月初旬に納税義務者へ郵送されます。
こちらの記事では、「山林の固定資産税や計算方法」について解説しています。
公図
土地の位置や形状が記されている公的な地図です。
法務局に備え付けられているので、コピーをしておきましょう。
地盤図
地盤の物理的な特性を記した図面を「地盤図」といいます。
国土交通省などが共同で運営している「KuniJiban」というサイトで閲覧することができます。
森林情報
森林情報とは自治体などが管理している森林のデータベースのことです。
取り寄せる主な目的は自治体ごとの森林保護政策や売却制限の有無の確認です。
山林買取で発生する「山林所得」に注意
山林を不動産会社に買取って貰った際に覚えておかなければならないのは「山林所得」発生するという点です。
山林所得の概要や税金の計算方法、その他にかかる税金までトータルで理解しておきましょう。
山林所得とは
山林に生育している立木を伐採後に譲渡したり、立木のままの山林を売却して生ずる所得を「山林所得」といい、所得税の課税対象となります。
宅地や建物と比べると山林の所得税率は低くなっているので非常にお得なのですが、山林所得として見なされるにはいくつかの注意点があります。
5年以内の譲渡は山林所得にならない
山林取得後5年以内に伐採や譲渡した場合は山林所得にはできず、「事業所「雑所得」の区分になります。
税率が大きく異なるのご注意ください。
山林所得は「木」の部分だけ
山林所得は伐採した樹木や立木のまま土地を売却した所得なので、山林を山ごと売却した場合の土地の部分に関しては、譲渡所得（通常の土地と同じ扱い）になります。
事業目的の場合は山林所得にならない
「事業的規模の譲渡」と認められる山林取引に関しては山林所得ではなく事業所得と見なされます。
「事業的規模」と見なされるかどうかは明確な規定がありませんが、「山林の売買を頻繁にしている」「業者と継続的に立木を売買する契約を結んでいる」などの事実が客観的に認められると事業的規模と見なされます。
相続した山林を買取ってもらう場合であれば、事業的規模と見なされる可能性は限りなく低いです。
山林所得の計算方法
山林所得の計算式は、以下の通りです。
①総収入額‐②必要経費‐特別控除（最高50万円）
難しいので、順を追って説明していきます。
①総収入とは
まず山林および立木の売却で得た収益「総収入」から、各種経費を引くのですが、立木を自家消費した場合はその分を控除することはできません。
使用分を時価計算して、総収入に含めておきます。
②必要経費とは
必要経費については、以下のような費用が含まれます。
- 売却のための仲介手数料
- 管理を外部委託している場合の管理費
- 山林伐採費
- 搬出費
③概算経費控除 ※15年超え所有のみ
長期間所有している山林の場合、通常経費の他に「概算経費控除」という経費の引き方をします。
所有期間の条件は「伐採または譲渡した年から15年前の12月31日以前」となっており、概算経費控除を利用した場合の計算式は以下の通りです。
①総収入額‐②必要経費‐（①‐②）×50％ ‐特別控除（最高50万円）
概算経費控除を利用できると、かなりの節税になります。
山林所得税の最終的な計算
上記で算出した山林所得に、所定の税率をかけることで所得税の額が求められます。その際、以下のような特殊な計算式を用います。
山林所得の税額 ＝ 課税山林所得金額 × 5分の1 × 税率 × 5
「分離5分5乗課税方式」という計算式で少しでも山林の税額を抑えるために採用されています。
山林の所得税率
山林所得の額に応じた税率と控除額は以下の通りです。
| 山林所得 | 税率 | 控除額 |
| 1,000 ～ 9,749,000円 | 5% | 0円 |
| 9,750,000 ～ 16,499,000円 | 10% | 487,500円 |
| 16,500,000 ～ 34,749,000円 | 20% | 2,137,500円 |
| 34,750,000 ～ 44,999,000円 | 23% | 3,180,000円 |
| 45,000,000 ～ 89,999,000円 | 33% | 7,680,000円 |
| 90,000,000 ～ 199,999,000円 | 40% | 13,980,000円 |
| 200,000,000 ～ | 45% | 23,980,000円 |
山林所得はさらに複雑な計算も発生する
山林所得の計算はなかなか複雑な計算をすることがお分かりいただけたのではないでしょうか。
実は他にも、森林経営計画によって山林を伐採・譲渡した際に適用できる「森林計画特別控除」という控除の計算があり、対象となる場合は複雑な計算が発生します。
さらに、他所得が赤字の場合は損益通算ができるなど計算はさらに複雑になっていくので、面倒であれば税理士への依頼をおすすめします。
その他の税金
山林の買取時には、山林所得の他に「登録免許税」「印紙税」という2種類の税金が課されます。
登録免許税
山林を含む不動産を売却したら、所有権抹消登記をする必要があります。
そして、抹消時に納める税金が登録免許税です。
登録免許税法では買主と売主のどちらかが登録免許税を負担すると定められていますが、売主が納税するのが一般的です。
税額は建物と土地で異なり、以下の通りです。
- 建物 不動産売却価格の1000分の20
- 土地 不動産売却価格の1000分の15
印紙税
山林の買取契約書一定金額以上の契約書には、買取金額に応じた印紙税が課せられます。
役場や郵便局などで税額分の収入印紙を購入して契約書に貼り付けてください。
税額の一覧は以下の通りです。
| 契約書の取引金額 | 印紙税額 |
| 1万円未満 | 非課税 |
| 1万円以上10万円以下 | 200円 |
| 10万円を超え50万円以下 | 400円 |
| 50万円を超え100万円以下 | 1000円 |
| 100万円を超え500万円以下 | 2000円 |
| 500万円を超え1千万円以下 | 10000円 |
| 1千万円を超え5千万円以下 | 20000円 |
| 5千万円を超え1億円以下 | 60000円 |
| 1億円を超え5億円以下 | 10万円 |
| 5億円を超え10億円以下 | 20万円 |
| 10億円を超え50億円以下 | 40万円 |
| 50億円を超えるもの | 60万円 |
| 金額がない契約書 | 200円 |
印紙税について詳しく知りたい方に向けて、「印紙税の基礎知識や貼り忘れた際の対処法」について解説しています。
山林の買取方法まとめ
ここまで、山林の買取に関する情報をお伝えしてきました。
山林の売却は宅地や建物と違い、山林ならではの特殊な要因がいくつもありますので、個人ですべてをやり切るには限界があります。
山林の扱いに精通した買取業者を一括査定サイトなどで探して、納得のいく売却へつなげましょう。
