空き家は買取がおすすめ？仲介との違いやメリット・デメリットを解説

空き家を売却するには、仲介以外に不動産会社による買取という手段があります。

空き家の買取は仲介とどのような点が異なるのか、両者のメリット・デメリットを比較しながらお伝えします。

また、どのような空き家が買取に向いているのかや、空き家の買取金額を上げるコツについても解説するので、相続した空き家の処分に困っている方は、ぜひ参考にしてください。

空き家売却は買取がおすすめな理由とは

空き家の処分方法として、買取と仲介がありますが、買取がおすすめの場合があります。

買取のメリットは、手間が少なく、スピーディーな売却が可能な他、買取には仲介にないメリットがありますし、逆に仲介のほうが優れている部分もあります。

まずはそれぞれの特徴を把握しておきましょう。

空き家買取と仲介の違い

空き家の買取は、不動産会社や不動産投資会社などが直接空き家を買い取る方法で、手続きが簡単でスピーディーに売却ができるのが特徴です。

ただし、買取価格は市場価格よりも安くなる場合があります。一方の仲介は、不動産会社が買主と売主の間に立って売却を行う方法です。

売却までの期間が長い上にやるべきことも多いのですが、高額で売却できる可能性があります。

空き家買取のメリット

まずは、空き家買取のメリットを解説します。

仲介手数料がかからない

空き家の買取なら、不動産会社に仲介手数料を支払う必要がありません。

空き家を売却した金額をより多く受け取れるのは嬉しいところですが、一般的に不動産会社買取額は相場より低くなるので、必ずしも受け取れる金額が増えるとは限りません。

素早く現金化できる

買取なら、迅速に売却して空き家を現金化できるのが大きなメリットです。

仲介では媒介契約を締結、買主と交渉、売買契約締結という手順を経なければ空き家を現金化できません。

買取であれば不動産会社から提示された買取価格に納得したら、売却活動があっという間に終了するので遺産分割協議のために早めの現金化が必要な場合には買取がおすすめです。

内覧の手間が不要

空き家の買取では取引相手が不動産会社なので、購入検討者への内覧対応も不要です。

また、内覧に対応すると売却しようとしていることが、家族や住人などに知られてしまうリスクがあります。

アパート売却を秘密で進めたい方には内覧不要な買取がおすすめです。

瑕疵担保（契約不適合）責任が免除される

物件引き渡し後に瑕疵（欠陥）が見つかると賠償を求められることがあり、これを「契約不適合（瑕疵担保）責任」と呼びます。

買主が不動産会社となる買取の場合は、契約時に契約不適合責任を免除する条項を盛り込むことができます。

引き渡し後に高額な賠償金を請求されるリスクがないのは大きなメリットです。

リフォームが不要

売却前のリフォームが不要なのも、空き家買取の大きなメリットです。

買取業者は空き家を取得した後に、取り壊して土地のまま売却したり、駐車場へ転用して売却したりという計画を立てているケースが多いですし、その費用を加味した買取価格を提示してきます。

空き家を買取で処分する際は、高額なリフォームをしないことをおすすめします。

空き家買取のデメリット

空き家の売却では、メリットだけでなくデメリットもありますので、併せて理解しておきましょう。

相場より売値が安くなる

空き家の買取は仲介よりも売却額が２～３割程度低くなってしまいます。

交渉を経て高値売却が狙える仲介と違って、不動産会社は買取後のリフォームや解体する費用を見込んだ額を提示するので、売却額が低くなってしまうのです。

資産価値が低いと買取ってもらえない

不動産会社は空き家を買取った後に、リフォームして売却したり解体して売却・運用することで利益を得ます。

山奥にあってなど、買取後のプランを描けないような空き家だと買取不可になる可能性があります。

空き家は国や自治体が買い取ってくれない？

空き家は国や自治体に寄付することはできませんが、空き家を国や自治体が買取ってくれるケースは、非常に稀ですが存在します。

例えば、国が国道や国立大学を建設するための土地を探しているケースや、市区町村が公立の小・中学校を建設するための土地を探しているケースです。

ただし、広さや地盤の強さ、立地などが重視されるので、実際には国や自治体が空き家を買取ってくれる可能性は限りなく低いといえます。

空き家を放置するとどうなる？

空き家を放置すると、さまざまなリスクを引き起こす可能性があります。

ここでは、空き家のままにしておくとどのようなデメリットがあるのか、事例を例を挙げていきます。

資産価値が下がる

空き家を放置していると、ネズミやシロアリ、カビなどの害虫や微生物に侵される可能性が高くなります。

また、メンテナンスや修理が行われなくなるため、建物の劣化が進みます。

屋根や壁・床・配管などが破損し、建物の耐久性が著しく低下するのです。

倒壊すると損害賠償を請求される

空き家を放置していると、庭木の枝が伸びて隣家に迷惑をかけますし、虫が発生して隣家にも飛来します。

そして、最悪のケースは空き家が倒壊して隣家に損害を与えることです。

もしも放置していた空き家が隣家へ倒れこんで破損させてしまうと、損害賠償を請求される可能性があります。

行政から罰金を科される

周囲に悪影響を与えるような状態の空き家は行政から「特定空き家」と認定され、草木の除去や枝の撤去といった適正に管理をするように「助言」をされます。

それでも改善がなされない場合は「行政指導」「勧告」と行政からの改善要求をされ、それでも放置を続けていると最終的には罰金を科されることになってしまうのです。

固定資産税を払い続けなければいけない

空き家を所有していると、土地・建物に対して固定資産税が課されます。

そして、空き家を売却せずに持ち続けている限り、固定資産税を払い続けなければいけません。

固定資産税は立地や敷地面積によって税額が変わるので、都心にある空き家だと毎年多額の固定資産税を払い続けることになるのです。

固定資産税の軽減対象から外れてしまう

空き家を放置していると、固定資産税の軽減措置の対象から除外されてしまう可能性があります。

軽減措置とは、通常の住宅用地には住宅用地なら課税標準の3分の1に、200㎡以下の部分については6分の1に減額される制度のことです。

しかし、行政から適正な管理をされていない「特定空き家」に指定されてしまうと固定資産税軽減対象から外されてしまい、課税額の大幅増へとつながってしまいます。

なお、特定空き家に指定されても、すぐに軽減措置の対象から外されることはありません。

固定資産税は毎年1月1日を基準日としているため、年内に空き家の管理状況を改善して特定空家の指定が解かれれば、引き続き軽減税率を受けられます。

放火や不法投棄のターゲットになる

空き家であることが外から見て明らかになると、泥棒に入られたり、放火や不法投棄の被害に遭ったりするリスクが高くなります。

特に空き家に放火された場合、周囲の家や建物に燃え広がる可能性があるので大変危険です。

エリアの資産価値が下がる

空き家を放置し続けると、家の資産価値だけでなくエリア全体の資産価値にも悪影響を与えます。

放置された空き家から悪臭や虫が発生していると、近隣の家を売却しようとしてもなかなか買い手がつきません。

そうして徐々に空き家が増えていくと、エリア全体の不動産市場も下落していくことにもつながるのです。

空き家の買取がおすすめなケース

空き家を仲介で売却するか、それとも不動産会社に買取ってもらうか。

どちらを選ぶか非常に悩ましいと思います。そこで、どのような空き家は買取を選ぶとよいのか、代表的なケースを紹介します。

築年数が古い物件

築年数が50年を超えるような古い空き家になると、仲介ではなかなか売却に至りません。

不動産会社であれば家としては価値が低い空き家でも駐車場へ転用したり、取り壊して土地の売却したりと空き家の有効活用方法を知っているので、仲介で買い手が現れなさそうな物件でも、買取ってくれる可能性があります。

事故物件になっている空き家

室内で自殺や火災などで死者が発生して「事故物件」となってしまった空き家は、仲介で売却しようとしても敬遠されがちです。

買い手がついたとしても相場より著しく低い金額になることも多いのですが、不動産会社による買取なら事故物件を買取った後の活用方法を知っています。

立地が良い空き家なら事故物件であっても高額で買取ってもらえる可能性があるのでおすすめです。

権利関係者が複数いる空き家

空き家に複数の権利関係者がいる場合、買取がおすすめです。

複数の権利関係者がいると空き家の処分に関する意見が一致せず、物件の売却や処分が困難になる場合があります。

不動産会社による買取で物件を迅速に現金化して配分すれば、トラブルを未然に防ぐことにつながります。

ただし、複数の権利関係者がいる空き家の場合、不動産会社に買取を依頼して良いという合意は事前にしておく必要があります。

郊外にある空き家

郊外に建っている空き家の場合、都心より需要が少ないので仲介だとなかなか買い手がつきません。

不動産会社による買取なら空き家を取得後に解体して駐車場にしたり倉庫を建設して貸し出したりと、郊外の空き家でも有効活用する方法を知っているので買取ってくれるケースも多いのです。

再建築不可の空き家

建物を一旦解体すると建築基準法の規制によって新築で建物を建てられない「再建築不可物件」の場合、買取が有効です。

再建築が不可能な空き家は仲介だとなかなか買い手が付かないので、買取を利用すれば物件を素早く現金化できます。

ただし、不動産会社によっては再建築不可物件の買取をしていないケースもありますので、簡易査定の時点で再建築不可物件である旨を伝えてください。

おすすめな空き家買取サービス

続いて、空き家の買取サービスを展開している3社をご紹介します。

いずれも利用無料で複数の不動産会社へ査定を依頼できる便利なサービスです。

上手に使いこなして、空き家の買取を依頼する不動産会社を探すのに役立ててください。

リビンマッチ

出典:リビンマッチ

リビンマッチは売却したい不動産の立地や面積などの情報を入力するだけで、提携する約2600の不動産会社の中から最大6社の査定を受け取れる一括査定サービスです。

地方の物件にも対応しており、他の一括査定サービスで買取査定を受けられない遠方にある空き家でも、リビンマッチなら査定を受けられる可能性があるのです。

また、運営期間の長さもリビンマッチの特長の1つです。2006年に運営を始めて以来15年以上サービスを継続しており、信頼性の高いサービスといえます。

リビンマッチの利用方法は非常に簡単で、空き家の立地や所有者情報、売却希望時期などを入力したら10分ほどで完了します。

【PR】SUUMO

出典:SUUMO

SUUMOは「リクナビ」「タウンワーク」などを運営する株式会社リクルートが運営する不動産一括査定サービスで、空き家の情報を入力するだけで複数の不動産会社へ無料で査定を依頼できます。

不動産の種類（戸建て・マンション）を選択し、専有面積や所有者情報などを入力するだけで査定依頼が完了します。

また、SUUMOでは提携する不動産会社の規模もさまざまで、大手不動産会社から地場の不動産会社まで登録されています。

いずれも厳しい審査基準を通過した不動産会社なので、信頼できる買取業者を選択してください。

HOME4U

[home4u_sell_img]

HOME4UはNTTデータのグループ企業が運営している不動産一括査定サイトです。

国内で初の一括査定サービスとしてスタートして以来、通算依頼数45万件以上の豊富な売却査定数を誇ります。

査定は無料で利用でき、不動産の種類（戸建て・マンションなど）や築年数、売却希望時期などを入力するだけで最大6社の不動産会社から査定が届きます。

また、提携する不動産会社の質が高いのもHOME 4Uのおすすめポイントです。厳しい審査基準を通過した約1800の事業所が登録されているので、悪徳業者と遭遇したり、営業電話がきたりするリスクが低いです。

空き家の買取金額を上げるコツ

空き家の買取金額を上げるためには、いくつかのコツがあります。

事前に知っておいて、少しでも良い金額での買取を目指しましょう。

空き家内の残置物を撤去する

空き家を不動産会社に買取してもらう前に、室内の不用品やゴミをできるだけ撤去することで、買取金額が上がる可能性があります。

物件内の清掃や廃棄物処理に費用がかからなくなくなるため、その分買取金額に上乗せされるためです。

ただし、残置物に価値がある場合もあるので、事前にどこまで残置物撤去をした方がよいのかを買取業者へ確認してください。

空き家の買取経験が豊富な不動産会社を選ぶ

空き家の買取に慣れている、地場の不動産会社を選ぶのが売却成功の秘訣です。

特に築年数が古い郊外の空き家は、需要がある層が特殊なのでエリアの特性を理解していない不動産会社だと魅力を感じずに二束三文の買取額になってしまう恐れがあります。

その点、地場の不動産会社であれば、買取後の売却先解体業者とのつながりもあります。

床や壁を修繕しておく

床や壁に破損個所があるなら、最低限の補修をしておいた方が買取価格アップに繋がる可能性があります。

ただし、不動産会社は空き家の買取後に取り壊して更地にしたり、立て替えたりするプランを持っているケースも多いので、多額の費用をかけた大規模修繕は無駄になってしまう恐れがあります。

空き家を買取ってもらう手順

ここでは実際に空き家を買取ってもらう手順を解説します。

事前に現金化までの手順を把握しておき、必要書類も早めに用意しておくようにしましょう。

空き家の買取査定を依頼

不動産一括査定などを利用して、不動産会社へ空き家の買取査定を依頼します。

まずは、空き家の立地や築年数、面積などの情報を基に大まかな売却額を算出する机上査定からスタートするのですが、机上査定では物件の管理状況は加味されません。

長年放置されて荒廃している空き家だと、実際の買取価格とはかなり乖離する可能性が高いです。

空き家の訪問査定を受ける

不動産会社の担当者が空き家へ実際に出向いて、実地調査した上で買取査定額を算出します。

立地や設備の劣化状態などを隅々までチェックするので時間はかかりますが、正確な買取額を算出してくれます。

そして、査定を受け取ったら、不動産会社に対して空き家の買取査定額に関する説明を受けます。

どうして、その査定額になったのかをしっかり説明してくれるかどうか見極めてください。

契約条件を詰める

空き家の買取額に納得したら、契約条件の詳細に関する打合せです。引き渡しや入金時期、鍵の受け渡しなどを取り決めます。

また、空き家の場合は契約不適合責任を除外するかどうかが重要なので、必ず確認してください。

売買契約を締結する

不動産買取の条件交渉で金額が合意したら、不動産売買契約書を締結します。

不動産の所在地や面積、売却金額などの条件や免責事項など隅々まで目を通した上で捺印します。

また、買取契約を締結するまでに印鑑証明や図面、設備一覧表など必要書類を揃えておく必要があります。

不動産会社が必要書類について教えてくれますので、早めに動き出すようにしてください。

空き家の引き渡し＆決済

契約書を締結したら、最終段階として空き家の買取代金の着金を確認して引き渡しをします。

空き家買取の場合は残置物撤去が不要な場合も多いので、鍵の受け渡しだけで終了することも多いです。

空き家を買取・仲介以外で処分する方法

空き家は買取と仲介以外にも処分する方法があります。

買取にしても仲介にしても、不動会社にとって旨味がある物件でなければ、熱心に動いてはもらえません。

どうしても空き家を処分したい方に、買取でも仲介でもない方法を紹介します。

空き家バンクに登録する

自治体が運営している「空き家バンク」に空き家の情報を掲載することで、空き家を欲している方と繋がれます。

空き家バンクに登録するには、自治体へ申請書を提出して認可を受ける必要があります。

なお、空き家バンクを経由して売却する際には不動産会社が仲介に入るので、仲介手数料は必要です。

自治体や知人に寄付する

不要な空き家を抱えていても固定資産税がかかるだけなので、自治体や知人に譲渡するという方法があります。

ただし、都合よく空き家を欲しがっている知人がいるとは限りませんし、自治体にとっても空き家取得後に公的施設へ転用するプランがなければ譲渡に応じてはくれません。

空き家買取でよくある質問

空き家の買取について、多く寄せられる質問を紹介します。

前もって読んでおくことで、同じ疑問を抱いた際に解決までのスピードが格段に速くなります。

空き家の買取査定は無料なの？

不動産会社による空き家の買取査定は、基本的に無料で受けられます。

不動産会社は査定を通じて買取案件につなげて、取得した空き家を売却することで利益を確保するからです。

空き家の買取でかかる費用は？

空き家の買取では、仲介手数料はかかりませんし、現況有姿での買取ならリフォーム費用も不要です。

ただし、契約書に貼付する収入印紙代（印紙税）や買取交渉時の交通費や通信費がかかります。

また、不動産会社によっては買取の条件として境界の確定を要求してくる場合があり、その場合は測量費用が10万円ほどかかります。

どんな空き家でも買取ってもらえる？

買取では仲介で買い手がつかないような空き家でも売却できる可能性が高いですが、中には買取不可になることもあります。

例えば、山奥にあって取得後の売却や活用プランが業者でも思いつかないケースです。

買取不可の空き家を有効活用する方法

空き家の買取を不動産会社に依頼しても、不動産会社が取得後に活用プラン浮かばないような物件では断られてしまうケースがあります。

そこで、もしも空き家が「買取不可」と判断された場合、自ら有効活用する方法を紹介します。

リフォームして使用する

空き家をリフォームして使える状態すれば自分で使用できますし、賃貸で貸し出すて賃料収入を得られるようにもなります。

ただし、荒廃した空き家を使える状態にまで改装するには高額なリフォーム費用がかかることも多いです。

特に風呂やトイレなどの水回りは施工費も高額になりやすいので、賃料収入を目的にしている方は採算が取れるかどうかを慎重に検討してください。

シェアハウスにする

空き家をシェアハウスに転用して貸し出せば、賃料収入を得られます。

消防設備などの設置義務も宿泊施設への転用より緩いので、低コストで始められのも魅力的です。

注意点したいのは、住民同士のトラブルで、未然に防ぐために契約形態を「定期賃貸借契約」「契約期間を1～2か月」に設定するのがおすすめです。

最初の1～2か月間を「お試し期間」とすることで他の住人との相性を確認し、問題なければあらためて1年以上の普通賃貸借を結べばトラブルを防ぎやすくなります。

地域交流拠点にする

空き家を地域住民が集って交流を深められる「地域交流拠点」にすることで、町の賑わいづくりに貢献できます。

自治体によっては補助金で地域交流拠点に改装する費用の一部を賄うことも可能です。

宿泊施設に改装する

空き家が観光やビジネス客が多く訪れる立地にあるなら、ホテルや民泊などの宿泊施設に転用することで収益を見込めるようになります。

ただし、宿泊施設にする許可を出す自治体によっては学校の近隣は不可の場合や、スプリンクラーなどの高額な消防設備の設置が必要になる場合があります。

自治体にごとの規制や条例は必ず事前に調べておいてください。

空き家買取の基本知識まとめ

空き家の処分に困っている人にとっては「安くてもいいから早く手放したい」と考えている方も多いと思います。

そんな方には、空き家をスピード売却できる買取がおすすめです。

この記事でも紹介している一括査定サイトなどを駆使して信頼できる不動産会社を見つけて、納得がいく売却につながることを願っております。