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マイホームの購入を検討し始めたとき、気になるのは「地価」ではないでしょうか。
土地の価格は一定ではありません。景気や街の再開発、国際競技大会などのイベントや需要と供給のバランスよって変動します。
東京で土地を探しているのであれば、東京の地価推移や現状の地価を知っておくことが大切です。
この記事では、東京の地価推移や近年の地価上昇の要因、最新の地価ランキングを解説します。
あわせて、子育て世代におすすめしたい東京の街を紹介します。
この記事の監修者
この記事の監修者プロフィール
台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。
東京都の地価推移
- バブル期の地価高騰
- リーマンショックの下落後は上昇傾向に
- エリアによって異なる東京の地価推移の傾向
はじめに、バブル期から近年までの東京の地価推移について紹介します。
東京の地価の現状を把握する前に、これまでの東京の地価の推移について知っておくとより売買のタイミングが判断しやすくなります。
また、東京都と一言でいってもエリアごとに様々な特色を持っており、それによって地価推移の傾向も変わります。エリアごとの地価推移についても簡単に解説します。
バブル期の地価高騰
1986~1991年のバブル景気では、株式や不動産を中心に価格が高騰し、経済拡大が起こりました。当然、東京は日本全体の地価高騰を牽引しました。
東京都の1986年の地価(公示地価、基準地価の総平均)は135万9467円/1平方メートルでしたが、翌年の1987年には1平方メートルあたり232万7,218円に急上昇しています。
1年でもこれだけの地価変動があった時期のため、多くの人が投資や資産形成を目的として不動産を購入しました。
しかし、バブル崩壊後、東京の地価は急激に下落していきます。バブル経済が完全に落ち込んだ1995~1996年ごろには、東京都の地価は1平方メートルあたり100万円を割り、その後20年ほど100万円を超えることはありませんでした。
リーマンショックの下落後は上昇傾向に
東京の地価は1996年に1平方メートルあたり100万円を割ってからは60~70万円を推移し、バブル時に比べて安定して低い水準にありましたが、2006年頃から徐々に地価が上昇しはじめます。
そのような中、2008年にアメリカの投資銀行リーマンブラザースの経営破綻を皮切りに世界的な経済危機が発生します。
このリーマンショックにより東京の地価も打撃を受け、2008年に1平方メートルあたり96万円をつけていた地価も2012年には76万円前後まで下落しました。
しかし、2013年以降は再び緩やかな上昇傾向が続いています。この頃からの地価上昇の要因としては、2013年に2020年以降に行われる国際競技大会の開催が決定したことや、2012年末に始まったアベノミクスの影響があるとされています。
東京都内全域の地価は上昇中
コロナウイルスによるパンデミックの影響で2020年～2021年辺りまでは減少傾向にありましたが、2022年頃から再び上昇傾向を見せています。
その結果、東京都都内の地価は2018年比で住宅地が9％の上昇、商業地が16.8%の上昇となっています。
出典：イエ＆ライフ公式サイト
出典：国土交通省公式サイト
住宅地での上昇率トップは「足立区綾瀬1丁目111番2外」
2018年～2023年の間に足立区の住宅地の地価は15.2％上昇、商業地は17.6％上昇と大きく上昇しています。
特に上昇しているのは商業地として栄える北千住駅の周辺です。新型コロナウイルスの影響がありながらも再開発などにより継続的な上昇を続けています。
他にも「金利低下で高い物件の購入障壁が下がった」「5年間で5,000人の人口増加」が理由として挙げられます。
出典：イエ＆ライフ公式サイト
エリアによって異なる東京の地価推移の傾向
東京都の地価は全体的に上昇傾向にありますが、エリア毎に見たときにはどのような特徴が確認できるでしょうか。
毎年公示地価が発表されると、全国で1番価格が高い場所がニュースになります。全国で地価がもっとも高いのは銀座です。
銀座がある中央区、千代田区、港区を都心3区と呼び、特に地価が高騰しているエリアです。
その一方で、八王子市などを含む東京市部では地価は下落傾向にあり、地価が高騰している都心エリアと対照的な結果となっています。
また、湾岸エリアの江東区などは、ここ数年の開発により地価が高騰しており、継続して上昇傾向が確認できます。
その他、北区や練馬区などは緩やかな上昇傾向にありますが、都心エリアや湾岸エリアと比べると低めの水準だといえます。また、昔から人気が高い世田谷区は、景気変動があっても地価が安定したエリアであると言えます。
このように「東京都の地価」といっても、エリアごとの特徴をみると傾向がまるで異なっています。不動産購入を検討しているのであれば、エリアごとの特徴や今後の予想なども踏まえてタイミングを決めた方がよいです。
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東京都の地価上昇の要因
土地の価格は、経済状況や街の開発、需要と供給のバランスなど様々な要因で変動します。近年の東京都の地価は上昇傾向とご紹介しましたが、その背景にはどのような要因があるでしょうか。
大きな要因としては、2013年から始まった低金利政策、外国人観光客の増加による「インバウンド消費」の増加などが考えられます。
また、通勤に便利な地域や複数の路線が乗り入れる利便性が高い地域は以前から人気が高く、地価も上昇率が高い傾向にあります。
その中でも、城北エリアなどの利便性が高いにもかかわらず相対的に価格水準が低かった地域の変動率が特に高いです。
他にも、都心から少し距離がある多摩地区では区画整備事業の進展が見られる地域で変動率が高くなっています。
東京都の地価ランキング
ここからは、東京の市区町村ごとの、また、住宅地、商業地ごとの地価ランキングを紹介します。
地価が高いエリアに共通しているものを見つければ、価格が落ちにくい不動産を探す際の参考にもなります。
東京都の市区町村地価ランキング
東京都の市区町村の地価ランキングの1~5位は次の通りです。
- 中央区
- 千代田区
- 渋谷区
- 港区
- 新宿区
1~5位の5つの区は「都心5区」と呼ばれ、人口が多く世帯収入も多いエリアです。
当然マンション価格も高くなりがちですが、住んでいるのは富裕層だけではありません。共働きによって高収入を得ている夫婦からも需要があります。
一昔前は、郊外に家と車を所有するスタイルを選ぶ家庭が多くありましたが、ここ数年、30~40代の夫婦は通勤に便利な都心エリアに住居を構える傾向が（あります）多いようです。
また、海外の投資家から資産価値が下がらないエリアとして注目されていることも、都心エリアが高い地価をキープし続けることができる理由の1つでしょう。
出典：土地代データ公式サイト
東京都の地価ランキング（地点）
- 東京都中央区銀座4-5-6
- 東京都中央区銀座5-4-3
- 東京都中央区銀座2-6-7
- 東京都中央区銀座7-9-19
- 東京都千代田区丸の内2-4-1
2023年の住宅地における地価ランキング1位は「東京都中央区銀座4-5-6」でした。地価は、1平方メートル当たり5380万円です。2位には「東京都中央区銀座5-4-3」の1平方メートル当たり4600万円、3位は「東京都中央区銀座2-6-7」の1平方メートル当たり3950万円となっています。Top 10で見てみると、2023年の地点地価ランキングは銀座が6個ランクインしています。
出典：土地代データ公式サイト
東京都の地価ランキング（住宅地）
- 港区赤坂1丁目1424番1
- 千代田区六番町6番1外
- 港区白金台3丁目55番4外
- 港区南麻布4丁目12番1
- 港区南麻布1丁目35番1外
東京都の住宅地における地価ランキングでは「港区赤坂1丁目1424番1」が5,120,000円で1位です。2位の「千代田区六番町6番1外」の4,280,000円とは大きく差をつける形になりました。3位の「港区白金台3丁目55番4外」は3,990,000円、4位の「港区南麻布4丁目12番1」は3,750,000円、5位の「港区南麻布1丁目35番1外」は3,390,000円となっています。
東京都の地価ランキング（商業地）
- 中央区銀座4丁目2番4
- 中央区銀座5丁目103番16
- 中央区銀座2丁目2番19外
- 中央区銀座7丁目1番2外
- 千代田区丸の内2丁目2番1外
東京都の商業地における地価ランキングでは「中央区銀座4丁目2番4」が53,800,000円で1位を獲得しました。住宅地の地価と比べると1桁も位が違うことに驚きです。こちらも2位の「中央区銀座5丁目103番16」の46,000,000円に大きく差をつける形になりました。その他、「中央区銀座2丁目2番19外」は39,500,000円、「中央区銀座7丁目1番2外」は38,600,000円、「千代田区丸の内2丁目2番1外」は36,700,000円となっています。
銀座がTOP 4を占めている事から、商業地として銀座が経済に与える影響の大きさを伺えますね。
東京都の地価ランキング（工業地）
- 大田区東海2丁目7番1
- 江東区辰巳3丁目10番1
- 江東区佐賀2丁目14番1
- 江東区東雲2丁目9番42
- 品川区八潮2丁目7番
東京都の工業地における地価ランキングでは「大田区東海2丁目7番1」が740,000円で1位を獲得しました。2位を獲得した「江東区辰巳3丁目10番1」は636,000円です。他にも、3位の「江東区佐賀2丁目14番1」は553,000円、4位の「江東区東雲2丁目9番42」は500,000円、5位の「品川区八潮2丁目7番」は452,000円となっています。
【東京23区】子育てファミリーに人気のエリア
- 4年連続待機児童数0の「杉並区」
- 物価の安い「練馬区」
- 医療機関の多い「世田谷区」
- 独自の子育て精度が豊富な「豊島区」
- 手厚い出産助成金が貰える「港区」
マイホームの購入を検討しているのであれば、通勤のしやすさなどの利便性に加え、子供を育てるのによい環境か、自分たち家族に合うエリアかどうかも照らし合わせて探したいですよね。
ここからは、東京23区内の子育てファミリーに人気のエリアを紹介します。
子育てファミリーに人気の高い「杉並区」
緑の多さは杉並区も負けていません。緑被率は世田谷区に次いで23区内3位となっており、自然豊かで閑静な住宅街として発展してきた街です。さらに、東京23区内2位の治安の良さも誇ります。
また杉並区では「子ども・子育て会議」という委員会があり、子育て世代の意見を積極的に取り入れ、子育て制度の充実をはかっています。
その他、杉並区の子育て世代へのサポートには、出産育児一時金(420,000円/人)、中学校卒業までの子供の医療費控除、子育て訪問サポート、私立幼稚園の補助金(60,000円/人)などがあります。
さらに、待機児童数ゼロを達成しているという点も、共働きの夫婦にはポイントが高いのではないでしょうか。
治安の良い「練馬区」
練馬区の犯罪率は0.58％と23区平均の0.84％と比べても低く、子育てをしやすい環境と言えるでしょう。また、ファミリー向け物件の家賃相場は1LDKが11万円程度、2LDKが13万円程度とあまり高くないのも人気の理由です。
更に子育て支援制度がかなり充実しているのも魅力の一つです。「第3子誕生祝金」や児童手当など、手厚いサポートを受けられるため、制度の面からも子育てに適した環境だと言えると思います。
落ち着いた住環境で地価も安定している「世田谷区」
子育てに適した環境として、緑が多く、子供が体を動かして遊べる街であることが理想的です。
世田谷区は緑被率23区内2位で自然を身近に感じられるため、子育てにおすすめしたい区です。また比較的治安がよいことも特徴で、ファミリー世代に人気が高いのがうなずけます。
さらに、世田谷区の特徴として育児サポートが充実している点が挙げられます。
妊婦さん向けの不安解消のための面談制度に始まり、出産費用の援助(404,000円/人)、中学校卒業までの子供の医療費の助成制度、赤ちゃんや子供のショートステイサービスなど、子育て世代が安心できる多くの制度があります。
独自の子育て精度が豊富な「豊島区」
豊島区の犯罪率は1.42％と23区中19位ですが、大半の犯罪は池袋駅周辺エリアで起きているため、2駅程離れると治安のよいエリアが多いです。また、豊島区全体のスーパーの数は110件程と買い物の利便性も良いエリアです。
さらに、豊島区は基本的な子育て支援制度以外にも、「産後1ヶ月のサポート制度」「在宅子育て世帯の1歳児へのプレゼント郵送制度」等の独自の支援も充実しています。
【東京都市部】地価が安い子育てファミリーにおすすめエリア
- 都心への利便性も良く買い物も便利な「町田エリア」
- 自然豊かで教育施設が多い「八王子みなみ野」
利便性が高い23区よりも、もう少しのんびりした場所で暮らしたい人もいるのではないでしょうか。
そのような方におすすめの街は、町田エリアと八王子みなみ野エリアです。それぞれの特徴とおすすめポイントを詳しく紹介します。
都心への利便性も良く買い物も便利な「町田エリア」
近年、町田は再開発が進んでおり、駅前には百貨店や大型スーパーなどの商業施設が多く大変便利です。また、新宿や渋谷、横浜まで約30分と通勤時もそこまで時間がかかりません。
行政による子育て支援の取り組みが充実している点も、子育て世代に町田をおすすめしたい理由の1つです。
例えば、市内には「子どもセンター」という乳幼児?高校生までが利用できる施設が5つあり、市民に子供の遊び場や勉強スペースが提供されています。その他、申請が必要ではありますが、急な用事で子供を預けたい場合に利用できる宿泊保育や夜間保育などの仕組みがあります。
また、自宅で育児をしている母親向けに近くの保育園をかかりつけ窓口にできる「マイ保育園」制度があります。1人で子育てをしているママでも、気軽に地域に相談ができる仕組みが整っています。
さらに都心から距離がある分、公園も多く自然環境も充実しているところも魅力的です。
自然豊かで教育施設が多い「八王子みなみ野」
「とにかく自然が豊かで落ち着いた場所がよい！」という方におすすめしたいのが、八王子みなみ野エリアです。
八王子みなみ野駅はJR横浜線の駅で、新宿まで中央線の特急で43分と少々都心からは離れていますが、山を切り開いて開発されたエリアのため、豊かな緑に囲まれていることが特徴です。エリア内には多摩緑地もあります。
自然が多い場所と聞くと、子供の教育環境を心配に感じる方もいるかもしれませんが、八王子みなみ野エリアは教育施設が多いことが特徴です。
小学校や中学校は駅の近くに集中しており、保育園や幼稚園、学習塾なども多く、充実した教育環境で子育てをすることが可能です。
また、駅前には大型ショッピングセンターが多く、仕事帰りの買い物に便利です。
東京の地価を把握して自分に合った土地を探そう
東京の地価推移や地価上昇の理由、また、子育て世代におすすめの東京の街をご紹介しました。
土地や不動産の価格は常に一定ではありません。マンションを売却したり、マイホームを購入したりする際には、予算を踏まえて土地を探し、地価推移に注目をして購入のタイミングを見極めましょう。
また、東京にはたくさんの魅力的な街があります。それぞれの街の特徴やサービスなども確認し、自分たちに合ったエリアを探しましょう。
2019年度、東京都の「土地価格ランキング」を紹介します。東京都で「最も土地価格が高いエリア」「最も土地が安いエリア」はどこでしょうか。東京都の土地価格は今後どのように推移するのか、また東京で土地を安く買うコツも併せて解説します。
