土地売買の流れと必要経費|スムーズに売却するためのポイントは?

不動産は持っているだけでもコストがかかるため、不要なものは早めに手放すことが大切です。しかし、土地売買は、一生のうちで何度も行うものではありませんので、初めてでよくわからないという人も少なくありません。

さらに動く金額も大きいため、損をしないように売買のポイントはあらかじめ知っておく必要があります。土地売買の流れや注意点を知り、スムーズかつ失敗のないように契約を進めましょう。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

黄 威翔/宅地建物取引士

この記事の監修者プロフィール
台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
 日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

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土地売買の流れ

土地売買の流れ

まずは土地売買を行う際の全体の流れを知る必要があります。

売買の際にはすべきことが数多くありますが、簡単にまとめると次の通りです。

空き家を売却する手順

全部で6つの工程があるため、それぞれ詳細部分まで理解を深めていきましょう。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

土地の条件にもよりますが売却の期間は想だいたい3~6カ月程度かと思います。土地の登記情報は、売主であれば当然把握しているでしょうから、もし、周辺に何か変化が起こる予定やうわさがあるのでしたら、その真偽を確かめておくと良いかもしれません。(新しい駅やショッピングセンターなどができる、道路が拡張される、など)

土地の査定を不動産会社に依頼する

土地を売却する際には、手持ちの不動産の正確な価値を知らなければなりません。そのため、不動産会社による査定が必要ですが、実際の動きは次のようになります。

土地売却査定の流れ

利用する不動産会社を決めることに併行して、売却の準備を進めていくことが大切です。

あらかじめ相場を調べる

土地の価格は変動するものであり、見た目だけではいくらくらいで売れるのか判断することは難しいです。

そのため、詳細な金額はプロの査定によって算出してもらいますが、その前に一度自分でも相場を調べておく必要があります。

これは同じ土地でも不動産会社によって提示する金額は違うからであり、場合によっては悪徳業者に安く買い叩かれる危険性があるからです。

相場を調べるには、近隣で似たような土地がいくらで売り出されているかを確認したり、インターネットのサイトでチェックしたりする方法があります。

インターネットで調べるなら、REINS Market Informationや土地総合情報システムを利用するとよいでしょう。ある程度の相場を把握しておくことで、その後利用する不動産会社を決める際の参考となります。

参考:REINS Market Information

参考:土地総合情報システム<

査定依頼は複数社に依頼する

相場価格を知ったところで、不動産会社に査定を依頼しますが、この時複数社に査定してもらうことが大切です。最初から1社だけに絞ってしまうと、提示された金額が適正かどうか分からず、場合によっては損をします。

複数の会社の査定額を比較することで、適正価格がより正確に分かり、事前に調べた相場価格との比較もしやすくなるでしょう。また、査定を依頼する不動産会社は「土地売買」を専門に行っている、あるいは強みがある会社を選ぶ必要があります。

必要書類を揃える

土地売買の契約を進める際には次の書類が必要なため、あらかじめ用意しておきます。

  • 土地測量図
  • 境界確認書
  • 登記済権利証または登記識別情報
  • 固定資産税評価証明書または固定資産税納税証明書

土地測量図や境界確認書は、平方メートル当たりの単価と土地の面積で価格を計算するために使用します。また、境界確認書は近隣の土地との境目を明確にするためにも必要です。

登記済権利証や登記識別情報は、不動産の登記名義、つまり誰が権利登録をしているのかを明確にするために使用します。固定資産税評価証明書や固定資産税納税証明書は、評価額や納税額を知るために必要です。それぞれ最新のものを用意しておきましょう。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

これらはすべて売主の手元にあるはずのものばかりです。もし測量図やそれに属した情報がなければ、法務局に行き、地積測量図(あれば)を取得する必要があります。なければ、測量しに依頼して測量が必要になる可能性が高いです。

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土地の売り出し価格を決める

土地の売り出し価格を決める

売買契約の準備ができたところで、実際に土地をいくらで売り出すのかを決めていきます。売却価格の設定は非常に重要であり、いくらにするかによって売買がスムーズにいくかどうかが決まるといっても過言ではありません。設定時のポイントを知り、適正価格を意識して決めることが大切です。

査定額を元に決める

土地の売却価格は、不動産会社によって算出された査定額を元に決めます。必ずしも査定額をそのまま採用する必要はなく、金額の変更は可能です。

ただし、不動産会社の査定額は3カ月以内に売ることを目安とした金額であり、査定額よりも高すぎる価格を設定するとその分売れづらくなることは理解しておきましょう。

早く売りたいなら少し低めに、高く売りたいなら査定額より少しアップすることがおすすめです。

また、売却時には買主から値引きを求められることが多いため、これを考慮して実際の売却想定額よりも少し高めの値段設定にするとよいでしょう。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

相場よりも低めに売り出し価格を設定すると、確かに早く売れる可能性が高くなりますが、あまり安くしすぎると、問題のある土地なのではないかと敬遠される恐れがあります。高く売りたい場合も、高すぎると購入希望者が現れませんので注意が必要です。

売却スケジュールも考える

土地売買は数カ月単位かかることが多いですが、設定価格次第で多少のコントロールはできます。いつまでに売りたいかを考えて金額を決めることも大切であり、早く売りたいなら安く、売り急ぐことがないなら少々強気の金額設定にしてもよいでしょう。

ただし、高く設定するのは自由ですが、あまりに高すぎると一向に買い手がつかず、いつまでも売れないということもあります。

明確な区切りはありませんが、半年経っても売れないなら相場より高すぎると判断できるため、この場合は金額を見直さなければなりません。売却スケジュールによって設定金額はある程度絞り込めるため、いつまでに売るのか、ゴールを明確にしておくことが大切です。

最低価格も考えておく

土地に限らず、不動産売買では買主の希望によって値引きをすることがほとんどです。そのため、値引きを考慮して売り出し価格を決める必要がありますが、この時いくらまでなら値引きに応じるかも考えておきましょう。

値引きの限度である最低価格を決めることで、買主の希望にも応じやすく、無理な値引きは断ることができます。

最低価格を決めておかないと求められるままに値引きをしてしまい、利益が減ってしまうことも少なくありません。安く買い叩かれないためにも最低価格は最初に設定しておき、それを下回って売らないようにしましょう。

不動産会社と売買のための契約をかわす

不動産会社と売買のための契約をかわす

売り出し価格を決め、利用する不動産会社が決定したら媒介契約を結びます。この契約をかわした時点で販売開始となり、物件の情報が世に出回ります。

逆に言えば、査定をしたり売り出し価格を決めたりしている時点では、物件の情報が世間に知られていない状態にあるといえます。

仲介契約を結んでようやく販売が開始するため、この時点から本格的に売買が動き出すと考えましょう。素早く売却したいなら、いかに早く媒介契約を結んで販売開始にこぎつけるかが重要になります。

購入希望者と交渉する

購入希望者と交渉する

土地が販売開始となった後は、購入希望者が現れるまで待ちます。どれくらいで希望者が現れるかはその時々で異なり、多少は運の要素が絡むのも事実です。

しかし、売り出し価格次第で買い手がつきやすいかどうかが、変わることは多いです。購入希望者が現れたら、そこから各種の交渉を行います。

購入希望者は物件を見に来る

希望者が現れたからといって、すぐに売買契約を結ぶわけではありません。

まずは、購入希望者が土地を確認して、購入を検討するかどうかの判断を行います。購入希望者が現れると土地見学の際には不動産会社から連絡が入りますが、必ずしも立ち会う必要はありません。

案内は不動産会社の担当者に任せ、購入希望者が本格的に契約の意思を示すまで待ちましょう。もちろん、時間に余裕があるなら立ち会いをすることも可能です。

自身でアピールポイントを伝えて購買意欲をかきたてるという方法もありますが、反対に押し売りのようになると買い手がつかなくなることもあるため注意が必要です。

価格交渉が始まる

購入の意思がある程度定まったところで、価格交渉が行われます。

どの程度の交渉になるかは購入希望者次第であり、場合によっては売り出し価格でそのまま契約に移るということもあります。売り出し価格で納得しない場合は交渉が始まり、実際にいくらまで下げられるかを提示しましょう。

値引きの際には駆け引きも必要であり、減額するならその根拠は明確にすることが大切です。

例えば、買主に言われるままに値引きするのと、土地についての不備などを認めて値引きするのでは、金額は同じでも意味合いが異なります。

前者の場合は交渉次第でどこまで値切れると思われる可能性が高く、後者の場合は理由にある値下げであるという印象を与えられます。

つまり、減額できる理由がなくなった時点で値引きの交渉も緩やかになりやすく、お互い納得できる金額を見つけやすいでしょう。

売買条件の確認も行われる

値引きの交渉が終了し、お互いの合意が取れたところで、より詳細な売買条件の確認を行います。確認する事項は複数ありますが、主な項目は次の通りです。

  • 手付金の金額
  • 契約日および引き渡し日
  • 土地の実測の有無
  • 売買時の費用負担について

これらの条件は契約締結前に決めておかないとトラブルの原因になるため、必ず確認しておかなければなりません。また、土地売買の際には土地の実測を行うかどうかもポイントであり、これも確認しておきます。

土地売買では実測を行い、それに伴い価値を算出する方法と、登記情報を元に面積を割り出して金額を決める方法の2つがあります。実測をする場合は売却までに時間がかかり、費用も発生しますが、その分正確な広さが分かります。

対して後者は登記情報を確認するだけのため、スムーズに進みますが、その情報が本当に正しいとは限りません。買主によっては実測を求めることがあり、この場合はどちらが費用を負担するのか決めておく必要があります。

基本的には実測費用は売主が負担することが多く、土地の形や周辺環境によっても異なりますが、数十万円程度かかることが多いです。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

取引の際に、地積測量図がない場合は実測をすることが多いと思います。登記情報と実測が異なる場合はあります(境界線があいまいになっていたりするので)。

土地売買契約書を作成し捺印する

土地売買契約書を作成し捺印する

各種条件を確認した後は、いよいよ契約書を作成して、本格的に売買契約を締結します。これまでの口約束とは違い、契約書類を作成しての手続きは法的な効力が強く発生するため、不明点は事前に確認しておくことが大切です。

土地売買契約書を作成し、捺印を済ませると売買の手続きは大半が終了するため、最後まで気を抜かずに行いましょう。

契約は契約内容を読み合せた上で行われる

土地売買の契約は契約書にサインや捺印をして終了ではなく、きちんと内容の読み合わせを行います。契約内容の読み合わせは、不動産会社の担当者と売主、買主の三者が揃って行うことが多いです。

しかし、それぞれの日程が合わない場合は、売主と買主が別々の日に読み合わせを行うこともあります。

これを持ち回りと呼び、自宅に来てもらったり、個別に不動産会社に行ったりするなどのケースがあります。どの場合でも読み合わせは必ず行うため、このときに詳細な内容を確認しておくことが大切です。

土地売買契約書の記載事項

契約書の内容は明確に定められているわけではありませんが、一般的な不動産の売買契約書には基本的に次の内容が記載されていることが多いです。

土地売買契約書の記載事項一覧

売買物件の表示とは、土地の住所や面積といった、基本的な情報を指します。

危険負担は自然災害や火事によって、不動産の引き渡しができなくなった場合にどのように対処するかを定めたものです。

瑕疵の修復は、雨漏りやシロアリなどの被害が出た場合に、売主がどのように責任を負うかを定めます。

土地のみの売買の場合は、関係しないことが多いかもしれません。費用の負担は契約時に発生する諸経費の負担分を取り決めた項目です。

公租公課(税金)の精算基準は、税金の負担、主に固定資産税に関することを記載します。最後の特約については、上記の内容にプラスアルファして特別な要望がある場合に使用します。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

特約として多いのは、売主の瑕疵担保責任の内容についてです(期限など)。あと、引き渡し日に代金が準備できなかった場合は、違約金を支払って契約を解除する、などの特約でしょうか。通常の契約内容以外については、言葉は悪くなりますが、何でもかんでも特約として付ける傾向にあります。

不動産会社から重要事項説明がなされる

土地売買契約書が作成された後は、宅地建物取引士から重要事項の説明を受けます。

これも不動産契約の際に必要な手続きのひとつであり、宅地建物取引士の資格を持っている人しか、重要事項の説明は行えません。重要事項の説明が終わると、契約の締結へと進むため、不明点や疑問点は、この時全て解消しておきましょう。

重要事項の説明の前には、説明事項を記載した書類をもらえるため、あらかじめ確認しておき、当日までに疑問点を洗い出しておくことが大切です。

売買契約が締結される

重要事項の説明が終了した後に、土地売買契約書に捺印をして売買契約は成立となります。契約が成立するタイミングは、売主と買主の両方が契約書に捺印した時点です。

従って、どちらか一方が捺印しただけでは、実際には契約は締結されていません。不動産売買の契約は、双方合意が基本であることは覚えておきましょう。

手付金を受領する

契約締結後に、土地の引き渡しまでの間に手付金の受け取りを行います。

手付金は、売却価格の10~20%が相場ですが、双方の相談のもとで金額の変更が可能です。

また、手付金は契約締結の当日に支払われることが普通ですが、これも契約時に特約で定めておくことで日付を変更できます。

手付金の時点ですでに大きなお金が動くことになるため、金額や受け渡しの日付は、双方で認識のずれがないように確認しておかなければなりません。

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決済と引き渡しを行う

決済と引き渡しを行う

土地売買契約を締結した後は、指定した日に決済と引き渡しを行います。決済と引き渡しで土地の売却は終了ですが、最後の段階でトラブルが起きることもあるため、注意して臨まなければなりません。

最終段階まで気を抜かずに、細部のポイントまで踏まえて取り組むことが大切です。

契約書通りに決済される

決済の金額はすでに売買契約書によって定められており、その通りに実行されます。

そのため、契約締結後に決済金額が変わるということはなく、金額の変更や契約内容の変更をする場合は、事前に定めた違約金を支払わなければならないこともあります。

決済の内容は、主に売却価格の残金と、不動産会社に支払う仲介手数料の2つです。仲介手数料は売買契約が決まった時点で半分、引き渡しの際に残りの半分を支払うこともあり、これも事前に定められています。

引き渡しは決済と同時

土地の引き渡し日と決済日は同日になることが基本であり、決済が終了し、土地の所有権移転登記を済ませると、売買は完了です。

引き渡しは、土地売買契約書に捺印してから、1~2カ月後となることが多いため、買主の都合に合わせて決済日も定めることが大切です。

また、基本的には引き渡しと決済は同時に行われますが、契約時に特約で定めることで、日付をずらすことは可能です。

特に何も決めずに契約した場合は、引き渡し日が決済日になると考えましょう。決済日には、土地の移転登記を行うため、抵当権がついている場合は、事前に抵当権抹消登記を済ませておかなければなりません。

土地売却の際にかかるお金について

土地売却の際にかかるお金について

土地の売却により、売却価格に応じたお金が入ってきますが、同時に出費もあるため、これも頭に入れておかなければなりません。

売却価格から売却にかかった各種費用を差し引いたものが、実際の利益です。土地売却では複数の費用がかかるため、何にいくら必要なのかは事前に把握しておく必要があります。

不動産会社に支払う仲介手数料

不動産会社に依頼して土地を売却する際には、仲介手数料を支払わなければなりません。仲介手数料は成功報酬であり、売却が完了した時点で発生します。

そのため、事前に別途支払う必要はなく、売却価格から差し引く形で支払います。仲介手数料の上限額は法律で決められており、報酬額は次の通りです。

売買価格 報酬額
200万円以下の部分 取引額の5%以内
200万円超400万円以下の部分 取引額の4%以内
400万円超の部分 取引額の3%以内

詳細な計算式は少しややこしいですが、売却価格が400万円を超える場合は、「売買価格の3%+6万円+消費税」で簡易的に仲介手数料を求めることができます。

ただし、計算して出てくる金額はあくまで上限であり、実際にはそれよりも安い金額で済むこともあります。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

仲介手数料は上限を超えない限りは、不動産会社で自由に設定でき、中には仲介手数料無料を謳っているところもあるでしょう。

しかし、仲介手数料があまりにも安い、あるいは無料というのは裏があるケースも多く、別の費用をかさましされ、結果的に損をすることも少なくありません。基本的には、上限いっぱいまで請求されるものと考え、不自然に安い場合は本当に信頼できるか確認することが大切です。

土地売買契約書に必要な印紙税

土地売買契約書には、収入印紙を貼り付ける必要があり、この金額は契約時の価格によって変化します。

契約金額 本則税率 軽減税率
10万円超50万円以下 400円 200円
50万円超100万円以下 1,000円 500円
100万円超500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超1,000万円以下 10,000円 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 20,000円 10,000円
5,000万円超1億円以下 60,000円 30,000円
1億円超5億円以下 10万円 60,000円

2020年の3月31日までに作成される売買契約書は、軽減税率が適用されます。契約書は売主と買主が1通ずつ、合計2通作成して、それぞれが1通分ずつ印紙税を負担することが一般的です。

抵当権を抹消する登記費用

ローンを組んでいる不動産は、引き渡しの前に抵当権の抹消登記をしなければなりません。これはローン完済後に抹消登記をしていない場合も同様です。

不動産の抵当権は、ローンの完済で自動解除とはならないため、支払いが終わった後に自分で行わなければなりません。

抹消登記の手続き自体は自分でも行えますが、手続きが複雑で難しかったりします。そのため、司法書士に依頼して代行してもらうことが一般的であり、その時の費用相場は2~3万円程度です。

代行費用は明確に決まっているわけではないため、相場以上に高くないかをチェックし、高すぎる場合は別の司法書士に依頼しましょう。

解体費などその他費用

土地の上に建物がある場合で、解体が必要な場合はこれにも費用がかかります。

土地付きの住宅でそのまま売れるという場合は、解体及びそれにかかる費用は必要ありません。

解体費用は、土地の上にある建物の種類や大きさ、構造など細かい条件によって異なりますが、目安としては次の金額が相場です。

  • 廃棄物の処分費:10万円~50万円程度
  • 敷地の測量費:50万円~80万円程度
  • 建物の解体費:100万円~300万円程度

解体から測量、廃棄物の処分まで行うとかなりの金額になるため、建物付きで売れそうなら、そのまま売るほうが賢明です。

建物の再利用が可能な場合は、解体して売るか建物付きの土地として売りに出すか、不動産会社に相談するとよいでしょう。

土地売買の流れと必要経費を知り納得のいく売買を

土地売買の流れと必要経費を知り納得のいく売買を

土地売買は売り出しに至るまでにもすべきことが多数あり、販売開始から契約の締結、引き渡しまで多くの工程を踏まなければなりません。

また、売却の際には費用もかかるため、これを考慮に入れて売却価格を決めることが大切です。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

売却の流れや必要経費を頭に入れた上で売却計画を立て、スムーズに売って土地売買を成功させましょう。

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