住宅ローン完済前の家を売却できる条件とは?税金対策や注意点

現在不動産を所有している方で、もしかしたら売却を考えているという方もいるでしょう。そこで気になるのは「住宅ローン完済前でも不動産を売却できるのか」ではないでしょうか。

結論から言いますと、2つの条件を満たしていれば住宅ローン完済前でも売却は可能です。さらに、住宅ローン完済前に売却をしたほうが有利な場合もあります。

そこで今回は、住宅ローン完済前に不動産を売却するための2つの条件を初め、売却時の注意点や税金対策、仮にローンを完済できない時の対策方法などを具体的に説明していきます。

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住宅ローン完済前に不動産を売却できる2つの条件

住宅ローン完済前に不動産を売却できる2つの条件を具体的に説明していきます。

抵当権を抹消している

抵当権とは、ローンを借りた人がなんらかの事情で返済できない場合に備えて、銀行が不動産を担保として設定する権利です。抵当権を外すことを抵当権抹消といいます。

そして住宅ローン完済前に不動産を売却する場合は、抵当権を外して(抵当権抹消)おく必要があります。なぜなら抵当権がついている状態で不動産を買うことは、売り手や担保として設定している銀行の都合によって、不動産を失うリスクがあるからです。

もちろん、抵当権を外さなくても売却は可能です。ただ売り手や銀行の都合によって、いつ不動産を失うかわからないリスクを背負ってまで、不動産を購入しようと考える人は少ないでしょう。

売却後にローンを完済できる

不動産売却後に残っている住宅ローンを完済できれば、問題なく売却が可能です。ただ、主に2通りの事例が考えられます。

1つ目は、ローン残高よりも不動産の売却金額が多い場合。例えばローン残高800万円、売却価格1,000万円だったとしましょう。この状態はアンダーローン、もしくは一般売却と呼ばれ、住宅ローンを完済できるので問題なく売却できます。

2つ目は、ローン残高よりも不動産の売却額が低い場合。例えばローン残高800万円、売却価格500万円だったとしましょう。この状態をオーバーローンと呼び、差額分の300万円を用意できれば問題なく売却できます。

売却額で住宅ローンを完済できない場合の対策方法は4つありますので、それぞれ具体的に説明していきます。

貯金や援助等で完済

自分の貯金、親御さんや親せきからの援助により、不足している住宅ローンの金額を用意できれば問題なく売却が可能です。

ただ売却する場合は、その他諸費用も必要になります。具体的には印紙税、抵当権抹消にかかる費用、司法書士手数料などが必要です。

諸費用は、不動産を売却した金額のおおよそ3.5%といわれています。そのため「残った住宅ローン+諸費用」で返済計画を立てておくと良いでしょう。

他のローンから借り入れる

他のローンを活用して返済となると、利用用途に制限が少ないフリーローンが考えられます。

フリーローンは、他社からの借り換えも可能で追加借入ができないため、返済計画を立てやすいなどのメリットがあります。

ただ、住宅ローンに比べて金利が高い傾向にあるので、注意が必要です。

住み替えローンを利用する

住み替えローンとは、新たに購入した物件のローンに返済できないローン残高を上乗せして借り入れができるローンです。

例えば新規物件の価格が2,000万円、完済できない部分のローン残高は300万円だったとしましょう。この場合、2,000万円+300万円で合計2,300万円のローンを新たに組めるようになります。

メリットは、自己資金の負担なしで住宅の住み替えができることです。

ただ審査が厳しい傾向にあり、物件の価値以上のローンも組めるため、借りすぎてしまう危険性があります。自分の資金力や返済計画などをもう一度見直して、無理のない借り入れを心がけましょう。

任意売却を行う

任意売却とは物件を金融機関の合意のもと、競売ではなく市場で家を売却する方法です。

メリットは下記の4つが挙げられます。

  1. 競売ではないため、所有者の経済事情が他人に知られない
  2. 競売に比べて高く売却できる可能性がある
  3. 契約日や明け渡し日の融通が利く
  4. 売却価格から引っ越し費用の一部を控除できる可能性がある

反対にデメリットは下記2つが考えられます。

  1. ローンの滞納を3ヶ月以上続けると信用情報機関に掲載される場合がある
  2. 連帯保証人の同意がないと売却できない
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赤字の方も可!不動産を売却した時に使える3つの税金対策

実はオーバーローン(住宅ローン>不動産売却額の状態)の方は、税金が戻る特例を利用できる場合があります。

もちろん、アンダーローン(住宅ローン>不動産売却額の状態)の方も使える2つの税金対策がありますので、次の段落から具体的に説明していきます。

オーバーローンの方が使える税金対策

オーバーローンの方は「マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例」を利用できる場合があります。

※以下「特例」と表記します。

確定申告で損益通算という手続きを行うと、会社があらかじめ引いていた源泉徴収税額が、手元に戻ってくる場合があるのです。

例えば給与700万円の方で、返済できなかった住宅ローンが300万円あるとしましょう。この場合手続きを行うと、300万円を給与から控除できるため、700万円-300万円で給与所得が400万円として扱われます。

会社は給与700万円と想定して税金をあらかじめ引いているので、余分な税金を払っていることになります。そのため特例を活用すると、余分に払った税金を取り戻せる可能性があるのです。

ただ買い替えや住み替えを想定した売却では、特例が適用されないので、注意しましょう。

アンダーローンの方が使える税金対策

次はアンダーローンの方が使える税金対策2つを具体的に説明していきます。

3,000万円特別控除

居住用の家を売り、適用条件を満たしていると、譲渡所得から最大3,000万円の控除が認められます。

例えば取得価格7,000万円、売却価格3,000万円だったとしましょう。その場合7,000万円―3,000万円で4,000万円が譲渡所得として扱われます。

そこから3,000万円の特別控除を適用させると、4,000万円―3,000万円で最終的な譲渡所得は1,000万円となるのです。もちろん、譲渡所得が0円になれば課税されません。

ただし下記のいずれかに当てはまる場合は、3,000万円の特別控除が適用されないので、注意しましょう。

  • 3,000万円の特別控除目的で家屋を購入
  • 一時的な目的で入居していた
  • 趣味や娯楽のために所有していた

軽減税率の特例

軽減税率の特例とは、居住用の家を売却した際に適用要件を満たしていれば、長期譲渡所得の税率が通常よりも低くなる特例です。

家を譲渡した1月1日時点で、所有期間5年を超えていると長期譲渡所得として扱われます。ただ軽減税率の特例が適用されるのは、譲渡した1月1日時点で所有期間10年以上であることが1つの条件なので注意しましょう。

本来は譲渡所得に対して約20%(住民税5%含む)課税されますが、特例が適用されると譲渡益6,000万円以下にかかる税率は約14%(住民税4%含む)に軽減されるのです。さらに、3,000万円特別控除と併用できるメリットがあります。

ただし5つの適用条件すべてに当てはまらなければ、軽減税率の特例は適用されないため、注意しておきましょう。

査定は複数社で!売却時に抑えておきたい注意点

不動産売却時に抑えておきたい注意点は、必ず複数社で売却価格を査定してもらうことです。

不動産会社は「数ヶ月後ならおおよそこの価格で売れるだろう」と予測価格を出す傾向にあります。あくまで予測なので、必ずその金額で売れるとは限りません。

そのため1社で査定してもらった結果をもとに、アンダーローン(売却価格>ローン残高の状態)オーバーローン(売却価格<ローン残高の状態)を決めるのではなく、必ず複数社で査定してもらってから判断するのが望ましいといえます。

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住宅ローン完済前に売却するほうが有利な場合も

不動産の価格は、年数を重ねるごとに価値が下がっていく傾向にあります。

そのため、住宅ローンを完済してから売却するよりも、完済前に売却したほうが有利な場合もあるのです。

例えば5,000万円の家を購入し、住宅ローンは30年後に完済予定、20年後には住宅ローン残高が1,000万円になると仮定しましょう。そして、30年後に家を売却したときの予想価格は300万円、20年後の売却価格は1500万円だとします。

この場合30年後に300万円で不動産を売却するよりも、20年後のローン完済前に不動産を1,500万円で売れば、1,500万円-1,000万円(ローン残高)=500万円が手元に残る計算ができます。(わかりやすくするために諸費用や税金は省略)

結果として、ローンを完済してからではなく、完済前に不動産を売るほうが有利な場合もあります。

そのため、たとえローン完済前であっても、不動産を手放そうと考えた場合、まずは複数の不動産会社で査定をしてもらってから、その後の判断をすると良いでしょう。

まとめ|住宅ローンは完済前でも売却可能!

不動産は住宅ローン完済前であっても売却可能です。ただ、2つの条件を満たしておく必要があります。

たとえオーバーローン(住宅ローン残高>不動産売却額)であっても、対策方法は4つあるので心配する必要はありません。

そして住宅ローン完済前でも場合によっては、完済後よりも有利に売却できる可能性があります。

ただ売却を検討している場合は、必ず複数の不動産会社で査定をしてもらうようにしましょう。不動産の売却についてはこちらの記事も読んでみることをおすすめします。

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