マンションの値段を調べる方法|様々な条件を考慮して失敗しない判断を

開催が予定されている国際競技大会の影響もあり、都心を中心に新築マンション値段が高騰しています。

中古マンションでも、築年数が浅い物件や立地条件がよいエリアにある場合は値段設定が高めです。

マンションを購入する際には、いくらぐらいのマンションが購入できるかを知ることが大切です。

収入に見合った値段のマンションを購入しないと、住宅ローンの返済などで家計を圧迫する可能性も考えられます。

この記事では、マンション値段の調べ方や年収から購入できるマンション値段の目安などを紹介してきます。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

黄 威翔/宅地建物取引士

台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
 日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

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新築マンションの値段を調べる3つの方法

国土交通省のデータでは、首都圏における新築マンションの平均値段は次のように推移していることがわかっています。

平成25年 平成26年 平成27年 平成28年 平成29年 平成30年
4,929万円 5,060万円 5,518万円 5,490万円 5,908万円 5,871万円

このように、首都圏の新築マンション値段は平成29年に6,000万円近くまで上昇しています。

高層階や設備の充実した物件は売り出し値段が高めに設定されており、生活の利便性に応じても変動します。

これから新築マンションの購入を検討している場合、まずは購入を検討しているエリアに建築予定の新築マンションの値段を調べてみましょう。

ここでは、新築マンションの値段を調べる方法を3つ紹介していきます。

新築マンションの値段を調べる3つの方法

参考:平成30年度 住宅経済関連データ:首都圏マンション平均値段|国土交通省

新築マンションの値段を調べる方法 詳細
デベロッパーの会員サービス デベロッパーの会員サービスに登録
大手の不動産ポータルサイト 希望するエリアや路線といった条件を入力して検索
地域別の情報誌
  • 有料の情報誌は各書店やコンビニなどで入手
  • 無料の情報誌はバスターミナルや主要駅などで入手

最新の情報ならデベロッパーの会員サービス

新築マンションに関する最新情報を知りたいなら、デベロッパーの会員サービスを利用するとよいでしょう。

デベロッパーとは、大規模な宅地開発やリゾート開発などを手掛ける不動産開発業者のことです。主なデベロッパーは、次の通りです。

  • 住友不動産
  • 大京
  • 東急不動産
  • 東京建物
  • 野村不動産
  • 三菱地所レジデンス など

各デベロッパーが運営する会員サービスに登録すると、会誌やメルマガなどでこれから建設されるマンション情報が把握できます。

このサービスを利用することで、希望するエリアや間取りに合った物件を早く見つけやすくなります。 

大手の不動産ポータルサイトを見る

新築マンションに関する情報を知りたい場合、大手が運営する不動産ポータルサイトの利用も手段の一つです。

大手が運営する不動産ポータルサイトは、次のようなサイトがあります。

  • 株式会社リクルート:SUUMO
  • ヤフー株式会社:Yahoo!不動産
  • 株式会社LIFULL:LIFULL HOME’S
  • アットホーム株式会社:アットホームなど

希望するエリアや路線といった条件を入力して検索すると、該当マンションとその値段が調べられます。

不動産ポータルサイトによって特徴が異なるため、複数のサイトを利用して物件探しに役立てましょう。

地域別の情報誌で調べる

デベロッパーの会員サービスは大手が運営しているものの、首都圏が中心となるため地方を含めた全てのエリアを網羅しているとは限りません。

また、大手が運営する不動産ポータルサイトの場合、ほとんどのサイトが全国各地を対象エリアとしているものの、エリアに特化しているとはいえません。

そのため、エリアに特化した物件情報を調べたい場合は、地域別に発行されている住宅情報誌の利用がおすすめです。

住宅情報誌には有料と無料の2種類があり、有料の情報誌は各書店やコンビニなどで手に入れられます。

一方で無料の情報誌は、バスターミナルや主要駅、スーパーマーケットといた生活圏内の施設に置いてあるケースが多いです。

中古マンションの値段を調べる3つの方法

中古マンションの値段を調べる3つの方法

ここでは、中古マンションの値段を調べる方法を3つ紹介していきます。

土地総合情報システム 2005年以降の売却データが調べられる
レインズマーケットインフォメーション 直近1年での売却が成立した物件値段が調べられる
一括査定サイト 査定額を比較することで購入値段の相場が把握できる

過去の売却実績から調べる2つの方法

過去の売却実績から中古マンションの値段を知る方法として代表的なのは、「土地総合情報システム」の不動産取引値段情報検索と「レインズマーケットインフォメーション」の2種類です。

不動産取引値段情報検索

「土地総合情報システム」の不動産取引値段情報検索は、国土交通省が運営する不動産情報システムです。

このシステムでは、2005年以降の売却データが調べられます。

物件を検索する際は、住所だけでなく路線や駅名からも調べられるので、より詳細なエリアの物件情報が把握しやすいといえるでしょう。  

参考:土地総合情報システム:不動産取引価格情報検索|国土交通省

レインズマーケットインフォメーション

レインズマーケットインフォメーションは、国土交通省からの指定を受けた不動産流通機構が運営する不動産情報システムです。

このシステムでは、直近1年での売却が成立した物件値段が調べられます。

ただし、直近1年で該当エリアでの取り引きが100件に満たない場合、検索できないことが難点です。

特に地方の場合、気になるエリアの物件データが極端に少ない可能性があります。

参考:レインズマーケットインフォメーション|不動産流通機構

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

現在、売りに出されているマンションの価格などは、不動産業者が利用している「レインズ」で調べることができます。

マンションの購入を相談するという形で、不動産会社に調べてもらうのも一つの手です。

一括査定で見積もりを出す

気になるマンションがある場合、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトは複数の不動産会社に査定を依頼できるため、査定額を比較することで購入値段の相場が把握できます。

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購入するタイミングは値段の推移から判断

購入するタイミングは値段の推移から判断

戸建てやマンションといった住宅は、築年数に応じて価値が下がるのが一般的です。

しかし、マンションの値段は経済情勢や立地条件といった様々な要素の影響を受けやすいため、購入のタイミングによっては同じ物件でも値段が異なるケースがあります。

ここでは、マンションを購入するタイミングを値段の推移から判断する方法を紹介していきます。

マンション全体の値段は下がる傾向

都心を中心に国際競技大会の開催予定の影響を受け、新築マンションが続々と建設されています。

「新築マンションの値段を調べる3つの方法」で紹介したように、直近では首都圏の新築マンション値段は6,000万円近くまで上昇している状況です。

しかし、マンション全体でみると、供給過多や人口の減少によって空き家率が増加するため、今後は下がる傾向にあるともいわれています。

マンションの供給過多や人口の減少によって空き家率が増加するからです。

築年数は5年が値段急落の目安

マンションは築年数に応じて価値が下がり、築1年でも10%価値が下がると考えられています。

次の表では、築年数に応じた価値の下落率を示しています。

築年数 価値の下落率
築1年 約-10%
築5年 約-26%
築10年 約-38%
築20年 約-58%

※築年が何年経過すると分譲時から○%下落するという相対的な指標ではありません。

このように新築のマンションは5年で価値が26%下がり、築20年になると新築時の半分以上も価値が下がることがわかります。

新築よりも値段が安い築浅の中古物件を検討している場合は、価値が急落する築5年の物件を探すとお得に購入できる可能性が高まります。

年収から購入できるマンションの値段を決めよう

年収から購入できるマンションの値段を決めよう

マンションを購入する際は、家計を圧迫しない程度の値段の物件を探すことが大切です。

なぜなら、住宅ローンの返済やランニングコストによって、経済的な負担を強いられる可能性があるからです。

まずは世帯年収を把握し、購入できるマンションの値段を決めましょう。

借入額と月々のローン返済金額

近年は低金利政策の影響もあり、消費者が住宅ローンを利用しやすい状態です。

戸建てやマンションといった住宅は高額なため、多くの人が住宅ローンを利用して購入します。

住宅ローンを利用してマンションの購入を検討している場合、借入額と月々の返済金額を考慮して購入できる価格のマンションを探しましょう。

  • 借入額:4,000万円
  • 借入額全体におけるボーナス返済額:1,500万円
  • 返済年数:30年
  • 金融機関:三菱UFJ銀行
  • 変動金利:
  • 適用金利:0.525%

たとえば、上記の条件で住宅ローンを利用する場合、次のような返済計画になります。

総支払額 月々の返済額 ボーナス月返済額 利息 諸費用
4,357万円 75,072円 270,531円 326万円 313,000円

マンションのランニングコストも忘れない

戸建てやマンションといった住宅は不動産であるため、毎年固定資産税や都市計画税などの税金を納付する必要があります。

また、戸建てと異なり、マンションの場合は管理費や修繕積立金といったランニングコストを毎月支払わなければなりません。

次のような条件の場合、マンションのランニングコストの目安は次の通りです。

  • マンション価格6,000万円
  • 購入時の頭金:200万円
  • 融資額:5,800万円
ランニングコスト 年間支払額 月々の支払い額
固定資産税や都市計画税 10万円程度 約8,300円
管理費 20万4,000円程度 17,000円程度
修繕積立金 84,000円程度 7,000円程度

管理費は1年に換算すると20万4,000円、修繕積立金は84,000円かかります。

これらのランニングコストを概算すると、約32,000円を毎月支払わなければなりません。

そのため、住宅ローンの返済だけでなく、ランニングコストを含めた総支払額も考慮して購入するマンション値段を決めましょう。

購入しやすいマンションの値段の目安

月々に支払う住宅ローンの返済額が少なくても、マンションの場合はランニングコストも考慮しなければなりません。

また、購入時の頭金をいくら準備できるかで購入できるマンション価格は変動します。

すべて借入金でマンションを購入すると仮定したら、次のような項目を目安にするとよいでしょう。

  • 65歳までに住宅ローンを完済できること
  • 住宅ローンの返済比率は年収の20%程度
  • 住宅ローンの借入額は年収の5倍程度

現在共働きの世帯でも、妊娠や出産などの影響で今まで通りの収入が得られなくなる可能性も考えられます。

そのため、購入できるマンション値段を決める際には将来的なライフプランも考慮しましょう。

また、住宅ローンは返済期間が長くなるほど月々の返済額は抑えられます。

月々の返済額が少なければ返済比率も抑えられるため、より多くの金額を借り入れできます。

たとえば、30歳前後で年収が500万円の場合、返済比率を20%に抑えると借り入れできる金額は2,765万円です。

したがって、上記の条件に当てはまる場合は3,000万円程度が購入しやすいマンションの目安となります。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

少しでも安くマンションを購入するのでしたら、築年数が古いマンションに狙いをつけてみてもよいでしょう。

ただし、管理や大規模修繕がしっかりと行われているかどうか、新耐震基準で建てられているかどうか、旧耐震基準で建てられているのであれば耐震調査が行われているかどうか、などを確認する必要があります。

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事故物件の購入について

事故物件の購入について

戸建てやマンションといった住宅の中には、「事故物件」と呼ばれる物件があります。

事故物件は、次のような理由で値段が安く設定されているケースがあります。

  • 殺人や傷害といった事件が発生した物件
  • 事件性がないものの、自殺や火災などが原因で死亡者が発生した物件
  • 近隣に反社会的勢力に関わる住人がいる場合
  • 建物の構造上、雨漏りやシロアリ被害が著しい場合 など

事故物件には事件や事故による「心理的瑕疵(かし)物件」と建物自体に問題がある「物理的瑕疵(かし)物件」の2種類があります。

近年の日本は高齢化が顕著となり、孤独死による事故物件も増えています。

事故物件は買い手が気にしないのであれば相場よりも安く購入できますが、次に売却する際に告知義務が残ってしまいます。

将来的にマンションを売却したくても、事故物件であることが原因で相場よりも安く売り出さなければならなかったり、なかなか売れない可能性もあります。

そのため、将来的にマンションの売却を検討しているのであれば、事故物件の購入はおすすめできません。

値段の相場を調べてマンションの購入で損をしない

値段の相場を調べてマンションの購入で損をしない

マンションは一度購入すると、住宅ローンやランニングコストを長期的に支払っていかなければなりません。

希望する物件が見つかっても、値段によっては断念せざるをえなくなる可能性もあります。

まずは世帯の年収を確認し、無理のない範囲で購入できるマンションの値段帯を把握しましょう。

また、相場よりも高い値段で売り出されているマンションもあるため、マンション値段の相場を調べることも大切です。

快適な住環境を実現するために年収や頭金、住宅ローンの返済期間などを総合的に判断し、年収に見合ったマンションを選びましょう。

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