土地売却には欠かせない確定測量｜基本内容と流れを把握しよう

測量は土地を売却するときに必ず行わなければならないプロセスであり、そこには自分の土地と他人の土地との境界を明確にするという重要な目的が含まれています。

自分の土地の面積や境界を把握することは、境界を接する隣人とのトラブルを未然に防ぐことにもつながり、同時に実測した面積によって売却価格を公正に明示できます。

しっかりと測量がなされていない土地には買い手が付かないため、測量は売主にとってのリスク回避につながります。このことから、売却のために売主が費用を負担して実施するのが一般的と言えます。

この記事では、適正な土地取引のための、確定測量に関する基本的な事項や実施の流れ、費用面について解説します。

この記事の監修者

黄威翔/宅地建物取引士

台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
　日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

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確定測量とは

確定測量とは、土地の面積と境界を確定するための測量のことで、国土地理院発行の図面を基に実施されます。

正式な名称を境界確定測量と呼び、土地の所有者だけでなく、境界を接する隣地の所有者や測量士、土地家屋調査士といった資格を持つ人の立会いのもとで行われます。

複数の種類がある測量の中では最も正確で正式なものであり、測量には費用と時間を要します。

土地の売却に関わる測量の場合、仲介を依頼した不動産会社から紹介される土地家屋調査士に任せることがほとんどですが、自分で探した調査士に依頼することもできます。

確定測量が必要な場合

土地測量は、「土地売買」や「土地の分筆」、「相続により土地で納税」する場合に必要です。

そのほかにも、「国有地の払下げ」を受けたいときや、「開発行為の許可」および「宅地造成工事」の許可を受ける場合などにも土地測量が必要となります。

土地売買: 土地売買(公簿面積での取引き以外)の際に必要
土地分筆: 1筆(土地の単位)単位の土地を2つ以上に分割する場合に必要
相続による土地の納税: 物納する場合は、土地に隣接する全ての境界を確定し、実測図および境界確認書等を添えて申請が必要
国有地の払い下げを希望: 自分の土地に隣接する国有地の払い下げを希望する場合、その国有地の面積・地積確定が必要
開発行為の許可・宅地造成工事の許可を受ける: 広い土地を分割して宅地や道路を作る、または擁壁等を作る場合、所轄の役所に許可が必要

次はよくあるケースを詳しく紹介します。

土地売買

境界杭やフェンスなどといった隣の土地との境界の目安がない土地は、以前に境界確定をしていても、変わってしまっている可能性もあるため、改めて境界確定を行う必要があります。

隣地との境界の目印（境界杭）がはっきりしていないと土地売却ができません。

また、誤って隣の土地まで売却してしまう等のリスクがあり、後にトラブルになる恐れもあるのです。

なくなった境界杭に関係する土地所有者全員の立会いと確認が必要ですが、新しい境界杭を設置することで、境界紛争を未然に防ぐことができるでしょう。

土地分筆

平成17年3月7日から新不動産登記法およびその関係法令等が施行されたことにより、土地の分筆登記申請をするときに、法務局に提出する地積測量図の取り扱い方法が明確化されました。

これにより、分筆登記をする土地については、全ての境界について、隣接土地所有者との境界確認作業が必要となっています。

相続による土地の納税

相続税が金銭で支払できない場合などに、不動産を物納することがあります。

物納をするには、隣の土地との境界が明確になっている土地でなければいけません。

そのために測量を行い、境界確定をする必要があります。

登記簿の面積が実際と違う

測量されていない土地の場合、登記簿の面積で契約が進められます。

登記簿の面積と実際の面積が大きく相違する場合は、事前に測量するとよいです。

土地を売買する場合、これまでは公簿面積（登記簿に載っている面積）での売買でも、とくに問題ありませんでした。

最近は地価高騰の影響により、買主側から土地の境界を確定したうえでの実測面積による売買を求められるケースが増えています。

この傾向はとくに都市部の売買で顕著に見られます。

なお、土地の境界を確定するためには、隣接地の所有者と現地で立会い、境界をお互いに確認する作業が必要です。

隣接地との境界が確定すると、それを証明する書類として境界確認書の引渡しを要求されます。

また、隣接土地所有者の協力がないと、境界が決められないという事態になり、売買ができない場合もあります。

確定測量以外の測量方法

確定測量以外には、現地測量という方法があります。違いについて詳しく解説します。

現地測量とは

現地測量ではその土地で測量機器を用いて地形や地物などの状況を測定し、地形図のもととなるデータを作成します。

ブロック塀・建物・既存境界標等の現地に存在する地物を測り、対象となる土地のおおよその寸法・面積・高さを測定します。

確定測量との違い

境界確定測量と異なり、隣接土地所有者や市町村等との立会いは不要なため、期間も短く、費用も安くすみます。

したがって、自分の土地の大まかな面積を知りたい場合等にはおすすめです。

土地境界についての調査や確認もありません。

算出される土地の面積は「現況面積」と呼ばれ、境界確認後の「確定実測面積」とは寸法や面積が異なりが生じるケースがあります。

現地測量が必要な場合

新築するとき	その土地に建てられる建物の設計に必要な間口や奥行き、土地の形状や面積などを測量します。
土地の高低差を調べるとき	敷地内に高低差がある土地の現状を把握するための調査を行います。
土地の評価	相続税の計算や土地を販売するときには、その土地の間口や奥行き、形状、面積などを測量して正確な評価を行います。
真北の調査	新しく建物を建てる際に問題となる日照制限（北側斜線制限）などを調査します。太陽観測等のデータから計算で「真の北」を求めます。その情報を元に建物の高さや傾斜などを設計に反映します。
測量図の真偽の確認	土地を購入する際に、売り主から提示された測量図が正しいものかどうかを確認するために「点検測量」と呼ばれる調査を行います。

黄威翔/宅地建物取引士

測量についての相談先は土地家屋調査士です。

不動産会社でもこの分野はわからないことが多い為、専門に任せます。

目安ですが、現地測量は２０～３０万円程度、確定測量は70万～100万円かかります。

測量図の種類

土地測量で作成する測量図

土地測量で作成する測量図には、「確定測量図」「現状送料図」「地積測量図」の3種類があります。

「確定測量図」は、隣接地の所有者立ち会いのもと、土地の境界(道路含む)すべてを確定した測量図です。

土地の売買時に利用され、近隣との境界線トラブルを回避するのに最も適した測量図といえます。

「現状測量図」とは、隣接地の所有者の立ち会いは行わず、土地をあるがままに測量したもので、境界の確定はされません。

「地積測量図」は、登記を所管する法務省に備え付けられた公的な測量図です。

土地や面積の根拠を示す測量図ですが、測量精度の進歩により、登記された年代によっては数字に誤差が生じる場合もあります。

確定測量図	隣地所有者の立ち会いのもと、隣接する全ての境界が確定した測量図
現況測量図	現状をあるがままに測量した測量図で、境界の確定はなされない
地積測量図	登記を所管する法務局に備え付けられた測量図

確定測量図

確定測量は、隣の土地の所有者との合意の基に行われます。

測量時に隣の土地の所有者が立ち合って測量を行い、署名・捺印の上で境界を確定します。

境界確認書が作成され、それに基づいて確定測量図を作成するのです。

土地の境界があいまいであったり、登記簿謄本と面積に相違があったりする場合など、確定測量を行うことで、誤ってお隣の土地まで売却してしまっていたことが後に判明したり、面積を誤って売却してしまったりといったトラブルをなくすことができます。

そのため、売却時にはこの確定測量が必要になります。

買い手に対しても、この確定測量図があると安心してもらいやすくなります。

確定測量を詳しく解説した記事もありますので、ぜひ合わせてご覧ください。

地積測量図

地積測量図は、土地家屋調査士や測量士によって測量した結果を、法務局の仕様で登録した図面です。

法務局で誰でも取得することができます。

確定測量を基に作成されたものであれば信頼性は高いですが、古いものであったりすると、必ずしも隣の土地の所有者の立ち合いのもとに作成されているとは限りません。

法務局に登録された地積測量図は、土地の売買契約時に確定測量図の代わりとして使用できますが、実際の土地を見てみて図面通りに境界標があるのかなど確認すると良いでしょう。

現状測量図

現状測量図は、土地家屋調査士や測量士によって、現状を基に測量して作成される測量図で、「仮測量図」とも呼ばれます。

あくまで仮測量のため、隣の土地の所有者の立ち合いの必要がありませんが、立会いなしで作成された場合は売買契約で使用することはできません。

隣の土地の所有者が立ち合いの基で作成された現状測量図であれば、売買契約でも使用できます。

確定測量図との違いは、測量時に行政機関が立ち会う「官民査定」であるか、行政機関の立ち合い無しで行う「民民査定」であるか、です。

「官民査定」は時間と費用がかかります。

黄威翔/宅地建物取引士

買い手と売り手の合意があれば、「民民査定」で作成された現状測量図でも、土地の売買を行うことができます。

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確定測量の流れ

ここからは、確定測量の具体的な流れについて解説します。

確定測量の流れ

資料収集と隣接地所有者への説明

測量に必要な書類の用意はもちろんですが、境界確定は隣接地の所有者の協力なくしては成立しません。

事前の根回しやスケジューリングが重要です。

確定測量に必要な書類

最初に、公図や登記簿、地積測量図、その付近で過去行われた境界確定資料、境界トラブルの有無などが調査されます。

この段階で、測量にかかる費用の見積もりも提示されるケースがほとんどです。

まずは、これら書類を法務局や市町村役場で取得し、用意しましょう。

隣接地所有者へ説明

測量する前に、現場作業の趣旨説明を兼ねて近隣へ挨拶を行います。

測量して境界を確定するためには、隣接する土地の所有者による立会が必要不可欠です。

全員の協力なくしては、境界の確定はできません。

対象の土地を現地調査

現地の調査、塀やフェンス等の設置状況を確認し測量を行います。

この間に、測量結果を基にした境界確定の協議のための準備をしましょう。

測量の結果から、現況測量図を作成します。

境界を確定して杭を設置

官民や隣接地の所有者が現地に集まって境界確認を行い、境界確定の承諾書をもらいます。

このときに関係者全員から承諾がもらえないと境界を確定することはできません。

もし全員から承諾が得られない場合は”確定”しません。

ですから、何度も土地家屋調査士が説得したりすることがあります。

地域によっては隣接地以外にも道路を挟んで隣接する土地の所有者からも承諾を得る必要がある場合もあります。

承諾後、隣接地所有者から署名捺印をもらいます。

立会いによって発見された境界点がある場合、追加測量します。

なお、立会者が複数で一度に立会が出来ない場合、日数がかかることもあります。

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図面の作成と登記

測量の結果をもとにした図面の作成と登記を行うことで完了です。

書類を作成する

測量や境界の結果をもとに測量図が作成されます。

また、境界確認書（筆界確認書）を作成し、隣接地所有者と各自保管しましょう。

登記する

実際に測量した土地の面積と登記簿の面積が異なっていた場合には、土地地積更正登記を行って登記簿に記載される面積を実測した面積に改める必要があります。

こうして作成された測量図や登記簿謄本は、土地の売買契約を結ぶ際に使われます。

確定測量の費用

ここからは、測量にかかる費用についてみていきましょう。

事例によって異なりますが、条件によっては高額な費用が発生する場合もあります。

100坪未満の平均測量費用

測量や境界の確認および確定は、土地家屋調査士が行います。

普段の生活ではなじみが少ないので、仲介を依頼した不動産会社から紹介されるのが一般的でしょう。

測量費用の平均金額は、35万円から45万円の間となっていますが、官民立ち合いのもとに行われる測量費用の平均金額は、60万円から80万円の間になります。

その場合、市や国の職員が立ち会います。

黄威翔/宅地建物取引士

官民立会の測量とは、具体的には前面道路が国・県・市道である場合が一般的な事例です。

どこまでが宅地でどこからか道路かを現地にて確認します。

そうではない測量は、こういった道路ではなく、単に隣地とのラインを決めるものです。

高額になる場合もある

裁判所なども間に入って争っているような場合の土地や、複雑な相続絡みの土地の場合、費用は高額になります。

時には弁護士など専門家に依頼して解決を図らなくてはならず、その費用も見積る必要があるでしょう。

相続が絡んだ土地では、登記のなされないまま時間だけが経過し、関係する人物が多かったり、消息がつかめなかったりするので裁判所を利用しなければなりません。

面積が広ければ測量の手間もかかり、必然的に高額になりがちです。

狭小な土地であっても形状が複雑であれば、面積のわりに高額になることがあるでしょう。

土地がうねっていたり、途中に大きな段差があったり、また樹木が手入れされないまま放置されている場合、設置しなければならない境界標の数が多い場合が該当します。

境界に接する土地の所有者が多く、権利に関わる人が多くいる場合、全員の立ち合いスケジュールを調整をするだけでも相当な労力を要するでしょう。

また、共有持分のある土地では共有者全員の承諾が必要なため高額になります。

さらには、過去に境界についてトラブルが起こっていたり、隣地の所有者が立ち合いを拒否したりするケースもあり得ます。

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なるべく測量費用をおさえるには

測量にかかる費用は、事前の調査や測量、書類の作成、登記などといった項目ごとに費用が発生します。

そのため、以前に土地の測量を行ったことがあれば、地積測量図を入手して作業項目を減らすと、費用をおさえられるでしょう。

また、近隣の土地所有者が以前に測量を行っていれば、同じ業者に依頼することで作業の重複を防ぐこともできます。

測量士・測量事務所の探し方

土地の売却に必要な測量を行う場合は、測量のプロである測量士や土地家屋調査士などに依頼することが必要です。

ただし、両者の仕事内容には若干の違いがあるため、目的に合わせて依頼するのがポイントです。

測量士や土地家屋調査士に依頼

土地の測量する際は、国家資格を持った測量士や土地家屋調査士等の専門家に依頼するのが一般的です。

しかし、測量士と土地家屋調査士の資格には次のような違いがあるため、測量の目的に合わせて依頼するようにしましょう。　

測量士	登記目的の測量はできない土地の面積のみ知りたい場合に依頼
土地家屋調査士	登記目的の測量が専門境界確定・登記が目的の場合に依頼