【2021年最新】東京の土地価格ランキング｜土地を安く買う方法を紹介

東京で不動産の売買を考えている人にとって、最新の「東京の地価ランキング」は、地価の動向をチェックする参考になります。

ここでは、2021年の「東京の地価ランキング」、東京の地価の推移や、また土地の相場を自分で調べる方法もあわせて解説します。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

この記事の監修者プロフィール
台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
　日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

2021年の東京の土地価格ランキング

2021年度、東京の地価公示をランキング形式で紹介します。地価ランキング、最高値から5位と最安値から5位など、その順位から注目のエリアや東京の地価の動向も見えてきます。

ランキングの基準

公的機関が定期的に発表している「公示地価」「基準地価」を基準にしています。

「地価公示」は、適正な地価の形成に寄与することを目的に、1969年制定の地価公示法に基づいて1970年に開始されました。

国土交通省の土地鑑定委員会が、毎年1月1日に標準地の現状を分析し、公示地価として発表されるもので、一般的な土地売買の指標や、公的事業の取得価格の基準となっています。

また、地価公示とほぼ同じ目的でつくられた「基準地価」は、調査を各都道府県が行っています。

なお、不動産取引価格は土地の周辺状況によって変動するため、地価公示や基準地価は、実際に取引された実勢価格とは異なります。

地価公示・基準地価は、あくまで地価の「指標」として見るのが一般的です。

東京の地価公示ランキング

2021年度、東京都の最新公示地価は、住宅地1平方メートル当たり平均43万2,000円、商業地1平方メートル当たり平均259万300円、47都道府県中1位でした。

前年からの東京都各地点の変動率平均は、+4.19％で、変動率の大きさは、沖縄県に次いで全国で2位となっています。

土地価格の高さランキング

地域名	住宅地平均地価	商業地平均地価
千代田区	約276万円	約658万円
港区	約202万円	約511万円
渋谷区	約130万円	約708万円
中央区	約128万円	約937万円
新宿区	約79万円	約484万円

※1平方メートル当たりの単価

2021年3月に、国土交通省が発表した東京都の地価公示によれば、東京都の市区町村地価ランキングの住宅地地価1位は「千代田区」で、地価平均は1平方メートル当たり約276万円でした。

次いで「港区」の約202万円、「渋谷区」の約130万円と続きます。

商業地に関して、1位は「中央区」で、地価平均は1平方メートル当たり約937万円でして、その次は「渋谷区」約708万円、「千代田区」約658円です。

最も地価の高い町域

1平方メートル当たりの単価

東京都の住宅地で最も地価の高い地域でのランキングは、1位が「港区赤坂」で約484万円でした。2位は「千代田区六番町」で約405万円、3位の「港区白金台」約381万円と続きます。

なお、2021年3月発表の地価公示によると、東京都で一番高い土地は、「東京都中央区銀座４丁目5番6」で、1平方メートル当たり5360万円、坪単価は約1億7719万円でした。

地価の安さランキング

地域名	住宅地平均地価	商業地平均地価
新島村	約6,400円	約8,900円
神津島村	約7,100円	約9,500円
三宅村	約8,900円	約10,900円
八丈町	約9,000円	約30,700円
大島町	約9,500円	約42,300円

※1平方メートル当たりの単価

東京都の住宅地地価の安さランキングは、1位「新島村」で、地価は1平方メートル当たり6,400円、2位「神津島村」7,100円、3位「三宅村」8,900円という結果でした。

一方、人口が多い東京の市区町村の中で、土地価格が安いエリアは、「八王子市」で1平方メートル当たり11万6,300円、ついで「町田市」の15万5,900円です。

その他に、「府中市」の29万2,800円、「葛飾区」32万1,300円、「足立区」31万4,100円などがあげられます。

参考：東京都財務局｜令和３年地価公示価格（東京都分）

東京の土地価格の推移

コロナの影響で近年穏やかに上昇していた東京都の地価はやや下落傾向があります。

今後のイベントや社会情勢などが、土地価格にどのような影響を与え、どのように推移していくのか気になるところです。

近年緩やかの上昇がストップ？

東京の土地の坪単価は、2008年のリーマンショック以降は下落傾向でしたが、2013年頃からアベノミクス等により、地価公示価格は緩やかな上昇傾向を示しています。

価格上昇の要因として、金融緩和で不動産投資ローンが受けやすくなったことや、国際競技大会開催にともなうインフラ整備により、地価が上昇したことなどがあげられます。

ただし、コロナ禍が長引く影響で、2021年に公開した地価公示はやや減少傾向があります。

ワクチン接種が進む中、感染が収められない国もまだ多数あるため、今後の動向は読みづらい状況でございます。

今後予測される動向

「アフターコロナ」や「2022年問題」が、今後の土地価格に及ぼす影響はどれくらいあるのか、今後、予想される不動産市場の動向を見てみましょう。

不動産今後の動きに関しては、こちらの記事でまとめています。

アフターコロナ

2021年に開催される国際競技大会後に、景気の反動や、海外投資家の不動産売却の増加が要因で、空き家などが増え「土地の価格が下落するのでは」との見方があります。

また、コロナの影響による入国制限などで、思ったより利益が上がらないのと、いつまで続く見通しがない宿泊需要の低迷化で、一部不動産売却の増加も考えられます。

2022年問題

「2022年問題」とは、生産緑地法が期限を迎える2022年、都市部にある農地の営農義務が終わり、それに伴い宅地並みの税金が課せられるようになるため、農家が一斉に農地を宅地に転地して手放すことで、不動産市場に影響があるのではといわれる問題です。

その解除された生産緑地にこぞって住宅が建設されることで、土地の需要と供給がバランスを崩し、大幅に不動産価格が下落するのではないかと懸念されているのです。

生産緑地は、三大都市圏の市街化区域を念頭に規定されたため、生産緑地の大半は大都市圏にあり、指定地区数、面積とも、東京都が最も多くを占めています。

もちろん、税金の減免措置を継続しながら、農地として利用することができるため、すぐに宅地転用が行われるという事はないかもしれません。

しかし、農業従事者の高齢化が進む現状を考えると、農業を離れて宅地に転用する事例も決して少なくないのではと考えられます。

2022年問題を詳しく説明した記事は、こちらの記事をご覧ください。

土地の購入で失敗しないために

経済の中心地で、物価も高い傾向にある東京都ですが、そのような東京での土地の購入を失敗しないためにはどうすればよいかを紹介します。

東京でおすすめの土地の安い地域

東京23区内で、1番地価が高いのは中央区でしたが、逆に「足立区」「葛飾区」「江戸川区」は土地代が安い傾向にあるのに利便性がよく、生活をするのにおすすめの地域といえます。

また、23区以外の東京の市町村は、全体的に土地の価格が安いのが特徴です。

2021年地価公示ランキングでは、「江戸川区」36万円/㎡、「足立区」31万円/㎡、「葛飾区」32万円/㎡という結果でした。

足立区・葛飾区・江戸川区とも公共交通機関が発達しており、都心へのアクセスも良好なうえ、商業施設・公共施設なども整っていて、子育てにも強いエリアと言えます。

【東京でおすすめの土地の安い地域】

足立区	東京23区の最北端に位置する　 北千住駅周辺はデパートや家電量販店など買い物に便利 常磐線や千代田線、日比谷線なども乗り入れて通勤や通学に便利
葛飾区	東京都の東部に位置し北は埼玉県、東は千葉県に接している 下町の風情が漂う魅力ある街並み 曳舟川親水公園や水郷公園水元公園など、親子で楽しめる公園が豊富
江戸川区	東京23区の東に位置する 商店街がある小岩地区と、行楽施設がある葛西など様々な表情を持ったエリア 子育てに強く、通勤・通学にも便利なベッドタウン

土地の購入以外にかかる費用に注意

土地を購入して家を建てる場合は、土地代以外にかかる費用にも注意が必要です。東京は都心部にいくほど土地が狭いため、建築費用が高くなったり、余分な設備費用がかかり、大きく予算オーバーすることがあります。

例えば、東京は他の都道府県より防火地域が多く、「耐火建築物」を建てるには、木造で90万から100万/坪、鉄骨の場合、110万から120万/坪の予算が必要です。

また「東京建築安全条例」により、隣が高層マンションや崖に面している場合は、「擁壁」(約200万円)を設置する必要が生じます。

土地に関しては、不動産取得税・司法書士費用・登録免許税等の諸費用もかかり、2,000万円の土地であれば、およそ80万円の諸費用が必要です。

購入時期を見極める

東京は国際競技大会が開催される2021年以降、不動産価格の下落が予想されていますが、土地の価格は上昇傾向にあるため、土地購入のタイミングは慎重に見極める必要があります。

ただし、東京都の場合、駅から近いタワーマンションが立ち並ぶエリアの不動産価格は大きく上昇しているものの、昔からある戸建てエリアは、それほど価格の上昇が見られません。

都内近郊で土地の購入を考えるなら、国際競技大会の景気による不動産価格の上場が終わり、利益確定目的の売却が増加するとみられる、2021年競技大会以降がよいとの見解もみられます。

また、2013年に行った日銀の異次元緩和により、現在は住宅ローンが低金利になっているため、今後金利が上昇する前に土地を購入しておくのも、ひとつの方法と言えます。

信頼できる不動産会社を探す

仲介の不動産会社や建築会社を選ぶ際は、経験・実績が豊富で信頼できる担当者を選定することが大切なポイントです。

東京の条例や法令に詳しく、土地の特性を活かした建設が可能な「東京の土地」に詳しい担当者を見つけましょう。

施工が始まる前に、できるだけ担当者とコミュニケーションを図り、人柄や連絡の速さなども確認しましょう。

こちらの要望にも誠実に対応してくれる担当者なら意見も通しやすくなり、満足度の高い不動産売買・建築工事が可能となります。そのためにも、担当者選びは慎重に行いましょう。

良い不動産会社の探し方は、こちらの記事をご参考にしてください。

土地の相場を自分で調べる方法

土地取引をスムーズに進めるためには、該当する土地の相場を知る必要があります。ここでは、土地の相場を自分で気軽に調べることができる、いくつかの方法を紹介します。

国土交通省　土地総合情報システム

「土地総合情報システム」は、不動産の取引価格・地価公示・都道府県地価調査の価格を知ることができる国土交通省のWebページで、過去に実際行われた不動産取引価格も検索可能です。

平成8年4月に制度化された「不動産の取引価格情報提供制度」に基づいて、不動産市場の信頼性や透明度、また、不動産取引の活性化や円滑化を図るためにスタートされました。

土地総合情報システムは、「不動産取引価格情報検索」と「地価公示・都道府県地価調査」「不動産取引価格アンケート回答」の3つからなります。

この中の「不動産取引価格情報検索」から、「土地」「土地と建物」「中古マンション」「農地」「林地」の、実際の売買価格等の取引情報を確認することが可能です。

参考：国土交通省｜土地総合情報システム

国税庁発表の路線価

国税庁が発表する「路線価」とは、相続税や贈与税、固定資産税の額を算出する際に使用される土地の価格で、路線価に土地の面積を掛け合わせて土地の課税価格を算出することができます。

路線価は「値段の付けられた」道路に面する宅地1平方メートル当たりの価格で、「相続税路線価」と「固定資産税路線価」の2つがあります。

相続税・贈与税の計算をする際に使われるのは相続税路線価で、固定資産税の計算には固定資産税路線価が使用されます。

路線価は、相続税や贈与税が発生する際に利用されます。

また、路線価は、主に市街地の宅地が対象で、郊外の宅地や農地には路線価がつけられていないケースもみられます。

路線価が定められていない地域については、その市区町村の「評価倍率表」を用いて路線価が算出されます。

東京路線価の計算方法と調べ方は、こちらの記事をご覧ください。

参考：国税庁｜路線価

一括査定サイトを利用する

沿線や駅、エリアごとの土地の相場を検索できる「一括査定サイト」は、同時に複数社の査定結果を無料で比較・検討できる手軽さが魅力です。

不動産を売却する際、一括査定サイトを利用すれば、自宅で複数の不動産会社に査定してもらうことができます。

ぜひおすすめの不動産一括査定サイトを紹介した記事をご参考にしてください。

専門家に依頼する

不動産の正確な価値や価格を知りたい場合、不動産の鑑定評価に関する国家資格を持った「不動産鑑定士」に依頼するという方法もあります。

不動産鑑定士が作成する不動産鑑定評価書は、国土交通省が提供する「鑑定評価基準」を基に作成されており、公的機関に提出可能な、高い証明力を持っているのが特徴です。

個人でも調査依頼は可能ですが、専門性が高く、報酬も決して安いとはいえないため、「鑑定評価書が必要」「きちんとした調査をして欲しい」という場合に利用するとよいです。

東京土地の相場を正しく把握

東京の地価公示ランキングを市区町村ごとに見ていくと、その中でも上昇しているエリアと、横ばいであったり、それほど上昇していなかったりするエリアに分かれ、地域が細分化していることがわかります。

都心に近いほど地価は上昇、都心から離れるほど下落傾向にありますが、一時的な地価の変動にあまり惑わされず、最新の土地の相場を小まめにチェックすることが大切です。

最近では、インターネットで気軽に地価公示価格を調べることができます。それらを上手く活用し、最新の土地の相場を正しく把握してから、不動産売買を行いましょう。

不動産売却に関する基礎知識は、こちらの記事をご覧ください。