【保存版】不動産売却の基本知識マニュアル！注意点や高く売るポイントを徹底解説

一般的には不動産の売却は、人生の中でもそう何度も訪れない重大事です。大きな金額が動くだけに、絶対に失敗したくはない方も多いです。

この記事では、不動産の売却について基本知識や注意点を詳しく解説します。さらに後半では、節税方法や売却活動のパートナーとなる不動産会社の選び方も分かりやすく解説します。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

不動産を売却する方法

不動産を売却しようと思い立っても、初体験の方も多いはずです。どのようにして売却すればよいのか分からない方に、以下不動産売却の2つの方法を紹介します。

では、それぞれの不動産売却方法について、くわしく説明していきます。

仲介で売却

オーソドックスな方法が、不動産会社が売却側と買手側の仲介に入り、売買契約を取り交わした上で売却する方法です。

間に不動産のプロが入るためトラブルに発展するリスクを抑えやすいのが最大の特長です。売却が終了したら、報酬として仲介手数料を支払う必要があります。

仲介と似ている言葉「媒介」は、不動産売却にもよく見られます。基本的にほぼ同じ意味で捉えて頂いて問題ありません。

仲介と媒介の違い及び詳細に関しては、以下URLの記事でもくわしく説明しています。

媒介契約の種類

仲介と似た意味を持つ不動産用語として「媒介」があるのですが、両者には大きな違いはありません。

仲介が売主・買主の両方から依頼を受けて不動産売却を進めるのに対し、媒介は売主から依頼を受けて売却活動を進めるというニュアンスです。

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、以下URLの記事では3種類の媒介契約について、くわしく説明しています。

買取ってもらう

不動産売却は買ってくれる相手が見つかってこそ成り立ちますが、逆に言えば売却先が見つからなければ時間ばかりすぎてしまいます。

そんな不動産売却の前提を覆すのが不動産会社による「買取り」です。

売却希望者に対して不動産会社が買取価格を提示し、承諾した場合に売却が成立するという仕組みです。

売却先が見つかるのを待たずに取引を進めることができるので迅速に不動産を現金化できるというメリットがある反面、相場よりも売却価格が安くなってしまうというデメリットがあります。

不動産買取の注意点と高く売るコツについては以下の記事で詳しく説明しています。

リースバックも視野に入れる

不動産売却における第3の選択肢といえるのが、リースバックです。

住んでいる家を一旦売却してから買主から賃貸物件として借りることで、住みながら不動産を現金化できるのです。

「まとまったお金が必要になったけど、慣れ親しんだマイホームから離れたくない」リースバックなら、引っ越しの手間もお金もかけずに住み続けられるので、愛着あるマイホームを手放したくない方におすすめです。

一定の条件で買い戻す契約も結べるので、仲介にも買取りにも踏み切れない方はリースバックを視野に入れましょう。

なお、リースバックの仕組みについては、以下のサイトでもメリット・デメリットを含めて解説しています。

不動産を売却する流れ

ここからは、不動産を実際に売却する際の流れについてご説明します。

不動産売却を思い立った段階から引き渡しまでにやるべきことはもちろん、必要書類についても網羅していますので、不動産売却について不安を抱えている方も安心です。

不動産の売却相場を把握

不動産の売却は「所有している不動産をいくらで売却できそうなのか」を知ることから始まります。

同じ地域の近い築年数・広さの物件はどの程度の金額で売却できるのか。

インターネットで過去の売却事例を調べたり、不動産会社に査定依頼をしたりして、情報収集に努めましょう。

不動産の売却相場の調べ方などは、以下URLでも説明しています。

必要書類を揃える

不動産の売却では、さまざまな書類が必要となります。

不動産所有者のみが持ち得る登記済権利証はもちろん、安全性を示すための検査結果報告書や税金に関する資料など。具体的には以下の書類が必要となります。

種類	書類名
権利	登記済権利証
建築	間取図
	建築確認済証および検査済証 ※一戸建ての場合
	地積測量図および境界確認書 ※土地の場合
	建築設計図書
	工事記録書
調査報告書	アスベスト使用調査報告書
	地盤調査報告書
	耐震診断報告書
	住宅性能評価書
集合住宅	ローン残高証明書
	管理規約および使用細則
	重要事項にかかわる調査報告書
税金	固定資産税納税通知書
	都市計画税納税通知書
	固定資産評価証明書
証明書類	実印および印鑑証明
	住民票の写しもしくは戸籍付表
	銀行口座および通帳

中には取得に時間がかかる書類もありますので、不動産の売却を検討しはじめたら早めに動くことをおすすめします。

不動産売却に必要な書類と取得方法は、下記の記事で詳しく紹介しています。

不動産査定依頼をする

不動産の相場を知るためには、過去の取引事例だけでは不十分です。

専門家による査定を受けることで、より正確に売却額を知ることができるのです。

ちなみに、不動産の査定は「一括査定サイト」を利用するのがおすすめです。

無料で複数の不動産会社から査定を受けられるので、相場観をつかむのに役立ちますし、売却活動におけるパートナーとなる不動産会社を探す際も活躍します。

以下の記事ではおすすめな不動産一括査定サイトを比較する他、利用するメリット・デメリットについてもご紹介しています。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

一括査定サイトなどを通じて不動産会社を見つけたら、不動産の売却を正式に依頼するための媒介契約を締結します。媒介契約には以下の3種類があります。

一般媒介契約

通常の媒介契約です。自分で売却先を見つけることも可能で、他の不動産会社にも媒介を依頼できます。

専任媒介契約

一旦媒介契約を結ぶと、他社に媒介契約を依頼できません。ただし、自分で売却先を見つけることもできます。

専属専任媒介契約

一旦媒介契約を結ぶと、他社に媒介契約を依頼できないだけでなく、自分で売却先を見つけることもできない媒介契約です。拘束が厳しい分、不動産会社も売却活動に尽力してくれます。

売却活動

不動産会社と媒介契約を結んだら、いよいよ本格的に不動産の売却活動が始まります。

マンション、アパート、戸建て、土地と売却する不動産の種類によって注意点も異なります。

マンション売却時の注意点

マンション売却に関しては、「売却前」「売却中」「売却後」それぞれの段階で、以下の点に注意しましょう。

マンション売却前の注意点

• マンション売却専門の不動産会社を選ぶ
• 売却するマンションの現状を把握する
• 内覧希望者を逃さないための工夫をする
• 売却価格の最終ラインを決める
• 安易にリフォームを行わない

マンション売り出し中の注意点

• 売り出し価格を上げずぎない
• 早く売却したい場合は複数の不動産会社から査定を取得する
• 内覧ペースが下がったら不動産会社の担当者に相談する

マンション売却後の注意点

• ローン特約による解除に注意する
• ローンがある場合は抵当権を抹消する
• 瑕疵担保責任を知っておく

マンションの売却方法及び注意点は、下記の記事で詳しく紹介しています。

戸建て売却時の注意点

戸建てを売却する際には、マンションなどの集合住宅と異なる注意が必要です。

戸建てはマンションと違い、土地までまるごと所有することが多いです。そのため、土地の権利関係を明確した方が望ましいです。

戸建ての売却方法と注意点は、下記の記事で詳しく紹介しています。

アパート売却時の注意点

収益用の賃貸アパートを売却する際の注意点は下記の通りです。

アパートの価値はその地域の人口及び人気度に左右される傾向があります。

人口が減少傾向の地域の場合、アパートの価値も下げていくことが多いです。

また、新築や浅築の方が人気がありますので、物件の劣化具合によって、家賃収入も下がり、アパートの価値も低下していきます。

アパート売却の流れと注意点は、下記の記事で詳しく解説しています。

土地売却時の注意点

最後にご紹介するのは、土地の売却に関する注意点です。

土地を売却時に、戸建てと同じく土地の権利と境界を明確しないといけない他、土地上の古い建物や埋設物なども事前に把握しましょう。

また、一部の土地は個人間でも自由に取引できますが、トラブルを回避するため、不動産会社に依頼するほうが無難です。

土地売却の方法と注意点は、下記の記事詳しく紹介しています。

売買契約を結ぶ

不動産の売却価格について売主・買主の双方が合意したら、売買契約を結ぶことになります。

宅地建物取引士が買い主に対して「重要事項説明書」という書面を作成・交付した上で口頭で説明を行います。

最終的には売買契約書に双方がサインすることで売買契約の締結が完了します。

不動産売買契約の流れと注意点は、以下URLの記事にもまとめられています。

不動産の引き渡し

売買契約時に支払われた手付金以外の売却金の支払いを確認したら、いよいよ不動産売却の最終局面である引き渡しです。

住宅の鍵や登記済権利証を渡すほか、各種登記の変更なども行います。

瑕疵担保責任を注意

建物の不具合を瑕疵（かし）といい、買主はあらかじめ瑕疵について事前に説明を受けて納得した上で売買契約を結んでいます。

ただし、不動産の引渡し後に、新たに瑕疵が見つかるケースも多いのです。

売主は引き渡し後の一定期間は瑕疵について責任があり、これを「瑕疵担保責任（契約不適合責任）」と呼びます。引き渡してからもしばらくは注意が必要というわけです。

瑕疵担保責任（契約不適合責任）とは何かについて、下記のきじで詳しく解説しています。

不動産売却に必要な費用

不動産売却では、各種の費用がかかります。

不動産を売却することで得られる売却益からあらかじめかかる費用を差し引いて計算しておかないと、後々の計画が狂うことにもなりかねません。

では、不動産売却でかかる各種費用について確認しておきましょう。

また、下記の記事では、不動産売却にかかる費用をもっと詳しく解説していますので、気になる方はぜひご覧ください。

仲介手数料

不動産売却の仲介を依頼している不動産会社へ支払う報酬が仲介手数料です。

不動産会社が受け取れる仲介手数料には上限があり、特別な計算式で求めます。

取引額それぞれの部分に違った倍率をかけて、最後に金額を合算します。

取引額	計算式
200万円以下の部分	売却価格×5%以内+消費税
200万円超、400万円以下の部分	売却価格×4%以内+消費税
400万円超の部分	売却価格×3%以内+消費税

例えば1500万円の不動産を売却する場合は、下記の計算式となります。

以上を合算すると56万1000円、この金額が不動産会社が受け取れる仲介手数料の上限になります。

また、不動産の売却金額がいくらとしても、400万円以下の部分は変わりませんので、仲介手数料は「（売買価格×3％＋6万）＋消費税」という速算式でも求めることができます。

仲介手数料は契約締結時と引き渡し時の2回に分けて支払うケースと、引き渡し時に一括で支払うケースが多いです。

不動産会社によって支払い時期は異なりますので、事前に確認しておきましょう。

なお、不動産売買の仲介手数料については以下の記事でもまとめています。

所有権移転登記費用

不動産の売却によって所有者が変わった際には「所有権移転登記」を行う必要があります。

基本的に所有権移転登記の費用は買主負担ですが、取り決め次第では売主が支払うこともあります。

登記を自分でする場合の費用は「取引価格の1000分の20」の登録免許税に加えて切手代（郵送の場合）程度と安く済ませられますが、専門家である司法書士に依頼した方が確実です。

司法書士に依頼する場合の相場は、3000万円の物件売却であれば3万円程度と考えておいてください。

所有権移転登記にかかる費用や司法書士への相場の報酬に関しては、以下の記事も参考になります。

抵当権抹消とローン返済費用

住宅ローンを組んで購入した不動産を売却する場合、抵当権抹消登記を行う必要があります。

住宅ローンによって資金を調達する際には、購入する不動産を担保に入れることになり、登記情報には抵当権が設定されることになります。

不動産売却時には設定した抵当権を抹消する手続きが必要となり、手数料400～600円程度がかかるほか、登録免許税も支払うことになります。

さらに、不動産を売却してもローン残高が残っているのなら、売却後の返済費用についても考えておかなければなりません。

抵当権抹消登記費用の相場は、下記の記事をご覧ください。

不動産売却に発生する税金

不動産売却において、忘れてはならないのが税金の存在です。

所得税を含めた税金のことを計算に入れておかないと、後々大変な思いをすることになるのです。

ここでは、不動産の売却に関係する各種税金について簡単にご紹介します。

不動産売却にかかる税金について、もっと知りたい方は以下の記事も参考にしてください。

譲渡所得税・住民税

不動産売却時にかかる、代表的な税金が譲渡所得税および住民税です。

不動産を売却することで多額の収入が入り、所得税や住民税の額にも大きく影響することになります。

ただし、不動産売却額の全てが所得税の対象となるわけではありません。

売却額から売却活動（購入費用含む）にかかった経費を引いた額が「譲渡所得」となり、所得税額の計算につかわれるのです。

さらに、不動産の所有年数によって所得税率が変わる点にも注意。厳密には不動産の所有期間が「5年以下」なら短期所得、「5年超え」なら長期所得となり、以下の税率となります。

所有期間	所得税率	住民税率	合計
5年以下	30.63%	9%	39.63%
5年超え	5.315%	5%	20.315%

以下の記事では、さらにくわしく不動産売却時の譲渡所得に関する所得税・住民税について解説しています。

印紙税

不動産売却時に取り交わす売買契約書に対して課せられるのが、印紙税です。

契約書面に収入印紙を貼り付けることによって納税を行う印紙税ですが、売却額によって必要となる収入印紙の額が変わります。

さらに、2022年3月31日までの間に作成される、契約金額10万円超えの契約書に関しては軽減税率が適用されます。以下の表を参照しつつ、印紙税の額を確認しておきましょう。

契約金額	印紙税	軽減税率
1万円未満	非課税	非課税
1万円以上10万円以下	200円	200円
10万円を超え50万円以下	400円	200円
50万円を超え100万円以下	1千円	500円
100万円を超え500万円以下	2千円	1千円
500万円を超え1千万円以下	1万円	5千円
1千万円を超え5千万円以下	2万円	1万円
5千万円を超え1億円以下	6万円	3万円
1億円を超え5億円以下	10万円	6万円
5億円を超え10億円以下	20万円	16万円
10億円を超え50億円以下	40万円	32万円
50億円を超えるもの	60万円	48万円
契約金額の記載のないもの	200円	200円

さらに詳しく不動産売買契約の印紙税関して知りたいのでしたら、以下の記事がおすすめです。

不動産売却時の節税方法

不動産売却における節税の第一歩は経費をしっかり計上することです。

売却額から経費を引いて求められる譲渡所得は経費をもれなく計上することで少なくなるので、所得税の節税につながります。

また、各種の特別控除も大きな節税につながるので、積極的に活用しましょう。特別控除には以下のようなものがあります。

3,000万円の特別控除

居住していた家を売却すると、売主と買主が親族関係にないなど、一定の条件を満たすと適用される特別控除です。

農地の売却で800万円の特別控除

農業委員会の斡旋による売却や、売却先が農地保有合理化法人などの場合に適用される
特別控除です。

また、下記3つの特別控除は、行政による再開発や宅地造成事業が原因で土地を売却する場合に適用される特別控除です。

自ら利用することは難しいですが、念のため頭にいれておきましょう。

どの特別控除も、適用にはいくつかの条件がありますので、以下の記事では、不動産売却時の譲渡所得に使える特別控除を紹介します。

不動産売却のコツと注意点

不動産の売却は時間もコストもかかりますし、知識も必要になります。

ここでは、できるだけ円滑に高く不動産を売却するためのコツや注意点をご紹介します。

不動産会社にまかせきりにし過ぎず、対等なパートナーとして話ができるように知識を深めておきましょう。

こちらで紹介したもの以外に、不動産売却時の注意点を詳しくまとめた記事もありますので、ぜひ合わせてご覧ください。

不動産を高く売る方法

不動産を売却するなら、少しでも高値で売りたい方がほとんどです。

しかし、不動産会社に高値での売却を依頼するだけではなかなかうまくいくものではありません。不動産を高く売るには以下のようなコツを心得ておきましょう。

まずは、同じような築年数や立地条件の不動産がどの程度で売却されているかという「相場観」を養うことが高値売却の第一歩です。

不動産一括サービスを利用することで複数の見積もりを取得できるので、おおよその売却額を知ることができるのです。

また、内覧時に物件の魅力を最大限に伝えるためにも、内覧の際にはおすすめポイントを紹介できるようにしとおくこと、そしてなにより笑顔で対応することが大切です。

他に、売却のタイミングの見極めが大事です。不動産市況によって高く売れる時期、売れない時期はどうしても存在します。売却を急ぐのでなければ、高く売れるタイミングまで待つのも一つの方法です。

さらに、必要に応じて、ホームインスペクションを実施しておくことも、買主に安心感をアピールすることができます。

上記よりもさらにくわしく、不動産を高く売るコツを知りたい方は以下の記事をご参照ください。

不動産売却会社の選び方

不動産売却におけるパートナーとなる不動産会社に、大切な資産である不動産の売却を任せるので、失敗はしたくないです。

以下のポイントに気を付けて不動産会社を選ぶっことをおすすめします。

不動産会社を選ぶ際は複数の選択肢から比較検討した方が、より客観的な視点で選べるので良い不動産会社と巡り合いやすくなります。

不動産一括査定サイトであれば、複数の不動産会社と出会えるうえに相場観も養えるので一石二鳥です。

仲介手数料が安いのが嬉しいですが、単純に仲介手数料の額だけで決めるのは危険です。

しっかりと物件の魅力を引き出して高値で売却してくれる不動産会社を選んだ方が、結果的に不動産売却成功へとつながるのです。

丁寧に長年にわたって営業している不動産会社であれば、ある程度の信頼感を持てます。

また、店舗をきれいに保っているかどうかも意外と大切なポイントです。お客さんを大切にする姿勢が見える不動産会社であれば、安心して不動産を任せられます。

インターネット上の口コミは全面的に信じてはいけませんが「火のない所に煙は立たぬ」という言葉もあるように、あまりにも多くの悪い口コミが書かれている不動産会社は避けた方が無難です。

大切な資産を預ける不動産会社ですから、あせって探すのは禁物です。複数社から吟味したうえでしっかりとした会社を選んでください。

以下の記事では、上記よりもさらにくわしく不動産会社の選び方を解説しています。

住み替えの場合は手順に注意

現在住んでいる家を売却して新しい家を購入する「住み替え」の場合は、順番が非常に大切です。

売却してから新居を購入する「売り先行」と新しい家を買ってから売却する「買い先行」では、それぞれにメリット・デメリットがあります。

利用できる住宅ローンが違うこともありますので、下記ので記事で、住み替えの手順及び売り先行・買い先行の解説を参考にしつつどちらでいくのかをよく検討しましょう。

ローン中の不動産を売却する場合

住宅ローンの残高が残ってい不動産でも売却は可能ですが「抵当権を抹消している」「売却後に住宅ローンを完済できる」という2つの条件を満たしていなければなりません。

住宅ローンの完済がすぐにできない場合でも、借り換えや住み替えローンの利用によって完済できることもあります。

ローン中の不動産売却の流れと注意点は以下の記事でも解説しています。

相続した不動産をすぐ売却する場合

親族から不動産を相続したものの、自宅から遠いところにあったり、すぐに現金化したい場合は売却を検討します。

ただし、地方の物件で築年数が古いと売却価格および仲介手数料も安くなりがちなので、買い手がつかなかったり不動産会社が積極的にうごいてくれなかったりという恐れもあります。

以下の記事では相続した土地を売却する方法についてもくわしく説明しています。

市街化調整区域を売却する場合

市街化調整区域の不動産は、様々な建築条件が決められている場合があり、建物を建てる際に自治体からの許可を得なければなりません。

そのため、建物を建てる前提でしたら、一般な不動産より売りにくい可能性があります。

市街化調整区域を売却する場合は、まず建物を建てるための開発許可の要件を確認し、経験のある不動産会社に依頼しましょう。

下記の記事では、市街化調整区域を売却するコツと注意点を詳しく解説しています。

事故物件を売却する場合

所有する不動産が事故物件となってしまった場合、売却相手には事故物件である旨を告知する必要があります。

どのような事故がいつ・どこで起きたのかを包み隠さずに伝えなければならないのです。

一般的には相場より売却価格が安くなりがちな事故物件ですが、場合によっては相場とほぼ変わらない値段で売却できることもあります。

事故物件の売却方法と注意点に関しては、以下の記事もご参照ください。

土地がなかなか売れない場合

色々な工夫をしたとしても、なかなか売れない場合もあります。

その時は売却金額はもちろん、不動産会社の選びを見直すことをおすすめします。

不動産会社によって、得意な不動産種類がありますので、土地の売却に強い不動産会社に相談してみましょう。

売れない土地を手放したい方法に関しては、下記の記事で紹介します。

また、不動産買取サービスを利用するのも一つの手です。売却金額は多少下げるかもしれませんが、早めに売却した場合は活用しましょう！

土地買取におすすめの会社と流れは下記の記事で詳しく紹介します。

不動産売却後の確定申告も忘れずに

不動産売却において、忘れてはならないのが確定申告です。

売却が完了しても確定申告が終わるまでは気を抜かないようにしてください。確定申告の流れは以下の通りです。

これだけだと簡単そうですが、確定申告には気を付けるべきポイントも多くあります。

不動産売却による確定申告の注意点と方法は、以下の記事をご参照ください。

居住用以外の不動産を売却する場合

不動産の売却では、農地や山林といった居住用物件以外の不動産を売るケースも考えられます。

それぞれ、居住用不動産の売却に比べて注意しておくべき点がありますので、あらかじめ把握しておきましょう。

農地を売却する際の注意点

農地は日本の農業を守るという観点から、税制面での優遇措置が取られている一方で売却時には注意が必要な不動産といえます。

農地の売却時には以下の点に気をつけてください。

農地の売却方法及び注意点に関しては、以下の記事でも詳細に解説しています。

山林を売却する際の注意点

山林も農地と同様、売却時に特殊な事情が発生する不動産です。山林売却時の注意点は以下の通りです。

山林の場合は境界が曖昧になりやすいですし、売却する際に植林や伐採費用がかかることもあります。

また、売却するのが山そのものなのか、木材だけなのかによってもかかる税金が変わりますので、下記の記事では山林売却の注意点と方法を詳しく紹介します。

古家付き土地を売却する際の注意点

土地を売却する場合、古家が建っている場合は以下の点に注意が必要です。

古家付きの土地の場合、そのままだと買い手がつかないこともあります。

リフォームやリノベーションして付加価値をつけて売却するか、解体して更地にした上で売却するという選択肢も考えられます、

ただし、解体しても再建築が認められない「再建築不可物件」もありますのでご注意ください。

古家付き土地の売却方法及び注意点については以下の記事もご参照ください。

不動産売却するならまず一括査定へ

ここまで、不動産の売却に関するさまざまな基本知識をお伝えしてきました。

まず売却方法は主に「仲介」と「買取」の二種類があり、売却してもそのまま住みたいであれば、リースバック制度を活用します。

不動産を売却する流れに関して、まずは相場を把握してから、必要な書類を揃え、信頼できる不動産会社に依頼します。

また、売買契約結んだ後の不動産引き渡しや瑕疵担保責任も注意しないといけません。

しかし、そもそも自分が所有する不動産の相場や信頼できる不動産会社の探し方が分からない方も多いです。

そこでぜひ活用して頂きたいのは不動産売却一括査定サービスです。

不動産売却一括査定サービスは、複数不動産会社に一括で不動産の価値を査定してもらい、その中から信頼できる不動産に依頼できるサービスです。

不動産売却一括査定サービスは多数存在しており、それぞれの特徴と強みが異なります。

下記おすすめの不動産売却一括査定サービスを比較した記事を参考にして、ご自身の不動産に適した不動産会社を見つけましょう！