マンションや一軒家を売る3つのコツ|費用・ローン・業者紹介

マンションや一軒家など、自分の家の住み替えを検討している、相続した家や投資用に購入したマンションや一軒家を売りたいなど理由はさまざまですが、いざ手放すとなるとどうやって売却したらよいのでしょうか。専門的な知識がないと不安になってしまいます。

この記事では、家を売る前に自分自身でできる準備や住宅ローンが残っている場合の売却方法、なるべく高く売るためのポイントや活用できるサービスを紹介しています。マンションや一軒家の売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。


この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

黄 威翔/宅地建物取引士

台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
 日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

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家を売る方法

家を売る方法は、不動産会社に仲介を依頼して売り手を見つける方法、不動産会社に買取を依頼する方法、買取保証付きの仲介を依頼する方法、の3つがあります。

 家を売る方法

仲介とは

仲介とは、不動産会社に依頼して物件の購入者を見つけてもらう方法です。

不動産会社が見つけてきた買い手と契約がきまれば、不動産会社に対して仲介手数料を支払います。

メリットとしては、不動産会社に直接買取ってもらうよりも高く売却できます。

デメリットとしては、売却までの時間がかかることや、売却時期の目途が立てにくいことがあげられます。

買取とは

買取は、不動産会社に直接物件を買い取ってもらう方法です。

不動産会社が査定を行い、提示金額に納得できれば契約は成立します。

メリットとしては売却期間が短いことや、多少条件の悪い物件でも買い取ってもらえることがあげられます。

ただし、買取金額は不動産会社が再販する前提での金額で提示されるため、仲介で売却するよりも安くなります。

買取業者によっては、買い取った物件が再販で高く売れた場合、売却にかかった費用を差し引いた利益の中からいくら還元してくれるところもあるようです。

買取保証付きの仲介

最初に不動産会社が仲介で売却活動を行います。

その仲介で売却できずに事前に設定した期間が過ぎた場合は、不動産会社が買取を行います。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

高い金額で売却したのであれば、通常仲介が一番良いです。

早く売却したいのであれば買取が一番良いですが、とにかく買取してもらいたいけれども、仲介で高く売却するチャンスも捨てがたい、という場合には買取保証が一番よいでしょう。

金額的には、仲介>買取≧買取保証、という順になります。

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情報集めが肝心 | 家を売る前にやっておくこと

情報集めが肝心 売る前にやっておくこと

例えば、家を売りたいと思っても、何から手をつけたらいいか分からないという方が多いのではないでしょうか。ではここで、家を売る前にご自身で何ができるか考えてみましょう。

いくらで売れる?不動産の価格相場を知る

まず最初にやっておくべきことは、自分の家がどれくらいで売れるのか相場を知ることです。築年数や広さ、設備、世帯数、環境などを基準に、自分が住んでいる地域の同じ程度の不動産がどれくらいの金額で売却されているか調べることができます。

売却相場を手軽に調べる方法として、HOME’S、Yahoo!不動産、suumoなどの不動産情報サイトを使って価格相場を調べることです。本格的に査定を依頼する前に売却相場を知っておくと、不動産業者に任せっきりにならずにすみます。

売るときにかかる費用を計算する

仲介手数料

不動産業者に売買の仲介をお願いして契約が成立すると、その報酬として仲介手数料を支払います。
仲介手数料は、以下の表のように売買価格により計算方法が異なります。不動産業者は上限の範囲内で金額を自由に設定することができます。

売買価格 仲介手数料の上限
200万円以下 5%+消費税
200万円超〜400万円以下 4%+2万円+消費税
400万円超 3%+6万円+消費税

1000万円で売れた場合、1,000万円×3%+6万円で36万円、これに消費税28,800円が加わり、38万8,800円を仲介手数料として支払います。

ただし、この金額は不動産業者が上限で請求した場合なので、値引き交渉をして仲介料を安くしてもらうことも可能です。値引き交渉を持ち出す際は、媒介契約を結ぶ前など交渉にベストなタイミングを見極めて、互いに気持ちよく取引ができるように配慮しましょう。

印紙税

印紙税とは、経済取引などに関連して作成される文書にかかる税金のことです。不動産売買の際も印紙税を納める必要があり、家を売却時に作成する「売買契約書」に貼られる印紙代金が印紙税に当たります。印紙税額も売買価格により異なります。

契約金額 税額
500万円超〜1000万円以下 5,000円
1,000万円超〜5,000万円以下 10,000円
5,000万円超〜1億円以下 30,000円

※この金額は、2020年3月31日までの税額です。

参考:国税庁|「不動産譲渡契約書」及び「建設工事請負契約書」の印紙税の軽減措置の延長について

登録免許税

家を売却する際に住宅ローンが残っている場合、金融機関の抵当権がついたままになっているので、これを抹消しなければなりません。その際、「抵当権抹消登記」と「住所変更登記」の手続きが必要となり、この手続きにかかる税金が登録免許税に当たります。

このように、不動産に関しては、家や土地の所有者が誰なのか証明する不動産登記の際にも登録免許税を納めますが、手放すときにも上記のような手続きで税を納める必要があります。

司法書士に支払う手数料

抵当権抹消登記には、金融機関とのやりとりや専門的な知識が必要となります。そのため、登記のプロである司法書士に手続きの依頼をすることがほとんどです。地域や依頼する司法書士によって報酬額は異なります。司法書士に依頼する際も、いくつかの事務所に相談や見積もりを出してもらうなどして、ご自身が納得・信頼できる司法書士を見つけるようにしましょう。

上記以外にも少ないケースですが、万が一家を売却して利益が出た場合は、譲渡税を支払う必要があります。

住宅ローンが残っていても売れるの?

住宅ローンが残っていても売れるの?

結論から言いますと、住宅ローンが残っていても売却できます。ただし、売却する家に設定されている抵当権が抹消されなければなりません。なぜなら、家を売却して不動産登記の名義変更を行うためには、抵当権の抹消手続きが必要だからです。そして、この抵当権はローンを完済することで抹消されます。

このように売却は、ローンを完済して抵当権が抹消されていることが前提であることを踏まえ、可能になる方法を見てみましょう。

売却代金でローンを返済が基本

まず、売却代金がローンの残債を上回る場合、受け取ったお金を返済に充て、残りのローンを完済してから引き渡すことができます。これは、一番理想的な売却方法です。

しかし、売却代金がローンの残債を下回る場合ももちろんあります。その場合は、足りない分は自己資金で補い、残りのローンを完済することで売却が可能になります。

買い替えローンで上乗せできるケースも

売却価格がローンの残債より下回り、自己資金で補えない場合でも、新たな家を購入する予定があるなら、新しく購入する住まいの住宅ローンに残債ローンを上乗せして、住み替えローンを組むことができます。

ただし、上乗せできるローンにも上限があり、たとえ借入れができたとしても、ローン支払額が増えることが大半です。リスクが伴うものなので、金融機関や不動産業者に相談して慎重に検討しましょう。

最終手段 | 任意売却をする

さらに、住宅ローンの支払いが滞り支払いが困難な場合、お金を借りている金融機関と交渉して、任意売却という方法をとることができます。これは、ローンの返済が滞った結果、競売に掛けられて相場より安く売却されるのを防ぐ最終手段であるため、通常の売却方法とは大きく異なります。

上記で少し触れた抵当権抹消手続きについて詳しくまとめた記事がありますので、こちらも合わせてご覧ください。

家を売る流れ

自分でできることや流れがつかめたら、実際に売却をするための行動にうつりましょう。

家を売却する流れ

査定を依頼する

不動産の一括査定

自力で一社ずつ査定の依頼をするのはとても大変な作業であり、あまり現実的ではありません。

そのような場合、「不動産一括査定サイト」の利用をおすすめします。

「不動産一括査定サイト」には多くの不動産会社が登録しているので、1度に複数の不動産会社に見積もりを依頼することができます。

一括査定サイトにもそれぞれの特徴があるので、自分にあったものを慎重に選ぶことが大切です。一括査定サイトを使って2~3社からの査定を取るとよいでしょう。

査定を依頼する際は「大手」「地域密着型」「特定物件特化型」の3つのジャンルの不動産会社から、それぞれで最低1社を選んで依頼することをおすすめします。

自分にとって相性のよい不動産会社に出会うことが、家の売却を成功させる上ではとても重要です。それぞれの特徴を持った複数の不動産会社に査定を依頼することで、最適な会社と出会うチャンスが増えるでしょう。

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訪問査定に来てもらう

不動産会社が行っている査定には、広さや立地・物件の築年数や過去の取引状況などからおおよその査定金額を算出する「机上査定」と、査定を依頼した不動産会社の担当者が実際の物件を訪問し、より詳細な査定額を算出する「訪問査定」の2種類があります。

「不動産一括査定サイト」などで机上査定をしてもらった後、実際に売却を依頼する候補となる不動産会社に、訪問査定をしてもらいましょう。

訪問査定の場合には机上査定で使用した情報に加え、実際の査定物件の現在の詳細な状態をふまえた金額が算出されます。

そのため、築年数に比べてきれいだと感じられた物件や、生活するにあたって利便性が高いと感じられる物件は、机上査定に比べて訪問査定額が高くなる可能性があるので、査定前の準備はとても大切です。

部屋をきれいに掃除をしたり、部屋全体をすっきりと見えるようにレイアウトを変えてみたり、また水回りを念入りに磨いたり、電球を新しいものに変えて部屋全体を明るくしたりするのもよいでしょう。

利便性でアピールできるポイントを事前にまとめておくのもおすすめです。

スーパーやドラッグストア、子育てにはかかせない塾や公共スペースに関するお役立ち情報などもよろこばれるでしょう。

そして、査定時にどれくらい真剣に物件を見てくれているかなど、直接会って確認することで、不動産会社担当者との相性を見る1つの指針にもなります。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

媒介契約とは、不動産の売却を不動産会社に依頼し、売却の際に仲介手数料を支払うことを約束する契約です。

媒介契約には3種類あり、一般媒介契約(明示型・非明示型)・専任媒介契約・専属専任媒介契約の中から選択します。

  一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
他業者への依頼 不可 不可
自己発見取引 不可
有効期間 制限なし 3ヶ月以内 3ヶ月以内
業務処理状況報告 制限なし 2週間に1回以上 1週間に1回以上
指定登録機関への登録期間 制限なし 7日以内 5日以内
申し込みがあった旨の報告 遅滞なく 遅滞なく 遅滞なく

それぞれの契約にメリットとデメリットがあるので、自分に合った契約を選ぶことが大切です。

一般的には専任媒介契約を結んだ方が、不動産会社担当者が売却活動に力を入れてくれるというメリットがありますが、当然ながらデメリットもあります。

ほかの不動産会社からの問い合わせを断り、買主も自分で見つけることによって、売り主と買い主の両方から仲介手数料を得ようとするなどの危険性もあるので慎重に検討しましょう。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

上記のように、専任媒介契約を結んだ不動産会社が、他の不動産会社からの購入希望者の紹介を勝手に断るなどして、自分で買主も見つけて売主と買主の両方から仲介手数料を得ようとすることを「囲い込み」と言います。

囲い込みをされてしまうと、物件を早く、高く売却することが難しくなりますので、しっかり確認しましょう。

不動産を売り出す

自分が希望する売却価格だけでなく、不動産会社の査定価格や周辺の売却履歴の価格なども踏まえて売り出し価格を決めるとよいでしょう。

売り出しを開始したら、内覧の日程が決まるまでの間に掃除や電球の交換をするなど必要な準備を済ませておきましょう。

売買契約時に必要な書類が揃っていない場合は、この時期に揃えておくとよいです。

売り出しを開始してから1~3ヶ月ほど経過しても内覧希望者があらわれないようであれば、売り出し価格や売却活動の見直しをします。

売却活動の見直しは、不動産会社の売り出し広告を確認し、載せている写真の種類や枚数・閲覧回数の確認をします。

閲覧回数に対して極端に問い合わせが少ない場合は、不動産会社に理由を確認するとよいでしょう。

買い手との価格交渉

購入希望者があらわれたら、売却の条件に関する交渉をします。

その他の詳細な条件についても、売り手側の譲れる点と譲れない点を明確に提示して交渉をします。

一般的に値引き交渉は必ずされるという認識をしておいたほうがよいでしょう。

値引き交渉にはできる限り応じるという柔軟な姿勢を見せることで、一方的な感じがなくなり購入希望者側に安心感が伝わります。

交渉の際は、売り手から値引き価格を提示することはせず、購入希望者が提示してくる金額を聞くかたちで話を進めていくことがとても重要です。

購入希望者側から希望金額を聞きながら話を進め、双方が不快な気持ちにならないよう配慮をしながら、希望金額に近い価格で取引ができるよう話を進めていきましょう。

買い手が見つかったら売買契約を結ぶ

購入希望者から購入申込書が提出されたら、不動産会社の担当者が売買の金額や代金の支払い方法・物件の引き渡しの時期など詳細な契約条件の確認をし、売買契約に必要な書類を作成します。

契約時には、売り主が作成した物件の現況を報告する書類や付帯の設備の説明が必要になるので、あらかじめ準備が必要です。

不動産会社の宅地建物取引主任者が買主に対して重要事項の説明をし、双方が納得したら、不動産売買契約書に記入・捺印をして契約を締結します。

契約時には、住民票・身分証・実印・印鑑登録証明書のほか購入者に提示するために必要な登記関係書類も準備しておきます。

住民票と印鑑登録証明書は3ヶ月以内に発行されたものが必要です。

定資産税納付通知書は1年に1度、4月ごろに送られてくるので保管・準備をします。

引越しと公共料金の清算を済ませる

残代金の受領日である物件の引き渡し前に引っ越しを済ませ、公共料金の支払いも終えておきます。

自動の口座引き落としや、売却物件に対する火災保険等も解約や引き継ぎの連絡を忘れずにしましょう。

売買契約時に提示した物件状況等報告書・設備表に記載されている内容に相違がないか、再度確認をします。

万一記載内容と現況に相違があった場合、引き渡し後に売り主の修復義務が発生することがあるので、しっかり確認をしておきましょう。

難しい手続き等、不動産会社の担当者が代行してくれる場合がありますので事前に確認・相談しましょう。

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決済を行い不動産の引き渡し

決算には「振込」と「現金」の2種類があります。現金の場合は銀行で手続きをすると、受け取ったあとすぐに口座に入金できるので安心です。窓口があいている時間帯に入金ができるよう時間設定をしましょう。

振込の場合は振込手数料の負担で揉めることがありますが、銀行で買い主が出金伝票を、売り主が入金伝票を書くと手数料の必要がありません。

事情がある場合には「振込を希望する側が手数料を負担する」など事前にきちんと話し合っておくとスムーズです。

住宅ローンの残債がある時には完済をし、抵当権を抹消します。

抹消手続きが完了したら所有権の移転登記をし、鍵と書類一式を引き渡します。

必要書類が揃っていないと手続きができないこともあるので、事前に不動産会社や司法書士に確認をし、準備をすることが大切です。

必要な場合は確定申告をする

売却をした際、売却益が発生した場合に確定申告が必要になります。

売却益とは売却代金から必要経費を差し引き後、プラスになることです。

売却益のことを「課税譲渡所得」といい、利益に応じて所得税を納めることになっています。

課税譲渡所得は、「譲渡価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除額(一定の場合)=課税譲渡所得金額」で算出します。

マイナスになる場合は確定申告の必要はありませんが、控除の申請や損益通算を申請する場合には、確定申告が必要になります。

ただ、不動産を所有していた期間や特例などにより、自分でプラス・マイナスの判断するのは難しいこともあります。

確定申告を税理士に依頼したり、2月16日から3月15日の申告時期に税務署で無料相談を受け付けていることもあるので確認するとよいでしょう。

家を高く売る3つのポイント

家を高く売る3つのポイント

いざ家を売りに出しても、買い手がなかなか見つからないと困ります。また、売却するなら、少しでも高く売りたいと思うのではないでしょうか。ここでは、家を高く売るポイントと売却にベストな時期について取り上げています。

これが最重要!信頼できる不動産業者探し

自分の家がどれくらいで売れるか、相場を事前に調べたあと、次は実際に不動産業者に査定を依頼します。その際、不動産業者の知名度などを基準にして一社に絞るのではなく、複数の業者に査定を依頼することが大切です。

不動産業者には、「中古マンション売買が得意」、「新築戸建ての販売がメイン」、「投資マンションや土地の仲介が専門」というように、得意とする分野がそれぞれ異なります。査定額にも差が出てくるので、まずはまとめて査定を依頼して、なぜその金額になったのか根拠を尋ねてみるとよいでしょう。

また、売却の際には依頼した不動産業者の担当者と頻繁に連絡を取り合うことになります。そのため、査定の段階で今後もいろんな相談に乗ってくれそうか、質問に丁寧に答えてくれるかなど、安心して任せられるかチェックしておくことが大切です。

買う人に良い印象を与える

何事も第一印象は大切です。それは家を売るときも同様です。それで、家を少しでも高く売るために自分でできることとして、買う人に「魅力的な家」という良い印象を最初に与えることです。

できる範囲で部屋を綺麗に掃除しておくこと、物を片付けてスッキリと広く見せることに加え、昼間の内覧でも部屋の照明を付けて、明るい印象を持ってもらうことが大切です。また、住んでいると意外と気づかないものですが、しっかり換気をして家の臭いにも気を配るようにします。

また、家の清潔さや明るさだけでなく、内覧にこられた方に明るく対応することでも良い印象を持ってもらうことができます。

売るベストタイミングは?早く売れる時期を知る

いざ売りに出しても、買い手がすぐ決まるのかと不安になるかもしれません。そこで、一年のうちでどの時期に需要が高まるのか、マンションのベストな売却タイミングを知っておくと良いです。

例えば、一年の中で最も不動産を売りやすい時期は、やはり新生活が始まる1月〜3月にマイホームの購入を検討する方が多くいます。

この時期をねらって売りに出すと、比較的早い時期に買い手が決まりますし、相場よりも多少有利な価格で売れる可能性も出てきます。また、第二の引越しシーズンに当たる10月前後も同じく有利に売却できる可能性があります。

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まとめ

今回、マンションや一軒家など家を売却する際に事前にご自身でやっておけることや、売却するときに納める税金、かかる手数料など、必要な費用について整理してきました。

家を売ることは、人生の中でそう何度も経験することではありません。また、かかる費用も含め大きな金額が動くのも事実です。そのような重要な決断をするときに、この記事が少しでもお役に立つと幸いです。