アパート経営が難しくなったら売却も検討しよう

マンションや一戸建てといった不動産を売却する際には、数多くの書類が必要となります。

中には取得に時間やお金がかかる書類もあるので、売却を検討し始めたら用意しておいた方が良い書類もあります。

この記事では、不動産売却時の必要書類について、分かりやすく解説。取得方法についてもご説明しますので、売却を検討している方は必見です。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

黄 威翔/宅地建物取引士

台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

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不動産売却時の必要関連書類

不動産売却時の必要関連書類

不動産を売却する際には、以下の書類を提出する場合があります。一部の書類が必要となりますので、不動産売却を検討する際に、事前に書類を確認しましょう。

不動産売却時の必要関連書類
  • 登記済権利証
  • 間取図
  • 建築確認済証および検査済証 ※一戸建ての場合
  • 地積測量図および境界確認書 ※土地の場合
  • 新築購入時のパンフレットやチラシ広告
  • 建築設計図書
  • 工事記録書
  • 耐震診断報告書
  • アスベスト使用調査報告書
  • 地盤調査報告書
  • 住宅性能評価書
  • ローン残高証明書
  • 管理規約および使用細則 ※マンションの場合
  • 重要事項にかかわる調査報告書
  • 固定資産税納税通知書
  • 都市計画税納税通知書
  • 実印および印鑑証明
  • 固定資産評価証明書
  • 住民票の写しもしくは戸籍付表
  • 銀行口座および通帳

実に多くの書類が必要になることがお分かり頂けたのではないでしょうか。

不動産の買主側か売主側で必要書類は異なりますし、マンションやアパートのような集合住宅か戸建てかどうかでも、必要書類が異なります。

次からは、それぞれの書類の概要や取得方法について解説していきます。

また、不動産売却に必要な書類以外に、不動産売却に関する基本知識や流れは、下記の記事で紹介しています。

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戸建て・集合住宅の共通で必要となる書類

戸建て・集合住宅の共通で必要となる書類

まずは、戸建ての売却でもマンションなどの集合住宅の売却でも共通で必要となる必要書類についてです。

登記識別情報といった必須の書類はもちろん、あった方が良い書類についてもご紹介しますので、ぜひ確認してください。

登記識別情報 or 登記済権利証

不動産の所有権や抵当権に関する情報を記載している「登記済権利証」か、「登記識別情報」のいずれかが必要です。

登記識別情報とはアラビア数字やその他の符号の組合せから構成された12桁の符号のことで、所有権や抵当権の情報が記録されています。

不動産および登記名義人となった申請人ごとに割り当てられており、登記名義人のみに通知されます。

登記識別情報の通知書面には目隠しシールがされているので、売却で手続きをする瞬間まで絶対に他者に知られないようにしなければなりません。

「登記済権利証」は現在は発行されていない?

登記識別情報が発行される2006年まで、登記や抵当権の情報が記載されていた登記済権利証は、一般的に「権利証」と呼ばれていた書類のことです。

ドラマや小説などで「権利証(権利書)」という単語を聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。

登記済権利証は、不動産を売却して買主名義に変更する手続きをする際や、住宅ローンの借り換えをする際、または不動産に対して新規で抵当権を設定する際などに法務局へ提出する必要があります。

売却する側にとって登記の変更は不動産の所有権を失う、または所有権に対して担保がつくなど、不利になる手続きとなります。

そのため、なりすましを防ぐために所有者が持っているはずの「登記済権利証」の提出が義務付けられているのです。

いずれも再発行は不可!

発行された登記識別情報の書面や登記済権利証を紛失した場合、いずれも再交付(再発行)はできませんので金庫に入れるなどして厳重に保管してください。

万が一、登記識別情報の通知書面を紛失してしまったり識別情報を盗み見られてしまったりした場合は、不動産を管轄する登記所の登記官に対し,失効の申出をすることができます。

登記識別情報(通知書)の取得方法

登記識別情報が記載された通知書は法務局の窓口、または郵送・オンラインで受け取ることができます。

窓口の場合は登記申請書に押印した際の印鑑や運転免許証などの身分証を提示して受け取り、 郵送で受け取る場合には郵送で申請書を送るかオンラインで申請します。

間取り図

間取り図とは別名を平面図ともいい、部屋の種類・配置・広さ・方角などをはじめ、ドアや窓の開閉方向や和室の畳の配置などが一目で分かるようになっている図面のことです。

町の不動会社のウインドウに貼ってある部屋や家のチラシにも、間取り図(平面図)が掲載されているがほとんどです。

不動産売却においても間取り図は契約書の添付書類として必要になるので、元々なかったり紛失したりしている場合、または増改築によって建設当時と現況の物件が大きく異なったりしている場合は業者に頼んで作成してもらう必要があります。

間取り図の取得方法

比較的築年数が浅い物件であれば、建築時に見取り図を建設会社が作成して、竣工時に渡してくれるケースがほとんど。紛失などの理由より新規で作成する場合は建設会社などに依頼するのも良いですが、当然費用もかかってきます。

無料の平面図作成ソフトなどを利用して自分で作成するのも一つの方法で、買い主が簡易な見取り図で了承している場合は、エクセルで作成しても大丈夫なこともありますが、トラブル回避のために、専門業者に依頼するのがおすすめです。

建築設計図書

戸建て物件やアパートを建設した際につくられた、図面類の総称を「建築設計図書」といいます。

建物を建てるために作成される図面は1種類ではなく、主に以下の4種類が設計図書に含まれます。

建築設計図面の種類
  • 意匠図
  • 構造図
  • 設備図
  • 外構図

意匠図

意匠図とは、建物の形状やデザインを伝えるために作成される図面の総称です。配置図や塀地図・立面図・断面図・展開図など意匠図に含まれます。

構造図

建物の構造設計者が、意匠図を元に構造計算を行い図面に起こしたのが構造図です。柱や梁などの位置や部材といった情報が描かれています。

意匠図同様に複数の図面が構造図に含まれており、基礎伏図や床伏図、梁伏図などが該当します。建物の設計図ともいえる図面です。

設備図

建物の給排水や電気、ガスなどに関する図面です。配管や配線、設備機器の取り付け位置などが描かれています。

電気であれば電気設備図、給排水であれば給排水衛生設備図といったように、各設備ごとに図面が存在します。

外構図

建物本体以外の設置物や造作物などを描いた図面のことです。門や庭、駐車スペースなどの建物外部の設置物に関する仕様や形状が描かれています。

工事記録図書

建築工事が完了した際に施工者から渡される書類で、工事中の各段階における写真付き記録や工事完了(竣工)後には目視できない箇所の写真などが含まれています。

工事が適正に行われたことを報告することを目的として作成されるものですので、不動産売却時においても引き渡しは義務ではありませんが、施工段階での不良の有無を客観的に照明する書類として役立ってくれます。

耐震診断報告書

「建築物の耐震化改修の促進に関する法律」という建物の耐震構造に関する法律が2013年に改正され、一定の条件に該当する建築物の所有者には地震に耐えうる構造になっているかを調べる「耐震診断」の実施と行政への結果報告が義務付けられています。

また、不動産売却時には、対象不動産の耐震診断を実施している場合は重要事項説明書への耐震診断報告書の添付が必要です。

なお、耐震診断を行う必要がある物件は以下の通りです。

耐震診断報告書の内容
  • 1981年5月31日以前に着工された建築物
  • 敷地が特定緊急輸送道路に接する建築物
  • 建築物の高さが、敷地が接する特定緊急輸送道路の中心から建築物までの距離を超えている

アスベスト使用調査報告書

売却する不動産にアスベスト(石綿)が使われているかどうかの、調査報告書です。

アスベストは安価で耐久性が高く、かつては多くの戸建てやアパートに健在として使用されてきましたが、長年にわたって空気中に飛散したアスベストを吸引すると健康に害を及ぼすことが判明しました。

売却する不動産にアスベストが使用されている場合、宅建士が重要事項説明の際に説明すなければなりませんし、アスベスト使用調査を実施している場合は重要事項説明書への耐震診断報告書の添付する必要があります。

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地盤調査報告書

不動産が建っている土地の地盤は非常に大切です。地盤が弱い土地だと将来的に地盤沈下が起こって壁にヒビが入ったり傾いたりといった被害を受けてしまうかもしれません。

そこで、売却する不動産の地盤調査を行っている場合は、調査報告書を重要事項説明書の添付書類として提出する必要があります。

地盤調査書でに土地の形状や地盤の固さ、地盤改良工事の必要性について記載されています。

そして、地盤改良工事を行う必要がある不動産の場合は、改良工事の施工報告書も提出してください。

住宅性能評価書

住宅性能評価書は不動産売却時の必須書類ではありませんが、住宅を客観的に評価した「住宅性能評価書」があることで売却交渉を円滑に進めやすくなることでしょう。

住宅性能評価書とは国土交通大臣から認定された第三者評価機関が全国共通基準の元に、住宅の性能評価した結果を記載した書面のこと。

以下の分野について、等級・数値によって評価を行います。

構造の安全に関すること
地震などが起きた時の倒壊のしにくさや損傷の受けにくさ、強風や大雪に対する強さなど、構造上の安全性に関して記した項目です。等級が高ければ高いほど、安全な建物であることを示します。
火災時の安全に関すること
火災発生時燃え広がりにくさや避難のしやすさ、隣の住宅からの延焼しにくさなどを評価する項目。鉄筋コンクリート造のマンションなどは、柱や梁に使われているコンクリートの劣化防止がされているかどうかも記されています。
維持管理・更新への配慮に関すること
水道管やガス管、排水管といった配管類の点検・清掃・補修のしやすさ等を評価します。
温熱環境に関すること
冷暖房効率に関する項目で、壁・床・天井や窓の断熱性能について評価しています。
空気環境に関すること
建物に使われている建材に含まれる、ホルムアルデヒドという健康に害を及ぼす可能性がある物質の有無や換気設備の状況について評価する項目です。
光・視環境に関すること
採光状態についての項目で、窓の方角や大きさ、数を評価します。
音環境に関すること
マンションやアパートなどの集合住宅用の項目で、上階から下階への音や下階から上階への音、隣宅への音などについての伝わりにくさを評価します。
高齢者等への配慮に関すること
高齢者や障害者の暮らしやすさについての項目で、バリアフリー性能を備えているかどうかを評価します。

固定資産税納税・都市計画税納税通知書

不動産において絶対に忘れてはならない事項の1つが固定資産税および固定資産税の額です。

そして、固定資産税・都市計画税の額を知らせる通知書も、不動産売却の交渉時や引き渡し時に渡した方がよい書類です。

登記変更をすることで新しい所有者には通知書が送られてくるのですが、事前に過去の通知書を渡すことで税額を正確に知ることができるので、購入意思を固める助けとなるかもしれません。

実印および印鑑証明

不動産売却時に取り交わす売買契約書に捺印する際には、実印および印鑑証明が必要となります。

印鑑証明は正式名称を「印鑑登録証明書」といい、行政機関に実印を登録することで法的な印鑑として認められるという仕組みになっているのです。

なお、個人と法人で実印の登録先は異なり、個人は現住所がある各市町村に実印を、法人の場合は本店所在地の管轄法務局へ「代表社印」を登録します。

印鑑証明の入手先および費用

印鑑証明は一度登録することで「印鑑登録カード」が発行され、市役所や証明サービスコーナーで発行できるようになります。

印鑑証明は顔写真と実印さえあれば原則誰でもさらに、マイナンバーカードを持っている方ならマルチコピー機の置いてあるコンビニで、本人のみ入手することができます。印鑑証明の取得の流れは以下の通り。

役所や証明サービスコーナーで取得する場合

役所に用意されている申請書類「印鑑登録証明書交付請求書」に必要事項を記載して、印鑑登録証と身分証明を提示した上で申請します。取得には手数料300円がかかり、代理人が申請する場合は委任状などが必要となります。

マルチコピー機があるコンビニで取得する場合

マイナンバーカードをマルチコピー機にかざしすと手続き開始。画面上の案内に従って暗証番号入力などのなどの手続きを進めてください。手数料は役所よりも安い200円ですが、代理人は不可で本人しか取得できません。

固定資産評価証明書

役所の固定資産課税課で、固定資産評価証明書とは、行政で把握している不動産に関する評価額を記した書類です。

あくまで固定資産税の額をおおよそで計算するための書類であり、税額自体は記載されていません。

具体的には、以下のような内容が記載されています。

固定資産評価証明書の内容
  • 固定資産税評価額
  • 固定資産の所有者の指名
  • 固定資産が存在する場所
  • 土地の面積や地目、持分比率
  • 家屋番号や建物番号
  • 床面積、構造および規模、種類
  • 課税標準額

固定資産評価証明書の入手方法

固定資産税評価証明書をするには、各市区町村の担当課窓口か郵送で申請書を提出します。

ただし、証明書を取得できるのは、所有者本人や関係者のみです。また、取得申請時には運転免許証などの本人証明書類の提出が必要となります。

住民票の写しもしくは戸籍附表

住民票は本人確認書類として使用するために用意します。不動産売却後の新居を既に購入しており、既に住民票を移している場合も必要になります。

また、住民票以外にも戸籍附票や住民除票も利用可能です。

銀行口座および通帳

売却代金などの精算のために、銀行口座および通帳も必要です。

ローン残高証明書(ローン返済予定表)

不動産を売却するにあたって、売主の住宅ローンが返済中のケースでは、ローン返済額および残高を確認するための書類である「ローン残高証明書」が必要になります。また、「ローン返済予定表」にもローン残高が記載されているので、残高証明書に替えて提出しても構いません。

ローン残高証明書(ローン返済予定表)の取得方法

ローン残高証明書およびローン返済予定表は、当該住宅ローンを借りている金融機関に問い合わせましょう。

新築購入時のパンフレットやチラシ広告

不動産売却時の必須書類ではありませんが、新築マンションや戸建てを購入した当時のパンフレットやチラシ広告も相場観を伝えやすくなるので添付してあげると親切です。

集合住宅の売却に関する書類

集合住宅の売却に関する書類

所有している不動産がマンションやアパートなどの集合住宅のケースで必要になる書類をご紹介します。

管理規約や共益費・積立金に関する条項など集合住宅ならではの情報が記載された書類が多くなっています。

管理規約および使用細則

売却する不動産がマンションやアパートといった集合住宅の場合、管理規約や使用規則も添付してあげると親切です。

マンションによって入居者の解約通知期限も違いますし、ペット飼育の可不可も違います。

取得した不動産を賃貸物件として運用したい人にとっては、年間の収益や入居者募集戦略に影響を及ぼす事項になりえます。

紛失の場合

マンションやアパートの管理規約を扮していている場合は、管理組合や管理会社などに再発行を依頼しましょう。

重要事項調査報告書

宅建業者が作成する重要事項説明書とは別に、マンションなどの集合住宅では「重要事項調査報告書」という住宅を運営する上での重要事項をまとめた報告書が存在するケースがあります。

主にマンション管理会社が作成していることが多く、以下のような事項が記載されています。

重要事項調査報告書の内容
  • 管理費の総額
  • 大規模修繕費の金額
  • 積立金の総額
  • 賃料滞納額
  • バルコニーの使用料
  • トランクルームの専用使用権
  • 駐車場の使用状況(空き待ち含む)と承継の可否
  • 耐震診断の実施状況
  • アスベスト使用調査の記載の有無
  • ペット飼育や楽器演奏の可否
  • 火災や雨漏りの有無
  • マンション内トラブルの有無
  • インターネット、BS・CS

戸建てと土地売却に関する書類

戸建てと土地売却に関する書類

戸建て及び土地を売却する際に、マンションやアパートと異なる書類が必要となります。

こちらからは、戸建てと土地を売却する際の必要書類と入手方法を紹介します。

建築確認済証および検査済証

一戸建ての売却の場合に必要の書類となります。いずれも建築基準法を始めとする関連法令、条例に則って立てられた建築物であることを示す書類です。

建築確認済証は施工前に、検査済証は竣工時に行政からの検査をクリアした証として発行されるもので、建築時か購入時に取得しているはずです。

紛失してしまった場合

万が一、建築確認済証および検査済証紛失してしまった場合、再発行はできません。

代わりに管轄の役所で「建築計画概要書」「建築確認台帳記載事項証明書」を発行してもらうことができ、建築確認済証や検査済証の代わりとすることができるのです。

地積測量図および境界確認書

不動産の中でも土地を売却する際に必要になるのが、地積測量図と境界確認書です。特に境界確認書は、戸建て売却時にも必要の場合があります。

土地を売却する際に、どこからどこまでが売却の対象となる土地なのかが分からないと、取引を進められません。

そこで、測量のプロである土地家屋調査士に依頼して、土地の面積や隣地との境界を示した地積測量図、隣地所有者と境界の位置を確認した境界確認書を作成してもらう必要があるのです。

地積測量図および境界確認書の入手方法

地積測量図が見つからなかったり、隣地との境界が確定した証である杭がみつからなかったりした場合は、土地家屋調査士による測量を行う必要があります。

また、隣が私有地であれば隣地の所有者と、公道であれば行政の担当者と境界の確認を行うことになります。

不動産売却までの流れ

不動産売却までの流れ

最後に、不動産売却までの大まかな流れについても解説します。

場面ごとに必要な書類についても触れていきますので、併せてご確認くださいね。

不動産の売却相場を把握する

不動産の売却相場を知ることで、所有している不動産がどの程度で売れるのかが分かるので、売却活動の戦略を立てやすくなります。

必要書類を揃える

この時点で、売却に必要な書類で揃えられるものは揃えておきましょう。

不動産査定依頼をする

不動産の査定依頼をすることで複数の不動産会社から見積もりが届きます。不動産会社を探すのはもちろん、相場をつかむのにも役立ちますよ。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

売却活動をお任せする不動産会社と、媒介契約を締結します。この時点で、数多くの書類が必要となります。

媒介契約時にの必要関連書類
  • 不動産購入時のパンフレットやチラシ
  • 建築設計図書
  • 工事記録書類
  • 耐震診断報告書
  • アスベスト使用調査報告書
  • 地盤調査報告書
  • 住宅性能評価書
  • 既存住宅性能評価書
  • 住宅ローン関係書類

売却活動開始

いよいよ不動産の売却活動が開始します。不動産会社と提出済みの書類を元に売り出し価格を決め、内覧依頼があれば対応します。

売買契約を結ぶ

購入希望者が現れたら条件交渉をし、金額が合意したら売却活動はいよいよ終盤に入ります。売買契約書を締結します。その際、以下の書類が必要となります。

売買契約を結ぶ際の必要関連書類
  • 固定資産評価証明書
  • 管理規約や長期修繕計画書(マンションの場合)

不動産の引き渡し

不動産売却の最終段階である引き渡しです。決済用の通帳や実印、書類ではありませんが鍵も引き渡すことになります。

不動産引き渡し時の必要関連書類
  • 固定資産評価証明書
  • 預金通帳および実印

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不動産売却の必要書類まとめ

ここまで、不動産売却における必要書類についてまとめてきましたが、いかがでしょうか。

絶対に必要な書類からあった方が売却が円滑に進む書類まで、不動産売却に関するさまざまな書類を紹介しました。

長期間保有していた不動産を相続で取得している場合は、書類を紛失していることも多いと思います。

中には取得や再発行に時間がかかる書類も多いので、不動産売却を思い立ったら出来る限り早めに動いておくべきでしょう。