マンションの評価額は簡単に調べられる?評価額の種類や査定額・売却額との違いも解説

マンションなどの不動産を売却する際、ほとんどの人が一番気になるのは、売却したい物件がいくらぐらいで売れそうなのかということでしょう。

特に、今住んでいるマンションを売却して新しい住居を購入する場合、売れた金額が次の住居の購入予算を左右することになるので、いくらで売れそうなのか売却額を予想することがとても大切になります。

しかし、不動産取引ではさまざまな用語や価格名が飛びかっているため、どのように売却額の予想を立てればよいのかわからなくて不安を感じている人も多いかもしれません。

この記事では、マンションをはじめとした不動産の売却額を予想するための手がかりとしてよく用いられる「評価額」について解説していきます。

評価額と何なのか、評価額にはどのような種類があるのか、評価額を調べるにはどのような方法があるのかなど、不動産の評価額について詳しく説明します。マンションの売却を考えている人は、ぜひ参考にしてみてください。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

黄 威翔/宅地建物取引士

台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
 日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

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「評価額」とは?

「評価額」とは、不動産などの資産を時価で評価した場合の価値、または、税金算出の根拠となる金額のことです。

しかし、「不動産などの価値」を表している金額だからといって、その額が売却できる額になるわけではありません。

ここでは、不動産取引における「評価額」が、どのようなものかについてくわしく説明します。

事例

評価額=査定額ではない

「評価額」と似たような意味として捉えられがちな言葉に「査定額」があります。

「査定額」とは、その不動産がいくらぐらいで売却可能であるかを不動産鑑定士や不動産会社が査定した金額のことです。

つまり、「マンションの査定額」とは、そのマンションの売却予想額に近いものであると言えるでしょう。

この査定額を出す際にいろいろな指標や根拠が用いられますが、その一つが「評価額」です。

ここでの評価額とは、相続税や固定資産税などを算出するために必要となる不動産の価値のことです。

評価額にはいろいろな種類がありますが、そのほとんどが国土交通省から発表される「公示地価」という評価額が基になっています。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

評価額の種類や公示地価については、後ほど詳しく説明しますが、評価額と査定額は違うものであるということと、売却予想額に近い「査定額」を出すためには「評価額」を知ることが大切なポイントであることを押さえておきましょう。

査定額=売却額ではない

上述で評価額と査定額とは違うものであること、査定額は売却予想額に近いものであることを説明しましたが、査定額も必ずしも売却額になるわけではないという点についても注意が必要です。

マンションをはじめとする不動産の価格は、需要と供給によって成り立っています。

査定額は、「これぐらいの価格ならば購入希望者が現れるだろう」という見込みも含めて算出されますが、査定額はあくまでも「査定」ですので必ずしもその額で売れるという保証があるわけではありません。

いくら査定額が高くても、そのマンションを購入したいと思う人が現れなければいつまでも売れません。

当然、売れないマンションを少しでも早く売却しようとするならば、価格を下げざるを得ませんので売却額は安くなってしまいます。

また同様に、今売り出し中の物件の価格も、その額で必ず売却できる額とは限らないので注意が必要です。

大抵、取り引き時の値引き交渉分を含めて、売り出し価格の方が売却予想額(成約予想額)よりも高めに設定されています。

売却したいマンションと同じようなマンションが高値で売りに出されているからといって、その売り出し価格の満額で売却できるわけではない、ということを覚えておきましょう。

不動産の評価額と査定額

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

後から思い違いにならないためにも、マンションを売却しようと思う時は、評価額を調べてから査定を受けると良いでしょう。

評価額の種類について

通常、不動産の評価額は土地と建物とに分けて決められます。

マンションや戸建て住宅の場合も、建物と土地とに分けて評価が行われます。

まず、主に土地の部分についての評価額の種類について説明していきます。

土地の評価額には、公的地価である「公示地価」「(相続税)路線価」「(固定遺産税)路線価」、そして公的地価ではない「実勢価」の計4種類があります。

評価額の種類4つについて

それぞれの評価額についての説明は以下の通りです。

公示地価とは

「公示地価」とは、国や都道府県などが発表する公的地価の代表となるものです。

公示地価は「正常地価」とも言われ、この言葉からもわかるように、さまざまな公的地価の基準となっています。

公示地価の目的は、全国の土地の取引価格の指標を定めること、公共事業用地などの取得価格算定の規準となること、適正な地価の設定に用いられることとされています。

公示地価の評価や公表の主体は国土交通省です。全国に設定されている約2万3千の住宅地および商業地の「標準地」を不動産鑑定士などが基準日となる1月1日に評価し、毎年3月の半ばに1平方メートルあたりの公示地価として公表されます。

また、公示地価を補完するものとして「基準地価」というものがあります。

基準地価の評価は、都道府県が主体となって行われ、基準日が7月1日、公表は9月半ばごろです。

公示地価の標準地のほとんどが、都市計画の対象となっている区域にあるのに対して、基準地価の基準地は、宅地ではない林地なども含んでいるため、公示地価の標準地から離れている土地の評価をする際の公的な指標として用いられることもあります。

固定資産税路線価とは

「路線価」には、固定資産税の課額を算定するための「固定資産路線価」と、相続税や贈与税の課額を算定するための「相続税路線価」の2種類があります。

まず、固定資産税路線価の説明をし、次に相続税路線価の説明をします。

路線価とは、主要な道路(路線)ごとに定められている面積1平方メートルあたりの評価額のことで、その道路に面している土地の評価に用いられます。

固定資産税路線価は、その土地の固定資産税を算定する際に用いられるもので、公示地価の約7割の額に設定されています。

この固定資産税路線価から求められた固定資産税評価額に、固定資産税の標準税率(1.4%)を乗じたものが、その土地の所有者が毎年納める固定資産税額となります。

相続税路線価とは

固定資産税を算定する際に用いられる固定資産税路線価に対し、相続税や贈与税を算定する際に用いられる路線価のことを「相続税路線価」といいます。

一般的に「路線価」といえば、相続税路線価のことを指す場合が多いです。

相続税路線価は、公示地価の約8割程度の額になるように設定されています。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

災害等臨時的な理由により調整されることもあります。相続した土地の路線価を知りたいときには、国税庁のホームページから調べられます。

相続税と贈与税とは計算方法が異なりますが、いずれもこの相続税路線価を基に計算されます。

道路の路線価に対して、接している土地の面積をかけることによって土地の相続税評価額を計算します。

実勢価とは

実勢価は上述の3つの評価額とは違い、公的地価ではなく、実際に不動産市場で取引されている価格を反映した評価額です。

よって、公的価格とは異なり、売却予想額に最も近い評価額であるといえます。

公示地価や路線価は年単位で公表され見直しされますが、原則として次の公表までは一定の額になります。

これに対して実勢価は、日々変動する不動産取引価格によって左右されますので、常に同じではないという特徴があります。

数ヵ月前に調べた実勢価が大きく変わっていたということもあり得ますので、実勢価を調べる際には常に最新の情報かどうかをチェックするようにしましょう。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

それぞれの評価額は、必ずしも同じ額ではなく、むしろバラバラです。

少しややこしいかもしれませんが、それぞれを知ることでおおよその売却額が自分で捉えられるようになり査定時の商談の武器にもなりますので、必ず全てを調べておきましょう。

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評価額の調べ方

ここでは、それぞれの評価額をどのように調べればよいのかについて説明していきます。

まず、公的地価である「公示価格」「固定資産税路線価(固定資産税評価額)」「相続税路線価」の調べ方です。

公示地価

公示地価の調べ方はいろいろあります。以下、公示地価の調べ方についてまとめました。

公示地価の調べ方

公示地価の公表

毎年、3月半ばごろに、国土交通省が各新聞紙面などで公示地価を公表しますので、そこで調べることができます。

調べたい地点に近い標準地の公示地価だけではなく、全国の土地価格の値動きや傾向などを見ることができる点がおすすめです。

また、調べたい土地が公示地価の標準地から離れている場合は、都道府県が公表している基準地価もあわせて調べるとよいでしょう。

基準地価は7月1日に評価が行われ、9月半ばごろに公表されます。

インターネットの情報サイト

インターネットの情報サイトで調べる方法としては、資産評価システム研究センターが提供している「全国地価マップ」の利用をおすすめします。

資産評価システム研究センターは、資産状況およびその評価方法についての調査研究をおこなっている機関です。

「全国地価マップ」には、全国の公示地価、基準地価、相続税路線価、固定資産税路線価、の4つの公的地価が網羅的に掲載されています。

参考:全国地価マップ|一般財団法人 資産評価システム研究センター

インターネットで公示地価を調べる際の、もう一つのおすすめサイトが「土地総合情報システム」です。

「土地総合情報システム」は国土交通省が開設しているサイトで、公示地価や基準地価だけでなく、実際に取り引きされた方からのアンケートで情報を収集してまとめた不動産の取引価格情報などを検索して調べることができます。

このサイトでは、すべてのデータをダウンロードすることができ、日本語だけでなく英語でも調べることができるのでとても便利です。

参考:土地総合情報システム|国土交通省

固定資産税路線価(評価額)

次に、土地の固定資産税路線価(評価額)の調べ方について説明をします。

固定資産税路線価を調べる方法

固定資産税納付通知書

固定資産税評価額を調べる最も確実で簡単な方法は、不動産の所有者に毎年送られてくる「固定資産税納付通知書」を確認することです。

固定資産税納付通知書には、土地の評価額と建物の評価額とが別々に記載されています。

また、固定資産税だけではなく都市計画税も記載されていますので、両方を同時に確認したい場合にも便利です。

固定資産税納付通知書が手元ない場合は、各市町村に備え付けられている「固定資産課税台帳」を閲覧したり、「固定資産税評価証明書」を取得したりすることで確認できます。各市町村の担当の窓口やホームページで調べてみるとよいでしょう。

自治体のホームページ

固定資産税路線価をインターネットで調べる際に便利なのが、各自治体のホームページです。

固定資産税評価は、各市町村(東京都の23区は各区)が主として行われていますので、それぞれのホームページ上でその概要が公表されています。

一例として、東京主税局ホームページでの固定資産税路線価のサイトをご紹介します。

ここであげられている路線価は1平方メートルあたりの額で、これに対象となる土地の平米数を乗じることで、固定資産税評価額を算出することができます。

参考:路線価公開(23区)|東京都主税局

また、各自治体のホームページ以外では、公示地価で紹介した「全国地価マップ」でも固定資産税路線価を調べることができます。

参考:全国地価マップ|一般財団法人 資産評価システム研究センター

相続税路線価

次に、相続税路線価の調べ方について説明します。

相続税路線価を調べる方法

相続税や贈与税の課額を決める基準となる相続税路線価は、毎年7月ごろに国税庁から公表されます。

よって、相続税路線価は、国税庁のホームページにある「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で調べるのが最も基本的な方法です。

調べたい土地が市街地から外れている場合など、路線価が定められていない地域の土地の相続税評価額を算出する際には、評価倍率表を用いて計算します。

参考:財産評価基準書 路線価図・評価倍率表|国税庁

また、公示地価や固定資産税路線価と同様に、「全国地価マップ」からも相続税路線価を調べることができます。

参考:全国地価マップ|一般財団法人 資産評価システム研究センター

実勢価の調べ方

公的地価ではありませんが、実際に取り引きされている不動産価格として、売却予想額の算出に欠かせない「実勢価」の調べ方について説明します。

実勢価の調べ方

取引事例で調べる

実勢価は、実際に取引された事例などをまとめたサイトに掲載されている情報から調べるができます。

現在の取引事例だけでなく過去の事例も調べることができるので、これからの値動きを予想する判断資料として利用することも可能です。

取り引き事例をまとめたサイトには、国土交通省の「土地情報総合システム」や、不動産流通機構の「レインズマーケットインフォメーション」などがあります。

いずれも実際に取り引きされた価格や物件情報を調べることができますが、調べたい土地の近くでの事例がなければ調べることができないというデメリットがあります。

現在の不動産市場から調べる

インターネットにあげられている不動産情報のポータルサイトから、今、売られてい物件情報を調べることで、実勢価の目処をつけることができます。

現在の売り出されている物件の価格だけでなく、主要なマンションなどについては、過去の売却額や建物情報などをまとめているポータルサイトもあります。

売却したいマンションが、現在いくらぐらいで売りに出されているのかを調べるには最適ですが、掲載されている売り出し価格で必ず売れるわけではありません。

物件にもよりますが、実際に売却される価格は、概ね売り出し価格の1〜2割程度安くなることが多いということを踏まえておきましょう。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

ここまで調べられることが出来れば、査定額が極端に低いということがあった場合でも、自分で「おかしいな」と気づくことができます。

最初は慣れないかもしれませんが、しっかりと調べておきましょう。

建物の評価額について

ここまで、土地の評価額についての説明をしてきましたが、マンションの評価額を調べたい場合は、当然、建物の評価額の算出が必要となります。

しかし、マンションをはじめとする建物は、土地と違って構造や設備の違いや経年劣化などを考慮する必要があるため、土地の評価額のように簡単に出すことができません。

ここでは、マンションの建物部分の評価額の調べ方について簡単に説明します。

マンションの建物部分の評価額の調べ方

固定資産税納付通知書で確認する

マンションの建物部分の評価額の調べ方として、最も簡単で確実なのは、固定資産税納付通知書を確認することです。

固定資産税評価額の調べ方でも述べたように、マンションや戸建ての固定資産税納付通知書には、建物と土地、それぞれの評価額が分けて記載されていますので、建物部分の評価額を確認すれば、マンションの建物の評価額を知ることができます。

固定資産評価証明書を取得する

紛失などにより固定資産税納付通知書が手元にない場合、固定資産税評価証明書を取得することで、同じようにマンションの建物の評価額を調べることが可能です。

固定資産税評価証明書は、各市町村の窓口で発行を申し込むことができます。

また、窓口に直接出向かなくても、郵送で取り寄せることも可能です。取得方法や費用などは、各自治体の窓口やホームページで調べることができます。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

毎年5月頃に自治体から送られてくる固定資産税納付通知書に明細が同封されています。

それが無い場合は、有料になりますが、役所にて固定資産税評価証明書を取得しましょう。

なお、これらは売却時には必ず必要になってきますので、この段階で準備しておきましょう。

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査定額の調べ方

ここでは、査定額の調べ方について説明します。

査定額は評価額ではありませんが、いくらぐらいで売却できそうかという予想を立てる際に、実勢価に近い額として欠かすことができない情報の一つです。

一括査定サイトを利用する

マンションなどの不動産の査定額を調べたい時に、最も簡単で気軽に利用できるのがインターネットの不動産一括査定サイトです。

調べたい不動産の情報を入力するだけで、全国の不動産会社に査定を依頼することができます。

また、入力画面は、マンション、戸建て、土地など、種類別になっていますので、売却したい物件に応じた不動産会社に査定を依頼することができます。

不動産会社に査定を依頼する

一括査定サイトでの査定額は、売却したいマンションの簡単な情報だけで算定されますので、個々の物件の状態や情報をきちんと査定額に反映させることはむずかしいです。

よって、それらを踏まえた詳しい査定額を知りたい場合は、不動産会社の担当者に実際に訪問してもらい、周辺の環境や建物の状態、室内の様子などを調べた上で査定を出してもらう必要があります。

どの不動産会社に訪問査定を依頼すればよいのかわからない場合には、一括査定サイトで査定を出してもらった不動産会社の中から選ぶというのも一つの手です。

有料の調査会社に依頼する

インターネットの一括査定サイトや不動産会社で出してもらう査定は無料の場合が多いですが、不動産会社や担当者によって査定額にばらつきがあり、どれを信用してよいのかわからなくなるという状況に陥ることがあります。

そのような場合におすすめなのが、以下のような有料の査定専門業者やサイトの利用です。

マンションレビュー

「マンションレビュー」は、マンション専門の情報・査定サイトです。

全国の主要なマンションの情報や査定額を調べることができます。

一部の情報は無料で利用できますが、より詳しい情報を有料で利用することもできます。

参考:マンションレビュー|株式会社グルーヴ・アール

東京カンテイ

「東京カンテイ」が出す査定は不動産業界内でも信頼性が高く、不動産売買を取り扱っているプロもよく利用しているサービスです。

原則として会員登録をしている法人しか情報を利用することができないので、会員登録をしている不動産会社を通して査定を依頼する場合がほとんどです。

しかし、ニフティの登録している会員であれば、一部のサービスを有料で利用することも可能です。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

複数の査定を受けることで、自らの売却活動の真の目的が見えてくる部分もあります。

迷うことはあるかもしれませんが「これだ!」と思ったら、行動に移しましょう。

正確な評価額が必要な場合

不動産評価額の公的な証明が必要な場合は、専門家に依頼して調べてもらうことになります。

正確な評価額が必要な場合は

不動産鑑定士に依頼する

裁判用として不動産の適正価格の提出が必要な場合や遺産分割協議の場合など、公的に有効な鑑定評価書が必要となる際には、不動産鑑定士に土地やマンションなどの不動産評価鑑定を依頼します。

不動産鑑定士は国家資格であり、公的な鑑定評価書は不動産鑑定士しか作成することができません。

ただし、鑑定にはかなりの費用がかかるため、本当に鑑定評価書が必要かどうかを確認してから依頼するようにしましょう。

税理士に依頼する

贈与税や相続税などの計算に必要な相続税評価額を正確に調べたい場合は、税理士に相談したり依頼したりすることをおすすめします。

相続税評価額は、相続税路線価を調べれば計算することができます。

しかし、土地の形状や奥行きなどの条件を計算する際に加味する必要があるため、きちんと正確に調べたい場合には、専門家である税理士に依頼する方がよいでしょう。

しかし、すべての税理士が相続税評価額の算出を得意としているわけではありません。

不動産の贈与税や相続税を正確に調べる必要がある場合は、相続税評価額の計算に強い税理士に依頼することをおすすめします。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

強い鑑定士や税理士を見つけることは簡単ではありません。

身の回りにいる方、特に最近、不動産売買を行った方や、不動産関係に繋がりのある方に相談してみましょう。

身近な専門家を紹介してくれるかもしれません。

マンションの評価額を調べるためのポイントまとめ

マンションの評価額を調べるためのポイントまとめ

マンションをはじめとする不動産の売却を成功させるためには、押さえておきたいポイントがいくつかあります。

その一つとしてあげられるのが、売却したい不動産の価値を正確に把握しておくことです。

不動産の評価額は実際に売却できる価格とは異なりますが、あらかじめ評価額を調べておくことで、売却価格を予想したり売り出し価格を設定したりする場合に役に立ちます。

マンションなどの売却したい不動産の評価額や査定額を調べた上で、売却予想額の目安をしっかりと立て、売却活動を成功させましょう。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

ここでお伝えした内容は、実際に不動産業者も査定時に行っている方法です。

査定した業者の信頼性を計るものさしの1つにもなりますので、よく調べておきましょう。

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