所有する不動産を売却を検討している方にとって必須のフローともいえる、査定。
一生に何度も訪れない不動産の売却を失敗したくはないので「有料査定が良いのかも？」と思われる方もいらっしゃるのでは。
しかし、よほどのことがない限り、無料の査定で十分なのです。
この記事では査定についての基本事項から、有料・無料査定の違い、そしてなぜ無料査定でも問題ないのか詳しく説明していきます。
この記事の監修者
台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。
不動産無料査定と有料査定の違い
インターネット等で調べていると、一括査定サービスを紹介しているサイトが多くみられますね。
一括査定サービスは基本的には無料で行うことができます。
実は、個人の一戸建てやマンション等の一般的な売却であれば、無料で行える査定の内容で充分。
とはいえ、「有料の方が安心なんじゃないの？」思われる方もいらっしゃるはず。
そこで、無料と有料の違い、なぜ無料査定でも良いのかを解説します。
無料の不動産査定
不動産会社による査定は、基本的に無料ですが、なぜ無料なのでしょうか？
不動産会社は媒介契約をして売却が成立すれば仲介手数料を得ることができ、買取契約であれば、再販売することで利益を得る事ができるためです。
そして査定とは、不動産会社が契約を獲得するために、「いくらで売却できますよ」とアピールする営業活動のひとつというわけです。
査定の方法には、机上査定と訪問査定とあります。
机上査定
類似する不動産の築年数や間取りなどの様々な情報やデータ、地価や不動産市場などを加味して、価格を算出する査定の方法です。
膨大な量のデータをもとにしているのである程度の妥当性もあります。
ざっくりおおよその相場感や価格が知りたい場合には、有効な査定方法と言えます。
訪問査定
実際に査定依頼対象の不動産を訪れて、周辺の状況から不動産の隅々まで細かく鑑定・査定する方法です。
実際に見てもらうために不動産会社との日程の調整が必要になりますし、机上査定より手間がかかりますが、データからだけではわりだすことのできない、実際の劣化状況などを含めて査定してくれるため、より精度の高い査定といえます。
査定は不動産会社の方が行いますが、周辺の土地に詳しい方だとより精度が高くなると言えます。
有料の不動産査定
不動産会社が行う無料の査定と異なり、有料の査定とは国家資格を有する不動産鑑定士に依頼をして行う査定です。
査定は不動産鑑定評価基準に則って行われ、査定報告書を得る事ができます。
資格を有する専門家によって作成された査定書類に基づいて算出された価格によって取引された契約は合理的な価格での取引とみなされ、裁判所の書類や税務署の証拠書類として有効となります。
有料の査定が必要な場合
基本的に無料査定でも問題ありませんが、どうしても法的な根拠を持った査定額を算出しなけらばならないときに、不動産鑑定士に査定を依頼します。
例えば、相続で揉めたときなどは、裁判所や税務署に対する証拠書類として査定報告書を提出します。
他には、親会社の所有する不動産を子会社へ安く出売却する場合です。法人税の脱税行為と税務署から見なされないように、きちんと査定書類に基づく価格での取引をしている証明として有料査定を依頼する必要があります。
一般的な不動産売却であれば無料査定で充分
有料の査定を受けるのは証拠や証明の要素が強く、有料の査定を受けたからといって、不動産が高く売却できるというわけではありません。
一般的な不動産の売却であれば不動産会社に依頼して無料で行ってもらう査定で全く問題はありません。
お持ちの不動産(マンション・一戸建て・土地など)の適正な売却価格を調べるなら、NTTデータグループが運営する「HOME4U(ホームフォーユー)」の不動産売却一括査定サービスがおすすめです。
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全国から厳選した実績豊富な不動産会社に売却を依頼することができるため安心です。
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不動産売却の基本知識については、下記記事で詳しくまとめています。不動産売却が初めてで不安な人は、一度全体の流れを把握しておきましょう。
この記事では、不動産に関する流れやかかる費用といった基礎知識から、取引上の注意点などを分かりやすく解説します。節税の方法や不動産会社の選び方についても触れていますので、不動産の売却における疑問を解消するのに役立ててくださいね。
不動産無料査定の価格相場基準
不動産会社は全国各地の多くの不動産売買に関するデータを保有・共有しており、そのデータから査定額は割り出されています。
その算出方法は、宅建業法に基づき、大きく分けて下記の３つです。
- 取引事例比較法
- 原価法
- 収益還元法
それでは、それぞれどんな方法なのかを簡単にご紹介しましょう。
取引事例比較法
最もメインとなる査定の方法で類似物件の取引価格を比較して算出されます。
算出の基準となる項目は、築年数や間取り、設備、内装やリフォーム状況など建物自体の条件、駅からの距離や学校やスーパーなどの周辺の状況、環境、道路の幅などの立地の条件など複数の条件があり、そこからなるべく近い類似物件の実際の取引価格や事例をいくつか集めて比較します。
マンションであれば同じマンションの別の部屋の取引価格と比較され、その価格から大きく変わることはあまりありません。
原価法
一戸建てなどの査定に多く利用される方法です。
対象の不動産が、新築したらどれくらいの費用がかかり、現在はどれくらいの価値が残っているのかを算出します。
どれくらいの築年数が経過していて、どれくらいの価値が下がっているのかが算出の大きなポイントとなってきます。
収益還元法
投資用のマンションなどに利用される査定方法です。
年間の賃料収入から固定資産税などの経費を引いて求められる純収益を、利回り率で割りだして算出されます。
利回りは不動産の収益性を示す指標になり、金利＋不動産リスクプレミアム（その不動産に対するリスクを数値化したもの）で求めることができます。
不動産無料査定の価格を高くするため
一般的な不動産の売却であれば、不動産会社の行う無料の査定でも充分であることがわかりました。
それではさっそく査定依頼を行いたいところですが、その前に査定時に準備しておくことや用意しておくことを確認しておきましょう。
不動産一括査定サイトで一括査定
査定を行うときにおすすめしたいのが、一社だけではなく複数の会社に査定依頼を行う「不動産一括査定」のサービスを利用することです。
一社だけの査定見積もりだと、その査定価格が高いのか安いのかを判断することができません。
また、不動産会社にも得意不得意があり、賃貸が得意であったり、戸建てよりマンションの売却に優れていたりとさまざま。
売りたい不動産に合った不動産会社を選ぶことは非常に重要なのです。
複数の会社に依頼をするのは手間がかかりそうに思われますが、インターネットなど一括査定サービスを利用できるサイトから、不動産などの情報を入力するだけで、手軽に複数の不動産会社に依頼をすることができます。
下記の記事では、おすすめな不動産一括査定サイトを比較しています。
不動産の一括査定サイトにはどのようなメリットがあるのか興味がある方も多いのではないでしょうか。この記事では不動産一括査定サイトの利点やサイトの選び方などを紹介しています。不動産売却をスムーズに進めたい方に必見の情報を詳しく解説します。
黄 威翔/宅地建物取引士 複数の会社からの査定見積もりを比較して、査定額の根拠や不明な点はしっかりと不動産会社に確認をして、契約をする不動産会社は慎重に選びましょう。
リフォームは慎重に
「物件の状態状態が良い方が高く売却できるはず！」と、一戸建てをリフォームして売りに出す方もいらっしゃいます。
しかし、リフォームをしたからといって、高価格で売却できるとは限らないのです。
売却後に購入者が自由にリフォームできなくなってしまうため、場合によっては安くなってしまうこともあります。
しかし、水漏れなどの不具合に関しては査定を受ける前に修繕をしておいたほうが良いです。
なるべく書類を揃える
査定を受ける段階では、特に用意していなくてはいけない書類はありません。
しかし、よりスムーズに査定を受けるためにも、売買契約書・登記事項証明書（登記簿謄本）を用意しておくと良いです。
マンションであれば、購入時のパンフレットや管理規約などがあるとスムーズです。
また、インスペクションなどの住宅診断を行った場合、実施結果を添付することもおすすめします。
インスペクションの基本知識に関して、下記の記事で詳しく解説しています。
あまり馴染みのないホームインスペクションはまだ義務化はされていませんが、仲介会社には説明義務を課している点もあり、着実に広がりつつあります。その意味や費用、メリット、デメリットを解説していますので、この機会に知っておきましょう。
不動産無料査定時の注意点
不動産の売却において非常に重要な査定。無料で所有物件のおおまかな価値を知れるのは非常に便利ですが、いいことばかりではありません。
本項では、査定時の注意点について紹介します。
査定額だけで選ばないこと
一括査定サービスを利用すると、複数の不動産会社から査定見積もりが得られます。
その査定見積もりを見比べて契約する不動産会社を選ぶ際「査定額が高い」という理由だけで選ぶのは非常に危険。
無料で行う査定は、不動産会社が契約を得ようとする営業的要素が強いです。
契約を勝ち得ようと高い査定額を出す不動産会社がありますが、査定額はその価格で売れるという価格ではありません。
実際の売却金額は買い手の交渉で決まり、取引価格と呼ばれます。
黄 威翔/宅地建物取引士 査定見積もりが他社より不自然に高いと思ったのなら、算出の根拠を不動産会社に確認してみましょう。
営業がしつこいこともある
複数の不動産会社に査定依頼をすれば、複数社からの営業の電話がかかってきます。
もちろん、訪問査定の日程の調整や不明点の確認などの必要事項に関する電話もありますが、契約獲得のためにしつこく営業電話をしてくることも。
信頼できる不動産会社を選ぶ
査定を通して、良い不動産会社と契約をすることが、売却活動において何よりも重要。
不動産会社にも得意・不得意があります。
不動産の売却をするのであれば、賃貸が得意な不動産ではなく売買に慣れている不動産会社を選びたいところ。
また、その土地や周辺環境についてもくわしい不動産会社であれば、より精度の高い査定を出すことができます。
不動産無料査定をうまく活用しましょう！
ここまで、査定について有料と無料の違いや、無料査定のメリット・デメリットなどをご紹介しました。
お持ちの不動産がいくらで売却できるのか、気になった方は実際に査定依頼をしてはいかがでしょうか。
特に近いうちに売却を検討しているのであれば、早めに信頼できる不動産会社と出会うことがとても重要です。
