訪問査定で何がわかる？高く売るコツや査定額の決め方を解説

不動産を売却する際には、どの程度の金額で売れそうかを判断するために訪問査定を受けるのが一般的です。

この記事では訪問査定に関する基本事項や査定時にチェックされるポイント、高く売るためのコツを分かりやすく解説します。

また、訪問査定を依頼する業者を探すのに便利なおすすめ一括査定サービスもご紹介します。

訪問査定とは？基本事項を解説

まずは「訪問査定」とはどのように不動産を査定する方法なのか、基本事項を解説します。

査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があるのでそれぞれの違いを解説する他、査定時にチェックされるポイントについてもお伝えします。

机上査定と訪問査定の違い

まずは、机上査定と訪問査定の違いを整理しておきましょう。

机上査定

「机上査定」は、インターネットや電話などを通じて所有者が不動産の情報を提供し、その情報を元に査定金額を算出する方法です。

主に物件の広さや間取り、築年数、設備・設置物の有無、周辺環境などを提供し、査定金額を算出します。

手軽に査定を受けられる反面、不動産の実際の状態や周辺環境を把握することができないため、実際の売却額と乖離が生まれる可能性があります。

机上査定のメリットデメリットやポイントに関しては下記の記事で詳しく解説します。

訪問査定

一方の「訪問査定」は査定業者が現地に出向いて建物や敷地の状態を調べ、その価値を評価する方法です。

査定業者が物件の内部や外部を詳細に調査して周辺環境や交通アクセスなども考慮しながら査定金額を算出します。

机上査定よりも正確な査定結果が期待できますが、査定業者が物件を実際に訪れる必要がある上に必要書類も多いことから手間と時間がかかります。

訪問査定の算出方法は？

訪問査定における査定額の算出方法は不動産会社によって異なりますが、一般的には以下のような方法で査定を行います。

土地の場合

地価公示価格や周辺の土地取引価格、路線価などを参考にしつつ、土地の広さや形状・地勢・周辺環境などを考慮して査定額を算出します。

住宅の場合

建物の築年数・広さ・構造・設備・築年数、修繕歴、周辺環境などを考慮して、エリア内の類似物件の相場や路線価を参考にして査定額を算出します。

以上のような要素を総合的に判断して、査定額を算出します。

訪問査定に費用はかかる？

一般的に、不動産の訪問査定には費用はかかりません。

不動産会社にとって不動産の訪問査定をすることは、不動産会社自身にとって売却案件につながる可能性がある重要なビジネスチャンスであり、顧客からの信頼を得るためにも無料で提供するのです。

ただし、不動産鑑定士に依頼して鑑定書の発行を依頼する場合などは有料になるため、注意が必要です。

オンライン訪問査定とは？

オンライン訪問査定とは、不動産会社がインターネットを通じて不動産の査定をする方法です。

具体的には、不動産会社がオンライン上で顧客とビデオ通話を行い、不動産の状態や周辺環境などを確認しながら査定を行います。

オンライン訪問査定は担当者が出向くオフラインの訪問査定より手軽に査定を受けられるというメリットがあります。

不動産会社にとっても営業担当者が現地に出向く必要がないため、時間やコストの削減にもつながるというメリットがあるのです。

ただし、オンライン上での査定は、現地での訪問査定と比べると不動産の状態や周辺環境を完全に把握しづらいので、査定額と実際の売却額に誤差が生じる可能性があります。

不動産の状態や査定の目的に応じて、訪問査定とオンライン訪問査定を適切に使い分けることが重要です。

訪問査定のメリットは？

訪問査定は正確な査定を算出できるなど、さまざまなメリットがあります。

ここでは、訪問査定を受けるメリットについてくわしく説明していきます。

精度の高い査定価格を得られる

訪問査定では不動産会社の担当者が直接物件を確認し、周辺環境や建物の状態などを詳しく把握するため、実際の売却額に近い査定額を算出できます。

机上査定やオンライン訪問査定では、どうしても不動産の細かい部分をチェックできないので、精度が高い査定価格を知りたいのなら訪問査定をおすすめします。

専門家のアドバイスが得られる

不動産会社の担当者は、不動産に関するプロフェッショナルであり、エリア情報や需要と供給のバランスなど、不動産売却に役立つ知識を豊富に有しています。

訪問査定時には専門知識を活かし、物件の改善点やセールスポイントなどをアドバイスしてもらえます。

訪問時に査定業者の良し悪しを見極められる

訪問査定時に、不動産会社（査定業者）の良し悪しを見極められます。

査定担当者が誠実に対応してくれるかどうかを観察し、信頼できると判断した不動産会社を選ぶことが売却成功への近道です。

もしも、机上査定で高額であったにも関わらず、訪問査定で大幅に査定額を下げてきた場合は根拠をしっかり説明してもらうようにしてください。

相手が専門家だからと言って、言うことを鵜呑みにしないようにしましょう。

訪問査定のデメリットは？

訪問査定にはメリットが多く存在しますが、その一方でデメリットもあります。

メリット・デメリットの両面を理解してから訪問査定を申し込むかどうか決めてください。

ここでは、訪問査定のデメリットについてくわしく説明していきます。

査定結果算出に時間がかかる

訪問査定のデメリットとして、査定結果の算出に時間がかかることが挙げられます。

不動産の情報だけで算出される机上査定と違って、訪問査定では不動産会社の担当者が実際に物件を見て、周辺環境や設備、築年数などを確認しら上で査定額を算出します。

そのため、査定結果が算出されるまでに時間を要することが多いのです。

査定に必要な書類が多い

査定に必要な書類も多く、取得に手間や費用がかかる場合があります。

たとえば、土地の場合には所有権証書や登記事項証明書、固定資産税納税証明書などが必要となります。

住宅の場合には、建物図面や建築確認済証などが必要となる場合もあります。

また、境界が確定していない場合は土地家屋調査士へ依頼して境界を確定する必要があるので、10万円以上の費用が掛かることがあります。

一括査定サービスおすすめ3選

不動産の訪問査定をどの査定業者へ依頼するかどうかで、査定額、そして最終的な売却額が変わります。

非常に重要な不動産会社選びに役立つのが、一度に複数社へ査定を依頼できる一括査定サービスです。

ここでは、厳選した3社のおすすめ一括査定サービスをご紹介します。

HOME4U

出典:HOME4U

HOME4Uは国内で最初に運営を開始した不動産一括査定サービスです。

情報・サービス業界大手のNTTデータのグループ会社が運営しているため、登録されている不動産会社は厳選しい基準をクリアしている企業ばかりです。

無料で利用できる上に使い方も簡単で、所有している不動産の種類（マンション・戸建てなど）や物件の築年数・専有面積などの項目を入力するだけで、最大6社の不動産会社から机上査定を受けられます。

机上査定の結果を比較して、信頼できると判断した不動産会社だけに訪問査定を依頼しましょう。

【PR】SUUMO

出典:SUUMO

SUUMOは「リクナビ」などを運営する株式会社リクルートが運営する不動産一括査定サービスです。

査定を依頼したい不動産の種類や築年数などの情報を入力するだけで、複数の不動産会社へ無料で訪問査定を依頼できます。

SUUMOには大小さまざまな規模の不動産会社が登録されており、誰もが知っている大企業から地域密着の不動産会社まで登録されています。

いずれも厳しい審査基準を通過しているので、企業規模に捉われずに所有する不動産に合った不動産会社へ訪問査定を依頼してください。

リビンマッチ

出典:リビンマッチ

約2600の不動産会社の事業所から、最大6社の査定を受け取れる利用無料の一括査定サービスです。

地方の不動産査定にも対応しているのが特長で、他の一括査定サービスで査定を受けられない物件でも、リビンマッチなら訪問査定に対応してもらえる可能性があります。

ユーザーからの評判もよく、「使ってみたい不動産査定サイト」「不動産査定サイト認知度」などのランキングで1位に輝いています。

訪問査定で不動産会社を見極める方法

不動産の売却では、媒介を依頼する不動産会社の選択に成否がかかっていると言っても過言ではありません。

そして、訪問査定では、査定業者の良し悪しを見極めるチャンスでもあるのですが、どのように不動産会社を選べばよいのか迷ってしまうこともあるとおもいます。

ここでは、訪問査定で不動産会社を見極める方法について解説します。

査定額の根拠を聞く

不動産会社が提示する査定額がどのように算出されたか、具体的な根拠を聞いてみることが大切です。

媒介契約の締結に持ち込むために根拠のない高い査定額を提示されることもありますので、慎重に判断しましょう。

得意分野や過去の実績を聞く

訪問査定時に不動産会社の得意分野や過去の実績を聞くことで、不動産会社の良し悪しを見極めやすくなります。

過去にどのような物件を取り扱ってきたのか、エリアに関する知識は豊富なのか、どのような販売戦略を展開してきたのかなどを知ることで、媒介を依頼する不動産をスムーズに売却できるかどうかを判断できます。

販売戦略（集客方法）を聞く

不動産会社が物件売却に向けてどのような販売戦略を展開するのか、具体的な集客方法を聞いてみることをおすすめします。

所有する不動産の売却を任せた際に、に売り出すことができるかどうかを判断することができます。

エリアに精通しているかを確かめる

不動産会社がエリアに関する知識を豊富に兼ね備えているかどうかもチェックしましょう。

周辺環境や交通アクセスなどの情報はもちろん、ファミリー層と単身のどちらが多いのかなどを熟知していれば、大切な不動産の売却を安心して任せられます。

期間内に売れなかった際のプランを聞く

不動産会社が提示した期間内に売れなかった場合に、どのようなプランを用意しているのかも聞いてみましょう。

販売戦略を変更するのか、売り出し価格を下げるのか、ある程度の金額で不動産会社が買取るのか。

臨機応変な対応ができることも良い不動産会社の特徴です。

訪問査定までに準備しておくこと

訪問査定を受を業者との面談や不動産の説明がスムーズに進められますし、正確な査定額を得られます。

ここでは、訪問査定までに準備しておく事項についてくわしく説明します。

必要書類を集める

机上査定は土地や建物面積、築年数などの情報だけで受けられますが、訪問査定の場合は複数の書類が必要です。

必要書類のリストは訪問査定を行う業者が教えてくれるものの、前もって準備しておけばスムーズに査定や売却活動が進みます。

訪問査定の必要書類

訪問査定では、以下の書類が必要になります。全ての書類が必須という訳ではありませんが、揃えられるものはできるだけ揃えておきましょう。

中にはすぐに取得できない書類もありますので、注意が必要です。

• 分譲時のパンフレット
• 管理費及び修繕積立金の額分かる資料
• 権利証または登記識別情報通知書
• 境界に関する資料
• 検査済証または確認申請書、確認済証

売却相場を調べる

訪問査定を受ける前に、売却相場を調べることは非常に重要です。

売却相場を調べることで、所有する不動産がいくらくらいで売れそうかを把握できるため、訪問査定後に提示された査定額が適正かどうかを判断できるようになるのです。

売却相場を調べるには、一般向けに公開されている不動産情報サイト「REINS Market Information」や国土交通省が提供している「土地総合情報システム」を利用するのがおすすめです。

訪問査定を依頼する物件と似た条件の売却事例を探して、相場観を日頃から養っておきましょう。

物件の清掃をする

訪問査定を受ける前に、物件の清掃をしておきましょう。査定担当者も人間ですので、家中に物が散乱しているよりも、清潔にしている方が査定額が上げりやすくなります。

訪問査定前に掃除機やモップを使って床を掃除したり、キッチンや浴室などの水回りをしっかりと掃除したりことが大切です。

また、物件内の不用品や粗大ごみは事前に撤去しておけば残置物撤去費用を見込まなくて済むので、査定額アップに繋がる可能性が高くなります。

物件情報をまとめておく

訪問査定を受ける前に、物件の情報をまとめておくことは非常に重要です。

まとめる情報としては、物件の種類・広さ・築年数・間取り・駐車場の有無（近隣の子月極も可）・周辺環境などがあります。

また、自分が所有している物件の特徴や強み、リフォームや改装を行った履歴なども重要な情報です。

このような情報をまとめておくことで、査定業者に対して迅速かつ的確な情報提供ができ、正確な査定額を得られます。

さらに、査定業者とのコミュニケーションもスムーズに進むので、不動産売却の成功につながりやすくなります。

訪問査定時のポイント

訪問査定でチェックされるポイント

訪問査定では、査定業者が物件をチェックするポイントがあります。

事前に把握しておくことで所有物件の強みや改善すべき点を理解することができ、査定額を上げるための対策を講じられるのです。

ここでは訪問査定時にチェックされることが多いポイントについて、具体的に解説していきます。

築年数・構造

訪問査定を依頼する物件の建物構造が鉄骨鉄筋コンクリートであれば高評価になりやすく、逆に木造だと耐久・耐火性に劣るために低評価になりやすいです。

また、築年数が古い場合も維持管理コストが将来的に増加すると判断され、査定額は低くなる傾向があります。

広さ・間取り

物件の広さや間取りを評価します。築面積が広い方が高く評価されますし、居住性・使い勝手に優れた間取りであれば査定額が上がります。

方角・階数

物件の向きや階数による日当たり・眺望、騒音の有無などの影響を確認します。

権利関係

物件の所有権が誰にあるのかは、非常に重要なポイントです。

共同所有者が親族複数人いる場合や、抵当権が複数設定されている場合は査定にマイナスの影響を及ぼします。

立地・エリア条件

物件が位置する地域の特徴や利便性は訪問査定における重要なポイントです。

駅からの距離や、近隣のスーパーマーケットの有無、賃貸需要などを総合的に判断します。

直近の大規模開発プロジェクトについても確認し、高層マンションが立って日照が阻害される恐れはないかどうかも確認します。

内・外装および装設備の状況

物件の外装や内装、エアコン・水廻りなどの室内設備の状況を確認します。

設備の故障やトイレが和式であるなど、改善に費用がかかるようなら査定におけるマイナス評価になります。

マンションの管理状態・修繕積立金

訪問査定を受けるのがマンションの場合、共用部の管理状況や常駐管理人の有無などの管理状況が評価されます。

また、管理費や修繕積立金の額や、大規模修繕の履歴および計画も調査します。

訪問査定時に伝えたほうがよいこと

訪問査定を受ける際には、査定担当者へいくつか伝えた方が良い事項があります。

ここでは、査定時に何を伝えるとよいのかを挙げていきます。

希望売却条件

訪問査定時には査定額が算出されるのを待つだけでなく、こちらからも希望売却価格や売却希望時期を伝えることも必要です。

希望売却条件を伝えることで、不動産会社がニーズや希望を正確に理解し、最適な提案をすることができます。

たとえば、できるだけ早く売却したい場合には、価格よりも売却期間が優先事項になるかもしれませんし、高く売りたい場合には、売却期間よりも価格が重要な要素となります。

また、売却後も同じ家に住み続けたいなら、その旨を不動産会社へ伝えておけば「リバースモーゲージ」の提案をしてくれるケースがあります。

募集範囲

地元向けに販売するのか全国的に販売するのか、さらには外国人向けに販売するのかなど募集範囲も伝えておくことです。

どこに向けて募集するのかを伝えておくことで、不動産会社も広告や営業の戦略を立てやすくなります。

リフォーム履歴

過去にリフォーム工事をした履歴があれば、訪問査定時に伝えてください。

物件を売り出す際に、リフォーム済の物件であれば、大きなアピールポイントになります。

査定額にも当然大きな影響を与えるので、リフォームをしているのなら必ず伝えることはもちろん、施工図面が残っているなら査定担当者へ見せるようにしてください。

設備等の不具合の有無

設備故障やトラブルのの有無を伝えることは非常に重要です。

設備故障がある場合は、将来的に修理やメンテナンスを行う必要があることを認識できるため、購入後にかかるコストを正確に把握できるためです。

設備故障が過去に起きていた場合は、既に改善されていたとしても正直に伝えてください。

もしも設備故障を隠して販売してしまった場合、故障の発覚時に買い手からクレームや賠償要求につながる可能性もあります。

設備故障の履歴を正直に伝えることで、将来的なトラブルを回避し、売却をスムーズに進められるのです。

近隣とのトラブルの有無

近隣トラブルが過去に発生していた場合も、正直に申告してください。

隣家が騒音や異臭を出していたり、問題がある人物が居住していて衝突していたりしたケースなどです。

設備トラブル同様に、訪問査定時に近隣トラブルのことを隠していたまま売却してしまうと、発覚時に賠償要求へと発展してしまう恐れもあります。

訪問査定で気を付けるべき５つのポイント

訪問査定を依頼するにあたって、いくつか気を付けるべきポイントがあります。

査定を正確に受けるため、そして最終的に売却を成功させるために必要な5つのポイントをお伝えします。

不動産の情報は隠さず伝える

訪問査定では不動産の情報を隠さずに正確に伝えることが非常に重要です。

不動産会社に正確な情報を提供することで、適切な査定額を算出してもらえるだけでなく、買い手を見つけるための販売戦略の策定や物件情報の掲載においても効果的なアプローチが可能となるからです。

提供する不動産の情報としては、面積や間取り、築年数・内外観の状態・周辺環境、駐車場の有無、近隣の施設や交通アクセスなどが挙げられます。

また、所有している土地や建物についての権利関係や越境の有無などの情報も正確に伝えることで、スムーズな取引が実現し、満足のいく不動産売却へとつながります。

訪問査定業者の対応をじっくり見る

不動産の売却価格は立地や建物状態などの不動産の資産価値だけでなく、訪問査定業者の査定方法によって大きく変わります。

訪問査定時には、査定担当者の知識や対応の丁寧さなどをじっくりと観察しましょう。不動産やエリアに関する豊富な知識を有していれば正確な査定を算出できます。

また、査定に疑問や不安を抱いているなら査定の根拠について質問し、適切なアドバイスや説明をしてもらえるかも非常に大切です。

不動産会社は大切な資産の売却を任せるパートナーとなるので、売主と不動産会社の信頼関係を築くことが、スムーズかつ納得のいく売却につながります。

不動産会社からの囲い込みに気をつける

訪問査定では、不動産会社による「囲い込み」に気をつけてください。

囲い込みとは、不動産会社が自社との専属専任媒介契約につなげるために、他社の仲介業者を排除することを指します。

専属専任媒介契約を結べば不動産会社も仲介手数料を上げるために高額売却を狙ってくれるのではないかと思われますが、そうはいきません。

囲い込みをする不動産会社の目的は売主と買主の両者から仲介手数料を獲得しようとする「両手仲介」です。

安い金額でも売却してしまえば2倍の仲介手数料を得られるので、不動産会社にとって旨味がある案件になるのです。

囲い込みの手口としてはｍ訪問査定時に他社の仲介業者に関する批判や誹謗中傷を行ったり、自社のみが最も高い査定額を提示できると主張するといったものがあります。

複数の会社から査定を受けて各社の対応を比較したり、不動産会社の実績などを確認したりすることで、悪質な不動産会社の囲い込みを回避しましょう。

複数の業者へ査定を依頼する

一括査定サービスなどを利用して複数の不動産会社から査定を受けることで、各社が提示する査定額を比較することができます。

また、査定額だけでなく、不動産会社の信頼性や実績、提供するサービスなども比較することができるので非常におすすめです。

不動産査定を複数の不動産会社へ依頼し、査定額だけでなく会社の信頼性や実績、提供するサービスなどを比較した上で訪問査定を依頼する不動産会社を選ぶことで高額売却を狙えます。

訪問査定～売却までの流れ

不動産を売却する場合、訪問査定から決済・引き渡しまでの流れを理解しておくことが重要です。

ここからは、訪問査定から売却終了までの具体的な流れを解説します。

机上査定を依頼する

訪問査定のっ前段階となるのが、机上査定です。不動産会社に敷地・建物面積や築年数などの情報を提供し、査定額を提示してもらいます。

この段階での査定額は、物件やエリア情報のみを基にして算出されるため、参考価格とあると考えてください。

訪問査定を受ける

いよいよ訪問査定の本番です。不動産会社の担当者が実際に物件を見て、詳細な査定額を算出します。

ここまで解説してきましたが、訪問査定では物件の状態や周辺環境、立地条件などによって査定額が変動するため、正確な査定額を知るためには、複数の書類の提出や手続きが必要です。

契約条件を詰める売買契約を締結する

買主との間で売却価格うあ引き渡し時期、負担する費用などの条件を交渉し、合意に達したら契約書を作成します。

契約書には取引する物件の立地や条件、売主・買主の氏名や連絡先、支払い方法などが明記されます。

決済・引き渡し

契約書に定められた日に買主からの売却代金の入金を確認したら、物件を引き渡します。

引き渡した時点で所有権移転はしていますが、最後に不動産の抹消登記を行うことで、売却が完了します。

訪問査定の基本知識まとめ

訪問査定は物件がいくらくらいで売れそうかを、正確に査定するのに非常に有効です。

ただ、専門家に任せきりでは必ずしも納得のいく売却にはつながりません。

事前の準備は必要ですし、どの不動産会社に訪問査定や媒介を依頼するかを判断する必要があります。

今回の記事が皆さんのスムーズかつ高額での売却につながれば幸いです。