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土地を売却する際には、不動産会社に査定を依頼するのが一般的です。土地の売り出し価格は、不動産会社から提示された査定額を基に設定されます。
しかし、実際に土地の価格がどのように決まるのか、気になる人も多いのではないでしょうか。
土地の価格が決まる要因はいくつかあり、安い土地にはそれなりの理由が存在します。この記事では、土地の価格が決まる要因や価格の違いによる土地の特徴などを解説していきます。
安い土地を売却するポイントもあわせて紹介していくので、これから土地の売却を検討している人は売却の際に役立ててください。
この記事の監修者
台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。
土地の価格が決まる要因
戸建てやマンションといった住宅は、築年数に応じて価値が下がるのが一般的です。築年数の影響を受けない土地の場合、どのように価値が決められているのでしょうか。
ここでは、土地の価格が決まる要因を4つ紹介していきます。
公示地価と基準地価と路線価
土地の価格を決める際には、主に次の3つの価格が目安として用いられます。
公示地価
公示地価は、毎年1月1日を起点として3月下旬頃に国土交通省が公表している土地の価格です。国土交通省は、地価公示法に基づいて全国各地の約23,000箇所に評価対象となる標準地を設置しています。
国土交通省が設置した土地鑑定委員会が標準地の評価を行い、1平方メートルあたりの価格が決められる仕組みです。公示地価は、土地の取り引きの際の適正指標として活用されています。
基準地価
基準地価は、毎年7月1日を起点として9月下旬頃に各都道府県が公表している土地の価格です。各都道府県は、国土利用計画法に基づいて全国各地の20,000箇所以上に及ぶ地点を基準地として設置しています。
基準地1箇所につき1人以上の不動産鑑定士が評価を行い、1平方メートルあたりの価格が決められる仕組みです。なお、基準地価の基準地は公示地価の標準地と重複している場合もあります。
路線価
路線価は、自動車が通れるほどの幅を有している道に面している宅地1平方メートルあたりの評価額です。毎年1月1日を起点として、7月頃に国税庁が公表していいます。路線価は、次のような税金を計算する際の指標として活用されています。
- 相続税
- 贈与税
- 固定資産税
- 都市計画税
- 登録免許税
「相続税」と「贈与税」は「相続税路線価」を基準に、「固定資産税」とそれにともなう「都市計画税」と「登録免許税」は「固定資産税路線価」を基準に算出されます。
「相続税路線価」は公示地価の約8割に、「固定資産税路線価」は約7割に設定されています。
土地の面積
土地の価格を決める際には、土地の面積が大きく影響します。土地の面積が広ければ価格は高く、狭ければ価格は安くなります。
ただし、ニーズの低い面積の土地は価格と面積が比例しません。戸建ての場合、20～60坪程度が一般的ですそのため、面積が広すぎる土地は坪単価が安くなる傾向にあります。
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公法上の規制
土地があるエリアによっては、次のように公法上の規制で様々な規制が設けられている可能性があります。
- 建築できる建物の用途
- 建築できる建物の高さや建ぺい率など
これは都市計画法で指定されているエリアが対象です。
「準工業地域」であれば、学校も病院も、工場や倉庫も建てることができます。例えば、住居専用地域には工場は建てられないなど、用途地域によって建てられる建物が限られます。
都市計画法によって用途地域が定められる対象地域は、主に「市街地区域」です（「非線引き区域」「準都市計画区域」で定められる場合もあります）。
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都市生活の機能や快適さ、利便性、安全性などを守るために、住宅地、商業地、工業地など、計画的に主要な属性の建物を配置することを目的として定められています。
土地の形状
土地の価格を決める際には、土地の形状も影響します。土地の形状には整形地と不整形地の2種類があり、次のように特徴が異なります。
- 整形地：建物が建てやすいように形が整えられた土地。四角形やそれに近い形が多い。
- 不整形地：形が整えられていない土地。または、主要な道路につながっている部分が極端に狭くなっている土地。
このうち不整形地の場合は、建物が建てにくいために、利用価値が低いと判断されやすいと言えます。
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価格による土地の特徴
土地の価格は、面積や形状といった様々な要素を考慮して決められます。
そのため、価格が高い土地には他にはない魅力があったり、逆に価格が低い土地には利用価値が低いと判断される何かしらの要素を含んでいると予想できます。ここでは、価格が高い土地と低い土地の特徴について紹介していきます。
| 価格が高い土地の特徴 |
|
|---|---|
| 価格が低い土地の特徴 |
|
価格が高い土地の特徴
価格が高い土地には、次のような4つの特徴があります。
駅から近い
駅からの距離が近い土地の場合、概して価格が高くなります。駅周辺には、スーパーマーケットをはじめとする様々な店舗や病院などがある場合も多いことから、生活の利便性が高いと言えます。
このような土地は、将来的にもニーズがあると考えられるため、価格が下がりにくい傾向にあります。
人気の地区
リクルート住まいカンパニーが行った「住みたい街ランキング2019関東版」の調査によると、次のようなエリアが人気であることがわかっています。
これらのエリアは、毎年公表される地価ランキングでも上位を占めているため、人気エリアは土地も価格も高いと言えます。
とくに近年は、防犯や防災への関心が高い傾向にあることから、小中学校の人気校区や津波の心配がないエリアの人気も高まっています。
日当たりの良さ
価格が高い土地は、日当たりがよいケースが多いです。日当たりの悪い土地の場合、昼間でも薄暗く、湿気やカビが発生しやすいと言えます。
そのため、朝日が入り、昼間も陽があたる家が建てられる土地の価格は高めになっているようです。
間口が広い
間口が広い土地の場合、価格が高くなる傾向にあります。間口とは、土地や建物を道路に接している正面から見た際の幅のことです。
間口が広いと、視認性や設計の自由度が向上します。前面道路に対して間口が広い方が使い勝手がよいため、価格は高い傾向にあります。
価格が安い土地の特徴
価格が安い土地には、次のような6つの特徴があります。
段差や傾斜がある
段差や傾斜がある土地は、価格が安い傾向にあります。なぜなら、段差や傾斜があると建物が建てにくく、住み始めてからも家の出入りがしにくいからです。
土地自体に段差や傾斜がある場合だけでなく、奥側が崖のような形状になっている場合も扱いにくかったり土砂崩れが心配されたりするので、土地の価格は安くなります。
奥まった場所に土地がある旗竿地（はたざおち）
奥まった場所に土地がある旗竿地の場合、土地の価格が安くなる傾向にあります。旗竿地（はたざおち）とは道路に面する間口が細い形状となっており、その奥に建物の敷地がある土地のことです。
このような土地は、道路に面する間口が広い土地に比べてニーズが低く、坪単価が安くなります。
再建築不可の物件
土地が再建築不可物件の場合、価格が安くなる傾向にあります。再建築不可物件とは、建築基準法に適合していないため、新たに建物が建築できない物件のことです。
接道義務の条件を満たしていない場合が多く、すでに建っている建物を解体してしまうと新築できません。再建築不可物件は、地震や台風といった災害で大幅な修繕が必要になっても建て替えできないので、価値は低くなります。
地盤が軟弱な土地
地盤が軟弱な土地の場合、土地の価格が安くなる傾向にあります。たとえば、泥や多量の水を含んだ柔らかい土などからなる地盤の土地は、地盤沈下のリスクも懸念されます。
また、地盤が軟弱だと地震が発生した際に液状化現象が起きやすく、地盤改良工事などが必要な場合が多いです。
駅から遠く交通の便が悪い
「価格が高い土地の特徴」で紹介したように、駅からの距離が近いといった生活の利便性が高い土地は価格が高くなる傾向にあります。一方で駅からの距離が遠く交通の便が悪い場合、土地の価格は安くなる傾向にあります。
駅からの距離において土地の価格が低く評価される目安は、次の通りです。
- 土地から駅までの距離が1,600メートル以上ある
- 土地から駅までの距離が徒歩で20分以上かかる
このような場所に土地がある場合、価格が安くなりやすいと言えます。
嫌悪施設が近い
土地の周辺に嫌悪施設がある場合、土地の価格は安くなる傾向にあります。嫌悪施設とは、次のような施設があげられます。
- 墓地
- ガソリンスタンド
- 化学工場
- 牛舎
- 火葬場 など
ガソリンスタンドや化学工場、牛舎の場合、視覚の嫌悪感だけでなく臭覚を刺激する異臭が発生することも考えられます。
価格が安い土地を売却するために
自身が所有する土地が様々な要因によって安い価格だった場合、すぐに諦めて安値で売却するのは時期尚早です。価格が安い土地でも、次のような方法を用いれば高値での売却も期待できます。
買取より仲介の方が高く売れる
土地や住宅といった不動産を売却する場合、主に次のような2種類の方法が用いられます。
- 不動産会社に売却の仲介を依頼
- 不動産会社による買取
2種類の方法のうち、不動産を売却する際には不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、どちらの方法を選んでも売却額が同じになるとは限りません。買取の場合、仲介に比べると60～70％が相場だといわれています。
不動産会社は、価格が安いほど再販による利益が見込めるため、実際価格よりも安くしか買い取ってくれません。したがって、安い価格の土地を売却する際には買取よりも仲介の方が高値で売却できる可能性が高いと言えます。
仲介手数料を不動産会社と交渉する
価格の安い土地の売却を不動産会社に依頼する場合、売り手と不動産会社との間に媒介契約を結びます。無事に買い手が見つかって売買契約が成立すると、不動産会社に仲介手数料を支払います。
仲介手数料とは、チラシや広告掲載といった売却活動や、売買契約書などの書類作成を担ってくれたことに対して支払う成功報酬のことです。
仲介手数料は各不動産会社で自由に決められるのではなく、宅地建物取引業法によって上限額が決められています。仲介手数料の上限額は、次のような計算式を用いて算出できます。
- 売却価格×3％+6万円+消費税（売却価格が400万円を超える場合）
たとえば、土地の売却価格が500万円の場合、上記の計算式に当てはめると231,000円（税込）が仲介手数料となります。ほとんどの不動産会社が上限で仲介手数料を設定しているものの、不動産会社によっては仲介手数料の値引交渉に応じてくれる場合があります。
仲介手数料は不動産会社に売却を依頼する際に結ぶ「媒介契約」の中で、きちんと取り決めておくようにしましょう。
また、売主から特別な売却活動を依頼した場合以外は、基本的に仲介手数料以外の広告費や事務手数料などを支払う必要はありません。その点についても、はじめに確認しておくことをおすすめします。
売り急がない
価格が安い土地を売却するためには、決して売り急がないことが大切です。できるだけ早く売りたいがために売り急いでしまうと、さらに安い価格で売却してしまうかもしれません。「価格による土地の特徴」の「価格が安い土地の特徴」で紹介したように、価格が安い土地には何らかの要因があります。
その要因によって買い手がなかなか現れない可能性も考慮し、余裕のある売却計画をたてるようにしましょう。また、土地を売却する場合は土地の売買実績が豊富な不動産会社に仲介を依頼することをおすすめします。
なぜなら、不動産会社によって得意分野が異なるからです。土地の売買実績が豊富な不動産会社なら、安い価格の土地を売却するノウハウを持ち合わせているため、スムーズな売却が期待できます。
長期譲渡の時期になるまで待つ
価格の安い土地を売却する場合、税制上の長期譲渡になる時期まで待つのも手段の一つです。土地や住宅といった不動産を売却した際に利益が発生すると、利益に対して譲渡所得税が課せられます。
譲渡所得税は、不動産の所有期間に応じて次のように区分されています。
譲渡所得税の特徴は、どちらの期間に該当するかによって、納付する税金の金額が異なる点です。譲渡所得税には所得税と住民税が含まれており、次の表で示すように税率が異なります。
| 区分 | 所得税 | 住民税 | 合計 |
|---|---|---|---|
| 短期譲渡 | 30.63% | 9.0% | 39.63% |
| 長期譲渡 | 15.315% | 5.0% | 20.315% |
所得税の税率には、東日本大震災の復興支援として創設された復興特別所得税2.0%が上乗せされています（平成25年から令和19年まで）。自身が所有する土地の所有期間を調べる際には、年数のカウント方法を誤らないように注意が必要です。
譲渡期間がどちらに該当するかは、土地を売却した年の1月1日が起点となります。たとえば、平成28年7月に土地を取得し令和2年2月に売却した場合、令和2年の1月1日時点では所有期間が5年以下なので短期譲渡に区分されます。
土地の取得が1年早ければ、令和2年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているので長期譲渡に区分されます。
土地が安い理由を理解して売却しよう
不動産会社に土地の査定を依頼して想像よりも安い査定額を提示されても、決して不動産会社が悪い訳ではありません。安い価格の土地には何らかの理由があり、ニーズが低いと判断された結果が査定額に反映しているといえます。
価格が安い土地は売れにくいといわれていますが、売り急がないことや長期譲渡の時期まで待つといった手段を使えば適切な額での売却も夢ではありません。
自身が所有する土地の価格が安い場合、その理由をきちんと理解して、できるだけ高値での売却を目指しましょう。
