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住宅で用いられるインスペクションとは、正確にはホームインスペクション（住宅診断）と言い、中古物件の売買において特に重要になってきています。
今回は、このホームインスペクションの基礎知識、その流れやメリット、デメリットなどを解説します。
また、実際にインスペクションを行う際の流れや気になる費用についても紹介します。
この記事の監修者
この記事の監修者プロフィール
台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。
インスペクションの基礎知識
まずインスペクションの意味や不動産売却の際、どのような重要性があるのかを紹介します。
インスペクションとは
インスペクションとは、直訳すると「精査、点検、検査」という意味です。
住宅の売却等で使うインスペクションとは、全てホームインスペクションのことで、住宅診断のことを指します。
住宅の現在の状態を専門家が検査し、劣化度合や、欠陥の有無などを診断します。
アメリカでは、7割～9割の取引にこのインスペクションが用いられており、取引後のトラブルの予防に役立っています。
インスペクションは売買契約時によく用いられますが、アメリカでは住宅の状態に不安を感じたときに診断をしてもらうことが多いです。
ホームインスペクター(住宅診断士)は、住宅のかかりつけのお医者さんのような存在と言えるでしょう。
建築士などがガイドラインに沿って実施する
日本でのインスペクションは、検査専門会社や設計事務所などに所属する「既存住宅状況調査技術者」の資格を持つ建築士がホームインスペクターとして、2013年(平成25年)6月に国土交通省が策定した「既存住宅インスペクション・ガイドライン」に従って住宅を調べます。
物件で主に見るところは次のような場所です。
| 診断箇所 | 診断例 |
|---|---|
| 構造上建物の耐久性に影響を与える箇所 | シロアリ、腐食や傾斜、ひび割れ欠損など |
| 雨漏りや水漏れが発生する可能性の高い場所 | 雨漏りや漏水による腐食や色の変化など |
| 日常生活に支障がないか配管周りの確認 | 給排水管の劣化や詰まりなど |
このような箇所をホームインスペクターが点検し、必要であれば実際に使用してみたり、器具を使って診断を行います。
宅建業法改正後のインスペクションの取扱い
2018年(平成30年)4月に改正宅地建物取引業法が施行されました。
これにより仲介業者が売主と買主双方にインスペクションについての説明をすることが義務化されました。
それにともない、インスペクションは「正確な売値を決める」、「物件の状態を性確に把握する」、「のちのトラブルを防止する」といったような手段として重要視されるようになりました。
宅地建物取引業者に義務付けられている点は、主に次の3点です。
- インスペクションについて売主と買主に説明する
- インスペクションが実施済みならその調査結果を双方に説明する
- 売主と買主が書面において建物の状況についての確認をする
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インスペクションの流れを確認
では、インスペクションとはどのような流れで行われているのでしょうか？ 次のような流れに沿って紹介します。
媒介契約時にインスペクションの説明・斡旋
最初のインスペクションの説明は、媒介契約時に仲介不動産会社が売主におこないます。
インスペクションの結果によっては、物件の査定額に差が生じるケースがあります。
したがって売り出し価格を決める前にインスペクションが行わるのが一般的です。
業者へ依頼後インスペクション実施
斡旋された業者などへ申し込み後、必要な書類などを送ります。必要な書類は次の5点です。
- 付近見取り図(家の周辺地図)
- 建物配置図
- 各階平面図
- 立面図・断面図
- 内外部仕上げ表
必ずしも必要でありませんが、あるとよい書類としては次のようなものがあります。
- 矩計図(断面図の詳細版)
- 壁量計算書
- 地盤調査書・地盤改良報告書(実施した場合のみ)
検査当日の流れは、次のようになります。
| step1 | step2 | step3 | step4 | step5 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 事柄 | 担当者・実施者と待ち合わせ | 担当者・実施者と挨拶 | 調査の流れの説明 | 調査 | 調査結果の説明 |
| 所要時間 | 数分 | 数分 | 15分程度(書類の状況等により異なる) | 調査内容により1時間～数時間 | 30分～1時間程度(建物の状態により異なる) |
調査結果は、数日後に指定の住所に送られてきます。
ただし、当日の調査によって異常が見つかった場合には、その日に告知されることがあります。
その場合、なるべく早く修理、修繕等を行う必要があります。
建物建物配置図や平面図、立面図などは、建物の引き渡し時に建築業者から受け取っているはずの書類になります。紛失した場合などは、業者にデータが残っているかもしれませんので、たずねてみても良いです。
重要事項説明時に実施結果を説明
インスペクションを実施し、結果が届いた後に売り出し価格を決めます。
そして売り出しを始めて買手が見つかった時には、そのインスペクションの実施結果を仲介不動産会社が説明します。
結果が届き、修理・修繕が必要になった場合、その検査をしてくれた業者が修理も請け負ってくれるのならば、修理見積もりを出してもらい納得のいく内容や金額ならばそこに修理を依頼することもできます。
もし、懇意にしている工務店などがあれば、検査結果を見せて修理見積もりを出してもらい、修理を依頼するという方法もあります。
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売買契約締結時に物件状況を相互確認する
売買契約締結時に物件状況を売主と買主が確認します。相互に確認しておくことによって、のちのトラブル防止になります。
ただし、見えない瑕疵などインスペクションの調査度合いでは、発見できないものがあります。
それが原因でのちに解約の要件に当てはまったり、修繕費用の請求をされたりするケースがあります。
このようなケースを防ぐため、売買契約書に、瑕疵担保責任の範囲や期限をきちんと取り決めておくと良いかと思います。
仲介会社から確認事項を記載した書面を受け取る
売買契約締結時に売主と買主双方が確認した事項を書面にしておきます。それが仲介会社から交付され受け取ります。
ここまでの流れがインスペクションです。売買の流れと大きく絡んできます。
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インスペクションにかかる費用の相場
次に、インスペクションにかかる費用の相場について解説します。
目視による最低限の調査で5万円前後
床下や屋根裏は覗くだけの目視による最低限の調査で50,000円程度です。
基本料金として計上している業者が多く、最低このくらいはかかると思っておきましょう。
さらに詳しい調査は10万円前後
さらに詳しい調査はオプションとして基本料金に加算されていきます。おおよその目安は次の通りです。
| オプションの種類 | 床下の内部に入る調査 | 小屋裏に入る調査 | 屋根のカメラ調査 | 基礎の鉄筋調査 |
|---|---|---|---|---|
| 金額 | +30,000円くらい | +20,000円ぐらい | +20,000円ぐらい | +10,000円ぐらい |
中古物件の場合には、このような調査がオプションで指定されているところが多いです。
床下の強度や水漏れをしている箇所がないか、屋根は破損していないかなどは特に重要なポイントです。
そのような調査を含めると、総額で10万円前後かかる計算になります。
家の状況や広さによっては、さらに費用がかかるケースもあります。
この他にも、見えない瑕疵なども発見するための調査となると、調査費用が15万円ほどになるケースもあります。
インスペクション実施によるメリット
インスペクションのメリットは次のようなものです。
今の物件の状態がどのようなのかを調査することによって、欠陥等を発見することができます。
その調査結果に応じてリフォームをしたり、メンテナンスを依頼することができ、部分的な改善に役立ちます。
インスペクションの結果は、売買締結時より前に買主側にも説明があります。
物件の情報を正確に伝えることで大きなトラブルを予防することになります。
ただし、インスペクションは全ての瑕疵に対応できるものではありません。
完全なトラブルの防止にはならないので、この辺りは瑕疵担保責任保険などを併用するとよいです。
インスペクション実施物件は、インスペクションを実施していることにより買主の不安を減らすことができるため、あまり値下げしなくても売却できる可能性もあります。
インスペクション実施によるデメリット
インスペクションの実施によるデメリットについて解説します。
費用負担が大きくなる
インスペクションの実施する費用は10万円程度はかかり、インスペクションの実施によって補修や補強などが必要になった場合には、リフォームやメンテナンス費用が別途かかります。
リフォームやメンテナンス費用は、意外と物件の価格に転嫁できないケースが多いです。
多くは周辺の物件との比較になるので、高値では売れないこともあるかも知れません。
インスペクションの結果、補修や補強が必要になったとしても、必ずしもリフォームなどを行わないといけないわけではありません。その結果を踏まえた値段で交渉することもできます。
診断結果の信憑性などを疑われることがある
インスペクションの多くは売主側の不動産会社の斡旋による業者の紹介です。
したがって買主側とは直接契約していないケースもあり、買主側から調査の信憑性を疑われる可能性もあります。
インスペクションそのものには、ガイドラインがありますが、その部分以外には法律的な規制がかかっているわけではないので業者次第になります。
可能性は極めて低いですが、偽の診断を下すケースや手抜き診断をするケースもあるかも知れません。
そのため業者選びは特に大切になります。
悪質な業者に騙される可能性がある
診断後に高額な工事を必要以上に勧めてくる業者もあります。
しっかりとした実績ある業者を選ぶことはもちろん、診断などに立ち会うことが大事です。
そして、欠陥の状況を踏まえて、不動産会社などとしっかりと話をして、工事が必要なのかどうかを判断することが大事なポイントです。
良い業者の見極め方としては、見積もりをしっかりと出してくれることが、まず大切なポイントです。
ざっくりした見積書ではなく、費用の内訳が細かく記されていて、不明瞭な費用が発生していないかどうかをチェックする必要があります。また、調査内容について、専門用語を並べ立てずに、わかりやすく説明してくれるかどうかも大切なポイントになります。
インスペクションを安心して活用するためには
インスペクションを安心して活用するためのポイントを紹介します。
信頼できる不動産会社からの斡旋業者に依頼
まずは信頼できる不動産会社を探すことです。信頼できる不動産会社が斡旋するインスペクション実施業者なら安心して任せることができるでしょう。
信頼できる不動産会社の探し方は実績や口コミ、あとは行政処分を調べる方法があります。
また、どの業者に依頼すれば良いのかわからないときは、仲介を依頼する不動産会社がおすすめする業者の利用を検討してみるのも良いでしょう。
信頼できる不動産会社を見つけるには
優良な不動産会社を見つけるためには、一括査定サイトなどを利用して、いくつかの不動産会社を比較検討してみることが大事です。
査定を依頼して価格の根拠を尋ねることで、不動産会社への信頼度を判断する材料になります。
優良な不動産会社は価格の根拠に対して納得できるような明確な回答が返ってくるはずです。
売却に関する不安な点などを素直に不動産会社の担当者に質問して、よく話し合ってみましょう。
インスペクションの意味を理解し自宅の売却に活かそう
インスペクションの費用は最低5万円、しっかりした調査で10万円ほどかかります。
しかし、費用はかかりますが、その分信頼度が増すなどのメリットの方が大きいと言えます。
インスペクションを行う際は当日の流れなどを把握しておき、実際に説明を受けながら立ち合うと良いです。
また、依頼する業者によっては、費用が高くなったり、細かいところまで検査がおこなわれていないといったケースもあります。
数社から見積もりを取り、説明を受けた上で比較検討するなど自分の納得できる業者選びが大切です。
