中古マンションの価格相場を調べよう|おすすめ検索サイトを紹介

「新築よりお手頃」「自分でカスタマイズできる」など、近年、中古マンションが注目されています。また、中古マンション売買を検討している人にとっても、その「価格相場」は気になるところでしょう。

実際、中古マンションの査定の流れに加えて、その相場を知ることで、物件価格が妥当なのかを判断することができ、売買交渉を有利に運ぶことが可能です。

ここでは、中古マンションの相場を自分で調べることができる「おすすめ検索サイト」や価格相場に影響を与える要素、さらに中古マンションの気になる値引き額の相場もあわせて紹介します。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

黄 威翔/宅地建物取引士

台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
 日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

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中古マンション価格相場に影響を与える要素

中古マンションの価格相場に影響を与える要素は、「築年数」や「立地条件」「景気の動向」など多岐にわたり、これらの要素が組み合わさって価格が決まります。

中古マンション価格相場に影響を与える要素

築年数

中古マンションの価格相場に影響を与える要素の1つとして、「築年数」があげられます。

一般的にマンションは、築20年までは急激に資産価値が下落していき、築20年を超えると、下落のペースが緩やかになります。

なぜなら、マンション価格の中には「建物の価格」と「土地代」が含まれており、建物の価格が下がりきると、あとは建物のように急激に下落する性質をもたない土地代のみになるからです。

また「耐震性」も、中古マンションの相場に大きな影響を与えるといってよいでしょう。

建築基準法の耐震基準が変わった、1981年6月1日以降に、確認申請を取得した建物は「新耐震基準」、それ以前に建築された建物は「旧耐震基準」と呼ばれています。

そのため「旧耐震基準」の建物は、耐震性が弱い可能性があると判断され、価格も割安になる傾向があります。

しかし実際には、旧耐震基準の時代でも建築基準法を上回る水準での設計は普通に行われていたため、旧耐震基準で建てられた建物であっても、現在の耐震基準を十分にクリアしている建物は数多く存在します。

立地条件 

「立地条件」も、中古マンションの価格相場を左右する重要な要素です。

最寄駅からの距離や都心へのアクセス、病院や学校・商業施設が近隣にある、など、生活する上での利便性のよさは、中古マンションの価格相場に大きな影響を与えます。

また、騒音の原因となる幹線道路や踏切・線路沿いの物件より、公園や遊歩道など生活にゆとりを与える「環境」のよい物件の方が、良い評価を得られやすいといえるでしょう。

その他にも、河川の周辺や埋立地、活断層などのように、自然災害のリスクが高いとされる立地は、評価が低くなる傾向があります。

【立地条件の主な要素】

都市機能 教育機関・医療機関・生活利便施設
時間 交通の利便性
環境 自然環境・街並み・治安
安全 防災性・防犯性

景気の動向  

「景気の動向」も、不動産価格の推移を大きく左右する要因の1つといえます。

景気によって物価や金利が変化することによって、人々の消費行動が左右される=中古マンションの相場価格にも影響を及ぼすといったことが要因の一つとしてあげられます。

価格相場に影響を与えるのは景気だけではありませんが、不動産売買を検討する場合、ある程度の景気動向もつかんでおくことも大切です。

人口の流入・流出 

年齢や家族構成を問わず、利便性の高いエリアへの流入が増加傾向にあり、マンション価格の上昇要因となっています。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

統計的なデータがあるわけではないですが、肌感として東日本大震災以降、郊外に戸建や広いマンションよりも、狭くても都心近くの物件を購入する流れが強くなっているように感じられます。

また、2020年に開催される国際競技大会などで、これから増えるであろう訪日外国人による「インバウンド」も、価格上昇の要因になっているという見方もあります。

マンション価格への影響は限定的とみられていますが、近年、民泊に活用することを目的に、中古マンションを購入するケースも増えています。

このような投資家の動向も、中古マンションの価格相場に影響を与える要因といえるでしょう。

中古マンションの相場を調べる方法

不動産の相場を知ることは、中古マンションの売買を進める上で、重要なカギとなります。ここでは、中古マンションの相場を無料で調べることができる、信頼性の高いサイトをいくつか紹介します。

中古マンションの相場を調べる方法

成約価格が調べられる「レインズマーケットインフォメーション」を利用

REINS Market Information

中古マンションの相場を調べる方法に、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営している、不動産標準情報システム、「レインズマーケットインフォメーション」があります。

レインズは、本来、指定流通機構の会員不動産会社が、相互に不動産情報を交換し合う会員システムですが、レインズマーケットインフォメーションでは、これらの不動産情報を一般に提供しています。

建物種別・都道府県・地域など、条件を選択して検索するだけで、直近1年の不動産の成約価格(実際に売買された物件価格)等を始めとする取引情報を検索することが可能です。

参考:REINS Market Information

なお、業者が使うレインズと異なり地番まではわかりませんが、単価(万円/平米)・築年数・制約時期など、選択したエリアの相場は十分調べることができます。

国土交通省のサイト「土地総合情報システム」

土地総合情報システム

参考:土地総合情報システム

土地総合情報システムは、不動産の取引価格・地価公示・都道府県地価調査の価格など、実際に売買された不動産の価格情報が閲覧できる国土交通省のWebサイトです。

「不動産取引価格情報検索」「地価公示・都道府県地価調査」「不動産取引価格アンケート回答」の3つの機能があり、取引相場を確認するには不動産取引価格情報検索を選択します。

続いて該当する地域をクリックすると、中古マンション等の所在地・最寄駅・取引総額・坪単価・面積等の情報を、確認できるという仕組みです。

なお、この土地総合情報システムは、実際に不動産取引を行った人のアンケート結果で成り立っており、取引当事者のアンケート回答を基に情報がデータベース化されています。

プライバシー保護が優先されているため所在地は町名までですが、同じエリアに並ぶ坪単価の数字からおよその相場を把握することが可能です。

売り出し価格が調べられる「ポータルサイト」 

物件単位で、「売り出し価格」を確認することができる「ポータルサイト」を利用する方法もあります。実際の物件をイメージしながら、相場を把握できます。

「at home」は、売り出し物件以外にも、中古マンションの相場情報ページがあり、地域別・路線別に加え、駅からの徒歩別や築年数からでも価格相場を比較・検討することが可能です。

NTTデータ子会社運営のサイト「HOME4U(ホームフォーユー)」は、駅や広さ、地域や間取りなど全国の物件平均価格が一覧表示され、相場から物件をチェックできます。

野村不動産アーバンネット運営のサイト「nomu.com(ノムコム)」は、対象エリアが一都三県のみですが、住宅ローンシュミレーションや物件の3D動画が見られるなど、内容が充実したサイトです。

最新の売却価格がわかる「一括査定サイト」を利用 

国が運営するサイトや物件検索サイトの他にも、必要な情報を入力するだけで不動産会社にまとめて査定依頼ができる、便利な「一括査定サイト」もおすすめです。

一括査定サイトを利用すれば、1社だけではなく、気軽に複数社の査定額を比較・検討できるので、売買の適正価格、つまり相場を把握するのにも役立ちます。

加えて、中古マンション売買の際、自分と相性のよい信頼できる不動産会社を見つけやすい点も、一括査定サイトの特長といえるでしょう。

不動産一括売却査定ならHOME4U

中古マンション売買における値引き額の相場

中古マンション売買における値引き額の相場

中古マンションは新築と異なり定価が存在するわけではなく、最終的には売主の意向が大きく反映されます。そのため、中古マンション売買では「値引き交渉」が盛んに行われます。

一般的には物件価格の3%から5%程度

値引き額は、値引き交渉や状況にもよりますが、一般的には物件価格の3%から5%程度、高くても10%までが相場とされています。

ただ、売り出し価格が5,000万円以上の中古マンションの場合、値引き額の相場は5%で、割引幅は1割に満たないことが一般的に多いようです。

売り出し価格の端数切捨てでの値引きが多い

中古マンションの場合、2,980万円を2,900万円、3,050万円を3,000万円というように、売り出し価格の端数を切捨てる、「端数切捨て」による値引きも多くみられます。

このような、キリのよい値段で売却する「端数捨て」は、あらかじめ、値引き分を見込んだ売り出し価格を設定しているケースが一般的です。

例えば、3,000万円の中古マンションであれば、3,100円から3,300万円というように、値引き額分を加味した値段で売り出す傾向があります。

相場を把握していることが値引きでは重要 

中古マンション売却の現場では、値引交渉で成約価格が決定するケースが多いため、マンションを売る側、買う側ともに、不動産の適正価格を知っておくことが重要です。

不動産の相場がわかると、物件が相場より割高な場合は値引きの「交渉材料」に、また、相場より割安の場合は、「大幅な値引きは期待できない」という判断が可能です。

このように、相場を把握しておくと、値引き交渉をスムーズに進めやすくなるのもポイントの一つであるといえるでしょう。

中古マンション住み替えの諸費用の相場

中古マンション売買にかかる費用は、マンションの価格だけではありません。マンションの売却・購入に必要な諸費用を事前に見積もり、資産計画を立てておくと安心です。

マンション売却にかかる諸費用

マンション売却にかかる諸費用

マンション売却時にかかる諸費用には、「抵当権抹消登記費用」「収入印紙代」「仲介手数料」などがあり、すべてを合わせると物件価格の3%から5%程度が目安だといわれています。

「抵当権抹消登記費用」とは、住宅ローンを利用していた場合、不動産に設定された抵当権を抹消するために必要な費用です。抵当権抹消の登記費用自体は、不動産1件につき1000円です。これに司法書士に依頼する報酬を合わせると相場は2万円から4万円程度となります。

売買契約書に必要な「収入印紙」は、売主と買主、それぞれの契約書に貼付することになっています。貼付する収入印紙の額は、売買価格の金額によって定められており、契約金額が1,000万円から5,000万円までなら、印紙代は1万円です。

「仲介手数料」の額は法律で上限が決められています。売買価格が400万円を超える場合の手数料の上限は、取引価格の3%プラス6万円です。たとえば、マンション売却金額が2,000万円であれば、仲介手数料の上限は66万円になります。

その他にも、部屋の状態によっては、クリーニングや補修費用、引っ越しにともなう不用品処分費なども必要になるかもしれません。加えて、マンション売却時に「譲渡益」が出た際は、所得税や住民税も発生します。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

不動産を売却した際の譲渡益に課せられる税金ですが、住居として使用していた物件を売却した場合は、譲渡益から3,000万円が控除される特例がありますので、実際に課せられることは少ないと思われます。

中古マンション購入にかかる諸費用 

中古マンション購入にかかる諸費用は、物件価格のおよそ10%が目安といわれています。中古マンション購入時に、必ずかかる諸費用は次の通りです。

【中古マンション購入に必ずかかる諸費用】

費用 概要
仲介手数料 売買価格400万円を超える場合、手数料の上限は取引価格の3%プラス6万円
登記費用 登録免許税と司法書士への報酬に分けられる。登録免許税は固定資産税評価額や軽減税率の適用条件によって異なる
収入印紙代 売買価格の金額によって異なり、契約金額が1,000万円から5,000万円までなら印紙代は1万円
住宅ローンの手続き費用 

一般的な住宅ローン事務手数料は3万円から8万円+消費税。ローン保証料の相場は借入金額1,000万円当たり約20万円から25万円

各種清算金 管理費・修繕積立金・固定資産税・都市計画税等を清算(日割)
火災保険料 住宅の構造や補償範囲により大きく異なる
不動産取得税 固定資産税評価額に基づいて課税される

この他にも、マンションの状態によってはリフォーム費用がかかる場合があります。また、リフォームが終わるまでの「仮住まい」にかかる費用、また引っ越し費用なども念頭に置く必要があるでしょう。

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売却も購入も相場を知ることがとても大切

不動産売買によって動くお金は、決して安いものではありません。そのため、「相場を知る」ことが重要なポイントとなります。

売却時に相場の把握が大切な理由  

中古マンションの相場を把握しておくことで、売却時に、適正価格で物件を売り出すことができ、買い手も見つかりやすいというメリットがあります。

また、業者によっては売却を早期に成立させたいがために、極端な安値を提案するケースもあります。このような場合でも、騙されるリスクが減って、値引き交渉を上手く進めることが可能です。

購入時に相場の把握が大切な理由  

中古マンション購入の際も、相場の把握は重要です。購入を検討している物件が高いか妥当な価格なのかを事前に確認しておくことで、値引き交渉の材料にすることが可能です。

また、希望する物件の相場が予算より割高だった場合には、探すエリアを広げるなど、物件の希望条件を変更し、購入計画を見直すこともできます。

中古マンション売買は相場を把握して取引しよう

中古マンション売買は相場を把握して取引しよう

中古マンションの売買に失敗しないためには、「相場」を知ることが大切です。まずは、自分で情報を集めてみましょう。自分で情報収集すると、ある程度の価格イメージを持てます。

国が運営する「不動産情報検索サイト」や、売出価格が調べられる「物件検索サイト」、また複数の不動産会社に査定依頼できる「一括査定サイト」など、ネット上には相場を調べる方法が多くあります。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

中古マンション売買をスムーズに、そして適正価格で売却・購入するためにも、事前に相場を把握してから取引に臨みましょう。

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