不動産鑑定の正しい活用方法とは|費用相場や査定との違いについて

土地の売却や賃貸借など検討する際、必要なのは「土地の適正価格」を知ることです。

この適正価格を算出するための「不動産鑑定」については、人生でそう何度も利用しないことから、詳しく知っているようで知らないという人も多いはずです。

実は、不動産鑑定士や不動産鑑定士補による不動産鑑定と、不動産会社が行っている「査定」は、似ているようで全く異なる性質を持っています。

ここでは、知っておきたい不動産鑑定の基礎知識や不動産鑑定の依頼方法や鑑定にかかる費用の相場、また、不動産会社の「査定」との違いについても分かりやすく解説します。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

黄 威翔/宅地建物取引士

台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
 日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

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不動産鑑定とは

不動産鑑定とは

「不動産鑑定とは」と聞かれても、いまいちピンとこないという人のために、不動産鑑定の基礎知識や、不動産鑑定を行う不動産鑑定士・不動産鑑定士補についてもまとめました。

不動産鑑定士が不動産の経済価値を算出すること

不動産鑑定とは、不動産の最も適正な価格を知るための鑑定評価方法の1つです。

この不動産鑑定を行えるのは、不動産鑑定士や不動産鑑定士補と定められており、不動産の条件と国が定める「不動産鑑定評価基準」を照らし合わせて不動産鑑定評価額を算出します。

ただ、不動産鑑定は不動産の厳密な資産価値を見積もることができる一方、鑑定にかかる費用は一般的に高額になる傾向があります。

不動産鑑定士・不動産鑑定士補とは

「不動産鑑定士」とは、不動産の適正な価格を鑑定する、不動産鑑定評価のエキスパートです。

全国に約8,000人しかいない希少価値を有する国家資格としても知られています。

国が公表する公示地価や、各自治体が公表する都道府県地価調査における土地評価。

また、売買の参考のための評価(個人向け)等の鑑定業やコンサルティングが主な仕事です。

不動産鑑定士試験のすべてに合格した不動産鑑定士に対し、不動産鑑定士試験の一部に合格して国土交通大臣への登録を受けたものを「不動産鑑定士補」といいます。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

不動産鑑定士や不動産鑑定士補は、職務上、高度で幅広い知識と経験、そして倫理が求められる仕事です。

故意に不当な鑑定評価を下した場合には、鑑定士の登録抹消などの懲戒処分が行われます。

不動産鑑定士が行う業務について

不動産鑑定士が行う業務は、机上の作業だけではありません。

不動産の実地調査から、法務局・役所への調査、また不動産業者へのヒアリングなどがあり、集めた情報から分析・検討を行って鑑定評価書を作成します。

【不動産鑑定士が行う主な業務】

  • 不動産の実地調査
  • 法務局・役所への調査
  • 不動産業者へのヒアリング
  • 分析・検討
  • 鑑定評価書の作成
  • 不動産鑑定を行った方がよいケース

    不動産売却の際、相場を知るためだけに不動産鑑定を行う必要はありません。

    ただ、財産分与や相続税対策など、後々のトラブルを避けるためにも不動産鑑定を行った方がよいケースもあります。

    【不動産鑑定を行った方がよいケース】

  • 相続・結婚で財産分与をするとき
  • 親族間で不動産の売買あるいは交換するとき
  • 相続税の申告で土地評価格を下げたいとき
  • 代償分割価格の取り決め、または遺留分減殺請求したいとき
  • 生前贈与・負担付贈与を行うとき
  • 不動産鑑定と査定の違いについて

    不動産鑑定と査定の違い

    「不動産鑑定」と不動産会社が実施している「査定」は、一見同じものと捉えられがちですが、全く異なる特徴を持っているので注意が必要です。

    不動産鑑定と査定は全くの別物

    不動産鑑定士による「不動産鑑定」と、不動産会社が行う「査定」は、不動産価値を算出する点では共通しています。

    しかし、両者は全くの別物で明確な違いが存在します。

    不動産鑑定が国の統一基準に基づいて不動産価格を算出するもの。

    一方で査定は不動産所有者が物件の売り出し価格を決める際、参考になる値段を割り出す不動産会社が提供しているサービスです。

    不動産鑑定士による鑑定評価は、裁判所や税務署など公的機関において立証資料となります。

    しかし、査定の場合、査定基準は不動産会社によってそれぞれ異なるため、法的効力はありません。

    黄 威翔/宅地建物取引士
    黄 威翔/宅地建物取引士

    通常の不動産売買では不動産鑑定士に依頼しません。

    公式な鑑定書等が必要な場合にかぎり、不動産鑑定士に依頼します。

    通常の不動産売買であれば、宅建業者に依頼しましょう。

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    不動産鑑定の依頼方法

    不動産鑑定の依頼方法

    不動産鑑定を検討している場合、どこに依頼してよいか迷う場合もあるでしょう。

    ここでは、不動産鑑定の相談先や不動産鑑定の流れ、また鑑定に必要な書類についてもまとめました。

    不動産鑑定を依頼するには 

    不動産鑑定を依頼するには、不動産鑑定士の普及活動と無料相談会などを全国各地で行っている、公益社団法人「日本不動産鑑定士協会連合会」に相談するのがおすすめです。

    民間の不動産鑑定事務所に相談することもできますが、不動産鑑定士協会であれば、北は北海道、南は沖縄まで、全国各地に不動産鑑定相談所が設置されているため、相談しやすいといえます。

    参考:不動産鑑定相談所|日本不動産鑑定士協会連合会

    不動産鑑定に必要な書類について 

    不動産鑑定に必要な書類は多岐にわたります。不動産鑑定をスムーズに進めるためにも事前に確認しておきましょう。

    なお、納税通知書以外は鑑定事務所で用意してもらうことが可能です。

    書類名 内容 取得場所 取得費用
    納税通知書 不動産所有者に対し毎年送付される書類 各自治体の税務署 無料(再発行の場合手数料が必要)
    全部事項証明書 不動産に関する情報が記された書類 法務局の窓口・オンライン 窓口(手数料600円)オンライン(郵送500円・窓口で受け取る場合480円)
    住宅地図 不動産の場所が記されている地図 地図会社のサイトからダウンロード 手数料有
    公図 土地の位置・形状が示されている図面 法務局の窓口・オンライン 窓口申請(450円)オンライン(郵送450円・窓口で受け取る場合430円)
    地積測量図 土地の測量図 法務局の窓口・オンライン 窓口申請(450円)オンライン(郵送450円・窓口で受け取る場合430円)
    建物図面・各階平面図 建物の図面や各階の平面図が記された図面 法務局の窓口・オンライン 窓口申請(450円)オンライン(郵送450円・窓口で受け取る場合430円)
    道路台帳 土地に面する道路が公道か私道化を判断できる書類 各自治体の窓口 各自治体によって異なる
    上水道配管図 上水道管の配置図面 各水道局の公式サイト 各自治体によって異なる
    下水道台帳 下水道の整備状況が記された図面 各水道局の公式サイト 各自治体によって異なる
    ガス配管図 都市ガスの配置状況が確認できる図面 各ガス会社 ガス会社によって異なる

    不動産鑑定を行う流れ

    不動産鑑定を行う流れ

    まずは、全国各地に設置された「不動産鑑定士協会」の無料相談会や、民間の不動産鑑定事務所に相談するのがおすすめです。

    不動産鑑定することが決まれば、申し込みを行って委託契約を結びます。

    不動産鑑定に必要な書類を提示したら、不動産鑑定士による現地での実査調査が始まり、並行して資料収集や検討が行われ、適正な鑑定評価額が決定します。

    これらの厳密な調査から算出された結果は、最終的に「不動産鑑定評価書」としてまとめられ、依頼主に提示されるという流れです。

    【不動産鑑定の流れ】

  • 不動産鑑定の無料相談に行く
  • 不動産鑑定の申し込み
  • 不動産鑑定に必要な資料提示
  • 実査調査
  • 鑑定評価書の作成・提示
  • 不動産鑑定にかかる期間 

    不動産鑑定にかかる期間は事務所によって異なりますが、対象不動産の利害関係が単純なケースでは、相談を受けてから約1週間から2週間で完了するのが一般的です。

    ただ、依頼件数が立て込んでいるなど、時期によっても不動産鑑定にかかる期間は前後します。

    場合によっては申し込みから鑑定評価書の作成・提示まで、2週間以上を有することもあります。

    不動産鑑定にかかる相場費用

    不動産鑑定にかかる相場費用

    不動産鑑定は、国の統一基準に則して、法的にも通用する不動産価格を見積もるだけに、不動産会社による査定より高額になるケースが多いのが特徴です。

    費用は依頼する事務所により異なる 

    鑑定評価の報酬に法的な縛りはなく、事務所によって自由に報酬額を設定することが可能なため、費用は依頼する事務所によって異なります。

    ただ、多くの事務所では、報酬基準型といわれる「不動産鑑定報酬基準」に沿って料金を設定しているので、極端な報酬額の差はないといえるでしょう。

    しかし、その他の費用形態には、作業量に応じた報酬額が上乗せされる「積み上げ型」や、料金一律の「定額型」があり、これらの費用形態を採用している鑑定事務所もあるので確認が必要です。

    【3つの費用形態】

    報酬基準型 物件種別ごとの鑑定報酬額表に合わせた料金設定
    積み上げ型 作業量に応じた報酬額が上乗せされる費用形態
    定額型 物件種別に関わらず料金一律

    不動産の種類別の相場費用

    不動産鑑定額は、「土地」「建物」「土地と建物」「マンション」のように、不動産の種類によって費用が異なります。

    ただ、不動産の種類以外に、鑑定評価格によっても費用は前後するため、費用が異なるとは一概には言えません。一般的な戸建て住宅の場合(土地+建物)15万円から20万円が相場といってよいでしょう。

    【不動産の種類別の相場費用】

    土地
    • 戸建住宅が1棟程度:10万〜20万円程度
    • 分譲住宅などに適した土地:20~30万円程度
    建物
    • 戸建て:10万〜20万円程度
    • アパート・マンション:15万〜20万円程度
    土地と建物
    • 戸建て:15万〜20万円程度
    • アパート・マンション:15万〜30万円程度
    マンション
    • 専有一部屋:15万〜30万円程度
    農地・林地の所有権及び地代
    • 35万円~70万円程度

    なお、不動産鑑定評価の費用を決める方法には、主に原価方式、比較方式、収益方式の3つがあり、これらの手法を考慮して算出されています。

    【鑑定評価格を求める3方式】

    原価方式 積算価格:その不動産にどれほど費用が投じられているか
    比較方式 比準価格:その不動産がどれほどの値段で市場取引されているか
    収益方式 収益価格:その不動産を利用してどれほど収益が得られるか

    価格調査報告書または意見書なら比較的安価 

    不動産鑑定にかかる費用は高額になるケースが多いですが、「価格調査報告書」や「意見書」のみであれば、比較的リーズナブル(1敷地50,000円程度)、かつ短期間に作成してもらうことが可能です。

    価格調査報告書や意見書は、鑑定評価書の記載内容を一定範囲に留めた文書のため、法的なシーンでは利用できませんが、「鑑定評価書までは必要ない」という場合に適しています。

    黄 威翔/宅地建物取引士
    黄 威翔/宅地建物取引士

    実際の価格は不動産鑑定士事務所のホームページを参考にしましょう。「地名+不動産鑑定事務所」など、お住いの近くなどで検索すると良いでしょう。

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    不動産鑑定士に依頼する際の3つの注意点

    不動産鑑定士に依頼する際の3つの注意点

    不動産鑑定の費用は決して安いものではありません。

    依頼した後で後悔しないためにも、不動産鑑定士に依頼する際の注意点をいくつか確認しておきましょう。

    見積価格が適正か確認する 

    不動産鑑定料には法的な縛りはありませんが、多くの鑑定士事務所では、公的機関が鑑定評価を依頼する際の報酬基準である「不動産鑑定法主基準」を採用しています。

    とはいえ、費用形態は一律ではなく各事務所によって鑑定費用も異なるため、依頼者にとって見積価格が適正かどうかは気になるところです。

    複数の業者に見積もりを提示してもらったら、「不動産鑑定法主基準」を目安に、見積価格が報酬基準とかけ離れていないか確認しましょう。

    参考:不動産鑑定評価基準等|国土交通省

    不動産鑑定の結果は事務所により異なる 

    不動産鑑定士による鑑定評価は、厳密で正確といわれています。

    しかし、鑑定評価の本質は「不動産の価格に関する専門家の判断であり意見である」といわれるように、10人の不動産鑑定士が算出した鑑定評価が、ぴったり一致するということはありません。

    不動産の鑑定評価は判断要素が多く複雑なため、鑑定評価額の結果が不動産鑑定士によって異なるのは珍しいことではないのです。

    鑑定事務所と依頼地の距離は関係ない 

    不動産鑑定士に依頼する際は、鑑定事務所と依頼地の距離を考慮する必要はありません。

    その理由としては物件から遠いエリアの鑑定士でも、不動産鑑定基準に則り適正な価格を算出することが可能だからです。

    不動産鑑定士を選ぶ際は、依頼地との距離よりも「信頼ができるか」「問題解決能力が高いか」などで判断することが大切です。

    まとめ

    不動産鑑定を依頼すべきか考えてみよう

    不動産鑑定は、不動産の厳密な資産価値を知ることができる、最も信頼性の高い鑑定評価方法です。

    特に、相続や結婚で財産分与する場合や、相続税の申告、また親族間での不動産売買など、誰が見ても納得のいく不動産の適正価格が必要な場で効力を発揮します。

    一方、「不動産の相場価格だけを単純に知りたい」という場合は、費用が高額な不動産鑑定よりも不動産会社による「査定」がおすすめです。

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