土地を売るときに課税される税金の種類と特別控除の条件・種類について解説

土地を売却すると、売却代金が手に入ります。

しかし、売却に伴って様々な税金が課されるため、支払うお金も発生します。

また、税金は1種類だけでなく、税金の種類によって税額も異なります。

場合によっては高額になる可能性があるため、土地を売却する際にかかる税金についてあらかじめ把握しておくことが大切です。

節税に繋がる特別控除についても紹介しますので、これから土地の売却を検討している人はぜひ役立ててください。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
　日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

この記事の監修者

宮里 恵 / ファイナンシャルプランナー

保育士、営業事務の仕事を経てファイナンシャルプランナーに転身。それから13年間、独身・子育て世代・定年後と、幅広い層から相談をいただいています。特に、主婦FPとして「等身大の目線でのアドバイス」が好評です。 個別相談を主に、マネーセミナーも定期的に行っているほか、お金の専門家としてテレビ取材なども受けています。

土地を売るときに必ず支払う税金の種類

土地やマンションといった不動産を売却する際は、様々な税金が課されます。

ここでは、土地を売却する際に必ず支払う税金の種類や内容について解説していきます。

土地を売るときに必ず支払う税金の種類	詳細
印紙税	売買契約書に課税される 売買契約書に収入印紙を貼付して納税する 令和2年3月31日までに作成された売買契約書の場合、軽減措置が適用される
登録免許税	登記手続き(所有権移転登記や抵当権設定登記など)の際に課税される
消費税	仲介手数料、住宅ローンの繰り上げ返済手数料、司法書士への報酬に対して課税される
譲渡所得税	土地を売却した際の利益に対して課税される

印紙税

印紙税とは、印紙税法に基づいて対象となる文書に対して課される税金のことです。

不動産の売買契約が成立すると売買契約書が作成され、売り手と買い手のそれぞれが1通ずつ所有します。

この売買契約書は印紙税の課税対象なので、それぞれの売買契約書に印紙を貼付する形で印紙税を支払います。

印紙税の税額は、売買契約書に記載された取引金額によって異なり、次のように金額が高くなるにつれて税額も高くなります。

売買契約書に記載された金額	税額(通常)	税額(軽減措置適用後)
100万円超500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超1,000万円以下	10,000円	5,000円
1,000万円超5,000万円以下	20,000円	10,000円
5,000万円超1億円以下	60,000円	30,000円

令和2年3月31日までに作成される売買契約書については、上記の軽減措置が適用されます。

印紙税については、こちらの記事でも詳しく紹介しています。合わせて読んでみてください。

登録免許税

登録免許税とは、不動産の権利の登記や各種資格の登録などの手続きの際に課税される税金のことです。

土地売却時には、所有者の名義を変更するときや住宅ローンの抵当権を抹消するときに登録免許税が課せられます。

名義を変更するときにかかる登録免許税

土地を売却する際には、売り手から買い手に名義を変更しなければなりません。

この手続きのことを所有権移転登記といい、手続きの際に登録免許税が課せられます。

所有権移転登記に伴う登録免許税は、次の計算式で算出されます。

• 登録免許税＝不動産の価額×税率

土地の売買の場合、税率は1,000分の20です。

ただし、令和3年3月31日までの間に手続きする場合は軽減措置が適用され、税率は1,000分の15になります。

抵当権抹消登記にかかる登録免許税

住宅ローンを利用して購入した土地を売却する場合、売却と同時にローンを完済しなければなりません。

住宅ローンを完済したら抵当権を抹消する必要があり、この手続きに登録免許税が課せられます。

抵当権抹消登記にかかる登録免許税の税額は、次の通りです。

• 不動産1つにつき1,000円

なお、所有権移転登記や抵当権抹消登記を司法書士に依頼する場合、司法書士に対する報酬が別途必要です。

司法書士への報酬は司法書士事務所によって異なるため、あらかじめ確認しておくと安心です。

消費税

様々な商品やサービスに対して課税される消費税は、消費者にとって最も身近な税金だといえるでしょう。

消費税は、土地を売却する際にかかる次のような費用に対して課せられます。

消費税は、商品の購入やサービスの利用時と同様に、代金を支払う際に消費税を上乗せして支払います。

仲介手数料は、宅地建物取引業法によって上限が定められていますが、売却金額に応じて高くなる仕組みです。

そのため、売却金額が高いほど、仲介手数料とその消費税も高くなります。

なお、住宅ローンの繰り上げ返済手数料については、インターネットバンキングを利用すると無料になるケースもありますので、確認してみてください。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、土地を売却した際に出た利益に対して課せられる税金のことです。

譲渡所得税の内訳は所得税と住民税で、平成25年から25年間は復興特別所得税が所得税額に上乗せされます。

• 譲渡所得税＝(所得税+復興特別所得税)+住民税

所得税と復興特別所得税

譲渡所得税には、所得税と復興特別所得税が含まれています。

復興特別所得税は、平成25年に発生した東日本大震災の復興支援を目的として設けられました。

平成25年1月1日から25年間の予定で、所得税額に対して2.1%の税率が課せられます。

所得税と復興特別所得税は、土地を売却した翌年の2月16日から3月15日までの期間に確定申告して支払う仕組みです。

支払い方法は管轄の税務署、または各種金融機関、コンビニなど複数の選択肢があります。なお、指定した口座からの自動引落も選択できます。また、インターネットでも可能です。

住民税

住民税は、所得税や復興特別所得税と同じく確定申告して支払う仕組みです。

所得税や復興特別所得税と異なるのは、支払うタイミングです。住民税の場合、確定申告した年の6月から支払いできます。

5月頃になると住民税納付書が送付されるため、必要事項を記入して支払います。

住民税の支払回数は、年4回か一括払いの2択です。年4回の場合は6、9、10、2月の末日が支払い期日となっています。

土地を売るときは消費税に注意

「土地を売るときに必ず支払う税金の種類」の章で、土地を売却する際には一部の費用に消費税が課税されると紹介しました。

しかし、土地だけを売却する場合、土地そのものや土地にある樹木や石の代金に対しては消費税が課税されません。

一方で、建物付きの土地を売却する場合は、建物部分だけに消費税が課税されます。

土地を売却する際にかかる消費税を計算する際には、この点に注意して算出するようにしましょう。

売却額や時期の違いによる税額の違いについて

土地を売却する際には、様々な税金が課されます。

しかし、売却した際の金額やタイミングによっては税額が異なるケースがあります。

ここでは、売却額とタイミングを例にあげて、税額の違いについて紹介していきます。

5,000万円で購入した土地を8,000万円で売った場合

5,000万円で購入した土地を8,000万円で売却した場合、単純計算すると3,000万円の利益が出ます。

売却益に対しては、次のような計算式で譲渡所得税が課税されます。

なお、譲渡費用(不動産を売却するために支払った費用)と取得費(不動産の購入にかかった費用)は500万円、特別控除は0円として計算します。

• 課税譲渡所得金額＝収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除

上記の金額をこの計算式に当てはめると、課税譲渡所得金額は、

• 3,000万円-(500万円+500万円)-0円＝2,000万円

となります。(特別控除がない場合)

さらに、土地の所有期間に応じた税率を課税譲渡所得金額に乗じて税額を算出します。

税率は、次のように5年を境に異なります。５年を越えないと、税率がとても高くなってしまいます。

所有期間	所得税	住民税	合計税率
5年以下(短期譲渡所得)	30.63%	9％	39.63%
5年超(長期譲渡所得)	15.315%	5％	20.315%

所有期間が5年以下と仮定すると、

• 2,000万円×39.63%＝792.6万円

が譲渡所得税の税額になります。

5,000万円で購入した土地を4,000万円で売却した場合

5,000万円で購入した土地を4,000万円で売却した場合、単純計算すると1,000万円の赤字が出ます。上記と同じ条件で計算すると

• -1,000万円-(500万円+500万円)-0円＝-2,000万円

となります。このような場合、譲渡所得税を支払う必要はありません。

住居用の土地を売却した際に適用される特別控除

• 3,000万円の特別控除
• 10年超所有軽減税率の特例
• 特定のマイホームの譲渡損失

ここまでは、土地を売却する際には様々な税金が課税されることを紹介してきました。

次に、土地を売却した場合の税金の控除について説明します。

住居用の土地を売却する場合は、一定の要件を満たすと次のような特別控除が利用できます。

3,000万円の特別控除

譲渡所得税を算出する際には特別控除が差し引けます。

3,000万円の特別控除は、適用要件を満たせば譲渡所得から3,000万円を差し引ける制度です。

これはマイホームを売却した場合に所有期間関係なく受けられる控除で、居住していた建物を解体した土地を売却した際にも利用できます。

建物を解体した土地に対して適用される、3,000万円の特別控除の要件は、次の通りです。

• 土地の売買契約が建物を解体した日から1年以内に結ばれており、居住しなくなった日から3年を経過する日の年末までに売却すること
• 建物を解体してから売買契約を結んだ日まで、他の方法に活用していないこと

これらの要件を全て満たす必要があるため、建物を解体した後に貸駐車場などに利用しないように気をつけましょう。

10年超所有軽減税率の特例

「土地を売るときに必ず支払う税金の種類」の「譲渡所得税」では、所有期間5年を境に譲渡所得税の税率が異なることを紹介しました。

所有期間が10年を超える土地を売却する場合、10年超所有軽減税率の特例が利用できます。

ただし、この特例は売却益全てに適用される訳ではなく、次のように6,000万円以下の部分の税率が軽減されます。

売却益	所得税	住民税	合計税率
6,000万円以下の部分	10.21%	4%	14.21%
6,000万円超の部分	15.315%	5%	20.315%

このように、6,000万円超の部分は所有期間が5年超と同じ税率で算出されます。

なお、所得税については復興特別所得税が2.1%上乗せされています。

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

土地を売却しても必ずしも利益が出るとは限らず、場合によっては赤字になる可能性もあります。

土地を売却して赤字になった場合、特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例が利用できます。

この制度は、土地を売却した年に他の所得との損益通算ができる仕組みです。

マイホームを売却して損益通算を行っても、赤字が控除しきれないケースも考えられます。

このような場合、土地を売却した翌年以降3年以内に繰り越して控除が行えます。

住居用の土地以外の売却で適用される特別控除　

• 収用等により土地の売却
• 再開発地域の土地の売却
• 特定住宅地造成事業による土地売却
• 特定期間に購入した土地の売却
• 農地保有の合理化のための農地売却

売却する土地は、必ずしも居住用の建物付きの土地だとは限りません。

更地などの居住用以外の土地を売却する場合、一定の要件を満たすと次のような5つの特別控除が利用できます。

収用等により土地の売却で5,000万円

国や自治体による公共事業のために土地を売却した場合、5,000万円の特別控除が利用できます。

この特別控除を利用するために必要な要件は、次の通りです。

• 売却した土地が固定資産であること
• 売却した資産と同じタイプの資産に買い替えること
• 買取の申し出があった日から2年以内に同じタイプの資産を購入すること

売却した資産と同じタイプの資産とは土地を売却した場合は土地のことを指しています。

再開発地域の土地の売却で2,000万円

近年は、地方都市などで大規模な再開発が行われています。

たとえば、広島県広島市の場合は主要駅である広島駅の再開発に向けた計画が進められており、2025年の春に開業予定です。

再開発が行われる際には、土地の区画整理が行われます。

国や地方公共団体、独立行政法人都市再生機構などが行う土地区画整理事業のために土地を売却した場合には、譲渡所得から2,000万円を差し引けます。

特定住宅地造成事業による土地売却で1,500万円

特定住宅地造成事業によって土地を売却する場合、譲渡所得から1,500万円を差し引けます。

特定住宅地造成事業とは、広い敷地や公園のある良好な住環境を確保するための宅地整備のことです。

この特別控除を利用するためには、次のような要件のいずれかを満たす必要があります。

• 地方公共団体などが行う宅地造成のために土地を売却
• 収用などを行う事業者に土地を売却
• 特定の民間宅地造成事業、または住宅建設事業を目的として土地を売却
• 公有地の拡大の推進に関する法律に則って土地を売却

ただし、複数の土地を売却した場合でも譲渡所得から差し引ける金額は1,500万円が上限です。

特定期間に購入した土地の売却で1,000万円

国や地方公共団体が行う事業のために土地を売却していなくても、特定の期間に購入した土地を売却すると譲渡所得から1,000万円を差し引けます。

特定の期間とは、平成21年1月1日から平成22年12月31日までです。

このような制度が設けられた理由には、平成20年のリーマンショックが影響しています。

リーマンショックによって日本の経済情勢も悪くなったため、地価下落の脱却と不動産流通の推進を目的にこの制度が設けられました。

この特別控除を利用するためには、上記の期間に土地を購入していることに加えて所有期間が5年を超えて売却していることが要件となっています。

農地保有の合理化のための農地売却で800万円

土地を所有している人の中には、後継者不足などで農地の活用方法に悩む人もいるでしょう。

農地も不動産であるため、所有している限りは固定資産税や都市計画税といったコストがかかります。

農地保有の合理化のために農地を売却した場合、譲渡所得から800万円を差し引けます。

この特別控除を利用するためには、次のような要件を満たす必要があります。

• 農地の利用集積計画によって農地を売却
• 農業委員会による斡旋で農地を売却
• 農地保有合理化法人、または農地利用集積円滑化団体に農地を売却

農業は深刻な後継者不足にさらされていますが、エリアによっては農地を求めている法人や団体も存在します。

土地を売るときの税金に関する注意点

土地を売るときには、注意点もよく確認しておきましょう。必要書類が足りていないなど、何か不備があると控除が受けられないことがあります。

他にも、注意点や確認しておくことを紹介するので、最後までよくチェックしてから土地の売却手続きを進めましょう。

書類がないと正確な税額が計算できない

控除を受けるためには、確定申告の際に必要な書類を添付する必要があります。必要な書類とは、不動産売買契約書や取得費や譲渡費の詳細がわかる書類です。

これらの書類がすべて揃った状態で、譲渡所得ではから控除できる金額の種類を判断し、控除額および納税額を計算します。書類がないと正確な税額が計算できず、控除を受けられない可能性があるので注意しましょう。

確定申告書用紙は税務署やネット上で入手できます。ただし、特例に関する書類は別途書類を入手する必要があるため、確定申告をするまでに準備をしておきましょう。

場合により用意する書類が異なるため、事前に税務署や税理士に確認することをおすすめします。

毎年1月1日～12月31日までの1年間の所得を、翌年の2月16日～3月15日の間に確定申告をします。確定申告の期限を過ぎてしまうと、延滞税などが課せられるため、忘れないようにしましょう。

確定申告については、こちらの記事でより詳しく紹介しています。合わせて読んでみてください。

特例の要件をしっかり確認する

マイホーム売却の3,000万円の特別控除の特例や、取得費加算の特例などを適用させることで、納める税金を抑えることができます。

ただし、特例を適用させるには既定の要件をクリアする必要があります。

たとえば相続した不動産の場合、建物を解体して売却する場合は、相続したときから取壊しのときまで、空き家も土地も他人に貸してはいけないという要件があります。

また、もし売ることが決まっているのに他人に貸してしまった場合、3,000万円特別控除の特例を適用させることはできません。

他にも3,000万円の特別控除と併用できない特例もあるなど、他にも気をつけることがあります。もし特例を適用させても譲渡所得がプラスになる場合、売却を少し待ち所有期間を長くすることで税率が低くなり、節税をするなどの対策もあります。

特別控除を利用すれば支払う税額を減らせる

所有している土地は、アパート経営や駐車場経営といった様々な方法に活用できます。

しかし、立地条件が悪い土地などでは活用方法に限界があるといえるでしょう。

土地は所有している限り、固定資産税や都市計画税といった維持管理費が必要です。

土地を売却すれば維持管理費から解放されますが、売却に伴って各種税金が課されます。

しかし、この記事で紹介したような特別控除を利用すれば、節税に繋がります。

特別控除の金額は制度によって様々ですが、マイホームを売却した場合は3,000万円という大きい金額が譲渡所得から差し引けます。

土地を売却する前に利用できる特別控除を把握し、できるだけ税の負担を軽減しましょう。