中古マンション査定の完全ガイド|査定の種類や売却に関する注意点を紹介

進学や就職などで子どもが独立し、これまで住んでいたファミリータイプのマンションから、夫婦2人のマンションへの住み替えを検討している人もいるのではないでしょうか。

この記事では、今住んでいるマンションを査定に出して住み替えを検討中の人に向けて、マンション査定の前に知っておくべきポイントをまとめました。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

黄 威翔/宅地建物取引士

台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
 日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

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中古マンション売却の流れ

【この記事の登場人物】

この記事の登場人物

マンションの査定を依頼する前に、中古マンション売却の流れをおさえておきましょう。

マンション売却の流れは、次のとおりです。満足のいく売却のためにも、はじめに全体像を知っておきましょう。

マンション売却の流れ

売却までにかかる時間

マンションを売りに出すときに気になることの1つは、売却までにかかる期間だと思います。

不動産は売り出してから売却するまでの平均期間は、約半年といわれています。最低でも数ヶ月かかると考えておきましょう。

売却に充てる時間がないと、売り主の立場が弱くなってしまうため、希望より低い価格で売却することになってしまうことがあります。

また、住み替えの場合には、売るタイミングと買うタイミングが大切です。売却したいタイミングから逆算して早めに動き始めることをおすすめします。

急いでいる場合には、買取業者による買取という手段もありますので覚えておくとよいでしょう。

特に築年数の古いマンションの売却についてはこちらの記事でも詳しく紹介しています。合わせて読んでみてください。


中古マンション査定の流れ

マンション売却全体の流れをつかんだところで、まずマンション査定について說明します。

査定は次のような流れで進んでいきます

中古マンション査定の流れ

査定依頼

マンション売却の最初のステップは、不動産会社に査定依頼をすることです。インターネットの一括査定などを利用して、複数の不動産会社に依頼しましょう。

査定額は不動産会社によって違いがあります。多くの不動産会社は、「不動産流通推進センター」が作成したマニュアルを使用しています。

査定は物件の状態や立地条件、建材のグレードなどの細かな項目から物件を点数化します。

その点数に沿って、適正な価格を算出する仕組みとなっていますが、一部の不動産会社では独自のマニュアルを使用していることがあるため、同じ物件でも査定額に違いが生じるのです。

査定額のバラツキには、不動産会社の個別の事情も影響しています。取引事例や顧客数が少ない不動産会社よりも、取引事例が多い不動産会社の方が需要を見込めるので、より適正な価格を算出できると考えられます。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

不動産会社が適正な価格を提示するかどうかを見極めるために、自分でも相場を調べることが大切です。

  

ただし、マンションは立地条件や、部屋の広さなどから周辺の物件と比較しやすいため、査定額に大きなバラツキは生じにくいといわれています。

訪問日時を決める

次に、連絡のあった不動産会社に訪問してもらう日時を決めます。

売却予定のマンションから新しい家にすでに引っ越している場合でも、不動産会社の担当者がわからないことを確認するために立ち会いを求められることがあります。

訪問査定

査定依頼した不動産会社にマンション室内外観を調査してもらいます。主な調査ポイントは以下のとおりです。

  • トレンドに合った間取りかどうか
  • 室内全体の雰囲気やリフォーム履歴
  • 雨漏りの有無や天井のシミ
  • 床下収納や点検口がある場合は床下の状況
  • 傾きや建具の建付
  • 床暖房、食洗機、風呂の追い炊き機能の有無などの設備関係
  • 外壁のクラック
  • 駐車場
  • 駐輪場のスペース
  • 道路付け
  • 共用部
  • 階数、方角、眺望

調査の際に、不動産会社から質問を受けることもあります。目的や物件のアピールポイントは必ず聞かれますので事前に考えておきましょう。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

上の階からの水漏れなど、買主に不利になる情報はちゃんと伝えましょう。売却後に判明した場合はトラブルになりかねません。

必要書類の確認

訪問査定の際には必要書類を確認してもらいましょう。マンションの売却に必要な主な書類は次の通りです。

  • 登記簿謄本または登記識別情報
  • 購入時の契約書
  • 重要事項説明書
  • マンションの管理規約や使用細則(あれば)
  • 固定資産税納税通知書

査定結果がわかる

不動産会社は訪問調査や近隣の家の相場、登記簿謄本などの書類から得られる情報をもとに出した査定結果を知らせてくれます。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

より良い売却となるよう、「不動産業者に売ってもらう」という感覚ではなく、流れを把握し「自分で売るが、広く周知するために不動産業者を使う」というくらいの気持ちで行動しましょう。

査定方法の選び方

査定方法の選び方

ネットで情報を入力するだけの簡易的な査定から鑑定士に依頼して行う査定など、マンション査定の依頼には様々な選択肢があります。

マンション査定の選択肢

不動産会社への査定依頼

不動産会社に行き査定依頼をする方法です。マンションの情報がわかる資料を持って直接不動産会社の担当者と話をします。

地元密着の不動産会社と話ができるメリットがある一方、複数の不動産会社に査定依頼をする場合は、個別に依頼していくことになります。

仕事をしている人にとって、査定依頼を個別にアプローチしていくのは負担が大きいかもしれません。

不動産鑑定士への依頼

不動産鑑定士とは、不動産の鑑定業を行う国家資格を持った専門家です。建物の鑑定だけでなく、土地の活用に関するコンサルティングも行っています。

不動産鑑定士はマンションの現状や相場などと照らして正確な査定をしてくれるため、マンションを1棟売却するなど、価格の見極めが難しいケースでは有効な査定方法です。

しかし、相談料や査定料がかかりますので、マンション1室を売却する場合の査定はほかの選択肢の方が向いているでしょう。

不動産情報のポータルサイトで提供している査定価格のシミュレーターを使ってみる

これまで取引された事例をもとに、マンションの査定額を大まかに算出してくれます。

その場で査定額を確認できるので手軽に利用できる反面、過去の事例が少ないエリアでは算出できないことがあります。

机上査定と訪問査定の違い

不動産会社が行うマンション査定の方法を説明します。

机上査定と訪問査定の違い

机上査定

机上査定とは不動産会社が実際に現地を見ることなく、立地や築年数、床面積、構造、間取りなどの物件データや、相場の価格や過去の成約価格のデータ、市場動向などに基づいて査定額を算出する方法です。

過去の取引事例が元になっているため、査定額は妥当性のある金額ではあるものの、現地調査をしていないため、算出されるのはあくまで概算となります。

訪問査定

机上査定のデータを踏まえた上で実際に現地に足を運び、物件の状況や周辺の環境まで確認した上で査定額を算出する方法です。物件の具体的な状況が反映されるので、精度の高い査定金額となります。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

一括査定でも訪問査定でも、3社から多くても5社程度に査定依頼することをおすすめします。

その際、相見積もりを取っていることも伝えましょう。より良い査定結果を得られる確率が上がります。

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自分に合った不動産会社の選び方

マンションの売却を満足のいく結果にするためには、良い不動産会社と出会うことが大切です。不動産会社を選ぶポイントを解説します。

査定から不動産会社を選ぶポイント

複数社に査定依頼をしたら、「一番高い査定額を出してきた不動産会社にお願いしたい」と思う人が多いのではないでしょうか。

しかし、査定額は売却予想価格であり、その金額で売れることを保証するものではありません。そのため、査定額だけで不動産会社を選ばない方がよいです。

不動産会社を選ぶポイントは次の3つです。

不動産会社を選ぶポイント

相場と比べて明らかに高い査定額を提示する不動産会社には注意が必要です。高額な査定額が出ると嬉しく感じられるものですが、その分、売却が難しくなります。他社と比べて高額な査定額が出た場合には、算出の根拠をたずねてみましょう。

また、マンションのアピールポイントをしっかりと理解して、その上で高額査定を提示してきたのなら、その会社に売却を依頼するのもよい方法です。

よい不動産会社を見つけるためのコツ

よい不動産会社と出会うためのコツは次の2点です。

  • 一括査定を利用し、複数社を比較検討する
  • 売り主からもこまめに連絡をとる

多くの不動産会社と接点を持てば、よい不動産会社と出会う確率は高くなります。

そのために有効活用したいのが一括査定です。よいと思える不動産会社と出会えたら、売り主からもこまめに連絡をとり、担当者との信頼関係をつくりましょう。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

必ずしも「高く売ること」がゴールではありません。売却完了まで信頼して任せられるかどうが、自分にとって何が一番譲れない部分か、などを整理して検討すると、自分の納得できる業者と出会える確率も上がるでしょう。

話題のAIマンション査定とは

AIマンション査定

近年話題となっているAIは、マンション査定にも活用され始めています。

マンションのAI査定では、過去のマンションの成約価格を元データとして学習しています。立地や築年数、景気、地価の動向までを含めて、パターンを推測し価格を算出しているのです。

人間には不可能な膨大なデータを収集、学習し答えを導き出すAIはすぐに査定結果が出るがメリットです。

ただし、中古マンションの査定では、いくつかの問題も抱えています。

レインズが使えない

その1つは、査定精度が低いということです。AI診断の査定精度が低いのはレインズが使えないことが原因のひとつと言われています。

レインズとは国土交通省の指定流通機関である、不動産流通機構が運営するデータベースのことです。過去の取引事例や、現在の売り出し物件の情報が登録されています。

レインズは不動産会社しか見ることができないため、AI査定にデータを利用することも禁じられています。

AI診断で利用できるデータは、誰もが見ることのできるネット上の情報と、不動産会社のAI診断の場合には、自社の売却データを合わせたものということになります。

しかし、ネット上に出ている売り出し物件の半数以上は、売れずに売り止めされているのが現状です。

売り出し価格と、売買が成立した成約価格には差があります。AI査定で算出される査定額は実際に成約する可能性の高い金額と離れている可能性があることを理解しておきましょう。

一方、不動産会社の成約データは精度は高いものの、件数が少ないのが問題です。不動産業界では、せっかくのAI査定の能力が不動産業界では十分に生かせていないのが現実でしょう。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

一括査定を依頼して、反応のあった会社に訪問依頼するという流れが、現状おすすめできる方法です。

中古マンション売却前の注意点

ここからは、中古マンションを売却する前に注意したい点を解説します。

査定依頼前に確認しておくことや注意点

査定を依頼する前には以下の点を確認しておきましょう。

査定依頼前に確認しておくこと

住宅ローン残高の確認

一括査定をする前にまず確認しておきたいのは、現時点の住宅ローンの残債です。売却するときには、住宅ローンの残債全額を一括返済することになります。

書類の有無の確認

マンションの売却では買主に引き渡す書類が重要です。査定を依頼する前には、次の書類があるかを確認するようにしましょう。

  • 分譲時のパンフレット
  • 重要事項説明書
  • マンションの管理規約や使用細則(あれば)

なお、こうした書類は売却に必須ではありませんが、不動産会社から書類の有無を確認されますので、聞かれたら答えられるようにきちんと状況を把握しておきましょう。

修繕履歴の確認

物件によっては上の階からの水漏れなど、専有部分の修繕をしたケースもあるでしょう。そのような場合にはきちんと修繕履歴を伝えることが大切です。

また、外壁塗装などを含めた大規模修繕などを定期的に行った維持修繕は、建物の価値を維持するためのものなので、売却の際の大きなアピールポイントとなります。共用部分の修繕については、管理会社に修繕履歴を確認してみるとよいでしょう。

売却時期と目標額の設定

売却時期と目標額は、査定前にある程度設定しておきます。売却にかかる期間は少なくとも3〜6ヶ月程度はかかると考えておいた方がよいでしょう。

特に住み替えを検討している人の場合には、売却してから購入するのか、購入してから売却するのか、引っ越したい時期を優先するのか、コストがかからないようにするのかなど、何を優先するのかを考える必要があります。

住宅ローンの残債が残っている場合には、売却目標額を少なくとも住宅ローンの残債以上の価格にする場合が多いです。とはいえ、その価格で売れるとは限りませんので、実際に売却できる額をしっかりと査定と担当者との話し合いで決めていくようにすることが大切です。

時間に余裕を持った売却計画を立てる

不動産を売却した人を対象に行ったインターネット調査では、売却後に後悔したことの第1位は「余裕のあるスケジュールを立てる」となっています。多くの人が十分な売却計画なしに、売却してしまったことが分かります。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

時期を優先すると、相場よりも低い価格で売却しなければならないケースもあります。売りたい時期よりもはやめに準備をはじめておくのが理想です。

訪問査定時にしておくこと

正確な査定をしてもらうためにおさえておきたいポイントを説明します。

片付けやクリーニングは不要

訪問査定の前には、片付けやクリーニングをした方がよいとする意見もあるようですが、そうした特別な準備は必要ないでしょう。

査定は引き渡し時の何もない状態を前提に行われますので、片付けやハウスクリーニングをしても値段が変わることはないからです。もし、お金をかけてハウスクリーニングするなら、査定前ではなく内覧前にするのがおすすめです。

相場を確認する

自分でも相場を調べてから 査定依頼をするとよいでしょう。

査定価格査定は不動産会社が行いますが、最終的に売出価格を決めるのは売主自身です。売出価格を最終的に判断するために、判断基準となる相場を知っておくことが必要です。

相場を知るには、周辺地域で売りに出ている家や土地などの物件情報を調べてみます。条件が近い物件がいくらで売りに出ているかを見れば周辺のおおよその相場を知ることができます。

ただし、一般の人は売出し価格を知ることはできても、成約価格を知ることは難しいものです。

中古マンションの価格相場ついてはこちらの記事でも詳しく紹介しています。合わせて読んでみてください。


希望とセールスポイントをきちんと伝える

査定依頼をするときには、売主としての希望はきちんと伝えるようにしましょう。たとえば、次のようなものがあります。

  • 売却時期
  • 売却価格
  • 近所の人には知られたくないので広告しないでほしい
  • 手残りがいくらになるかも算出してほしい

このうち売却時期と価格は重要な事項です。価格については必ずしも希望通りにはなりませんが、とりあえず希望だけは伝えておくようにします。

分譲マンションの場合には、近所のトラブルを避けるために売却を広告しない選択をする人も少なくありません。気になることはそのままにせず、相談するようにしましょう。

また、セールスポイントも忘れずにアピールするようにしましょう。特に第三者による公的な証明書を取得している場合には価値があります。

不利になる情報もきちんと伝える

同じマンションの中で、過去に自殺や殺人事件、火災などの事故が起きた事実や、近隣に困った人がいる、近くに高いビルが建設予定であることなども伝えることが大切です。

このようなことを伝える必要があるのは、売り主には瑕疵(かし)担保責任があるからです。

購入する時点で欠陥が分かっていれば、買主 は「買わない」という選択をしたり、値引きしてもらうなどの対応をするでしょう。また売主も、それを認識した上で販売します。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

購入した時点では明らかになっていない隠れた瑕疵があった場合、買主は売主に対して契約解除や損害賠償等の責任を追求できます。

瑕疵担保責任に関する条項は当事者間で修正や変更が可能。こうしたトラブルを未然に防ぐためにも、契約時にしっかりと取り決めをしておくようにしましょう。

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中古マンション売却中の注意点

集客を不動産会社に丸投げして放置しない

不動産会社と契約し、マンションを売りに出してからも売却活動がどのような状況になっているかを定期的に確認するようにしましょう。

インターネット上で物件の募集が掲載されたら、こまめに確認することが大切です。問い合わせや引き合いの状況を見ながら、必要に応じて募集価格の変更を検討することもあります。

値引き等の価格交渉が入った場合には、どこまで対応できるのか事前に担当者に確認をしておくとスムーズな売却活動ができます。

内覧前は部屋をきれいにする

購入希望者は自分がそのマンションに住むことを想像します。第一印象はとても大事ですので、内覧に来たときに気持ちのよい空間にしておくことが、購入するかどうかを左右します。

特に、明るさやニオイには気をつけましょう。家に入ったときに最初に目につく玄関、トイレや浴室、洗面所などの水回りや天井や壁が汚いと印象が悪くなってしまうので、きれいに掃除しておきたいものです。

内覧時は買い手の不安を解消できるよう丁寧に対応する

内覧者が訪問したときの対応も大切です。内覧の案内は不動産会社に任せているからといって、自分はテレビを見ていたり、他のことをしていたりすると感じが悪く映ります。

ファミリータイプのマンションなら、購入者は家族で生活するのにふさわしい場所かどうかを知りたがっています。買い物や学校の情報など、周辺の環境を積極的に説明すると好印象を持たれるでしょう。

不動産会社から値下げの提案を受けたらチェックすること

売り出しから1〜2ヶ月たっても反応が芳しくない場合には不動産会社から値下げの提案を受けます。不動産会社は売却につながらないと利益にならないので、売り出し価格を下げてでも売却したいと考えています。

しかし、そんな時でも安易に値下げするのはおすすめしません。値下げに応じるのは最後の手段と考えて、やるべきことをすべてやったかどうかをチェックしましょう。チェック項目は次のとおりです。

  • 大手不動産会社のwebサイトに物件情報が掲載されているか
  • 近隣の賃貸マンションへポスティングを行ったか
  • 近隣の不動産仲介会社に物件の告知をしたか
  • 物件広告は十分に魅力を伝えているか
  • 内覧時の対応に問題がないか
  • 内覧時の部屋のクリーニングは十分か
  • よい反応を得られない理由の仮説を営業担当者から聞けているか

ポイントを全て満たしているにもかかわらず反応が得られないときには、値下げに踏み切りましょう。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

値下げに踏み切る前の段階で他の業者に打診してみても良いでしょう。なぜなら、売るのは自分だからです。一度値下げした場合、二度と元の値段には戻せないと思っている方が良いでしょう。

マンションの売却にかかる費用と確定申告について

最後に売却かかる費用と売却後の確定申告について紹介します。

仲介手数料と譲渡所得税

仲介手数料などの費用は、譲渡所得税の根拠となる売却益を算出するときに必要となる項目です。仲介手数料や印紙税、登録免許税などマンションの売却に必要な費用は、一般的に売却額の5〜7%といわれています。

マンションの売却にはさまざまな費用がかかります。中古マンションの売却では、地価が急激に上昇したなどの特別な理由がない限り、こうした費用を差し引くと売却益が出るケースはほとんどないと考えられます。

売却益が出なければ確定申告はしなくてよいと考えがちですが、現在お勤めをしている人なら源泉徴収された所得税が還付されることもあります。

確定申告の準備をする

マンションを売却し、買った価格よりも高く売れて売却益が出た場合には譲渡所得税が発生します。確定申告をする必要があるため、準備をしましょう。

不動産売却時に必要な確定申告の手続方法やかかる費用については土地を売却したら確定申告を|手続方法や費用についても解説で詳しく紹介しています。

プロの目からみた中古マンション売却に関するアドバイス

中古マンション売却の成功のカギは、不動産会社とその担当者にかかっています。

どうしても高い査定額を出す業者に売却を依頼したくなるものですが、目先の価格にまどわされずに、しっかりと誠実に対応してくれる業者かどうかを見極めるようにしましょう。

また、査定額が適正かどうかを知るためには、自分自身で相場価格を調べておく必要があります。一括査定を活用し各社に査定額とその根拠を聞いていけば決して不可能ではありません。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

一括査定で相見積もりをすることで、営業担当者が提示する額が妥当かどうかを判断できるようになります。

売出し価格を決めるのは、最終的に自分自身だということを意識しておく必要があるでしょう。

マンション査定のポイントまとめ

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