土地査定方法のポイントまとめ|価格計算・おすすめ一括査定

土地の売却をする際、はじめのステップとして行うのが土地の「査定」です。

不動産売却時における査定とは不動産会社が「これくらいで売れますよ」という価格を見積もることですが、その査定額はどのように決まるのでしょうか。

土地の査定を依頼するのであれば、査定額がどのようにして決まるのか理解しておくとスムーズです。この記事では、土地の査定方法や査定の流れ、査定時に必要な書類についてご紹介します。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

黄 威翔/宅地建物取引士

この記事の監修者プロフィール
台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
 日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

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2種類の土地の査定方法

土地の査定方法には大きく分けて2つの種類があります。はじめに、2種類の土地の査定方法を確認しましょう。

机上査定と訪問査定

簡易的に査定する机上査定

机上査定は、実際に土地を見ずにデータをもとに簡易的に査定額を算出する方法です。簡易査定とも呼ばれます。

査定額に影響を与えるポイントについては追って詳しくご紹介しますが、土地の大きさや場所に加えて利便性などの様々な要素が考慮されます。これらのデータを元に、過去の取引実績を参考にして査定額をつけます。

まだ売却を検討中の段階であったり、およその査定額だけを知りたい場合に向いている方法が机上査定です。近年はインターネット上でも、不動産会社に机上査定を依頼することができるようになりました。

より適正な価格が分かる訪問査定

訪問査定では、机上査定で使用するデータに加え、現地の状況も加味して査定額を出す方法です。

机上査定では把握しきれないような個別の要因を実際の訪問で確認するため、より適正な査定価格を知ることができます。

机上査定よりも訪問査定の方が、実際の土地の売却価格に近く精度が高いです。具体的に土地の売却を決めている場合は、より精度の高い訪問査定を依頼することをおすすめします。

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土地の査定額はどのように決まるの?

土地の査定額はどのように決まるの?

2つの土地の査定方法についてご紹介しましたが、ここからは、土地の査定額がどのように決まるのかをより詳細に確認しましょう。

売主も、査定額に影響する要素を把握しておくことが大切です。

土地の査定額の計算方法

土地の査定額は、基本的に次の計算式で算出されます。

 計算式 : 査定額=平方単価×評点×面積(平米)

式の中の評点は、利便性や環境などで構成されるポイントで、基準が1となります。土地の評価が高ければ1以上、低ければ1未満になります。

上記の式で算出された値は、さらに「流動性比率」を使って修正を入れた上で査定額を決定します。

流動性比率とは、市場の流動性に対する査定物件の優劣を表すもので、現在売り出されている競合物件と比較してどれくらい優れているかを示すものです。基準は1で、より需要が高いと判断されると1以上になります。

土地の査定額を決める要素

土地の査定額は、面積や形状だけではなく用途や環境、利便性などの影響を受けます。先ほどご紹介した土地査定額の計算式の「評点」に影響する部分です。

土地の査定額を決める要素について、一つ一つ確認していきましょう。

土地の面積と形状

土地の面積と形状は、査定額を決める要素の中でも特に大切な項目です。土地の価値は、その土地が利用しやすいかどうかという点が評価に反映されます。面積や形状は、その土地の利用しやすさに大きく影響するため査定額を決める際にも重要となるのです。

例えば、都心などのエリアでは、マンションやオフィスビルなどの大きな建物を建てることができる広い土地は、利用しやすいという評価になります。そのため戸建しか建てられない面積の土地よりも坪単価の価格が高くなることがあります。

一方で、土地の面積が広ければ良いというわけでもありません。戸建しか建てることができないと用途が決まっている地域では、面積が広すぎると個人の住宅を建てる土地としては使い勝手が悪いため、相場よりも査定額が落ちることがあります。あくまでも、そのエリアでその土地が利用しやすいかどうかが大切ということになります。

その他、形状の悪い土地は四角や長方形に近い形の土地よりも利用しにくいため、査定額は低くなりやすいでしょう。

土地の用途

土地は、土地計画法という法律によって利用の規制があり、区域ごとに用途が定められています。「土地がどの区域に属していてどのような用途が定められているか」も査定額に影響を与えます。

都市計画法は、都市計画を立て実現していくことを目的に定められている法律です。この法律の下で、土地の用途は「都市計画区域」「準都市計画区域」「都市計画区域外」の3つに分けて管理されています。

都市計画区域 計画的に街を作るエリア、日本国民の90%以上が都市計画エリアに住んでいるとされる
準都市計画区域 都市計画区域外だが、将来的な発展や市街化が見込まれるため、無秩序な開発を制限するエリア
都市計画区域外 人口が少なく特に定めがないエリア

都市計画区域は「計画的に街を作るエリア」で、指定されている場所は人口の多い場所に集中しています。また、都市計画区域をさらに細かく地区をわけて、土地の用途区分は決められています。

例えば、低層住宅のみ建設できるエリアや3階以上の集合住宅や大学・病院の建設が可能なエリアなどがあります。計画的な街づくりのために、地域によって詳細な用途が決まっているのです。

一方、準都市計画区域と都市計画区域外の土地は田舎に多く、人口密度が低いので需要が低くその分価格も低くなりやすいという傾向があります。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

自分の所有する土地がどの区域にあるのかはインターネットの用途地域検索サイトで調べることができます。各市町村のホームページで調べることができる場所もあります。また、法務局などに備え付けられているブルーマップを閲覧することで調べることもできます。

周辺地域の利便性

次に注目すべき要素が、土地の周辺地域の利便性です。通勤や通学などの生活に便利なエリアであれば需要が高く、価値が高まります。

周辺地域の利便性を見る際には、最寄り駅やバス停との距離などが見られます。駅から近い方が査定価格も高いです。

さらに、役所、教育施設、病院など公共施設やスーパーなどの商業施設との近さ等も考慮されます。徒歩10分以内にこれらの施設があると利便性が優れていると判断されます。

住宅地として優れているか

また、その土地が住宅地として優れているかどうかも重要です。低層の戸建住宅が並んでいるエリアだと安心して生活を送れると判断され、住宅地として優れていると評価されます。

一方で、ゴミ焼却場、汚水処理施設、墓地などが近くにあり、住民に危険や不快感を与える土地や騒音や振動があるエリアの評価は下がります。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

他に「住宅地として優れている」と評価される条件として区画整理がきちんとされている、道路が一定幅以上ある、公園が近くにあるなどといった点かと思います。もちろん、交通の便が良いや公共施設が近くにあるなどは言うまでもありません。しかし、消防署や救急病院などが近くにあると、サイレンの音などが響くため評価は下がります。

土地査定の流れ

土地査定の流れ一覧

査定前の準備から、実際に査定を依頼する際の手順を次にまとめています。

名義人を確認する

最初のステップは土地の名義人を確認することです。

相続した土地などは、名義人が曖昧になっていることが多いため、事前に名義人が誰になっているか確認しておきましょう。なお、自分の代で手に入れた土地であればこのステップは不要です。

土地の名義人を調べる場合は、法務局にて登記簿謄本(登記事項証明書)を取得しましょう。登記簿謄本(登記事項証明書)は、誰でも確認することができます。

また、土地の名義人を調べた際、複数の名義人がいることがわかった場合は注意が必要です。土地を売却する場合は、名義人全員の同意が必要です。査定や売却活動に入る前に全員と相談して説得をする必要があります。

測量図を入手しておく

土地の査定時に用意する必要のある書類が「測量図」です。

測量図なしで査定を受けることも可能ですが、査定の精度が落ちてしまうため、事前に入手しておくと良いでしょう。

測量図は、近隣の住宅との境界線を明確にしたものです。この測量図がない場合、土地の面積を確定することができず、面積を十分に確保できずに査定額が下がってしまう可能性があります。

さらに、測量図がない土地の境界線は承認を得ていないとみなされることもあり、土地購入後に隣人とトラブルが発生するのではないかと懸念されやすいため、不動産取引では不利になります。

測量図は法務局で入手できるので、登記簿謄本と一緒に取得するようにしましょう。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

(測量図取得の際は)身分証明書などの必要ありません。インターネットから申請して取得することもできます。

複数の不動産会社に査定を依頼する

名義人の確認や必要書類の準備ができたら、不動産会社に土地の机上査定を依頼します。

査定を依頼する際は、1社だけではなく複数の不動産会社に依頼しましょう。査定額は不動産会社によって差が出るため、比較することが大切です。

複数の会社に同時に机上査定を依頼するのであれば、一回の情報入力で複数社にまとめて査定が依頼できる「一括査定サイト」の利用が便利です。

各社に依頼した査定額が揃ったら、その中から候補を2~3社に絞り込みます。この際、平均よりも飛び抜けて査定額が高い会社は避けた方が無難です。媒介契約をとりたいがために、無理をして現実的ではない高い額をつけている可能性があるためです。

このような会社と契約して高い価格で売り出してまうと、いつまでたっても土地が売れないという可能性があります。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

査定額が高くても安くても、いずれにしてもきちんと根拠を「わかりやすく」説明してくれるかどうかが注意すべきポイントです。

売却するなら訪問査定を依頼

売却活動を始めることを決めている場合には、机上査定で絞った2~3社に訪問査定を依頼します。各社と日程調整をして、実際に土地を見てもらった上で精度の高い査定額を出してもらいましょう。

この際、訪問査定による土地の査定額だけではなく、各不動産会社の印象も見比べましょう。売却活動をスムーズに進めるには、信頼でき、腕の良い不動産会社に依頼することが重要です。

査定額の根拠を聞いて納得のある回答が返ってくるか、親身になって相談に乗ってくれるか、知識や経験は十分かなど、その会社が信頼できる会社かどうかを見極めましょう。

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土地査定に必要な書類

土地査定に必要な書類の一覧

簡易査定であればおおよその土地の面積や住所の情報があれば、査定額を出してもらうことが可能です。

しかし、訪問査定で精密に査定額を出してもらう場合には、土地や権利に関する書類を準備した方が良いでしょう。土地に関する書類、売主に関する書類、権利に関する書類の3種類にわけてご紹介します。

土地に関する書類

  • 固定資産税納税通知書・課税明細書
  • 土地測量図
  • 境界確認書

固定資産税納税通知書と課税明細書は、不動産を所有している人宛に毎年5月頃に市町村(東京23区の場合は都)より送付されます。

実際に使うのは、売却時の固定資産税の納付額を調べる際や所有者名義変更の登記の際ですが、土地の評価額を知ることができる書類でもあるため査定の段階で準備しておくと安心です。

土地測量図や境界確認書は、調査年月日が3年以内のものを準備します。

売主に関する書類

  • 身分証明書
  • 実印
  • 印鑑登録証明書
  • 住民票の写し

訪問査定など詳細な査定を行う場合は売主に関する書類が必要となります。

書類によっては、平日に役所で準備しなければならないものもありますので、早めの準備をおすすめします。住民票と印鑑登録証明書は、発行から3カ月以内のものを準備します。

また、これらの書類は土地が共有名義になっている場合、名義人全員の書類を準備しなくてはなりません。

権利に関する書類

  • 登記済権利証または登記識別情報

訪問査定で詳細な査定を行う場合は、権利に関する書類も準備しておきます。必要な書類は、登記済権利証または登記識別情報です。

登記権利証は、法務局から登記名義人に公布される書類で、登記名義人がその物件の真の所有者であることを証明する重要な書類です。

2005年(平成17年)ごろからは登記済権利証ではなく、登記識別情報としてデータで管理されています。

土地を管轄しているエリアの法務局で取得するか、法務局のホームページ「登記簿情報提供サービス」にて一時利用登録をすればダウンロードすることも可能です。

参考:法務局|登記簿情報提供サービス

土地の査定をスムーズに進めよう

土地の査定方法や、査定を依頼する際の流れなどを確認しました。

査定額を決定する要素についても簡単にご紹介しましたが、自分で土地の価格を判断することは難しいものです。土地の売却を考えているのであれば、一度不動産会社の机上査定を受けてみることをおすすめします。

査定でおおよその土地の価値を知ることができれば、売却する方が良いか、所有していた方が良いか判断もつきやすくなります。インターネットから申し込む机上査定であれば、無料で査定額を出してもらうことができますので、ぜひ試してみてください。

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