親からの相続、離婚、老朽化、住み替えなど、様々な理由で、所有するマンションを処分したいと考える人もいるでしょう。
人気のエリアや、築浅の物件であれば高く売れる可能性がありますが、立地や老朽化したマンションでは、なかなか買い手が見つからないこともあります。
このように、手放したいけれどなかなか手放せない時はどうすれば良いのか、様々なケースを紹介していきます。
こちらの記事ではマンションの売却について気になるポイントを解説していますので、あわせて読んでみてください。
失敗しないマンション売却のコツを宅建士監修のもとご紹介します。売却の流れや高値で売れる可能性が上がるタイミングや税金、手数料などマンションを売る際に誰もが気になるポイントをわかりやすくまとめました。
マンションが売れないとどうなる？
まず、マンションが売れないからといって放置するのは絶対に辞めましょう。
マンションの所有権は放棄できませんし、誰かに売って所有権を手放さない限り、固定資産税や、管理費、修繕積立金は支払い続けないといけません。
管理費と修繕積立金は、築年数にもよりますが、月に2万～3万程度かかるのが一般的でしょう。
これだけを見ると「特に問題ない」と考える方もいるかもしれませんが、処分するまで支払い続けなければならず、1年、3年、5年と積み重なると、大きな出費になります。
また、年々、金額が上がる可能性もあります。
税金や維持管理費だけがかかり続ける
誰も住んでいないマンションであっても、所有者には固定資産税や都市計画税などの税金に加え、管理費や修繕積立金などの費用が発生します。
戸建てに比べて割高な分譲マンションの固定資産税は、家計にとって大きな負担となります。
地域による違いはありますが、築40年ほどのマンションだと、年間の固定資産税＋都市計画税で、数万円～十数万円程度かかります。
管理費と修繕積立金は、マンションによって大きく異なりますが、平均で2～3万円程度を見積もっておく必要があるでしょう。
所有権を放棄することはできない
高額な維持費を支払い続けることができないことを理由に、所有権を放棄してはどうかと考えるかもしれません。
しかし、自己都合で所有権を放棄することや、自治体等に寄付することは、現実的にほぼ不可能だと考えた方が良いでしょう。
所有者がいない不動産は国庫に帰属されるという制度がありますが、これは所有者の死亡などにより、本当に誰も相続する人がいない場合など特別な場合に限られています。
仮に所有者が自己破産をした場合であっても、競売などで買手がみつからない場合は、処分対象の財産リストから除外され、破産申立人(所有者)へと返還されてしまいます。
また、無償で自治体に寄付するという方法も現実的ではありません。
土地付きの戸建てであれば、家を解体して公園にしたり、幼稚園や保育所を建てたりといった使い道もあります。しかし、マンションの中の一室だけでは使い道が限られています。
したがって、実質的にマンションの権利を放棄することはできないというのが現状です。
マンションの空き家は増加傾向
現在、戸建ての空き家が問題視されていて、「空き家バンク」などで少しでも減らそうという動きがあります。
実はマンションにおいても、この空き家の問題が深刻化しています。
その理由の一つに「親からの相続」が挙げられます。
すでに新築したマイホームなどがあれば、実家を相続しても、今の自宅を処分してまで引っ越ししよう、と考える方は多くないでしょう。
また、一人っ子同士の夫婦の場合は、両方の実家が持ち家の場合、ぞれぞれ相続することになり、マイホームと合わせて3軒の不動産を所有することになります。
もちろん夫婦だけで全ての家に住める可能性は低く、どうしても実家の2軒は空き家になってしまいかねません。
戸建ての場合は、建物を取り壊して更地にし、固定資産税だけで土地を維持する事もできますが、マンションはそうもいきません。
更に少子高齢化と人口減少の影響で、根本的な解決策が見つかっていないのが現状です。
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マンションを早く処分すべきケース
マンションはどのような時に処分すべきなのか、具体的に解説していきます。
老朽化
マンションは頑丈に建設されていて、戸建てと比べて築年数の経過にも強くはあります。
しかし、築50年前後になると、事故のリスクなどが高まってきます。
さらに建物の劣化が進めば、なかなか新たな買い手が見つからなくなり、譲渡や売却処分が難しくなってきます。
改築を行わないといけなくなれば、大きな出費となりますし、一部屋ではなく、一棟所有している場合だと、数千万円という費用がかかってしまいます。
少しでも高く売るには、できるだけ早く処分することをおすすめします。
兄弟や親族などで分割相続した
しっかりと話し合った上で、誰かが住み続けるのもありですが、兄弟や親族間で連携が取れていない場合はあまりおすすめしません。
維持費やローンの負担が誰かに偏ってしまえば、揉め事に発展してしまう可能性があるからです。
残念ながら、実家の相続を巡って親族関係に溝ができてしまった、という話はよくあることです。
このような事態を防ぐためにも、早めにマンションを処分して、そのお金を平等に分配した方がいいかもしれません。
離婚時に夫婦名義の場合
夫婦でお金を分担してマンションを購入したのに、万が一、離婚してしまった場合、その後の住宅ローンは、住んでいる人だけが払うのか、分担して払っていくのか、取り決めがややこしくなってしまう可能性があります。
揉めてしまいそうであれば、いっそ処分してしまって1円単位で分けるほうがすっきりするかもしれません。
古くて売れないマンションを処分・売却する方法
次に、古いマンションを処分する方法について、具体的に紹介します。
不動産一括査定してみる
売れないマンションを放棄する前に、不動産一括査定サービスを利用するのがおすすめです。
一括で複数不動産会社に査定依頼できるため、一般人向けに売却できなくても、買い取ってくれる不動産会社が見つかりやすいです。
こちらでは、おすすめな不動産一括査定サイトを紹介します。
日本最大級「HOME4U」
出典:HOME4U
HOME4Uは、NTTの関連会社である株式会社NTTデータスマートソーシングが運営する老舗不動産売却査定サービスです。
全国の実績がある不動産会社と提携し、売却はもちろん、買取対応する不動産会社も登録しています。
一括6社まで査定依頼できるので、納得できる不動産会社が見つかりやすいです。
買取専門「リビンマッチ」
出典:リビンマッチ
買取専門の不動産一括サイトリビンマッチは、今すぐ売りたい方におすすめな不動産一括査定サイトです。
また、買取売却時に物件情報がネット上で公開されることもなく、秘密で売却したい方はぜひ一度査定依頼してみてください。
不動産会社に買取を依頼
買い手が見つからない場合、不動産会社に買取をしてもらう方法があります。
業者としては、マンションを安く仕入れることができますし、リフォームして「掘り出し物件」として高く売ることもできるため、買い取ってもらえる可能性が高くなるでしょう。
「いきなり買取は……」と思う方は、買取保証を行っている不動産会社を探すのも一つの手です。
買取保証とは、最初は仲介で3～6か月売り出して、売れなかった場合は業者が買い取ってくれる方法です。
全ての不動産会社が行っているわけではありませんので、査定をする前に事前に聞いておくとよいです。
マンションの買取業者を選ぶポイントは、こちらの記事で詳しく解説します。
マンションのスピーディな売却と現金化が可能な買取サービス。マンション買取にはいったいどのようなメリットがあるのか？損はしないのか？どのようにして業者を選べばいいのか？など気になるポイントについてまとめてみました。おすすめの買取業者も紹介しています。
不動産仲介会社を変更
どうしても仲介で少しでも高く売りたい場合は、不動産会社を変更してみましょう。
業者ごとにそれぞれの特徴があり「マンションを売買が得意」というところもあれば「古いマンションを売ることが得意」というところもあるので、一社に固執をせずに、まずは話を聞くだけでも良いでしょう。
顧客の多い大手なら買い手が見つかる可能性が上がりますし、地元密着の不動産会社なら独自の情報網を活用してくれるかもしれません。
タイミングを見て再度売却
半年ほど売り出してみても売れない場合、一旦、販売を中断するのも一つの手です。
中古物件を探す人の多くは、不動産会社のホームページだけでなく、アットホームやSUMMOといったポータルサイトも利用します。
ネット上の物件情報は、新着のものほど目立つ場所に掲載され、人の目にもつきやすいですが、時間が経つにつれて目立たなくなり、成約できる可能性が激減します。
そのため売り続けるより、一旦取り下げて、条件等を見直してから再度売り出してみましょう。
その際、不動産会社を変更することも合わせて検討してみてもいいかもしれません。
サイト上に再び新着物件として表示されれば、成約できる可能性も高くなります。
マンションの売り時に関して、こちらの記事で詳しく紹介しています。
中古マンションをできるだけ高く売りたいと考えているなら、売り時を見極めることがポイントです。築年数で考えるだけでなく、その他にも売り時を考えるポイントは色々あります。この記事では売り時のポイントをまとめているので、ぜひ参考にしてください。
相続の場合は相続放棄できる
亡くなった親や祖父母が所有していたマンション。
築40～50年と古く、立地も悪い場合、売れる見込みも低いので相続したくない、という人もいるかもしれません。
結論から言いますと、相続を放棄することは可能です。
しかしマンションだけを相続放棄することはできず、相続した財産すべてを放棄しなければなりません。
貯金や株式、他の土地や不動産など、プラスになりうる財産も放棄しなければなりませんので、注意しましょう。
また、仮に相続放棄した後、遺品にあった宝石など何かしらの財産を貰ってしまうと、相続の単純承認と認識されて相続放棄できなくなるので、気を付けましょう。
なお、相続放棄するかしないかは、原則3か月以内に決定する必要があります。
もし他にも相続人がいる場合、あなたが相続放棄したマンションや貯金などの相続権は、全て他の相続人に移るので、事前に相談することをおすすめします。
自治体への寄付
売れないマンションを放棄する方法として、自治体に寄付する、という選択肢もあります。
この方法なら、不要なマンションを気持ちよく手放せますし、公共の施設として使ってもらえるでしょう。
しかし現実的には、自治体が物件の寄付を受け取ってくれる可能性は低いです。
物件を受け取ったことで、固定資産税などを自治体が負担しなければならず、使用目的のない物件は、寄付でも受け取ってもらえないでしょう。
特にマンションの一部屋だけとなれば、非常に難しいと思っておきましょう。
マンションがなかなか売れない原因
物件そのものがもつ理由の他にも、マンションの売却が思うように進まない原因はさまざまあります。
理由がわかれば別のアプローチの方法もあるはずなので、早めの対策を立てるようにしましょう。
売り出し価格が相場よりも高い
相場よりも高い金額で売りに出していたのでは、どうしても類似の他の物件との競争に負けてしまいます。
資金計画や今後の家計のことを考えると、できるだけ高い金額で売りに出したいところですが、必ずしも希望価格で売れるとは限りません。
まずは、複数の不動産会社による査定価格を参考にしつつ、地域事情や物件の状態から判断した相場と、大きくずれのない価格で売り出しましょう。売り出し金額は、査定価格(相場)の+5％が理想的です。
実際に希望金額で売りに出してみても反応が薄かったら、価格を下げることもできます。とはいえ、細かく値下げすることはおススメできません。
物件情報をこまめにチェックしている買い手側からすると、「もう少し待てば、さらに値下がりするのでは？」という期待から、更なる値下げを待つ状態になってしまいます。
そうなると、さらに売れない状況を生み出して悪循環に陥ることがありますので、たとえば値下げをするならある程度?気に値下げをして、「売れてしまうかも」という焦りを誘うというのもひとつの手段です。
売り出し価格を決めるときの指標のひとつとして近隣・同一マンションの実績があります。売る前にチラシなどを集め、「自分なりの相場」を知っておくとよいです。
不動産会社が積極的な売却活動をしていない
適正な価格で売りに出しているにもかかわらずなかなか買手が現れない場合は、不動産会社の売却活動を確認してみましょう。
物件を求めている購入希望者に対し、広く周知させることが売却活動の基本ですが、媒体契約を結んだにも関わらず、営業担当者が販売活動に力を入れていない場合もあります。
まずは、チラシやダイレクトメールの文章を確認したり、これまでの営業活動での紹介数などの報告を求めたりしてみましょう。
売れない理由についての分析や売れるためのアドバイスが不明確だったり、今後の戦略があいまいだったりする場合は、思い切って担当者を変更してもらうのも手です。
内覧時の印象や対応が悪い
現に住んでいる状態で内覧を行う場合は、部屋の中にあるものが生活感を印象付けてしまいます。
不要なものをできるだけ処分するほかにも、普段使用しないものを収納したり、レンタル倉庫や知人に預けたりして部屋を広く見せるようにしましょう。
破損や故障があれば、事前に修繕しておく必要もあります。また、日ごろの掃除では落としきれない汚れなどは、プロのハウスクリーニングを依頼することも検討しましょう。
購入希望者は、室内の状況はもちろん、売主の人柄や内覧時の態度も気にしています。たとえどんなに良い物件でも、これまで使っていた住人であるあなたの印象が悪いことで売れなくなってしまうのは非常に残念です。
マンション内に競合がいる
引越しが多くなる年明けから年度末の時期になると、大型マンションでは複数の部屋が売りに出されます。
同じマンション内の部屋は、構造と築年数が同じ条件であるため強力なライバル関係となります。
階数の違い、部屋の位置(角部屋、方角、エレベーターの遠近など)と間取りは、マンション固有の条件なのでどうにもなりませんが、各部屋の内部の状態と価格は売主によって差が出る部分です。
黄 威翔/宅地建物取引士 具体的には汚れ・臭い・痛み・キズなどです。特に、ペット臭・湿気・物の置き過ぎ等による汚れなどはマイナス印象を持たれてしまいますので、事前にクリーニングを行うなどの対策をしましょう。
売主の基準でリフォームしている
同じ作りの部屋でも、内部を自分好みのスタイルにリフォームしている場合も多いでしょう。
しかし、住まいに対する志向は、もちろん住む人によってさまざまです。
買主と売主の好みが一致する可能性は低く、あまりに大胆でオリジナリティが強すぎるリフォームは、売れにくい物件になりかねません。
まとめ
古いマンションを処分したほうが良いケースや、具体的な処分方法について紹介してきました。
老朽化はもちろん、兄弟間の相続、離婚など、様々なケースでマンションを早めに処分した方が良い状況があります。
ただ、老朽化が激しい場合は、なかなか買い手が見つからないことも事実です。でも、売れないからといって放置することは絶対にやめましょう。
不動産会社による買取を依頼する、一括査定サービスを利用する、価格などの条件を見直しながら再度売り出してみる、など、様々な手段がありますので、上手に活用しながら、早めの売却を目指しましょう。
