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老朽化や遺残分割協議のためにアパートの売却をする場合、仲介よりも買取の方が適しているケースがあります。
仲介と不動産会社による買取はどちらが優れているということはなく、それぞれ一長一短です。
この記事ではアパートの買取と仲介の仕組みやメリット・デメリットを解説した上で、どのようなアパートが買取に向いているのかも触れていきます。
また、アパート買取業者を探す際に役立つ一括査定サイトも紹介します。皆さんのアパート売却に役立てば幸いです。
不動産買取と仲介の違いやメリット・デメリット
不動産の買取と仲介はどちらが優れているということはありません。
両者の違いやメリット・デメリットを理解して、売却したいアパートをより効率的に売却できる方を選びをとりましょう。
アパート買取と仲介の違い
アパート買取とは、不動産会社などがアパートを直接買取ることです。
アパート売却までの期間が短く、確実に現金化できます。一方の仲介は不動産会社が買主と売主の間に立ってアパートを売却する方法です。
不動産会社がアパートの買い手を見つける段階から売却価格の交渉、契約書の作成までを担当します。
アパート買取のメリット
では、最初にアパート買取のメリットを順に挙げていきます。
仲介手数料がかからない
アパートを仲介で売却する際には、成約時に報酬として不動産会社へ仲介手数料を支払うことになりますが、買取の場合はかかりません。
アパートの売却代金をより多く受け取れるのは大きなメリットなのですが、アパートの買取額は相場より低くなる可能性が高いので、必ずしも手取り金額が増えるとは限らないのです。
仲介よりも早く現金化できる
アパート買取は売主の手間が少なく、スピーディーな売却が可能です。
仲介で売却しようと思うと購入希望者が現れるまでアパートを現金化できません。
買取なら不動産会社から提示された買取価格に納得したら、即座に現金化できるのは大きなメリットです。
内覧対応が不要
アパート買取は不動産会社へ売却するので、仲介のように内覧対応をする必要がありません。
内覧は当日の案内だけでなく、買主の印象を良くするために事前の清掃や想定問答の準備も必要です。
買取でアパートを売却するなら、そうした煩雑な作業から解放されます。
また、現在賃借人がいるアパートを売却する場合は、内覧時に住人に売却を知られるリスクも低いです。
契約不適合（瑕疵担保）責任を免除できる
アパート買取なら契約不適合（瑕疵担保）責任を免除できるケースが多いです。
仲介では、売却した不動産（アパート）に瑕疵（欠陥）が見つかると「契約不適合（瑕疵担保）責任」が問われ、補修や改善を要求されます。
ただし、不動産会社が買主で売主が一般人の場合は売買契約時に契約不適合責任を免責する条項を盛り込むこともできるのです。
リフォームが不要
アパート買取なら、基本的にリフォームが必要ありません。
買取業者はアパート取得後に取り壊して周辺の土地と合わせた大規模開発をする可能性もありますし、駐車場に転用する計画を立てている場合もあります。
高額なリフォームをしても無駄になってしまう可能性があります。
アパート買取のデメリット
アパート買取のデメリットについても紹介します。
現金化までのスピードが早いことや仲介手数料がかからないので良いことばかりに思えますが、当然ながらデメリットも存在します。
売却額が相場より低くなりやすい
アパート買取の最大のデメリットは、売却額が相場よりも低くなってしまうことです。
物件立地や交渉次第ですが、相場よりも2～3割安くなってしまうことが多いです。
不動産会社はアパート買取後に内装や設備のリニューアルや補修をして販売したり、解体して更地にして販売したりします。
そうしたコストを加味して買取金額を決定するため、売却額がどうしても仲介より低くなってしまうのです。
プロ相手の売却なので交渉負けしやすい
一般人が相手の仲介と違ってアパート買取ではプロである不動産会社と交渉するため、交渉負けする可能性が高いです。
提示額を鵜呑みにせず、査定の根拠を納得いくまで聞くことや、不動産一括査定サイトを利用して複数社の査定を比較することが納得いく売却につながります。
アパート仲介のメリット
アパート仲介には、買取にはないメリットが存在します。
どのような点が優れているのかを挙げていきます。
高値で売却しやすい
アパート仲介では、売却価格が買主との交渉で決定するので、不動産市場が好調な時期や人気の高いエリアのアパートであれば高値売却が期待できます。
買主が現れるまでは待たなければならないので、アパート売却までの期間が買取に比べて長くなることがありますが、現金化を急いでいないのなら仲介の方がおすすめです。
買主を広く探せる
仲介でアパート売却をするなら、不動産会社が全国から買主を探してくれます。
自社HPや不動産ポータルサイト、不動産流通機構のシステムにアパートの情報を掲載して買主を見つけるので、買取よりも高額でアパートを売却できるチャンスが増えるのです。
アパート仲介のデメリット
次に、アパートを仲介で売却するデメリットや注意点を紹介します。
仲介手数料がかかる
不動産会社の仲介でアパート売却が成約すると、報酬として仲介手数料を支払う必要があります。
アパートの売却価格に応じて仲介手数料も上がるため、一棟を売却する場合は大きな出費になってしまいます。
売却まで時間がかかる
仲介だと買主が現れるまで交渉が始まらないので、現金化までの時間がかかります。
マンション1室や土地の売却と違ってアパート一棟だと高額になりやすく、簡単に買主が現れるとは限りません。
また、せっかく条件交渉を終えて成約に至るはずだったのに、買主がローン審査に落ちてスタートラインに戻ってしまうこともありえます。
アパートの住人に売却がバレる可能性がある
査定や内覧の際に見慣れない人がアパートの敷地内を出入りすることで、売却しようとしていることが住人に知られてしまうリスクがあります。
さらには、不安を覚えた住人が退去してしまう恐れもあります。
アパートによっては売却が困難
アパートが駅から遠かったり、郊外に建っていて住宅需要が少なかったりすると、買い手が現れにくくなります。
他にも、築年数が50年を超えていたり、設備の老朽化が激しかったりする場合も、買い手がつきづらいです。
アパート売却のタイミング
そもそも、アパートをすぐに手放すかどうかを迷っている方もいらっしゃると思います。
アパートの売却に適したタイミングをお伝えします。
不動産市場が良い
不動産市況が好況で高値で売却が狙えそうなら、アパート売却の絶好のタイミングです。
不動産需要が旺盛にも関わらず供給量が限られているなら、アパートの高値買取が期待できます。
メンテナンス費用が増えている
老朽化が進んで、アパートの維持や修繕費用や管理の手間が多くなっている場合、売却を検討するタイミングです。
賃料収入が得られても、支出が多くなってしまうのなら、所有し続けるよりも売却してしまうことをおすすめします。
長期譲渡に切り替わるタイミング
アパートは取得から5年を超えると「長期譲渡所得」に切り替わり、売却時の利益にかかる所得税率が低くなります。
税金を抑えられるタイミングは、売却を決断する1つのタイミングです。
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アパートを買取で売却する方がよいケース
アパートを買取と仲介、どちらの方法で売却するのか決める基準が分からない方もいらっしゃるかと思います。
そこで、仲介よりも買取でアパートを売却した方が良いケースを紹介します。
入居率が高いアパート
入居率が高いアパートは、不動産会社による買取がおすすめです。
高い入居率を維持しているアパートは将来的な収益性が期待できるため、不動産会社も高値で買取ってくれる可能性が高いです。
また、入居率が良くても、アパート一棟だと仲介ではなかなか買い手が付かないこともありますが、買取なら素早く現金化できるので、維持費を払い続けなくて済みます。
郊外に建っているアパート
郊外に建っているアパートは仲介だとなかなか買い手がつきづらいので、買取での売却をおすすめします。
不動産会社なら、人気が低いエリアにあるアパートでも解体して駐車場にして売却や賃貸にするいうソリューションを持っているからです。
敷地面積が広いアパート
アパートの敷地面積が広いアパートの場合、例え取り壊すことになっても他の用途へ転用しやすくなります。
仲介では売りづらい築年数が古いアパートだったとしても、買取後に解体して更地での売却を検討する業者から高値で申し込みが入ることも期待できます。
築年数が古いアパート
築年数が古いアパートは水道管や共用廊下などの設備が劣化していて、仲介での売却しづらい可能性があります。
買取なら、不動産会社はアパートをリフォームしたり、解体して立て直したりと、さまざまなソリューションを用意しています。
特に立地が良いアパートの場合は、高値での買取も期待できるのです。
アパート買取業者を選ぶポイント
アパートの買取は不動産会社選びにすべてがかかっていると言っても過言ではありません。
それでは、重要なアパート買取業者をどのように選べばよいのか、ポイントをお伝えします。
複数の不動産会社に査定を依頼する
アパートの買取査定を依頼する際には、一括査定サービスなどを利用して、複数の不動産会社へ依頼するのがポイントです。
1社からの査定額を見ても、高額なのかどうかの判断がつきません。
複数社の査定を比較することで大体の相場が分かりますし、明らかに相場よりも高い金額を提示してきた業者は悪徳業者ではないかと推測できるようになります。
査定額の根拠を提示できるか
一括査定で提出してきた査定額について明確な根拠を説明できるかどうかも、業者選びをする上で重要なポイントです。
机上査定で高額を提示しておいて、いざ詳細査定や買取交渉に入った段階で、大幅な減額をしてくる悪徳買取業者も存在します。
机上査定の段階で根拠をしっかり説明できないアパート買取業者は、最初から候補から外してしまうのも買取成功のポイントです。
買取相場や賃料相場を把握して交渉に臨む
同じエリア内のアパートの売却・賃貸相場を把握しておき、明らかに低い金額では売却しないようにしましょう。
不動産会社側も、どうしても手に入れたいアパートであれば、買取金額の増加を提案してくるかもしれません。
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アパートの買取（売却）経験が豊富かどうか
買取業者が、その地域の不動産市場や物件の価値について十分な知識と経験を持っているかどうかも重要なので、地元の業者を選ぶのがおすすめです。
また、アパート買取業者の評判もレビューサイトや口コミサイトでチェックしておきましょう。
担当者の対応
買取業者が迅速かつ丁寧な対応をしてくれるかどうかも重要なポイントです。
電話やメールでの問い合わせの対応が迅速かつ誠実であるかどうかを確認し、信頼できる業者を選びましょう。
アパート買取査定は一括査定を！おすすめサービスを紹介
アパートの買取査定を依頼するには、以下の業者がおすすめです。
いずれも無料で利用できるのはもちろん、登録されている業者も厳選されているので、安心して利用できます。
リビンマッチ
出典:リビンマッチ
リビンマッチは約2600の不動産会社の中から最大6社の査定を受け取れる、利用無料の一括査定サービスです。
買取を希望するアパートの立地や面積などの情報を入力するだけで、複数の買取業者から査定を受け取れます。
地方のアパートにも対応しているので、他の一括査定サービスで買取査定を受けられない物件でも、リビンマッチなら査定を受けられる可能性があります。
また、リビンマッチの魅力の1つは運営期間の長さです。2006年の運営開始以来、16年以上サービスを継続しているため、信頼性の高いサービスといえます。
LIFULL
CMでおなじみの不動産ポータルサイト「HOMES’」の運営会社「LIFULL」が提供する不動産一括査定サービスです。
アパートの立地や築年数、売却希望時期などの情報を入力するだけで、査定を受け取れます。
LIFULLのおすすめポイントは、不動産会社を選ぶための情報が充実していることで、不動産会社の写真や社員の画像で雰囲気を知れるほか、顧客へのメッセージも掲載されています。
LIFULLでアパート買取を希望する場合はWeb上で「買取希望」を選択するのですが「家族に知られたくない」「賃借人に知られたくない」という項目にチェックを入れれば、アパートの売却査定額を家族に内緒で調べたり、住人へ秘密にしたまま売却したりできるのです。
HOME4Ｕ
[home4u_sell_img]
HOME4Uは国内ではじめて誕生した不動産一括査定サービスで、情報・サービス業界大手のNTTデータグループが運営しています。
所有している不動産の種類（アパートを選択）や築年数・売却希望時期などを入力するだけで、最大6社から査定が届きます。
運営母体が安定しているので、登録されている不動産会社が厳選されているという点でも安心な不動産一括査定サービスです。
アパートの買取金額を上げるコツ
アパート買取を依頼するなら、少しでも高い金額で売却したいのではありませんか？
ここでは、アパートの買取金額を上げるためのコツを紹介します。
未収を解決しておく
所有しているアパートに家賃や管理費の未収（滞納）があるなら、事前に解決することがアパートの買取金額を上げるために重要です。
未収があると購入する不動産会社にとってリスクとなるので、事前に解消しておくことで買取金額アップにつながります。
そもそも未収を発生させないために、入居者へ家賃保証会社との契約を必須にしておくことをおすすめします。
アパートの買取経験が豊富な業者を選ぶ
買取を依頼する不動産会社を選ぶ際には、アパートの買取経験が豊富かどうか確認してください。
同じ不動産でもアパートと戸建て・マンションでは事情が異なります。
アパート買取経験が豊富な業者であれば、取得したアパートの売却先や活用方法も熟知しており、買取の段階で高値をつけてくれる可能性も高まります。
アパート売却の相場の調べ方
アパート買取では不動産会社が交渉相手になります。
専門家相手の交渉で相手の言いなりになってしまわないように、相場をしっかり把握しておく必要があります。
そこで、アパートの売却相場を調べるおすすめの方法を紹介します。
REINSで調べる
レインズは全国の不動産会社が利用している売却事例や売却中の物件情報を掲載しているサイトで、通常は不動産仲介業者でなければ閲覧できません。
しかし一般向けにも公開されている「REINS Market Information」であれば、提供される情報量に差はあるものの、売却事例を閲覧できます。
土地総合情報システムで調べる
国土交通省が提供している「土地総合情報システム」でもアパートの売却相場を調べられます。
不動産の取引価格や地価公示、都道府県が調査した地価を検索できる便利なシステムで、アパートの売却事例も調べられます。
不動産投資ポータルサイトで売却事例を見る
不動産会社などが運営している、不動産投資ポータルサイトにはアパートの売却事例が掲載されているので、買取を検討しているアパートと近い立地や築面積などの条件が近い物件を参考にすることをおすすめします。
ポータルサイトによっては事故物件となったアパートや再建築不可となったアパートの売却事例も掲載されているので、売却が難しそうなアパートでも売却できることが分かるはずです。
アパートを買取ってもらう手順
ここでは、アパートの買取手順を説明します。
買取価格査定から引き渡し、最後の確定申告までの作業を漏れなく把握しておくことでスムーズに売却を進められます。
アパートの買取査定を依頼
まずは一括査定サービスなどを駆使して、不動産会社へ机上査定を依頼します。
アパートの立地や築年数、築面積などの情報を基に不動産会社が大体の売却額を算出する簡易査定です。
築年数の古いアパートなどは目に見えない設備や建物の劣化が見つかって、最終的な買取価格は下がる可能性があります。
アパートの訪問査定を受ける
机上査定よりも詳細な査定額を算出するために、買取会社がアパートを訪れて実地調査をします。
外装・内装、設備の劣化具合からエリア全体の賃貸需要などを細かくチェックするので時間はかかりますが、精度の高い査定額を算出できるのです。
また、査定額を受け取ったら、どのような根拠でその金額を算出したのかを詳しく説明してもらいましょう。
さまざまな理由をつけて買取額を不当に下げるような業者も存在するので、納得できないようなら別の不動産会社へアパート買取を依頼しましょう。
契約条件を詰める
不動産会社との間で、各種契約条件のすり合わせを行います。
買取価格はもちろん、引き渡し方法や時期、決済金の支払い時期（一括、もしくは複数回）などを確認します。
また、買取の場合は取り決めによっては売主の契約不適合責任を免除できるので、有無を必ず取り決めてください。
住民に関する特記事項を伝える
入居者がいるアパートの買取で、特殊な事情がある住人がいる場合はその旨を買主である不動産会社へ伝えます。
例えば、滞納歴が複数回ある住人や、他の住人にはない特殊な契約（期間限定で賃料を減額している等）を結んでいる住人がいる場合です。
引き渡し後のトラブル防止のためにも、漏れなく申し送りをしておきましょう。
売買契約を締結する
アパート買取の金額や条件の合意をしたら、不動産売買（買取）契約書を締結します。
アパートの所在地や面積、売却金額などの条件や契約不適合責任の免責有無など、合意事項が盛り込まれているかを確認した上で捺印してください。
また、契約書締結までに、印鑑証明や図面、設備一覧表などの必要書類を揃えておく必要があります。
どの書類が必要かは、不動産会社が教えてくれます。
アパート住民へ告知する
売却するアパートに入居者がいる場合、契約書の締結が終わった段階で所有者が替わる旨の告知をします。
賃料の変更の有無や引き続いての入居が可能かどうかも記載して通知文書を、各戸に投函するか郵送してください。
アパートの引き渡し＆決済
最後に、アパートの売却代金の決済および引き渡しです。
不動産会社からの着金を確認出来たら、共用部や分電室の鍵などを渡して引き渡しを完了させてください。
これで、正式にアパートの売却が完了します。
アパート買取でよくある質問
アパートの買取について、頻繁に寄せられる質問をまとめました。
他の人がどのような点に疑問を持っているのかを知っておくことで、アパート売却がスムーズに進みます。
アパートの買取査定は無料なの？
不動産会社によるアパート買取の一括査定および、訪問査定は原則無料で受けられます。
不動産会社はアパートを買取った後に更地にして売却したり、そのまま賃貸物件として運用したりして利益を得ることを目指しています。
そのため、無料で買取査定をしても最終的に買取が成約に至れば採算が取れるのです。
アパートの買取でかかる費用は？
アパートの買取では仲介手数料がかかりませんが、以下の費用がかかります。
- 印紙税：契約書に貼付する。税額は買取金額に応じて上がる
- 登録免許税・司法書士報酬：ローン借入でアパートを購入した場合の、抵当権抹消登記にかかる費用
- 交通費・通信費：不動産会社へ向かう交通費や、電話代
アパートが空き家でも買取ってもらえる？
住人がおらず空き家になっているアパートであっても、立地やエリアに魅力があれば買取ってもらえる可能性は充分にあります。
不動産会社の視点で考えると、アパート買取後に取り壊して更地にして売却したり、大幅にリノベーションして賃料収入を得たりすることで収益が挙げられると判断すればアパート購入に踏み切るはずです。
アパート買取の基本知識まとめ
アパート買取は仲介と比べて売却までのスピードや、仲介で成約しづらい物件でも売却しやすいというメリットがあります。
ただし、相場よりも売却額が低くなりやすいという、最大の弱点もあるので必ずしも買取を選ぶのが正解と言えないのが難しいところです。
売却しようとしているアパートが買取に向いているのか、仲介で売却したほうが良いのか、立地や築年数などを総合的に判断して慎重に決めてください。
