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適正な価格で不動産売買を成功させようと思ったとき、まずは、自分の不動産（または物件）にどのくらいの価値があるのか知っておく必要があります。
建物の価値は、経年劣化や老朽化などにより、購入時よりも安くなってしまうことが多いものですが、土地に関しては、周辺環境の変化などによって、逆に高くなっている場合もあります。
また、不動産を売るときに注意すべきポイントが売り出しの時期です。
売却のタイミングによっては、価格が数百万円単位で変わることもあるので、市場動向や周辺の土地・建物の相場変動にも注意していなくてはなりません。このことは、逆に不動産を購入するときも同じことが言えます。
この記事では、不動産価格が決まる要因や今後の価格変動を左右するポイント、適切な売却・購入タイミング、適正価格の見極め方などを取り上げます。
この記事の監修者
この記事の監修者プロフィール
台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。
不動産価格は環境の変化に応じて変動する
不動産価格は、周囲の環境によって大きく左右されます。
同じ不動産でも価格は変わる
ひとつの不動産でも、購入時と売却時で価格が変わっていることが往々にしてあります。
開発によって
購入時は開発初期段階だったために、住宅もまばらで、娯楽施設や商業拠点も少なく、交通の便も悪かった土地が、人口の増加ともに次第に便利になっていたというケースは、都市近郊の土地では多く見られます。
周りにほとんど建物や商店がなかった土地であっても、開発が進んで大型ショッピングモールができたり、交通インフラが整備されたりするなどしてどんどん便利になっていくと、当然ながら土地の価格も上昇していくことでしょう。
景気によって
国内外の景気も不動産価格に影響を与えます。
1980年代末から1990年代はじめのバブルにおける異常な土地の高騰は、多くの人が知るところです。
現在でも不動産取引の歴史の中の象徴的な出来事として取り上げられますが、それ以外にも景気動向によって大小の値動きがあることは言うまでもないでしょう。
2008年9月のリーマンショックによる地価の大幅な下落、震災の影響などは記憶に新しいところです。
近年では、アベノミクスによる景気の回復に伴って、地価もゆるやかな上昇傾向にありますが、この間にも小さな値動きによる不動産価格の波が確認されています。
不動産のような大きな価値を持つ財産の場合は、こういった小さな値動きでも取引価格に大きな影響を与えます。
季節によって
また、より短いスパンでは、季節による変動も見逃せません。
年度の節目となる3～4月は、転勤や転職そして進学など、引っ越しを検討する人が増えるタイミングですので、売却時期は新年度がはじまる前の1月から3月がねらい目です。
また、夏の終わりから秋口にかけての異動シーズンも同様の現象が発生します。
現在の相場を知ることが重要
不動産の取引を考え始めた際には、現在の相場について知ることが重要です。
黄 威翔/宅地建物取引士 大手の不動産情報サイトに掲載されている情報からも、おおよその相場を知ることはできると思います。しかし、それらは売り出し価格であって成約価格ではないので、やはりレインズで調べることをおすすめします。
参考：レインズ（REINS）
時勢に合った相場の知識があれば、購入の計画や売却条件の見直しをすべきかどうかについて、リアルタイムに判断することができます。
例えば、予算により近いエリアで物件を探したり、新築以外にも中古物件をあたってみたりするなど、希望条件の見直しを考えるきっかけになるかもしれません。
また、売却を検討している物件の価格が適正なのか、ある程度の目安を知ることも可能となります。
不動産売買では、売手が提示する売却価格と買手の予算に乖離があることがほとんどであり、双方の希望条件を調整し、合意したときにはじめて価格が確定します。
そして、最終的に購入額を決定するのは買手であり、周辺相場より割高であれば、いかに良い物件であってもなかなか取引が成約しません。
早期に売却を実現するためにも、周辺相場をつかんでおくことが大切です。また逆に、不動産を購入する時も、相場より高い金額で購入して損をしてしまうリスクを避けられます。
こうした相場観は、資金計画や売買のスケジュールにも影響を与えます。
特に、不動産の買い換えの場合には、売却代金を購入資金の一部に充てる必要がでてくるため、相場を早くから把握して売却価格を想定しておく必要があります。
こういったシミュレーションができていることは、住宅ローンの借入れ額や自己資金の調達、売却スケジュールの調整などにも役立つでしょう。
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不動産価格の計算の仕方
不動産の価値を知ることが重要であるとはいっても、その計算根拠や方法を知らなければ、どのように価格が割り出されているのかがわからず、適正かどうか判断できません。
ひとつの不動産に対しても、さまざまな計算方法があり、目的によって算出方法が異なります。詳しく見ていきましょう。
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一物五価で評価する
一物五価とは、1つの不動産に対し5種類の算出方法があるということを表した言葉です。
それぞれ公表主体や公表時期そして使用目的が異なり、下表のように分類されます。
不動産売買で主に用いられるのは実勢価格で、その他は税金の算出や参考価格の割り出しに用いるものであることを覚えておきましょう。
| 評価方法 | 公表主体 | 公表時期 | 目的 |
|---|---|---|---|
| 公示地価 | 国土交通省 | 毎年3月(1月1日時点の価格) | 適正な価格を知るため |
| 基準地価 | 都道府県 | 毎年9?10月頃(7月1日時点の価格) | |
| 固定資産税評価額 | 市町村 | 3年毎の4月(1月1日時点の価格) | 固定資産税の算出 |
| 相続税評価額 | 国税庁 | 毎年7月(1月1日時点の価格) | 相続税の算出 |
| 実勢価格 | 不動産会社など | 決まっていない | 土地売買 |
不動産売却を検討している方に、不動産売却に関する基本知識と流れは、下記の記事で詳しく解説しています。
この記事では、不動産に関する流れやかかる費用といった基礎知識から、取引上の注意点などを分かりやすく解説します。節税の方法や不動産会社の選び方についても触れていますので、不動産の売却における疑問を解消するのに役立ててくださいね。
目的によって算出方法が異なる
公示価格は、地価公示法にもとづき算出される価格で、土地の価値を正常に判定するために用いられます。
国土交通省は、2万6千カ所を超える地点を公示地価を算出する標準地として設定しており、環境や状況などを考慮して決められています。
なお、極端に狭小であったり、不整形だったりする土地は、標準地にはなりません。
固定資産税評価額や相続税評価額のベースになるほか、土地価格の重要な参考であり、国土交通省のサイトで閲覧可能です。
また、基準地価は、公示地価を補完する役割があり、公示地価が発表されていない地点で利用される場合があります。
固定資産税評価額・相続税評価額は、その名の通り税額を求めるときの評価額です。
不動産は所有しているだけで固定資産税がかかりますが、その税額は、総務大臣が定めた基準である固定資産税評価額によって決まり、自治体の担当者が1件ずつ確認して算出します。公示地価の70％程度が目安です。
一方、相続税評価額は、不動産を相続した際に発生する相続税の算出に用いられます。
全国の主要な道路に設定されている路線価を用いる路線価方式と、路線価が設定されていない土地に対して用いる倍率方式の2つの方式で算出されます。
最後に、不動産売買で最も指標となるのが実勢価格です。
これは、実際に取引された金額を元に価格を算出する方法で、取引事例比較法が一般的に用いられます。
周辺の成約事例を元に価格を算出する方法で、不動産会社がレインズなどの情報を元にします。
取引事例の概要が掲載されている「レインズインフォメーション」は、個人でも閲覧可能ですので、積極的に活用しましょう。
また、実勢価格は、不動産会社に査定依頼することで把握できますが、路線価や公示価格からでもだいたいの金額が算出可能です。
路線価とは、国税庁が相続税や贈与税の指標として発表するもので、公示価格の7~8割程度に設定されています。
黄 威翔/宅地建物取引士 公示価格は、国土交通省が土地取引の指標として発表するもので、公示価格の1.1~1.2倍したものが実勢価格の目安になります。
そのため、公示価格や路線価から計算すると、おおよその土地の実勢価格が算出できます。
しかし、「土地」だけの価格になりますので注意が必要です。
参考：レインズ（REINS）
不動産価格の調べ方
| 種類 | 情報元 | 調べられる価格 |
|---|---|---|
| 公示価格 | 国土交通省 | 土地の価格 |
| 路線価 | 国税庁 | 土地の価格 |
| 固定資産税評価額 | 市区町村 | 土地・建物の価格 |
| 土地総合情報システム | 国土交通省 | 土地・建物の価格 |
| レインズ | 指定不動産流通機構 | 建物の価格 |
| 一括査定サイト | 各不動産会社 | 土地・建物の価格 |
価格の計算方法にはさまざまな方式がありますが、実際には不動産取引の専門家に価格査定を依頼することがほとんどです。
とはいえ、自分自身でもある程度の価格帯をつかんでおかないと、不動産会社から提示された金額が適正な範囲かどうか判断が付きません。
売買しようとしている物件について、取引にかかる総額のイメージをつかんでおくことが、損をしない取引のための秘訣です。
不動産価格の調べ方は、土地と建物、また不動産の使用目的によっても異なり、概ね下表のように分類されます。
一括査定サイトを利用する
売却を検討している方であれば、手間をかけずに、自身所有の不動産価格を知る方法としては、一括査定サイトの利用もおすすめです。
一度に複数の不動産会社からまとめて査定額を出してもらえることが特徴であり、おおまかな相場の把握には役立ちます。
パソコンやスマートフォンから手軽に無料査定を申し込むことができるのもメリットのひとつです。
複数社から提案した査定金額の中に、納得できる方を選んで、そのまま売却に進むこともできます。
しかし、大切な不動産を適正に評価してもらうためにも、自分で調べられるところは事前に確認しておきましょう。
また、こちらの記事はおすすめの不動産一括査定サイトを比較しています。
不動産の一括査定サイトにはどのようなメリットがあるのか興味がある方も多いのではないでしょうか。この記事では不動産一括査定サイトの利点やサイトの選び方などを紹介しています。不動産売却をスムーズに進めたい方に必見の情報を詳しく解説します。
HOME4U
出典:HOME4U
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国土交通省発表の公示価格
国土交通省が全国に定めた標準地を対象に、1平方メートルあたりの価格を示したものが公示価格です。
調査の際は、標準地・基準地検索システム「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」を利用しましょう。
公示地価は、一般の土地取引の1.1～1.2倍が目安で、不動産の価格相場計算として参考できます。
国税庁発表の路線価から算出
路線価は、国税庁ホームページのほか、民間のサービスで提供されているデータベースからも調べることができます。
土地の路線価を調べて面積をかけるだけで計算できるので、ある程度は自分で計算することも可能です。
また、路線価は先ほど紹介した公示価格の約8割が目安ですので、大体の相場感を知りたい方なら十分な情報です。
ただ、不動産の相続や贈与にかかる税金は、高額になることが多く、土地の評価額によって税額も大きく変わります。
土地は必ずしも道路にまっすぐ面しているわけではなく、形状もさまざまで、正確な計算には補正が必要となるケースも多く見られます。
最終的な計算は、相続税・贈与税に特化した税理士等の専門家に依頼するようにしましょう。
参考：財産評価基準｜国税庁
固定資産税評価額を確認
土地にかかる税金計算の基礎となる価格であり、固定資産税、不動産取得税、都市計画税などの計算に用いられています。
各市町村(東京23区の場合は都)により3年ごとの1月1日時点で価格が更新され、地価公示価格の70％に相当します。
自宅に届く納税通知書で確認する方法が最も簡単ですが、家や土地がある地域の役所(東京都は都税事務所)で固定資産課税台帳を閲覧する方法、固定資産評価証明書を取り寄せる方法などもあります。
土地総合情報システム
「土地総合情報システム」は国土交通省が提供している不動産の取引情報サイトです。
不動産取引価格情報検索から「土地」、「土地と建物」、「中古マンション」、「農地」「林地」について、過去数年間で行われた取引を見ることができます。
取引価格情報がわかれば、購入希望物件が予算内にあるかどうか、売却しようとしている物件が周辺相場とかけ離れていないかのほか、取引物件の多いエリアなども調べることができます。
土地総合情報システムに公開されている情報は、不動産の購入者を対象としたアンケート調査に基づいています。
物件種別や地域によっても多少の差がありますが、国土交通省ではおよそ全取引の3割をカバーしているとしています。
- 取引時期を選ぶ
- 不動産の種類を選ぶ
- 住所または路線から地域を選ぶ
指定した時期に行われた実際の不動産の取引件数が表示されます。
住居表示（丁目、番、号）まではわからないため、近所ではない可能性がありますが、町名までは出てくるので、おおよその金額がわかります。
レインズで調べる
「レインズ(REINS)」は、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理している不動産流通標準情報システムです。
全国4つの指定流通機構で構成されている全国指定流通機構連絡協議会が保有するデータで構成されており、実際に売買が行われた物件の価格(成約価格)等の取引情報を検索することができます。
地域別に、1平方メートルあたりの単価や間取り、築年数などの情報が一覧表示されるほか、過去2年間の市場動向がグラフ表示で閲覧できるので、価格推移の把握にも役立つでしょう。
このレインズが管理しているのが、「レインズマーケットインフォメーション」です。
マンションと戸建ての過去に行われた取引データを直近一年に限られますが、一般の方でも見ることができます。
- 大まかに地域を指定
- 詳細検索で自分の住んでいる地域を検索
こちらも土地総合情報システムと同じく、町名までの検索になります。
リビンマッチ
出典:リビンマッチ
リビンマッチの不動産一括査定サイトの最も大きな特徴は、オンラインチャットで簡単査定できることです。
対話感覚で査定できるため、煩わしい入力が苦手な方におすすめです。
また、全国1700社の不動産会社が登録しているため、地元に強い不動産会社も見つかりやすいです。
不動産価格の相場
では実際、現在の不動産相場はどのような状況なのでしょうか。2019年の公示地価も概観しながら、価格相場の決まり方を詳しく見ていきましょう。
現在の都市部の金額相場
| 都府県 | 公示地価(1平方メートルあたり) |
|---|---|
| 東京都 | 109万6,445円 |
| 愛知県 | 19万6,182円 |
| 大阪府 | 29万8,443円 |
| 福岡県 | 15万3,398円 |
東京圏の住宅地は＋1.3％で6年連続のプラスであり、都内23区はすべて上昇しています。名古屋圏は＋1.2％でこちらも6年連続プラスでした。
大阪圏は＋0.3％で、東京・名古屋圏よりは少し上昇幅は小さいですが、同様に5年連続のプラスで推移しています。
商業地においても同じく価格上昇が続いていますが、まだ開発意欲は維持されており、この先もしばらく地価のゆるやかな上昇が続くことが見込まれます。
価格相場はどのように決まるのか
不動産価格を決定づける要因はさまざまですが、大きなポイントは周辺環境にあります。
また、最近では歴史的な低金利が続いていますが、金利変動も価格を左右するので目が離せません。
周辺環境によって変動する
快速の停車駅ができたり再開発が進んだりすると、病院や商店、教育施設などが増え始めるなどして、周辺の環境がより便利に暮らせるように変わります。
そうなると、さらに人口が増えて住宅の需要も高まるので不動産取引も活況となり、価格も上がってきます。
金利によって変動する
金利が上がるとローンの総返済額も上がることから、ローンを組んで不動産を購入する人が少なくなり、結果として不動産価格は下がる傾向があります。
国内では、まだまだ現在の低金利が維持されるという見通しが大半ですが、今後の金融政策にも注意しながら、金利の動向にアンテナを張るようにしましょう。
東京都世田谷区の例
下北沢、二子玉川、自由が丘などの人気エリアや、田園都市線の渋谷寄りのエリアは都心部に近いこともあって上昇傾向にあります。
一方で、多摩川沿いの二子玉川以外のエリアや、京王線と田園都市線の間にある、駅から遠い郊外エリアでは、人口も減少しており、不動産の価格は上がりにくくなっている傾向があります。
これからの不動産価格の推移
プロでも先行きの見通しを立てることが難しいとされるのが、不動産価格の推移です。
いつの時代も、景気の動向に敏感に反応する不動産価格ですので、正確に予想するのは不可能とも言えるでしょう。
とはいえ、直近の市場動向を把握することで、ある程度の予想を立てることはできます。
今後の不動産価格を左右する要素について、見てみましょう。
都市部と地方部で傾向に差が出る
2019年3月19日に発表された公示地価によると、1月1日時点の全国平均は昨年比＋1.2％で4年連続のプラスになりました。
東京圏、大阪圏、名古屋圏の三大都市圏では6年連続のプラスが続いており、住宅地・商業地とも上昇幅が拡大しています。
三大都市圏のなかでは、名古屋が特に活況で、これには訪日観光客が増加していることのほか、リニア新幹線の開業も影響しているとみられています。
地方でも、都市部は、開発計画などにより上昇傾向が見られ、19の都道府県で、住宅地地価の上昇率がプラスとなりました。
投資ニーズが地方にシフトしている状況が見られる一方で、開発計画が滞っている地域では、人口の減少傾向は続いており、価格も下がる傾向にあるようです。
2022年に生産緑地法が解除される問題
市街化区域にあり、生産緑地法の指定を受けている農地は、生産緑地地区として固定資産税が農地並みに軽減されたり、相続税の納税猶予を受けられるメリットがあります。
こうした優遇措置を受ける代わりに、生産緑地の所有者は生産緑地地区を農地として利用することを求められてきました。
しかし、2022年に同法が有効期限を迎え、営農義務が解除されることになった場合、多くの農業従事者が高齢化していることもあり、農地を手放すことが懸念されています。
そうなると、都市近郊に住宅やマンションなどの用地として転用できる土地が一気に増えることになり、結果として価格が下落する可能性が問題となっています。
2022年問題による影響関して、下記の記事で詳しく紹介しています。
不動産売買の中で2022年問題という言葉を聞いて、どんな問題のなのか気になっていませんか。実は不動産を売りたい人にとっては、長期的にチェックしていきたい問題のひとつです。2022年問題で不動産売買に起きる影響とその対策を立場別に解説します。
黄 威翔/宅地建物取引士
普段から社会情勢や経済状況、景気の動向などの情報に敏感になっておくことが大切かと思います。
しかし、いたずらに不安を煽るような情報が発信されていることもありますので、情報の取捨選択能力も必要になってくるかと思います。
不動産売買を考えているなら適正価格の見極めが肝心
大切に暮らしてきた住まいを売ったり、これから新たに土地や住宅を手に入れようとするときは、まず適正価格を見極めることが大切です。
時々刻々と変化する不動産相場にアンテナを張って、損をしない取引になるように心がけましょう。
