古い家を売る方法と流れ｜問題点も把握して最善策を考えよう

古い家は、住んでいても空き家の状態でも、管理や維持費が大変で次第に負担がかかります。

その負担から解放されたいと考えている方は、古い家を売る方法を把握し、より良い方法で売りましょう。

この記事を読んでいただければ、古い家を売るために必要な情報を知ることができます。

古い家を売るにはどのような問題点があるのか、古い家は更地にしたほうが売れるのか、古い家をそのまま残して売るメリット・デメリットなど、さまざまな疑問に対してわかりやすく解説していますので、ぜひ参考にしてください。

古い家を売るときの問題点

古い家を売るとなると、さまざまな問題点が浮上します。

しかし、古い家だからと言って売れないわけではありません。事前に問題点を把握しておくことで、売るための対策をとることができます。

まずは、どのような問題点があるのかを確認しておきましょう。

古い家は人気がない

高く売るためには、築年数は1年でも浅いほうが良いです。

売る家によりますが、業界では築年数が1年浅いだけで約100万円高く売れると言われています。

逆に言うと、築年数が経つごとに数百万円単位で価値が下がっていくため、早く売れたほうがお得といえます。

そして、築年数が経った古い家ほど人気も下がっていきます。

購入希望者が現れないと売ることができないので、古い家を売るのは簡単なことではありません。

古い家でも需要はある

近年、古い家を安く購入し、リフォームやリノベーションをしたいと考える人が増えています。

原材料の高騰や人件費などが影響して、新築の価格が高くなっていることも、古い家の需要が上がっている理由です。

そのため、古い家でも需要はあります。しかし耐震基準の問題は重要で、古い家の需要はあっても、旧耐震基準で建てられた1981年以前の家の場合は売れにくいです。

土地の境界があいまい

家を売る際には、土地とセットで考えますが、古い家の場合は、土地の境界があいまいになっていることがあるので注意が必要です。

長く住んでいると、境界線があいまいでも、隣人との付き合いによって暗黙の了解が成立し、気にせずに過ごしてしまうことがあります。

境界は、建物や配管、ブロック塀、看板、柱などを使って区切られていれば問題ないです。

しかし、境界があいまいだと、隣人トラブルなどを懸念して、売れにくくなります。

また、土地の価格は「面積×1㎡あたりの単価」を基準にして計算するため、土地の境界線があいまいだと土地の査定ができず、売ることが難しいです。

土地の境界があいまいな古い家を売りたいなら、まず、法務局で地積測量図を取得して調べましょう（不動産会社でも一般の人でも取得可能です）。

それでも確定できない場合は、土地家屋調査士等に依頼して、隣家との立ち合いのもとで境界を確定する必要があります。

リフォームや解体費用・その他諸費用

古い家は構造が古くなるだけでなく、シロアリやハウスダスト、耐震、アスベストなどの問題も出てきます。

リフォームをすれば生まれ変わる家もありますが、リフォーム代は高額です。

また、解体を考える必要がある場合も、解体費用が高額なので、いずれにしてもお金がかかります。

その他にかかる費用として考えられるのは、水道管の交換費用です。

現在の水道管の口径は20mm以上ありますが、古い家は水道管の口径が13mmと小さい可能性があり、交換が必要になることがあります。

そもそも、古い家はあらゆる設備が古くなっているので、新しく交換しなければならない箇所がたくさん出てくる可能性が高くなります。

古い家を売る方法とメリット・デメリット

古い家でも売ることはでき、次の通り方法は色々あります。

それぞれの方法にメリット・デメリットがあります。特徴を1つずつご覧いただき、どの方法で売るのが最善かを考えましょう。

不動産一括査定サイトを利用

古い家を売る時のポイントは、一つの不動産会社のみを頼まないことです。

一社のみ依頼すると、その不動産会社の得意領域であるかどうか関わるので、古い家を売る経験が少ない場合、相場より安く売ってしまう可能性が高いです。

そのため、一括で複数社に査定依頼できる不動産一括査定サイトを利用するのがおすすめです。

一括査定サイトを利用するメリットとデメリットは、下記のような項目があります。

これらを理解した上に、おすすめする不動産一括査定サイトを紹介したいと思います。

メリット	一括で複数社に依頼できる 複数社の査定価格を比較できる
デメリット	同時に複数社の連絡が来る 査定金額は必ず最終金額と限らない

HOME4U

出典:HOME4U

HOME4Uは、NTTの関連会社である株式会社NTTデータスマートソーシングが運営する老舗不動産売却査定サービスです。

長年の経験を活かし、全国の実績がある1800社の不動産会社と提携しているため、より適切な金額で古い家を売却する可能性が高いです。

リビンマッチ

出典:リビンマッチ

リビンマッチは全国1700社の不動産会社と提携し、幅広くエリアが対応可能です。

そのため、地方にある古い家でも、丁寧に対応してくれる不動産会社が見つかりやすいです。

また、オンラインチャットで簡単査定できるので、手間かからずすぐ査定依頼できます。

不動産会社に売却仲介を依頼

中古物件として売りたい場合は、まず不動産会社に相談します。

そして媒介契約を結び、売却活動を代行してもらって買い手を見つける方法が一般的です。

その場合、買い手が見つかるまで最低でも3カ月以上、長くて1年以上かかることを覚悟しておきましょう。

また、古い家は買い手が見つかりにくく、業者に買い取ってもらうほうが適していることもあります。

買取のほうが売却価格が安くなるケースがほとんどですが、買い手が見つからなければ仕方がありません。

買取を避けたいのであれば、古い家の売却に強い業者を見つけましょう。

そのためには、無料一括査定サイトを利用し、古い家の査定結果を比較する方法がおすすめです。

無料一括査定サイトを利用すればコストをかけずにより良い業者が見つかります。

メリット	買取よりも高く売れる 売却活動を不動産会社が代行してくれる 古い家の売却に強い不動産会社はある
デメリット	売れるまで時間がかかる 購入希望者が現れないと値下げする必要がある 売れない可能性もある 仲介手数料がかかる

不動産会社に買い取ってもらう

古い家は買い手が見つかりにくく、売れない可能性も高いです。

すぐに売りたいのであれば、買取に対応している不動産会社を見つけましょう。

ただし、買取の場合、仲介で売った場合よりもかなり安くなることがほとんどです。

業者は買取後に、リフォームをしたり更地にしたりと、古い家と土地を売るためにコストをかける必要があります。

その分を差し引き、さらに自社の利益も考えて買取をするため、買取価格が安くなるのは当たり前です。

買い手を見つけるか、手っ取り早く買取にするか、どちらが良いか迷うなら、まずは買取だといくらになるか確認しましょう。

その金額に納得できなければ、不動産会社に仲介での売却を依頼するのも1つの方法です。

メリット	早く売れる 仲介手数料がかからない
デメリット	仲介で売る場合よりも安くなる どの不動産会社でも買取をしてくれるわけではない

古家付き土地として売る

「古家付き土地」という条件で売りに出す方法もあります。

中古物件として売る方法との違いは、古家付き土地とすることで、中古建物を探している方と土地を探している方の両方の条件に当てはまるため、目にする方の範囲が広がることです。

古家付き土地は、土地に建物のオマケが付いているような感覚なので、基本的に土地だけの価格で売り出します。

ただし、購入希望者から「解体をして更地にしてから引き渡してほしい」と交渉された場合、その分を負担する可能性があるので注意が必要です。

また、購入希望者から値引き交渉をされる可能性も高いため、解体費用や値引きを見越して、高めに売り出することもあります。

売り出し価格は不動産会社とよく相談しましょう。

なお、メリットとして大きいのは、瑕疵担保責任がなくなることです。

瑕疵担保責任とは、売った家に瑕疵(欠陥や問題)があった場合、売主が責任を持たなくてはならないというもの。

中古物件として売った場合は、瑕疵担保責任がありますが、古家付き土地として売った場合は責任がありません。

メリット	中古物件を探している方と土地を探している方の両方の目にとまる 瑕疵担保責任がなくなる
デメリット	場合により解体やリフォーム代を負担することがある 売却価格が安くなる

古家付き土地の売却方法及び流れに関しては、こちらの記事をご参考にしてください。

更地にして売る

土地のみを購入したいと考える人は多く、古い家が付いていると売れないことがあります。

古い家が売れない場合は、解体して更地にして売る方法も選択肢の1つです。

また、解体すれば空き家の管理をする必要がなく、古い家を維持する費用もかかりません。

ただし、更地にすると固定資産税が上がるというデメリットもあり、どちらが得かはケースバイケースです。

解体費用を上乗せして売ると売り出し価格が高くなり、それでもすぐに売れたのであれば成功だと言えます。

しかし、売り出し価格が高くなれば売れにくくなるので、どちらが良いかを決めることは難しいです。

不動産会社とよく相談しながら進めていきましょう。

固定資産税が高くなるので注意

家が建っている土地は「住宅用地の特例」が適用されて税率の優遇が受けられますが、更地になると特例の対象外となり、固定資産税が3倍から6倍ほど高くなる可能性があります。

更地にしてすぐに買い手が見つかればいいのですが、売れ残った場合、高い固定資産税を負担し続けなければなりません。

メリット	空き家を管理する必要がなくなる 瑕疵担保責任がなくなる 更地にしたほうが売りやすくなることがある
デメリット	解体費用がかかる 解体費用を上乗せすると高くなって売りにくくなる 解体業者を探す手間、工事手続きの手間がかかる 解体の際は近隣住民へのあいさつをして理解を得る必要がある 更地にしても必ず売れるわけではない 更地は固定資産税が高くなる

古い家を売却するまでの流れ

古い家を売ると判断した場合、基本的にはまず不動産会社に相談し、仲介を依頼して買い手を探す方法で動きます。その際の流れは次の通りです。

それでは売却の流れの手順を追いながら1つずつ説明していきましょう。

土地の相場を調べる

まずは自分で大まかな土地の相場を調べておきましょう。

そうすることで、不動産会社が提示する土地の査定価格が適正かどうかを自分で判断でき、複数の業者に査定を依頼した際に、より良い業者を選ぶことができます。

土地の相場を調べるおすすめの方法は2つです。

1つは土地を購入するサイトを閲覧し、売りたい土地のエリアがいくらで売られているのかを確認し、坪単価を調べる方法です。

また、国土交通省が提供する「土地総合情報システム」のサイトを閲覧し、エリアごとの数年分の成約価格や取引状況を調べる方法もあります。

このようにして土地の相場を把握してから、業者に相談しましょう。

土地売却の相場の調べ方と注意点は、こちらの記事で解説しています。

参考：土地総合情報システム｜国土交通省

不動産会社に相談する

次に、古い家の売却を依頼する不動産会社を探します。

なるべく複数の業者に相談し、その中から売却活動を任せたいと思うような信頼できる1社を見つけましょう。

古い家を売るのは簡単なことではありません。売る自信がないため仲介を嫌がる業者もいます。

万が一そのような業者に仲介を依頼した場合、売却活動を積極的に行ってくれない可能性があるので、注意が必要です。

一方で、古い家の売却実績が多く、売却に自信があるという業者もいます。

そのような業者を見つけることが、古い家を売るための最大のポイントです。

不動産の仲介だけでなく、リフォームやリノベーションも取り扱っている業者だと、古い物件の仲介に強いかもしれません。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

一括査定を利用し、売却活動を依頼したいと思う不動産会社を1社選んだら、正式に仲介を依頼するために媒介契約を結びます。

契約には種類があり、専属専任媒介、専任媒介、一般媒介のいずれかを選ばなくてはなりません。

そのために、それぞれの契約の種類の特徴を事前に学んでおきましょう。次の表で簡単にまとめているのでご確認ください。

項目	専属専任媒介	専任媒介	一般媒介
不動産会社は2社以上契約してもいい？	×	×	〇
自分で見つけた買い手と直接交渉してもいい？	×	〇	〇
売却活動の報告の頻度は？	1週間に1回以上	2週間に1回以上	報告義務はない
不動産会社のレインズ(指定流通機構)への登録義務は？	媒介契約から5日以内	媒介契約から7日以内	登録義務はない
契約期間は？	3カ月以内	3カ月以内	定めはない(行政指導では3カ月以内)

売却活動をする

売り出し価格を決めたら、売却活動は不動産会社が主に行います。

売り出し価格の設定次第で、すぐに売れるかどうかも変わるので、業者とよく相談して適正価格を設定しましょう。

自分の希望価格をそのまま売り出し価格にするのはおすすめできません。

業者は周囲の状況や売る家の状態、法令上の制限など、さまざまな調査をした上で、ベストな価格を算定してくれます。

実績のあるプロの意見は信頼できるので、希望を伝えた上でよく話し合い、納得のいく売り出し価格を設定することがポイントです。

購入希望者と売買契約を交わす

売却活動が実を結び購入希望者が現れたら、「買付証明書(購入申込書)」を記入してもらいます。

買付証明書には、「希望購入価格」「支払い条件」「引き渡し希望日」などの希望が提示されているので、チェックしてください。

そして、その書類をもとに不動産会社と共に売買契約の条件を調整します。双方の意見が合意すれば、売買契約成立です。

売買契約を交わすにあたり、用意する書類がいくつかありますが、何が必要かは業者がその都度伝えてくれるので安心してください。

また、売買契約を交わす日に、買い手となる購入希望者から手付金として売買代金の一部を受け取ります。

代金を受け取ったら引き渡し

引き渡しとなる日に、売買代金の残りを受け取ります。そして、必要な書類を買い手に渡して完了です。

なお、万が一ローンが残っている場合は、残りを全額返済し、抵当権抹消と所有権移転登記の手続きを行います。

他に、固定資産税の清算、登記費用の支払いなどさまざまな手続きが必要となり、慣れていないと混乱するかもしれません。

しかし、全て不動産会社に教えてもらえるので、何一つ心配することはありません。

まずは不動産会社に相談しよう

古い家は興味がある人を見つけることや、売り方の選択が難しいです。

古い家が建っている状態で売るべきか、リフォームして売るべきか、解体して更地にするべきか、不動産会社に仲介を依頼して買い手が見つかるまで売却活動をするべきか、すぐに業者に買い取ってもらうべきかなど、いろいろな選択があります。

知識がないまま見切り発車で動いてしまうと、売却に失敗する可能性が高いので、まずは業者に相談し、プロの意見を聞きましょう。