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予期せぬ出来事から、自分が所有している物件が事故物件となってしまうこともあります。そして、事故物件を持つ人は、多くの場合、早く売却したいと考えるでしょう。
しかし、事故物件は普通の物件と同じように売却できるのでしょうか。実際に自分が事故物件に住むことを考えたことがある人は少ないでしょう。
そのため、事故物件というと売れないかもしれないと考える人が多いと思います。しかし、事故物件も適切な対策をすれば売ることができます。そして、買手が見つからなくてもほかに売却する方法もあります。
ここでは、事故物件を売却するときの注意点やどのようにすればスムーズに売れるかを解説しているので、事故物件を所有して困っている人は、ここを参考に売却へとつなげて下さい。
この記事の監修者
この記事の監修者プロフィール
台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。
事故物件とはどのような物件なのか
事故物件というと、その物件で事故や事件が起きて、居住者が死亡した物件という認識をする人が多いのではないでしょうか。
死亡事故があるとその物件に恐怖を感じたり、嫌悪感を感じる人は少なくありません。このように、住むことを躊躇するような心理的影響を与える物件を心理的瑕疵物件（事故物件）と言います。
一般的に、自殺や他殺、自然死などが原因で居住者が亡くなった場合に、事故物件として扱われます。
そして、建物の中だけでなく、ベランダや屋上、エントランスなどの共用部分や、敷地内で起こった死亡事故についても、事故物件として扱われます。
また、上記以外にも物理的瑕疵(かし)や、法的瑕疵(かし)を含む物件も、事故物件として扱われます。
黄 威翔/宅地建物取引士 物理的瑕疵は、建物の不具合や設備の不具合、土地に問題があるなどによるものです。法的瑕疵は、再建築不可物件など法律に反しているものです。
そして、事故物件には告知義務があり、告知義務を怠ると損害賠償の請求が起こされたり、契約を解除されたりするリスクがあります。
そのため、家を売却するときには、事故物件に該当することを知らず、告知をしなかったために、トラブルになること避けるためにも、不安点がある場合には、前に不動産会社に相談しましょう。
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事故物件でも売却は可能なのか
事故物件の売却は、条件を整えてルールに従って行えば可能です。購入者に対して誠実に事実を知らせ、できる対策を行えば、買手が見つかる可能性が上がります。
事故物件は売却できるが告知義務に注意
事故物件は購入者に精神的影響を与えて、購入した目的が達成できない恐れがあるため、契約する前に心理的瑕疵(かし)があることを伝えなければなりません。
事故物件には「心理的瑕疵」がある
家の売却をするときに、売主は瑕疵(かし)担保責任を負います。一般的に、個人間での売買では契約の際に取り決めて3カ月から6カ月程度になることが多いようです。
しかし、瑕疵(かし)を知っていながら、告知を行わないと、この期間を過ぎても瑕疵(かし)担保責任を負うことになります。
心理的瑕疵(かし)とは、その事実を買手が購入前に知らされていれば、購入対象から外す可能性が高い原因となるものです。
事故物件である原因の自殺や他殺、不審死などはこの心理的瑕疵(かし)に該当します。
黄 威翔/宅地建物取引士 民法の瑕疵担保責任規定は、2020年4月の改正民法施行に伴い削除されました。
2020年4月以降の取り扱いについてですが、疵担保責任が削除されたわけではなく、「瑕疵」という言葉が使われなくなり「契約の内容に適合しないもの」という表現になりました。
瑕疵（契約の内容に適合しないもの）の範疇が広げられ、問題があった場合に買主がとれる対応の選択肢が増えたことが、一番大きな変更点かと思います。
事故物件であることの告知義務がある
事故物件については、契約前に事故についての情報をすべて買手に伝えることが重要です。なぜなら、事故物件であるという事実は、購入を決める際に大きく影響するからです。
もし、この告知を行わずに売買契約を締結すると、その後、近隣から事故を知り精神的ストレスを感じたという理由で、損害賠償請求がされたり、契約を解除されたりする可能性があるからです。
そして、告知を行うときには、どのような事故がどこで起きたのか、その事故はいつ起きたのかなど事故の原因と併せて正確に告知する義務があります。
また、この告知をするかしないかは、年月が経過していればしなくてよいわけではありません。事故があったのであれば告知を行うほうが無難でしょう。
黄 威翔/宅地建物取引士 売買の場合、告知義務は年月によって消えることはありません。
また、知らなかった場合、責任を問われることはありません。
重要事項説明時に事故物件であることを知らせずに（告知せずに）契約をさせた仲介業者などが責任を負うことになります。
事故物件でも一定の需要がある
心理的瑕疵(かし)を問題としない人にとっては、事故物件は価格が安くお得に感じられるようです。
あえて事故物件を探している人もいる
居住用として検討している家が事故物件の場合には、購入をあきらめる人が多いです。
なぜなら、住むことが前提の場合、その家に長く暮らすことになるため、もし購入後にストレスを感じたり、不具合が起こったりすることを避けるためです。
しかし、中にはあえて事故物件を購入対象として探している人もいます。これは、事故物件の価格が通常の相場価格よりもかなり安く売られているからです。
購入希望者が事故物件を選んだ理由
事故が起こった物件でも、条件次第では購入者がいるため売ることが可能です。事故の内容にもよりますが、事故物件が選ばれる理由のトップは、相場よりも安く買えることです。
事故物件は、通常の相場価格よりも3割から5割程度安くなる場合が多く、心理的瑕疵(かし)を気にしない人であればとてもお得に購入できるからです。
また、立地がよい物件は、事故物件であっても需要が望めるため、大きな値引きの必要なく売れる場合もあります。
事故物件の売却を成功させるためのポイント
事故物件をスムーズに売却するには、不動産会社選びが大切です。
事故物件はある程度価格が低くなることは避けられません。しかし、出来る限り高く売りたいのも心情です。高く売るためには、事故物件の売却に適した不動産会社を選ぶことが重要です。
事故物件に実績のある不動産会社を選ぶ
売却の際には、事故物件の取り扱い経験が多く、安心して任せられる不動産会社を選ぶことをおすすめします。
なぜなら、事故物件の売却経験がない不動産会社だと、弱気の査定になって必要以上に値引きした金額での売却になる可能性があるからです。
そして、売却の実績が豊富であれば、事故物件を売却するときにはどのようなことが必要なのかや、注意点なども知っているので売却をスムーズに進められます。
また、地域の不動産情報に精通した不動産会社を選ぶことも、売却をしやすくする方法のひとつです。
一括査定サイトで複数の業者を比較
不動産会社を選ぶと言っても、初めて売却をするときには、どのように選べばよいのかわからない人も多いです。
家を売却するときには、その家にの売却に合った不動産会社を選ぶことが大切です。これは、不動産会社が取り扱う不動産に得手・不得手があるからです。
そこで利用できるのが、不動産の一括査定です。インターネットから一度に複数の不動産会社に査定が依頼できます。
そして、売却の際の条件にあった不動産会社がピックアップされるので、簡単に適切な不動産会社が見つけられます。
事故物件の場合には、査定を依頼する際に入力すると、事故物件の取り扱いができる不動産会社が自動的に選択され、その中から査定が依頼できます。
その査定結果を比べて、自分の条件に合った不動産会社を選べます。
こちらの記事では、おすすめな不動産一括査定サイトを比較していますので、ぜひご参考にしてください。
不動産の一括査定サイトにはどのようなメリットがあるのか興味がある方も多いのではないでしょうか。この記事では不動産一括査定サイトの利点やサイトの選び方などを紹介しています。不動産売却をスムーズに進めたい方に必見の情報を詳しく解説します。
事故物件の売却価格の相場はどのくらいか
立地条件のよい需要がある物件は、事故物件であっても大きな価格の下落はありません。しかし、一般的に事故物件は需要が少ないため、どうしても相場価格よりも大幅に低い価格での売却となります。
一般的な物件と比較した場合には
事故物件は購入対象から外されることも多く、通常の物件よりも需要が少なくなります。そのため、事故物件は一般的な相場価格よりも3割から5割程度安くなることが多いようです。
これは、事故の内容にもよりますが、自然死の場合には1割程度、凄惨な殺人事件の場合には5割程度など、どれくらい社会的に印象に残るかや、精神的ストレスを与えるかでも変わってきます。
このように、心理的瑕疵(かし)の影響が強いほど、値引きが大きくなる傾向にあるようです。
条件次第では一般的な価格で売れることも
事故物件すべてが格安で販売されているわけではありません。物件の持つ条件によっては、事故内容を考慮しても相場価格に近い価格で売られる場合もあります。
例えば、交通の便がよい駅近の比較的新しい物件であるとか、需要が多い立地の場合にはそれほど安くしなくても売れる可能性があります。
そして、事故物件であっても、ハウスクリーニングを行ったり、特殊清掃を行ったりと、事故の印象を薄れさせることで、値引き幅を小さくできる可能性があります。
黄 威翔/宅地建物取引士 他にも、費用がかなりかかりますが、壁紙やフローリングなど、すべてをフルリフォームする方法があります。
マンションだと、フルリフォームが最終手段になるかと思います。
事故物件を売却する方法
事故物件の売却は、トラブルなくスムーズに売却したいものです。そのためには、価格を安くしたり、時間をおいたりするなどの対策が必要です。
相場価格より安くして売却する
買手を見つけるのに最も効果的な方法が価格を下げることです。不動産は高価なため少しでも安く購入したいと考える人がほとんどです。
特に利便性のよい場所にある物件だと高価で手がでない人も、事故物件で値引きされた価格だと、そのエリアで購入できるという人もいます。
このように、事故物件であっても気にならに人にとっては、お買い得な物件として購入を検討してもらえます。
また、周辺の相場価格よりも格段に安いと、家の瑕疵(かし)の影響よりも、価格を優先する人もみつかりやすくなります。
事故の記憶が風化するのを待って売却する
事故はさまざまな場所で毎日起こっていて、その記憶は月日が経つとともに薄れていきます。そのため、事故が起こった物件でも数年も経てば、周辺の住民が入れ替わっていたり、事故の記憶が薄れる可能性があります。
事故物件に住む場合、住み始めてから近隣の人たちのうわさにストレスを感じることがあります。それらのことを避けるには、時間はとても有効です。
人の記憶から事故が薄れてうわさする人もいなくなれば、そこに住んでもストレスを感じる可能性は少なくなります。
そのため、事故物件は、事故後数年経過してから売却することで、売りやすくなる可能性があります。
不動産会社などに買取で売却する
連続殺人などテレビで取り上げられるような大きなニュースとなった事件の場合、どれだけ年月が経っても人の記憶に残ってしまう場合があります。
この場合、どうしても買手を見つけられないときがあります。そのようなときには、不動産会社に直接買い取手もらう方法があります。
買取価格は事故物件の相場価格よりも更に低くなりますが、早急に売却したい場合や、確実に売りたい場合には有効な手段です。
ただし、事故物件の買取を行っていない不動産会社もあります。また、買取の際の不動産会社選びの際には複数社に査定を依頼してから決めるとよいです。
更地にしてから売却する
事故が起きた物件が古く、立地条件が悪い場合には更地にしてから売却する方法もあります。ただし、更地にするには高額の解体費用がかかります。
そして、更地にしたからと言って人の記憶から消えるわけでもありません。そのため、告知は必要です。
そして、更地にしたあとに、駐車場などほかの用途で利用して人の記憶から薄れるのを待ってから売却するのもひとつの方法です。
しかし、更地にするための解体費用は高額なため、もし、物件がまだ新しい状態であったり、利便性がよい場所にあったりする場合には、解体せずに売却した方が高く売れる場合があります。
そのため、更地にする前に不動産会社と相談し、物件の持つプラス要素と事故によるマイナス要素、どちらの影響が大きいかを考えて更地で売るか、事故があった建物を残してを決めるとよいです。
事故物件の売却は信頼できる業者に依頼しよう
事故物件は、売主も価格が下がっても仕方がない、という先入観があるため、不動産会社が不当に低い金額を提示しても鵜呑みにしてしまうケースがあります。
しかし、中には事故物件でも値引き幅を抑えて、物件の特性を活かして売却できる場合があります。そのため、事故物件の売却のときには、信頼のおける不動産会社を見つけて依頼することがとても重要です。
事故物件の売却時には、一括査定を利用して適切な売却価格で売れるように慎重に不動産会社を選びましょう。
