不動産買取業者の選び方は？仲介との違いやメリット・デメリットを徹底解説

不動産買取とは仲介とどのような違いがあるのでしょうか？この記事では不動産買取の仕組みから実際の流れ、メリット・デメリットなどを分かりやすく解説します。

また、不動産買取を依頼する不動産会社の選び方についても後半で触れていきます。

不動産買取について

そもそも、不動産買取とはどのような仕組みなのでしょうか？

不動産買取とは、不動産会社が売主から直接、土地やマンションといった不動産を買い取るという不動産取引の形態です。

不動産の売却を希望する人は相手を見つけることなく売却が成立するので、素早く現金化したい場合におすすめです。

ただし、不動産の売却額は相場より安くなってしまうことが多いのは難点です。

「買取保証」と「即時買取」

不動産買取には「買取保証」「即時買取」という2種類の方法があります。

即時買取はその名の通り、不動産会社が不動産の所有者からすぐに買い取る方法です。

即座に現金化できる反面、買取金額は低く抑えられる傾向にあります。

一方の買取保障は仲介との中間ともいえる形態で、最初は媒介で売却先を探し、一定期間にわたってで売却先が見つからなかった場合に不動産会社が買い取ります。

不動産の売却を急いでいないけれど、確実に売却したいという方には買取保証がおすすめです。

なお、不動産買取保証のメリットとデメリットについては以下のURLもご参照ください。

不動産買取と不動産仲介の違い

不動産取引の方法として広く知られている仲介と、不動産買取の違いは「不動産会社が買主になる」ことです。

仲介では売主と買主の間に不動産会社が入るのに対し、不動産買取では直接の取引相手となる訳です。

仲介では不動産会社は買主と売主双方の立場を考えて動きますが、不動産買取では直接の交渉相手になります。

相手は百戦錬磨のプロですので、提示された買取金額についつい納得してしまうことも考えられます。

しっかりと知識を蓄えて、簡単に言いなりにならないないようにしましょう。

不動産買取のメリットとデメリット

不動産買取には数多くのメリットがありますが、当然デメリットも存在します。

メリット・デメリットの両方を理解しておくことが、納得のいく不動産取引への第一歩と言えます。

不動産買取のメリット

不動産買取のメリットとしては、以下の4点があげられます。

• 仲介手数料がかからない
• すぐ手放せる
• 内覧の手間が不要
• 瑕疵担保責任が免除される

それぞれの項目について、くわしく解説していきます。

仲介手数料がかからない

不動産会社と媒介契約を結んで仲介を依頼して成約に至った場合、成功報酬として仲介手数料を支払うことになります。

不動産買取の場合は仲介手数料はかからないので、受け取れる金額は多くなるのです。

ただし、先述した通り仲介の場合よりも売却価格は低くなる傾向があるので、仲介手数料と比べてどちらが金銭的にお得かとは一概に言えません。

なお、不動産売買の仲介手数料の仕組みや計算式については、以下のURLの記事でもくわしく解説しています。

すぐ手放せる

不動産買取はすぐに不動産を手放して現金化できるのが大きなメリットです。

不動産仲介の場合は、買主が現れるまで不動産を現金化することができません。

しかも、買主との条件交渉や内覧対応、荷物の撤去など、やることも非常にたくさんあるのです。

不動産買取であれば、不動産会社が提示した買取価格に納得したら、売却活動はスムーズに進みます。

内覧の手間が不要

不動産仲介では、購入検討者が現れた場合に内覧対応をしなければなりません。

部屋をきれいに保っていなければいけませんし、おすすめポイントをアピールしなければいけません。

そうした気が重い内覧の手間がかからないのも、不動産買取の大きなメリットです。

瑕疵担保責任（契約不適合責任）が免除される

不動産買取によって不動産業者を相手に不動産を売却すれば、瑕疵担保責任が免責されるのも見逃せないポイントです。

瑕疵担保責任は買主を業者から守ることを想定した権利なので、不動産の売却先が不動産業者の場合には、免責することもできるのです。

瑕疵担保責任（契約不適合責任）とは何かについて、下記の記事で詳しく解説しています。

不動産買取のデメリット

不動産買取は良いことづくめに思えますが、たった1つともいえるデメリットがあります。それは、買取価格が相場よりも2～3割安くなってしまいます。

不動産会社は買い取った不動産をリフォームしたり、破損個所を補修したりして再販します。

そこには販売にあたる不動産会社の社員の給料や広告費なども含まれているため、買取価格は必然的に仲介の時よりも安くなってしまうのも仕方がないことなのです。

不動産買取を利用した方が良いケース

不動産買取は現金化が早いなどのメリットがある一方で、買取金額が相場よりも安くなる可能性が高いというデメリットがあります。

では、実際にどのようなケースで不動産買取を選択するべきなのでしょうか。不動産買取の利用をおすすめしたいケースについて、解説していきます。

築年数が古い建物

築年数が40年を超えるような古い家の場合、仲介で売却しようとしても、なかなか買い手が付きません。

長期間待っても売却先が見つからないという恐れもあるため、不動産会社に買取を依頼することで、手早く現金化することができます。

ただし、不動産会社は建物を買い取った後に、リフォームなどを施して再販することを目的としています。

古すぎて耐用年数を過ぎている場合や、更地にしたりリフォームしたりすると採算がとれないと判断された場合は買取を断られることもあります。

すぐ売却したい時

すぐに不動産を売却したい方には、仲介よりも不動産買取がおすすめです。

事業を始めるのに多額の資金が必要な場合や、生活資金が困窮している場合、子供の学費が必要となる場合など、すぐにまとまったお金が必要という場面は誰しも訪れます。

また、相続が発生して親族で分割する場合も、迅速に現金化して遺産分割協議を始めたいものです。

不動産を所有していても活用することが困難な場合は、一刻も早く売却して現金化したいところ。仲介で買主が現れるのを待てないなら、買取を選択しましょう。

活用しにくい土地

「親から土地を相続したけど使い道がない」相続した土地が住むには不便な場所にあったり、変形地で新たに物件を建てるのが困難な場合など、土地を有効活用できそうにないのであれば、不動産買取がおすすめです。

仲介ではなかなか買い手がつかなさそうな土地であっても、不動産会社であれば周辺の土地を取得してマンションを建設するなど、有効活用するための方策を持っていることもあります。

一般的には使い道がなさそうな土地でも、プロからするとお宝──という可能性もあるのです。

再建築不可物件の場合

再建築不可物件の場合、古い建物を取り壊しても再建築が出来ないので、不動産買取がおすすめです。

都市計画区域と準都市計画区域では建築基準法において「接道義務」が設けられています。

「幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接している」ことを要求しており、摂動義務を満たしていない土地には家を建てることができません。

接道義務の規定ができるまでに建っていた物件に関しては引き続き使用できるものの、一度取り壊してしまうと再建築は認められないのです。

当然、仲介では市場価値が下がってしまいますが、不動産会社は近隣の土地を購入して接道義務を満たした上で新しい建物を立てるという構想を持っていることもあるため、仲介よりも買取に向いていると言えます。

事故物件の場合

所有している物件の中で自殺や殺人事件が起こってしまった場合、いわゆる事故物件の場合は仲介で売却先を探すことが難しくなるので不動産買取を選択するのがおすすめします。

不動産会社であれば、住宅以外にも倉庫や駐車場として活用するなどの、有効活用策を持っている可能性があるためです。

また、不動産会社の中には、事故物件を理由に相場よりも著しく低い買取金額を提示する悪徳業者も存在します。

事故物件だからと言って必要以上に弱気にならず、いくつかの不動産会社を巡って相場観をつかむことが大切です。

事故物件をスムーズに売却する方法は、以下の記事でも紹介しています。

不動産買取業者はどこがおすすめ？

不動産買取は迅速に不動産を現金化できるので非常に便利なのですが、買取価格は不動産会社の査定次第という一面もあります。

良い不動産会社と出会えるかどうかは、不動産買取を成功させるための重要なポイントです。

不動産一括査定サイトの利用がおすすめ

不動産会社を選ぶ際におすすめなのが、一括査定サイトです。

不動産の立地や築年数などを入力することで、複数の不動産会社から査定が届きます。

一社だけの査定だと提示された買取金額が高いのか低いのか分かりませんが、複数の査定を見比べることである程度の相場が分かるはずです。

ぜひ、おすすめな不動産一括査定サイトを比較している記事をご参考にしてください。

不動産買取会社の選び方

「不動産買取業者ってちょっと怖い」そんな印象を持たれている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

テレビCMを放映しているような全国的フランチャイズの不動産会社はともかく、町の不動産屋さんにはどこか入りづらいですし、信用できるのか分からないです。

そこで、以下のような点に着目して不動産買取業者を選ぶことをおすすめします。

• 得意な不動産の種類を確認する
• 地域で長年続けている不動産会社を選ぶ
• 買取価格が高い不動産会社を選ぶ
• 担当者の対応をチェックする

不動産買取会社の選び方や口コミは、以下の記事でも紹介しています。

得意な不動産の種類を確認する

不動産会社でも販売が得意な会社もあれば賃貸が得意な会社、そして不動産買取が得意な会社と得意分野はさまざまがあります。

不動産買取案件を数多く手がけてきた不動産会社を選ぶようにしましょう。

地域で長年続けている不動産会社を選ぶ

経営してきた年数も不動産会社を選ぶ上で大切なポイントです。

操業年数の長さ＝良い会社、とは一概に言えませんが地域で長年にわたって不動産業を続けてこられるというのは信頼感を計るうえである程度の指標にはできます。

また、買取を検討している不動産がある地域の会社であれば相場観も信頼できるはずです。

買取価格が高い不動産会社を選ぶ

買取を検討する以上、少しでも高く買ってくれる不動産会社を選びたいです。

ただし、単純な査定金額だけで選ぶのは危険です。興味を引かせるために最初だけ高額の買取金額を提示して、交渉に入ったら金額を下げてくるというケースも考えられるからです。

担当者の対応をチェックする

不動産会社を選ぶうえで、最終的には相手の人格面も非常に大切になります。

以前よりは減ったものの、悪徳不動産会社が存在することも事実ですので、しっかりと丁寧な対応をしてくれる不動産会社であることは非常に大切なのです。

オフィスを綺麗に保っているかどうかも、お客さんを迎える姿勢の現れですので、併せてチェックしましょう。

不動産買取の流れ

不動産買取の概要について理解したら、お次は不動産買取の流れについても整理しておきましょう。

マンションや戸建、農地など不動産の種類によって注意点は異なります。

それぞれの不動産の相場も併せて、注意点を解説します。

不動産会社に査定してもらう

不動産を売却するにあたり「いくらで売れるのか」というのは気になるポイントかと思います。

相場観をつかむため、そして買取を依頼する不動産会社と出会うため、査定を依頼するのが最初のステップです。

地場の不動産会社に出向いて直接査定を受けるのもいいですが、おすすめなのは不動産一括査定サイトを利用します。

無料で利用できる上に、立地や築年数などを入力するだけとお手軽に複数の不動産会社から査定を受け取ることができる便利なサービスなのです。

なお、以下の記事ではおすすめな不動産一括査定サイトを比較しています。

不動産会社と売買契約を結ぶ

不動産一括査定サイトなどで何社かの不動産会社と出会えたら、売却（予想）価格をしっかりと吟味して選定します。

提示された金額に納得したら、売買契約を結ぶ段階に。売買契約書を取り交わし、両者が捺印すれば契約完了となります。

契約書を締結したら、簡単には解除はできませんので、妥協せずに得いくまで粘り強く交渉することです。

不動産売買契約の流れについては、以下のページでも解説しています。

売買代金決済・引き渡し

売買契約書を締結したら、いよいよ最終段階の売買代金決済および引き渡しです。

不動産会社からの入金を確認したら、不動産を引き渡して完了となります。

ちなみに、売却代金は全額を一括で払う以外にも、契約締結時と引き渡しに半額ずつ支払うという方法もあります。

不動産買取の相場と注意点

不動産買取を利用して不動産売却を目指す場合、どの程度の金額で売れるのでしょうか。

媒介で売却した場合との違いも含めてご紹介。また、マンションや一戸建て、農地など不動産の種類ごとの注意点についても解説します。

マンション買取の相場と注意点

不動産買取はマンションの買取を不動産会社に依頼する場合、仲介（媒介）で売却する場合の7～8割程度が相場と考えてください。

マンション買取の場合は不動産会社が所有者から購入した後にリフォームや修繕をして再販売することになるため、コストがかかります。

その分土地に比べて買取価格も抑えられてしまうというわけです。マンションの買取は立地や築年数、周辺環境によって買取価格が大きく上下する点も注意が必要です。

なお、マンション買取業者選び方やメリット・デメリットに関しては、以下URLのサイトもご参照ください。

一戸建て買取の相場と注意点

一戸建ての買取相場もマンションと同様、相場の7～8割程度です。

不動産会社は修繕やリフォームの費用や、自社の利益を考えなければいけないため、仲介に比べて大幅に低い金額となってしまいます。

また、立地や築年数も買取価格に影響するので、地方の物件や古い物件の買取価格は、さらに低くなります。

近い条件の戸建て物件が、どの程度の金額で売れているのかというデータは取得するようにしましょう。

下記の記事では、戸建ての買取に関する手順を詳しく解説します。

土地買取の相場と注意点

土地の売却相場は、通常の6～7割程度です。

マンションや戸建てと同様に、不動産会社は再販するための人件費や広告費などを考慮する必要があるので、買取価格は低くなりがちです。

不動産会社の買取を選ぶ時点で売却を急いでいる人が多いので、自然と相場が下がっていることも一因になります。

買取価格は立地や土地の形状によっても変動するので、郊外や変形地だと低くなってしまいます。

土地買取の注意点とおすすめ査定業者については、以下URLの記事でも解説しています。

アパート買取の相場と注意点

アパートの買取は立地や部屋数、築年数に不動産市場の状況など、さまざまな要素が買取価格に影響を与えます。

集客が見込めなさそうな条件のアパートなら300万円程度になることもありますし、都心のアパートであれば1億円以上の買取価格になることも。

また、アパートの買取価格を決定する際には、いくつかの査定方法があることを知っておきましょう。

年間の家賃収入と利回りから価格を算出する「収益還元法」や土地と建物を別々に評価して合算する「積算法」、周辺の物件の取引価格を参考にする「取引事例法」などです。

アパート買取の注意点と高く売るコツは下記の記事で詳しく解説します。

農地買取の相場と注意点

農地買取の相場は、宅地や物件よりもさらに安くなります。

農地は取引に制限がありますし、買取後に宅地に転換する場合は造成費用もかかるからです。

買取価格の相場を知るには、宅地転用が可能な農地は「宅地批准方式」が、不可能な農地は「倍率方式」を用いて計算します。

宅地批准方式では「宅地であると想定した価格/㎡×土地面積」で算出し、宅地であると想定した価格は路線価などを参考に計算します。また、倍率方式では「固定資産税評価額 × 評価倍率」の式で割り出します。

下記の記事では、農地買取に関わる手続きと注意点を詳しく紹介します。

山林買取の相場と注意点

山林の買取に関しては、相場というものが存在しないに等しいと言えます。

他者が所有する山林との境界線が曖昧なケースも多く、周辺の取引事例も非常に少ないためです。

買主である不動産会社との交渉次第で買取金額が決まると考えてください。

下記の記事では、山林買取の流れと注意点を詳しく紹介します。

不動産買取でかかる費用

不動産買取では、仲介で売却するケースと同様に、いくつかの費用や税金がかかります。具体的には、以下の通りです。

• 印紙税
• 譲渡所得税
• 抵当権抹消登記費用
• ローン一括返済手数料

印紙税

不動産売却時に締結する「不動産売買契約書」に課されるされる税金が印紙税です。

税額は契約書に記載されている売却金額に応じて決まっており、収入印紙を購入して契約書に貼り付けることで納税します。印紙税額は以下表の通りです。

契約金額	印紙税額	軽減税額
1万円未満	非課税	–
1万円以上10万円以下	200円	–
10万円を超え50万円以下	400円	200円
50万円を超え100万円以下	1千円	500円
100万円を超え500万円以下	2千円	1千円
500万円を超え1千万円以下	1万円	5千円
1千万円を超え5千万円以下	2万円	1万円
5千万円を超え1億円以下	6万円	3万円
1億円を超え5億円以下	10万円	6万円
5億円を超え10億円以下	20万円	16万円
10億円を超え50億円以下	40万円	32万円
50億円を超えるもの	60万円	48万円
契約金額の記載のないもの	200円	–

印紙税は1通または1冊につき必要となります。

また、軽減税率は令和2年（2020年）4月1日から令和2022年3月31日までに作成された契約書が適用されます。

なお、不動産売買契約書にかかる印紙税の注意点をわしく知りたい方は、以下の記事もご参照ください。

譲渡所得税

不動産の売却によって多額の収入を得た場合に納める税金が、譲渡所得税です。

不動産の売却金額から取得にかかった経費や売却にかかった経費を引いて、譲渡所得を算出します。さらに所定の税率をかけることで、実際に支払う税額を算出します。

不動産買取で認められる可能性が高い経費は以下の通りです。

• 売買契約書に貼付けした印紙代
• 取得時の登録免許税
• 登記のために司法書士へ支払った報酬
• 不動産取得税
• 不動産取得準備のための測量費
• 不動産会社との交渉のために要した交通費や通信費

また、譲渡所得税の税率は所有している不動産が長期所有か短期所有かで、大きく変わります。

不動産の所有期間が5年以下であれば「短期譲渡所得」となり、税率は39.63%になります。

一方、5年超えであれば「長期譲渡所得」となり、税率は20.315%と大幅に低くなるのです。不動産売却時の譲渡所得税についての解説は、以下の記事もご覧ください。

抵当権抹消登記費用

不動産を購入する際、多くの方は住宅ローンを利用します。

購入時には登記簿に抵当権が設定されるのですが、不動産買取によって所有不動産を売却して住宅ローンを完済しても自動的に登記簿から抵当権が抹消されるわけではなく、「抵当権抹消登記」をする必要があります。

抵当権抹消登記は自分で法務局にて行う場合は登録免許税が、司法書士に依頼する場合は追加で司法書士報酬がかかります。

司法書士に依頼しても総額で2～3万円程度ですので、トラブルを避けるためにも司法書士に依頼する方が確実です。

抵当権抹消登記費用の相場や金額を抑える方法は、以下の記事でも紹介しています。

ローン一括返済手数料

不動産売却によって住宅ローンを一括返済する場合、金融機関に対して返済手数料を支払う必要があります。

返済手数料は金融機関によって大きく異なり、数千～数万円程度を見込んでおきましょう。

不動産買取をうまく活用しましょう！

不動産買取は、手早く所有不動産を現金化するための有効な手段となりえます。

ただし、交渉相手がプロである不動産会社である以上、ついつい相手のペースに乗せられてしまう恐れもあります。

不動産買取のメリット・デメリットや各種不動産の買取相場に関する知識を理解した上で、しっかりと自分の意見を伝えられるようにしましょう。