マンションの売却で相場を知る方法とは?損をしないで手放すコツを解説

マンションを売却する際は、不動産会社に査定を依頼するのが一般的です。

そのため、自分で相場を把握するのは難しいと考えている人もいるのではないでしょうか。

しかし、マンションの相場は自分でも調べられます。

マンションの相場を把握できれば、適正な価格で売り出せるため買い手が見つかりやすくなります。

また、極端な安値での売却を避けることもできます。

この記事では、マンションの相場を調べる方法や希望額で売却するコツを紹介していきます。

これからマンションの売却を検討している人は、この記事を読んで損をしない売却のコツを掴みましょう。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

黄 威翔/宅地建物取引士

台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
 日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

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マンションの売却価格が決まる要因

マンションは、築年数だけでなく様々な要素が絡んで売却価格が決まります。

ここでは、マンションの売却価格の決まり方を紹介していきます。

マンションの売却価格が決まる要因

マンションの築年数

物件種別に関わらず、戸建てやマンションといった住宅は築年数に応じて資産価値が下がるのが一般的です。

マンションの場合、次の表で示すように築20年までは急激に資産価値が下がるといわれています。

築年数 資産価値の下落率
築1年 約-10%
築5年 約-26%
築10年 約-38%
築15年 約-48%
築20年 約-58%
築30年 約-59%
築40年 約-64%

※築年が何年経過すると分譲時から○%下落するという相対的な指標ではありません。

築20年までは-58%とマンション新築時の半分以上に資産価値が下がっていることがわかります。

その後は緩やかなペースで下がり、築20年と築40年を比較しても-6%しか下落していません。

景気の動向

マンションの売却価格は、景気の動向にも左右されます。

同じ築年数で同じ間取りの物件でも、売却のタイミングによっては売却価格に差が生じます。

たとえば、1990年前半のバブル崩壊から20年余りの期間に、土地の価格は3分の1程度まで下がりました。

景気が悪いと、マンションを購入しようと検討しても、資金の準備がむずかしくなるため、購入希望者が現れにくくなります。そのため、売却価格を下げて売り出すしかない状況となってしまいます。

それでは、2020年現在における日本の景気はどうなのでしょうか。

近年はアベノミクス効果で景気が回復傾向にあるといわれていますが、それらは一部の層に限られているという見方もあります。

また、来夏には国際競技大会が開催されることによって一定の経済効果が期待されているものの、過去の開催地であるロンドンや北京では大会後に景気が低迷しました。

そのため国際競技大会後の景気の動向に注目が集まっています。

マンションの立地条件

マンションの売却価格に影響する要因の一つに、立地条件があげられます。

立地条件とは、公共交通機関の利便性や学校・病院・店舗や商業施設といった生活環境のことです。

さらに、近年は大規模な自然災害が発生していることから、立地条件として自然や防災、治安といった条件も重要視されています。

2019年10月には、「住みたい街ランキング」でも上位にランクインする神奈川県武蔵小杉のタワーマンションで冠水・浸水の被害が発生しました。

これは、自然災害時でもマンションだから安心といった概念が通用しないことが浮き彫りになった事例です。

これによって国民の防災意識が高まり、マンションを購入する際の基準として防災が重要視されるようになりつつあります。

部屋の位置やマンションのスペック

マンションの売却価格を決める場合、部屋の位置やマンション自体のスペックが影響を及ぼします。

たとえば、タワーマンションなどの階数の高いマンションの場合は階数が高いほど価格が高くなります。

マンション自体に、バーやスポーツジムといった居住者専用の施設がある場合も同様です。

この他には、マンションの売却価格に次のような項目が影響します。

  • 専有面積の広さ
  • 室内の設備
  • 総戸数 など

階数の高いマンションの場合は階数が高いほど眺望がよいため、ニーズが高いといえるでしょう。

また、角部屋は隣り合う部屋との騒音トラブルが少なく、日当たりがよいことから価格が高くなりやすいといわれています。

マンションの売却相場を調べる方法

マンションの売却相場を調べる方法

住まいの買い替えを検討している場合は、マンションの売却価格によって、新居の購入資金に影響が出る可能性が考えられます。

そのため、マンションを売却する前に次の4つの方法を使って売却額の相場を調べてみましょう。

ツール名 特徴
レインズマーケットインフォメーション
  • 過去1年の取引実績が把握できる
  • 国土交通省指定機構が運営しているので信頼性が高い
不動産取引価格情報検索
  • 2005年からの売却データが調べられる
  • 国土交通省が運営
固定資産税通知書
  • 固定資産税評価額を0.7で割り、さらに1.1~1.2を乗じると算出できる
  • 3年に1度のタイミングで評価額の見直しがある
一括査定サイト
  • 基本的な情報を入力するだけで複数の不動産会社に査定を依頼できる
  • 不動産会社探しに役立つ

過去1年の実績がわかる「レインズマーケットインフォメーション」

マンションの売却相場を調べる際に、「レインズマーケットインフォメーション」を利用してみましょう。

「レインズマーケットインフォメーション」は、国土交通大臣が指定する不動産流通機構が運営と管理をしているので信頼性が高いネットワークシステムです。

不動産流通機構が運営しているネットワークシステムには2種類あり、一般の人が閲覧できるのは「レインズマーケットインフォメーション」です。

このシステムでは過去に取引された物件情報が閲覧できるため、マンションの売却相場を知るのに役立ちます。

ただし、直近1年で該当エリアでの取引が100件に満たない場合、検索ができないので注意が必要です。

参考:レインズマーケットインフォメーション|不動産流通機構

相場の変動を見られる「不動産取引価格情報検索」

マンションの売却相場を調べる方法の一つに、国土交通省が運営する「土地総合情報システム」があります。

土地総合情報システムの「不動産取引価格情報検索」では、2005年からの売却データが調べられます。

サイト上の地図で該当エリアをクリックし、取引時期や物件種別を選べば売却データは一覧で表示される仕組みです。

住所だけでなく、路線や駅名からの検索もできます。

参考:土地総合情報システム:不動産取引価格情報検索|国土交通省

役所から届いた「固定資産税通知書」

土地やマンションといった不動産の所有者には、毎年春ごろになると「固定資産税通知書」が送付されます。

この書類でもマンションの売却相場が把握できます。

まず、「固定資産税通知書」に記載されている「固定資産税評価額」の欄を見てみましょう。

マンションの売却相場は、次のように固定資産税評価額を0.7で割り、さらに1.1~1.2を乗じると算出できます。

  • マンションの売却相場=(固定資産税評価額÷0.7)×1.1~1.2

固定資産税通知書を紛失して手元にない場合、各市町村役場で申請すれば再発行してもらえます。

ただし、固定資産税評価額は3年に1度のペースで見直されているため、現状とズレる可能性もあります。

最新の相場を知るなら「一括査定サイト」

最新の売却相場を知りたい場合、「一括査定サイト」の利用が便利です。

一括査定サイトとは、マンションの基本的な情報を入力するだけで複数の不動産会社に査定を依頼できるツールです。

各不動産会社から提示された査定額を比較することで、マンションの売却相場を把握できます。 

不動産一括売却査定ならHOME4U

売却開始前に相場を調べるメリット

売却開始前に相場を調べるメリット

マンションの売却を開始する前に、なぜ相場を調べることが大切なのでしょうか。それは、次のような2つのメリットがあるからです。

メリット 理由
買い手が見つかりやすくなる

相場とかけ離れた価格でマンションを売りだしても、購入希望者が現れにくい

極端な安値での売却を避けられる

不動産会社が相場よりも安い価格での売り出しを提案してきても、事前に回避できる

買い手が見つかりやすくなる

マンションの売却を開始する前に相場を調べると、買い手が見つかりやすくなります。

なぜなら、相場とかけ離れた価格でマンションを売りだしても、購入希望者が現れにくいからです。

中古マンションを売却する場合、平均で4ヶ月程度かかるといわれています。

なかなか売れない期間が続くと、住み替えの場合、新居の購入計画にも影響を及ぼすかもしれません。

そのため、マンションの売却を開始する前に相場を把握し、相場に見合った価格で売り出すことが大切です。

極端な安値での売却を避けられる

マンションの売却を開始する前に相場を調べなければ、極端な安値で売却してしまう可能性があります。

不動産会社によっては、早く売却を成立するために相場よりも安い価格での売り出しを提案してくるケースもあります。

マンションの売却を開始する前に相場を把握していれば、このような事態を事前に回避できるといえるでしょう。

また、不動産会社に査定を依頼する際には、信頼できる業者であることを見極める必要もあります。 

希望額でマンションを売却するためのコツ

マンションの売却を検討している場合、できるだけ高値で売却したいと考える人も多いのではないでしょうか。

希望額でマンションを売却するためには、次のようなコツを掴んでおくとよいでしょう。

希望額でマンションを売却するためのコツ

売れやすいタイミングを掴む

新学期や新生活が開始する直前の1~3月は購入希望者が現れやすいため、この時期に入居できるように売り出す

類似物件が売り出し中ならすぐに売り出しを開始しない

同じマンションの類似物件が売り出されている場合、買い手を見つけやすくするために売り出しのタイミングをズラす

内覧時の印象アップを狙う
  • 清掃や整頓を行う
  • 購入希望者からの質問にきちんと対応する
売却を急ぎすぎない
  • 予定よりも大幅な値引きに応じてしまいがちになる
  • 期間に余裕を持って売却を進める

新生活が始まる前のタイミングで広告を出す

不動産市場では1年のサイクルのうち、複数回の繁忙期があるといわれています。

そのタイミングでマンションを売り出すと、希望額で売却できる可能性が高まります。

たとえば、新学期や新生活が開始する直前の1~3月は、新たな住まいを探している人が増えるタイミングです。

そのため、この時期に入居できるように売り出しを開始するとよいでしょう。

売り出し中の競合がいるなら時期をずらす

マンションの規模は様々ですが、特に大規模なマンションの場合は複数の物件が同時に売り出されている可能性があります。

このような場合、部屋の位置や価格の比較がされやすくなってしまうのが難点です。

売り出し価格を安く設定している類似物件があると、購入希望者がその物件に流れてしまう可能性が高まります。

そのため、同じマンションで類似物件が売り出されている場合は、可能であれば売り出すタイミングをずらすとよいでしょう。

室内のメンテナンスをして内覧時に好印象をもってもらう

マンションの売り出しが開始すると、不動産ポータルサイトや広告を見た購入希望者からの問い合わせが不動産会社に入ります。

購入希望者が現れると、実際に物件を見学する「内覧」が行われるのが一般的です。

内覧を受け入れる際には、次のような点に注意しましょう。

  • 清掃
  • 整頓
  • 小さな傷の修理
  • 照明を明るくする など

特にキッチンや浴室といった水回りは、毎日使用するために汚れがつきやすい場所です。

そのため、いつもよりも力を入れて清掃に励みましょう。

また、内覧時には、購入希望者から実際に生活するにあたっての質問を受ける場合があります。

質問があった場合には、購入希望者を不安にさせないように真摯に対応しましょう。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

内覧は購入希望者が購入するかどうかを決める大切なポイントです。

マンションの建物自体がよくても、室内がちらかっていたり汚れていたりすると、どうしても印象が悪くなってしまいます。

掃除や片付けだけでなく、不要なものは一時的に撤去するなど、室内を一番いい状態で見せられるように工夫しましょう。

売却を急ぎすぎない

新居の購入や転居先が決まっている場合、できるだけ早くマンションを売却したいと考える人も多いことでしょう。

しかし、早く手放したいからといってマンションの売却を急がないことが大切です。

なぜなら、早く買い手を見つけるために売り急ぐことで、予定よりも大幅な値引きに応じてしまいやすいからです。

マンションの売却にかかる平均期間は4ヶ月程度といわれているため、期間に余裕を持って売却活動を開始しましょう。

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マンション売却ではコストの相場も把握

マンションを売却する際には、次のように様々なコストがかかります。

場合によっては高額になる可能性もあるため、マンションの売却を開始する前に把握しておきましょう。

マンションの売却にかかる費用

コスト 内容 相場
仲介手数料

マンションの売却を依頼する不動産会社に対して支払う費用

  • 売却価格×3%+6万円+消費税で算出できる
  • 売却価格が1,000万円の場合は396,000円
各種税金
  • 売買契約書に対して課せられる印紙税
  • 売却益に対して課せられる譲渡所得税
  • 売買契約書に記載された金額が500万円超1,000万円以下の場合、10,000円
  • ただし、令和2年3月31日までに作成された文書については軽減措置が適用される
住宅ローン完済前にかかる費用

繰り上げ返済手数料

みずほ銀行の場合、窓口の手続きなら33,000円、ネット経由なら無料

住宅ローン完済時にかかる費用

抵当権抹消費用

  • 自分で手続きする場合は数千円程度
  • 司法書士に依頼する場合は10,000円程度

マンション売却の仲介手数料

マンションを売却する場合、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。

この場合は売り手と不動産会社との間で媒介契約を結び、不動産会社がマンションの売却活動を進めていきます。

無事に買い手が見つかって売買契約が成立すると、不動産会社に仲介手数料を支払います。

仲介手数料は、次のように宅地建物取引業法によって上限が定められています。

  • 仲介手数料=売却価格×3%+6万円+消費税

この計算式をみると、仲介手数料の金額はマンションの売却価格に応じて高くなることがわかります。

売却価格に応じた仲介手数料の目安は、次の通りです。

売却価格 仲介手数料
1,000万円 396,000円
1,500万円 561,000円
2,000万円 726,000円
2,500万円 891,000円
3,000万円 1,056,000円

このように売却価格が3,000万円の場合、仲介手数料は100万円を超える高額な金額になります。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

内覧は購入希望者が購入するかどうかを決める大切なポイントです。

仲介手数料の上限は宅建業法で決められていますが、実際にいくら支払うことになるのかは不動産会社との交渉によって決まります。

売買契約が決まってからトラブルにならないためにも、媒介契約を結び際にきちんと取り決めをしておくようにしましょう。

書類作成や売却の利益でかかる税金

マンションを売却する際には、次のように各種税金が課せられます。

  • 印紙税:売買契約書の原本に対して課せられる税金
  • 譲渡所得税:売却益に対して課せられる税金

税制上、一部の文書には印紙税が課せられる仕組みとなっています。売買契約書もその一つで、次のように売買契約書に記載した金額に応じて税額が異なります。

売買契約書に記載された金額 税額 税額(軽減措置適用後)
500万円超1,000万円以下 10,000円 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 20,000円 10,000円
5,000万円超1億円以下 60,000円 30,000円

なお、令和2年3月31日までに作成された文書の場合、軽減措置が適用されます。

ローンの完済前なら一括返済の手数料

住宅ローンを利用して購入したマンションを売却する、売却を開始する前にローンの残債を確認しておきましょう。

残債がある場合、マンションの売却と同時に完済しなければ所有権の移転ができません。

そのため、マンションの売却と同時に繰り上げ返済を行い、住宅ローンを完済する必要があります。

住宅ローンを繰り上げ返済する際には、繰り上げ手数料がかかります。

次のように、金融機関によって金額が異なります。

金融機関名 金額(窓口で手続きする場合) 金額(ネット経由で手続きする場合)
みずほ銀行 33,000円 無料
りそな銀行 33,000円(固定金利期間選択型) 33,000円(固定金利期間選択型)
新生銀行 無料 無料
ソニー銀行 無料 無料

このようにネット経由で手続きすれば費用がかからない場合もあります。

抵当権を抹消するための費用

マンションを売却して住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する場合、抵当権を抹消するための費用がかかります。

これは、住宅ローンを完済した後にする手続きです。自分でも手続きできますが、司法書士に手続きを依頼するのが一般的です。

抵当権を抹消するための費用は、次の通りです。

  • 自分で手続きする場合:不動産1件につき1,000円
  • 司法書士に手続きを依頼する場合:10,000円程度

なるべく希望価格で売却するには事前準備が大切

マンションを売却する理由は人によって様々ですが現在のマンションをできるだけ早く売却して転居したいと考える人も多いのではないでしょうか。

しかし、売り急ぐと想像以上に安値で売却してしまう可能性もあります。

そのため、「レインズマーケットインフォメーション」や一括査定サイトを上手く活用して事前にマンションの相場を把握しておくことが大切です。

期間に余裕を持って売却の準備を開始し、相場に見合ったマンションの売却を目指しましょう。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

マンションなどの不動産がいくらで売却できるかは、様々な要因が関係してきます。

相場を踏まえた売り出し価格を設定するだけでなく、最終的にいくらで売却したいのか、どのくらいまでなら値下げできるのかを売却活動に入る前に、不動産会社の担当者と一緒にしっかりと決めておくようにしましょう。

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