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経済的な問題から、自宅を手放して資金を確保したいけれど、今住んでいる自宅から引っ越したくないという人はリースバックがおすすめです。
しかし、リースバックにはどんなトラブルがあるのか、また回避する方法はないのか気になっている人はいると思います。
今回はリースバックを行うことで起こりうるトラブルや回避方法について詳しく解説します。
この記事の監修者
台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。
リースバックとは
リースバックとは所有している自宅をリースバック業者に売却し、まとまったお金を得る不動産売買の1つです。
売却金はすべて受け取れるため、一時的に資金を得たい方にも最適です。
これだけだと通常の売却と変わりませんが、リースバックはその売却した自宅をリースバック業者と賃貸借契約を結ぶことにより、そのまま住み続けることができます。
毎月賃貸料を支払えばそのまま住み続けることができるので、環境を変えることなくまとまったお金を手に入れることができます。
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リースバックのメリットとデメリット
リースバックは建物の所有者にもリースバック業者にも大きなメリットがあるようにも見えます。
しかしメリットもあればデメリットもある方法なので、ここでそれぞれについて解説していきましょう。
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リースバックのメリット
リースバックを行うと売却資金を手に入れられ、そのお金は一括で支払われます。
まとまったお金が欲しい時にすぐにお金が手に入るため、急ぎで資金調達が必要な時に便利です。
また、所有権はリースバック業者に移行するため、売却後は固定資産税の支払いもなくなります。
毎月の賃貸料さえ払えばそのまま住み続けられるというのも大きなメリットです。
リースバック業者によっては低額の家賃で提供してくれるため、そういったところを選べば売却後も支払いの負担が少なく済みます。
住居を変える必要がないため引っ越し費用や初期費用もほぼかかりません。
リースバックしたことを近隣に知られることもないので、近所の方の目を気にする必要もありません。
リースバックのデメリット
リースバックのデメリットは固定資産を失い、毎月家賃が発生するという点です。
本来、ローンを支払った自宅はそのまま固定資産として、所有者の財産となり、相続をすることが可能です。
しかし、リースバックは建物を売却するので、住み続けても財産としては残りません。
また、家賃が毎月発生するので、長く住み続けるのであれば、家賃分の資金を取っておく必要があります。
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リースバックで起こりうるトラブルとは
リースバックはメリットの数に比べるとデメリットが少ないため、資金が欲しい人にはおすすめの方法ですが、リースバックに関するトラブルもあります。
リースバックを始める前にどんなトラブル事例があるのかを知っておきましょう。
リースバック後の家賃の滞納
リースバック後は所有権がリースバック業者に移るため、住み続けるのであれば家賃を支払うのは当然です。
しかし、この家賃が支払えず滞納してしまうトラブルは多いです。
リースバックをする多くの人は不動産があっても、現金がなく、経済的に苦しいという理由からリースバックにて自宅を手放しています。
また、借金の返済や経営の資金として売却代金を使ってしまい、毎月の家賃が払えないという状況に陥ることがあります。
毎月の家賃を数か月滞納してしまうと、管理している不動産会社から督促状が届き、最終的には強制的に退去させられてしまいます。
定期借家契約の場合は退去しなくてはならない可能性も
自宅にずっと住み続けられればいいのですが、急に退去を言い渡されるトラブルも発生しています。
例えば、戸建てを貸すときは、「普通借家契約」または「定期借家契約」を締結しますが、2つの契約には大きな違いがあり、もし定期借家契約であった場合には注意が必要です。
普通借家契約というのは、ほとんどの賃貸物件で契約されている方法で、契約期間が満了した場合、自動更新されるのが原則です。
普通借家契約は正当な事由なく退去を迫ることはできず、仮に更新しない場合はあらかじめ期間の終了から1年～6か月の間に更新をしない旨の通知が必要となるため、仮に更新しなくとも猶予があります。
しかし、定期借家契約の場合は期間の終了から1年～6か月の間に契約を終了する旨を通知しますが、期間が満了した後は原則として更新がありません。
例えば「契約期間を2年間とする」と記載してある場合は、期間の終了後当然に退去しなくてはならず、退去せずに居座ると強制執行がかかります。
リースバック時にどちらの契約方法で契約を結ぶのかを確認しておきましょう。
長期的に借りるつもりでいる、または将来的に買い戻すつもりでいる場合は普通借家契約にて契約をしておくことがおすすめです。
定期借家契約にも所有者である業者と再契約をすることは可能ですが、そもそも再契約をするのであれば、自動更新である普通借家契約を締結するので、定期借家契約を結んでいる場合は更新がないと思ってください。
解約要件に該当してしまう可能性がある
よくあるトラブルの1つが、昔と同じように暮らして賃貸借契約の解約要件に接触してしまったパターンです。
例えば以下の事例です。
所有者が本人のままであれば、全く問題なかったことでも、賃貸借契約の内容によっては解約するに値する理由を作ってしまっているかもしれません。
自宅だと思い込んで暮らしてしまっている家族がいる場合は特に注意しましょう。
買戻しができない
リースバックの利点の1つに、リースバックをして売却をしても将来的に自宅を買い戻すことが可能という点があります。
現在は経済的に厳しいため自宅を手放すしかないけれど、状況が落ち着いたらまた自宅の所有権を戻したいと考える方も多いです。
リースバックをしておけば数年後、数十年後に買い取ることが可能です。
しかしリースバックにて得た売却金でもう一度買戻しができるかというと、そうとは限りません。
買戻し価格を売却金より高く設定している業者も多く、その結果買戻しができなかったという人もいます。
将来的に買い戻そうと考えているなら、リースバック業者を慎重に選ぶことが大切です。
リースバック前に買い戻しを考えていることを伝え、買戻しの際の金額などについてもきちんと確認しておきましょう。
相続人とのトラブル
自宅を誰かに相続する予定がある場合は、リースバックを行うことでトラブルになる可能性があります。
リースバックにすると一度は所有権を業者に移すことになります。
買戻しをすれば再び所有権は戻ってきますが、何の問題もなく買戻しまで行けるかどうかは予測できません。
前述したように高い買戻し金額を設定されることもありますので、その場合は資金不足で自宅の買戻しができなくなります。
買戻しができなければ自宅を自身の財産とすることはできませんので、誰かに相続する予定だった場合はトラブルになってしまいます。
リースバックをする予定なら相続される予定である人物に話しておくことがおすすめです。
子どもや親戚の人に事前に話し、リースバックについても説明しておきましょう。
リースバック業者とのトラブル
リースバックを行っている業者のほとんどは優良業者ですが、稀に悪質な業者もいて、その業者と契約をしてしまうことでトラブルが発生することもあります。
業者とのトラブル事例はいくつかあるので、ここで2つの例をご紹介しましょう。
リースバック業者が契約した物件を手放した事例
自宅の所有者とリースバック業者双方が納得できる条件でリースバック契約を結んだにもかかわらず、業者が契約後早々に物件を手放したという事例があります。
物件を手放せば新たなオーナーがその物件の所有権を持つことになりますが、オーナーが契約時に決めた家賃より高い家賃を設定すると経済的に厳しい状況に陥ります。
これにより住み続けることが難しくなり、最終的に退去という形になってします。
リースバック業者が契約を反故した事例
リースバック契約時には業者と自宅の所有者との間で様々なことを取り決めます。
業者としては契約を結んでもらった方が利益も上がるため、所有者に有利な状況で契約を進めていこうとするでしょう。
その状況であれば所有者側には何の問題もないため、そのまま契約に踏み切るかと思います。
しかし実際にリースバック契約をした後、買戻しを提案したら契約時に決めておいた買戻し金額より高い金額を提示してきたという事例があります。
その時に書面を残しておけばよかったものの、残していなかったために買戻しができないという場合です。
優良業者であれば契約時の取り決めを書面にして残しておいてくれたり、担当者がきちんと内容を覚えていてそのままの金額を提示してくれたりします。
悪質な業者となると証拠がなければ会社に利益が上がるよう動きますので、リースバック時に取り決めをするのであれば必ず書面にしておくようにしましょう。
どのリースバック業者を選ぶかによって業者とのトラブルが起きる可能性もあります。
優良業者を選ぶためにも、実際に利用した人の口コミなどを参考にしましょう。
まとめ
リースバックは経済的に苦しい方への救済措置ともいえる方法です。
自宅を手放しても家賃を払えばそのまま住み続けることができますし、将来的に買い戻すこともできます。
買い戻せば子どもや親族に相続することも可能なので、まとまったお金が必要だけど自宅を手放したくないという方はリースバックを利用しましょう。
ただしリースバックの利用時にトラブルが起こる可能性もありますので、ここを参考にトラブルを回避することが大切です。
契約後に後悔のないよう、契約時の取り決めは書面にしておきましょう。
